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是誰在決定房價？

網路地產王資深顧問范世華

如果是一般的民生必需品，當價格已經漲到不合理的時候，大家共同抵制不買，尋找其他的替代品，不久定能使價格回穩，市場很快又可以恢復到合理的狀態。可是像古董、名畫或是藝術品，並非是民生消費的必需品，一般人很少人會去買、甚至想去買……但是它的價格還是極為高昂。

房地產商品如果簡單的區隔，有一些房子它可能算是一般的民生消費品，但也有一些是屬於貴重品、甚至是炫燿品。如果是炫耀品，那麼它的功能效益就不是一般拿來消費或使用的，因此依據豪宅的「點燈率」，看有多少豪宅真的有人在住？是不能拿來做為檢視豪宅價格之參考的。

豪宅授信之潛藏風險

消費品大家買得起，在完全競爭市場當中民眾就可以決定它的價位；可是藝術品一般人買不起，價格自然是由那些買得起的人所決定的！

而正常一般的金融機構，是不能將藝術品和古董、名畫，拿來做為授信的標的，因此幾乎沒有聽說有什麼人拿收藏品跟銀行借多少錢之類的，但是豪宅不但可以讓有錢人以個人名義來投資、炒作，又可以向銀行借款，無非是更好的投資工具。結果豪宅的金錢遊戲，玩起來就像是把博物館關起門來“辦拍賣會”或“搞派對”似的，正常一般民眾連門檻都進不了，又怎麼能夠去決定豪宅的價格？然而在裡面的人則因「物以稀為貴」，氣氛愈炒愈熱、價錢也愈炒愈高，只要價錢愈高，銀行貸款也隨之可借得愈多，如此賺了錢理所當然，萬一崩盤賠了錢，這些富商就成了銀行的欠款大戶，到最後銀行還不得不禮遇他們呢！

既然我們不能決定豪宅的價格，我們也只能在一旁「狗吠火車」，期待政府能夠維持一點公道，避免這樣不公平的現象在將來發生，波及到一般大眾。監察院提出有關「一品苑」的糾正案，逼得北市府停發使用執照，並向建商追討大約五億元容積獎勵的不當得利。為彌「民怨」打豪宅，此舉明顯是打到了民眾心坎裡！

擔保授信之金融制度妙方

但是針對房市以及房價的健全發展，真正對症下藥的長治根本之道，金融控管的手段是不能不介入的！房地產的擔保授信在「個人」與「法人」之間應該要調整不同的總額規範。

１、個人總額限制

房貸不能因為有「擔保品」，授信的額度就可以沒有上限。如果有效調整規範個人房貸的總額上限，在一般總額的限制當中，房貸仍維持正常的授信標準，當個人房貸超過了多少金額以上，餘款一概以現金交易，那就購買豪宅就如同是進到博物館標購藝術品一樣，關起門來他們要將豪宅價位炒到什麼樣的程度也是他們家的事，不能貸款就不會影響金融秩序，也不會傷及無辜。

２、企業房產融資

另一方面，也能夠將房地產融資市場其中較大的一塊，正常導向企業金融的面向。實務上許多企業旗下做為商辦生財之用的房地產，真正登記在公司名下的很少，登記在負責人或其他股東、關係人「個人」名下的卻很多，這在稅制上就有缺口。如果藉此使得企業主需將高額房地產登記在「法人」名下才能融資，進而也可以防杜不肖商人以房地產做為掏空企業資產或稀釋獲利的工具，關掉一扇可供五鬼搬運和洗錢的門路。

一般的房地產用來自住、自營、自用，即為一般的消費金融；做為企業資產的房地產用來經營、生產、獲利，即為企業金融；豪宅用來炫耀、保值或隱藏資產，就歸豪宅，無關金融。那麼就可以讓房地產市場較為健康，避免未來因金融問題所引發「價格性泡沫」的危機。