買屋確認非道路預定地,比對建物謄本都市計劃圖╱建物謄本可跨所申請


買屋前 確認非道路預定地 比對建物謄本與都市計劃圖 賣方未告知可解約
1970
年《都市計畫法》通過施行後,政府依法徵收地主私人用地為計劃道路,但土地與建物所有權經一次次的移轉,可能發生建物座落於道路預定地上而屋主不自知的情形,甚至面臨未來被徵收的風險。為避免此情形發生,買屋前可比對建物登記部謄本與都市計劃圖。
事前功課
信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示,建物座落在道路預定地上的原因,通常是因土地在久遠年代前曾經由不同地主分割,產權在經年累月模糊不清下,新房屋在搭建之後造成道路預定地被削邊、截角,建物也變成「某部分」位於道路預定地上。
此外,位在同一社區、兩棟建物之間的道路也必須多加留意,若該道路被劃定為道路用地,即使該土地產權屬於私人所有,或住戶誤以為該道路屬於「社區私有道路」,未來可能面臨道路被徵收的風險。

記載公共設施保留地

買屋民眾若擔心房屋基地屬於道路預定地的一部分,可到房屋所在區域的地政事務所調閱「建物登記簿謄本」,再向各縣市政府或鄉鎮市公所調閱「都市計劃土地使用分區證明」,比對一下,可看出房屋是否座落於計劃道路用地。若閱讀上有困難,可以現場請行政人員幫忙解析。
透過仲介買賣二手屋,通常業者負責將「房屋現況平面圖」(格局圖)與當地地政事務所「建築物平面圖」比對,實際面積也可經由丈量測得,若與地政事務所版本有誤差,極可能房屋格局結構曾變動。鑑定或估價公司也會調閱登記簿謄本,調查所有權人是誰、有無抵押權設定,並比對是否與房屋現況符合。

仲介未告知亦須賠償

21
世紀不動產法務部經理邱創智則表示,房屋若位於計劃道路上,該屋坐落的土地謄本一定會記載其為「公共設施保留地」,亦即依照都市計劃應徵收而未徵收的用地,且地主會有地價稅、土地增值稅等優惠,「所以屋主絕對知情。」
邱創智說,房屋位於道路預定地雖不像具體瑕疵般立即發生,短期內對屋主權益可能無太大影響,但賣方與仲介仍對此風險負有告知義務。買方若交屋後才知情,可向賣方主張「不完全給付」之債務不履行的損害賠償,又因這樣的瑕疵難以彌補,通常可主張直接解約;仲介則因未盡調查與告知義務,同樣須負擔損害賠償責任。
土地、建物登記簿謄本 即日起可跨所申請

桃園縣政府地政處把民國65年到84年間採人工登記的土地、建物登記簿謄本全部掃描建檔,目前完成所有作業,即日起開放申請,申請時間從過去的4小時縮短為23分鐘,還可跨所申請。
雖然民國84年起桃園縣各地政事務所在登記地籍資料時,陸續都改成電腦化,但之前的土地及建物登記簿謄本等資料仍採人工登記,民眾如果要申請84年之前的土地及建物登記資料,地戶政事務所員工就要到倉庫中找出當年以人工登記的地籍資料,再影印,每一件至少要花4個小時。
地政處說,各地政事務所多年前開始把民國65年後以人工登載的土地、建物登記簿等資料,掃描建檔,目前已全部建檔完成,即日起開放民眾申請,地政事務所員工只要到電腦資料庫蒐尋,短短23分鐘就可找到資料,並列印出來給提出申請的民眾,讓民眾等待時間從4小時縮短為23分鐘。
同時,民眾過去只能到建物、土地所在的地政事務所申請,現在由於資料已電腦化建檔,民眾到全縣各個地政事務所,都可跨所申請這項資料,地政處說,預估每年至少1萬人次可因此受惠,不但可節省時間,又可節省舟車勞頓的辛苦及金錢。
自由時報
判斷房屋是否座落於道路預定地方法



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