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共有物之分管約定對於非善意受讓人仍存在

案 例 :

小張買受公寓一棟，交屋使用後才發現在公寓共用部分遭其他住戶長期佔用，小張要求該佔用之住戶排除佔用並回復原狀，但該住戶以多年來經各住戶之同意下使用並無不法而拒絕小張之要求，雙方因而涉訟。

解 析 :

有關共有土地使用權的問題，依大法官會議第349號解釋：…..「最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明。」。

因此，關於如果所買受之房屋共用部份遭其他共有人長期佔用,則端視該共用部分是否依法得作為約定專用,及各共有人間有無分管契約之約定.如果有,則應該依上開解釋作判斷。

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