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北市擬提高都更獎勵，對房價長短線發展的趨勢影響

台北市房價居高不下，政府不斷祭出打壓措施，顯然無論是增收豪宅稅或停售國有土地、、、並沒有對症下藥，尤其是現階段房價偏高乃屬區域性問題，若用通盤性的政策打壓（例如緊縮房貸、升息、追查資金來源），恐怕先遭殃的會是房價平穩的中南部。

今年年初台灣不動產交易中心不斷的對政府呼籲，房價居高不下是台北市的問題不是全台灣省的問題，正確的調解措施是舒緩而非打壓，具體作法有二：

（一）加速都更腳步，提高都更獎勵，藉增加供給調解房價

（二）加速北縣市連結之捷運建設，藉交通建設發展，提供更多供給量，不但疏緩北市擁擠人口，且讓首購者往交通便利之郊區移動，必要時政府得補貼上班族交通費率，這樣就能避免民怨（北京地鐵只要人民幣兩塊錢，無論距離長短一票通關）。

提高都更獎勵對房價影響：『短線助漲、長線疏緩』

有鑑於房價泡沫疑慮起因於北市房價不斷飆高，台北市政府特於日前提出都市更新獎勵提高的新構想，凡是北市三十年以上舊公寓，面積達2000平方公尺以上，一半以上住戶同意即可申請都更，且容積獎勵可提高到兩倍之多（原來最高一點五倍），預計今年八月實施為期五年。

這項利多從正面而言，是一項提高供給滿足需求的大利多，對未來北市房價的發展與影響可用八個字來預測形容：『短期助漲、長期疏緩』。

雖然這項政策具有增加供給、彌補需求、提升居住品質與改善市容等效能，但對短線投資炒作者相對提供一個新的炒作機會，短期內三十年以上的公寓房價勢必有追價的現象，一般大廈房價也勢必水漲船高，這也是政策兩難的地方，不過長痛不如短痛，政府的政策從根本的特殊區域的供需面著手，是值得業者與消費者肯定與鼓勵。

政府應加強宣導民眾盲目追漲的風險，慎防短線過渡炒作坑殺無辜投資者

另一方面，在市場一片樂觀聲中，也要提醒擁有三十年以上屋齡的所有權人或投資者，不要因此利多而過度哄抬老舊公寓房價，畢竟投資都更標的仍有相當多不確定性的風險存在。

根據台灣不動產交易中心公布的成交行情顯示，台北市過去一年因都更體材的持續發酵，平均公寓行情已經超過大廈均價，尤其大安區與松山區的三十年以上公寓均價已經高居約六十萬一坪，讓實際進行的都更計畫案的進度陷入膠著的不計其數，

主因在屋主的不捨與惜售以及少數釘子戶的阻擾，讓一些都更案無法順利進行，同時因成交價不斷攀高，也讓一些根本無法都更的舊公寓藉機哄抬炒作坑殺無辜投資散戶，這種現象會在都更提高獎勵措施後更變本加厲 ，

屆時舊公寓房價若再度攀高，對於未來都更後的加值落差與五年後景氣時機因素以及時間成本換算，這些都可能是投資者與所有權者必須考量的風險因素，更何況整合的成功與否尚有很多不確定因素，盲目追價投資是非常不智行為。

政府雖然鼓勵社區成立自治會向政府申請計畫補助，但非專業的自治團隊所面臨的人事困擾、意見紛歧、專業不足、釘子戶阻擾、、等因素，恐怕其後遺症會比與建商合作的問題更層出不窮，這些可能發展的窒礙因素，政府不得不有具體的防範措施與有效的輔導計畫，才能使得善意的政策不致遭到惡性的市場炒作。

綜上所述，台北市政府對都更獎勵的提高與申請條件之放寬應該是從長遠觀點正確的作法，只是緣於都更的計畫與執行時程都需要經過住戶整合、計畫提出、計畫送審、權利變換計畫、申請建築、施工完成、、、等階段，耗時至少五年，

所以政府應考慮申請條件放寬至二十五年以上公寓，這樣透過供給面的實質增加效應必可長期達到抒解北市房價的具體效果，同時對於炒作老舊公寓的短線投資客，政府也應有具體的防範配套政策，以防短線助漲老舊公寓房價，讓北市房價隨基本面朝理性與溫和的發展。

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