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每坪236.25萬，內科土地高價拍出

【MyGoNews 林承志/台北報導】士林地方法院公開拍賣1塊內湖區西湖段925.69坪土地，債務人為祭祀公業楊開倫，拍次屬第1拍，底價13億，換算底價每坪140.4萬，由於該案為奢侈稅後，內湖區最大1塊土地公開競標，因此特別受到矚目。至於祭祀公業楊開倫為何淪落為法拍？據悉，主因是債權人沈美雲請求提拍，加上也欠繳地價稅，因此遭法院拍賣。
開標結果吸引新光人壽、富邦人壽、台灣人壽、宏泰人壽、華固建設、長虹建設等9封標單搶標，最後由長虹建設出價21億8699萬得標，富邦人壽以21億6120萬居第次，差距2579萬飲恨。另外，長虹建設以21億8699萬拍定，溢價68.15%，換算每地坪236.25萬、容積單坪78.75萬，容積單價創下西湖段科工A區的新高紀錄。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊分析，奢侈稅6月開徵後，加上全球股災，空地稅、實價登錄等政策打房，全台房市氣氛低迷。內湖區西湖段這塊926坪土地，距離捷運港墘站2號出口約120公尺，可說是大台北9月房市重要的風向球指標，果然也吸引了眾壽險業者和長虹、華固上市櫃建商搶標，為低迷的房市注入一劑強心針。
邱太煊指出，西湖段科工A區的土地交易，最近一筆為2010年1月國美建設向海悅廣告，以約16億元，買下西湖段4小段85地號809.5坪土地，每坪成交197.65萬。相隔1年8個月，西湖段科工A區土地漲到每坪236.25萬，漲幅約18%。
這塊土地使用分區為科技工業區A區(簡稱，科工A區)，位於洲內湖路一段518巷、洲子街口，雙邊臨路12米，是一塊角地，對面是內湖高工，斜對角為台北花卉批發市場，距離捷運港墘站2號出口約120公尺，地段相當精華。另外，該土地容積率300%，且容積移轉上限為40%，長虹建設可利用容移來稀釋成本，若以銷坪係數1.65倍，造價15萬，1.3倍的管銷、利息、利潤，推估未來每坪銷售單價為60萬上下，換言之，長虹建設勢必要推五星級的辦公大樓，才有利潤空間。

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內科眾人搶，商用不動產吃定心丸

【MyGoNews 廖賢龍/台北報導】士林法院拍賣內科洲子街1筆925.7坪角地，結果吸引9封投標單，包括華固建設、新光人壽、宏泰人壽等壽險公司進場投標，最後由長虹建設以總價21.87億元，換算每坪236.3萬元高價得標，溢價68%。全球資產指出，此次標售底價13億元低於市場行情，且地段佳、基地漂亮、近捷運站，加上商用不動產景氣仍看好，最後得以高價脫標，對於現在市場有指標意義。
近期國際金融情勢動盪，加上政府提出的住宅正義政策，讓開發商對於後市趨向保守。不過此次內湖科技園區內的925.7坪土地標售，吸引了9封投標單，包括壽險公司新光人壽、宏泰人壽、台壽保、富邦人壽，與內科廠辦上市建商華固建設、長虹建設都進場投標，其中共有5封投標單出價超過20億元，顯見開發商對於後市相當樂觀，有好的標地、價格合理仍願意積極進場投標。
全球資產專案經理王維宏表示，目前西湖段廠辦大樓平均售價每坪約50~55萬元，部分新大樓售價更已來到每坪60萬元以上的價格，此次標售的土地，以容積率300%換算，每坪容積單價約為78.8萬元，若未來加計容積移轉，推案單價應在60萬元以上，大致符合當地市場水準。
王維宏指出，此次投標的廠商，不少都是深耕內科的開發商，在該區域已有不少推案，了解市場需求動向，此時仍願意加碼進場搶標。且受惠於產業自用需求旺盛，加上已有陸資科技企業陸續進駐內科廠辦，因而內科商用不動產市場交易狀況相當穩定，預期9月後續標售個案，可望受到本案投標熱度所激勵。

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碧潭生活圈，水岸景觀拉高房價

【MyGoNews 林承志/台北報導】新北市新店擁山、水景觀，且有捷運新店線，居住人口單純，為新北市房價燙金區段之一。新店碧潭生活圈位新店捷運總站末端，住宅環境親山近水，吸引自由工作者或退休族群，大樓每坪行情約28~35萬元，預售案「碧潭山水」規劃大坪數休閒空間，開價跳空區段行情，每坪開價65~70萬元。
碧潭風景區位新店東南側，除有碧潭風光外，也近烏來風景區，休憩機能良好。主要生活機能可以倚賴碧潭風景區商圈，或至碧潭橋頭大潤發。交通機能部份，北新路上有多線公車行駛，更有新店捷運總站可供利用，通勤機能優越。

當地房仲表示，本區段距離新店市中心稍有距離，雖生活機能不差，但因生活區段主要以自然景觀、樂活觀光為主，吸引較多退休族群與自由工作者在此購屋。碧潭生活圈因腹地不大，推案量較小，住宅產品以中古屋為主，10年內大樓，每坪行情約28~30萬元；新成屋每坪行情約35萬元；指標個案「碧潭有約」成交行情則落在35~40萬元左右。
區段內唯一預售案「碧潭山水」為潤隆建設投資興建，位碧潭路與太平路間，土地使用分區為旅館用地，個案訴求碧潭景觀，且有戶戶配有溫泉，產品規劃80~110坪，每坪開價65~70萬元。

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土城及中和房市交易8月逆勢上揚

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】新北市政府地政局表示，2011年8月房市交易案件量較7月減少2.2%，其中樹林、新莊降幅較大，土城及中和則不減反增。
新北市政府地政局分析新北市原屬縣轄市的行政區，以及近來新推案量體較大的林口、淡水、三峽等區域，各行政區8月買賣登記案量相較7月呈現漲跌互見盤整格局，顯示市場買氣仍受特種貨物及勞務稅開徵及相關住宅政策議題所影響，其中以樹林、新莊分別減少106件、96件，跌幅相對較大。另土城、中和則受特定建案完工交屋登記影響，買賣案量分別較7月成長19.1%、12.6%。

新北市7月份的房市交易量比6月減少將近8%，其中以板橋、三峽減少的幅度最大，但新莊、新店、三重不減反增。新北市除新莊區、新店區、三重區的房市交易成正成長外，其餘各行政區7月的買賣登記案量都比6月減少，其中板橋減少291件，跌幅超過25%居冠；三峽減少60件，跌幅也有24%，是跌幅第二多的行政區。

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張金鶚：450億政策 了無新意

【MyGoNews 林承志/台北報導】政府推出450億經費推動4年住宅政策，但房市空頭總司令張金鶚透過臉書評論，經建會此版住宅政策內容，不但了無新意，也缺乏改革誠意，過去外界對住宅政策的批評與建議，也都無動於衷。此外，對於近來市場買氣普遍偏弱的市況，張金鶚認為，房市反轉氣氛已在發酵。
針對政府住宅政策，張金鶚重砲抨擊，首先，各界反對興建相對大量出售的合宜住宅仍然照行；其次，耗費大量補貼資源的購屋貸款補貼也未作任何的調整改變；第三，立法院決議提高租金補貼到4600元也未實現；第四，社會住宅的興建也未見突破，不論其興建數量、品質、與管理均欠缺完整計畫的展現；第五，最關鍵的空屋資源如何利用，完全缺乏有效的對策提出，連非關鍵對策的空屋出租給補貼房客的房東租稅減免，財政部也不讚成；最後，此4年政策方案完全沒有提及未來「住宅法」的通過與落實執行！我們如何相信政府有解決住宅問題的決心與能力？？
另外，針對越來越多仲介業者訊息顯示，最近各都會區房市受內外在因素影響，從上一季的交易數量萎縮，到最近的交易價格下跌，其中又以雙北市跌幅相對較大。張金鶚認為，顯然房市反轉的氛圍已在發酵當中，過去業者強調房市價格不易下跌，尤其雙北市都會區，甚至豪宅產品絕對只漲不跌，如今似乎都不斷破除業者說法。
雖然業者承認近來市場的價量雙跌，但卻也不斷鼓吹趁此下跌反轉之際，且在未來市場長期看好情況下，趕快進場撿便宜，以免未來後悔。張金鶚提醒購屋民眾需思考，真的是如此嗎？為何房市反轉才剛開始，房價也才小幅下跌，就是進場撿便宜的好時機？難道房價不會持續下跌，甚至產生骨牌效應，像過去般發生市場長期的不景氣？換言之，為何不是越晚進場才是撿便宜的好時機？

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葉凌棋：購屋時點出現 四大心法買好屋

【MyGoNews 林承志/台北報導】自從8月份美國國債遭調降評等，而歐債隱憂遲遲未獲紓解，以致釀成全球投資人信心敗退，終至全球股市恐慌性的崩潰，短短1個月內，全球主要股市指數都修正10%以上。預期未來需求疲軟的情境下，佔台股市值超過六成，且與歐美市場連動性強的電子類股首先領跌，讓投資人重新省思在詭譎的環境下的資產投資的戰略。
永慶建設暨代銷總經理葉凌棋表示，奢侈稅後的房市盤局，基本上已將過去短進短出、興風作浪且製造市場風險的投資客洗出去，目前的成交量雖然較2010年第4季以及2011年第4季的高峰萎縮2~3成，但這完全是屬於一個邁向長線健康發展的調整格局，並且變化也在業者評估範圍。
短期可能有政策或選舉活動的題材形成干擾，甚至產生部份買盤的觀望，但中長期的走勢並沒有任何悲觀的跡象。葉凌棋強調，美國聯準會宣誓的低利政策，肯定是未來全球市場走向的指標，循此脈絡，實體資產抗通膨的效果將更被彰顯，黃金市場搶搶滾，房市就算沒有出現點火的利多訊息，房價依然有緩步走揚的潛力。葉凌棋建議，有購屋需求的民眾可以安心邁開步伐，熟記四大心法，即早展開尋屋計畫。
奢侈稅對於兩年內出售的非自用房屋，無論價漲價跌，都要課予奢侈稅，因此對於習慣操作短進短出、賺差價的投資客等於拉起了一道紅線，也對部份新成屋量過大的地區產生閉鎖效應，間接阻止房價進一步飆漲。另一方面，政府透過查稅的方式，對交易預售屋的財產所得進行稽查，更使比價效應的火車頭預售屋市場的價格走勢稍為降溫。
葉凌棋指出，有些重劃區的投資客比例，過去動輒4成以上的，在2011年第2季以後，呼應奢侈稅威力，已經縮減到1成以下，所以最佳的購屋時點逐漸浮出。

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個人建屋出售，請注意是否應辦理營業登記，繳納營業稅及營利事業所得稅

南區國稅局表示，加值型及非加值型營業稅法第1條規定：「在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規定課徵營業稅。」故在中華民國境內建屋出售，係屬在我國境內銷售貨物，自應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
甲君於92至93年間以其自有之4筆土地，興建4棟房屋並出售與他人，該局認為其未辦營業登記而營業，乃依加值型及非加值型營業稅法第51條第1項第1款規定，核定補徵營業稅30餘萬元並處以罰鍰。甲君不服，主張其並不具營利事業型態，其已將出售房屋之所得，誠實申報於92年及93年度綜合所得稅，事隔多年，國稅局突然要補徵營業稅及罰鍰，難謂適法等理由，提起行政訴訟，但遭行政法院判決敗訴。
行政法院判決理由指出，按營業稅法第1條、第2條第1款、第3條第1項及第6條規定可知，在中華民國境內銷售貨物，即應課徵營業稅；又將貨物之所有權移轉於他人取得代價者，為銷售貨物之營業人，應為營業稅之納稅義務人。所謂營業人，並不以公、私法人團體之事業為限，即個人以營利為目的之私營事業亦包括在內。而營業稅法規範之稅捐主體「營業人」及稅捐客體「銷售行為」，應具備「持續性」及「營利性」之特徵，如特定人所為之1次性偶發交易，即不屬營業稅法規範之對象。惟關於「在土地上建屋出售房地」之交易類型，其外觀雖僅有最後之銷售房屋行為，然該房屋自規劃興建迄出售完畢，須歷經較長之時間，期間會持續發生委請建築師設計、購買建材、僱工興建、發包工程或委託銷售等多個進貨行為，且其營業規模常高達數百餘萬元以上。

因此，為完成建屋銷售之目標，須配合多個進貨行為，且整個活動須歷經較長之期間，自已符合「持續性」及「營利性」之要件，難謂為一時性及偶發性之交易行為，即屬營業稅法規範之銷售行為，自應依法課徵營業稅，甲君雖然已申報綜合所得稅，但因營業稅與綜合所得稅係屬不同稅目，尚不得因本件課稅事實已受有綜合所得稅之核定，而可免除其負有申報繳納營業稅義務，因此判決甲君敗訴。
國稅局呼籲，個人建屋出售者，除了有以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋，應課徵綜合所得稅外，應依法辦理營業登記，並申報及繳納營業稅，以免被查獲而遭受處罰。

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1高2快3捷4橋，三重房市補漲空間大

三重地區與房價高漲的台北市，只有一橋之隔，共有四條連外橋樑，可以直接通到台北市區，近年因為價格相對便宜，吸引不少北市客跨橋購屋，佔三重購屋族高達五成以上，未來三重因為「1高 、2快、3捷、4橋樑」的優勢，補漲氣勢驚人，比起台北市，成為不少人購屋的首選！
■　捷運通車題材熱 炒熱三重房價
一橋之隔，台北市的房價，單坪不少都已經站上百萬，不過，過了橋，三重靠近台北市的三重區域，還可以站在四十萬左右，買到不少交通便利的全新房子！隨著捷運效應延燒，再加上台北市及北縣鄰近縣市房價高漲，許多購屋民眾為了減輕購屋負擔，開始注意到與台北市有七座橋連接的三重，近三、四年來，不斷地有台北客及來自永和、板橋、新店等外地客搬來三重居住。
從實際的價格來看，長期以來，三重的新屋價格，很難突破每坪30萬元的關卡，不過，最近房市主力交易路段，以重新路沿線為主，接台北橋、忠孝橋及中興橋都很便利，再加上捷運新莊線發威，此處房價至少比其它路段高上每坪三、五萬元不等，比起捷運蘆洲線經過的三和路高出每坪至少一、二萬元。
■　板橋新莊價高 搶進三重正是時候
「即使如此，三重的房價仍然嚴重被低估！」房仲分析，目前近捷運的中古電梯大樓，屋齡約6-13年，每坪約在22-24萬元之間；距捷運站較遠者則在18-20萬元左右；透天厝的成交量也不低，以地坪15坪、建物45坪為例，總價約在500-800萬元之間。
如果從新北市附近的區域來看，板橋的價格，已經漲到讓人不敢高攀，捷運不斷喊出快通車的訊息，房價都已經炒到連在地人吃不消，不輸給台北市，相較之下，三重的房價相對輕薄短小，未來捷運通車，加上快速道路雨橋樑的交通接駁，未來的補漲空間，不可小覷，加上三重還在距離市中心的第一環，有意搶進購屋的民眾，可以考慮趁早進場，做出最聰明的購屋決定！

【網路地產王／綜合】

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奢侈稅新解持有期間之計算讓你省稅

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】 不動產所有權人如贈與給配偶，配偶又回贈之後，出售該不動產時， 到底要如何計算持有該不動產期間，財政部作出解釋， 可將贈與配偶之前的持有期間列入計算，因此， 符合持有期間超過2年即可不被課徵奢侈稅。財政部表示， 不動產所有權人銷售原贈與配偶，嗣後配偶又回贈的不動產， 計算特種貨物及勞務稅條例的持有期間時， 可將所有權人贈與配偶前持有該不動產期間與其配偶回贈後的持有期 間合併計算。稅捐人士舉例說明，甲君持有A屋已40年，2010年1月5日將A屋贈與其配偶，2011年1月5日配偶回贈A屋給甲君， 甲君於2011年7月5日出售該屋， 計算甲君持有A屋的期間為40年6個月，已超過2年， 免課徵特種貨物及勞務稅。財政部說明， 配偶間贈與的財產於出售時其持有期間之起算點， 依特種貨物及勞務稅條例第3條第3項規定， 自配偶受贈完成移轉登記之日起計算。 但如所有權人將不動產贈與配偶，之後配偶又將該不動產回贈， 該不動產又歸屬原所有權人，此不動產嗣出售時， 該如何計算原所有權人之持有期間？為期明確，因此規定， 這類移轉案件於計算規定的持有期間時， 得將所有權人贈與配偶前持有該不動產期間與其配偶回贈後的持有期 間合併計算，以符合該條例的立法意旨。

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高雄5年內出現百萬行情？黃烱輝：可能更早

【MyGoNews 林承志/台北報導】隨著海外資金回流與資金行情推升高端住宅買氣，北、中、南三大都會區皆陸續出現豪宅銷售風潮。江城建設董事長黃烱輝表示，高雄房價長期被看扁，綜觀目前市場交易的活絡度，百萬單價的豪宅建案或許不用5年就會出現在高雄房市。
黃烱輝指出，高雄一直以來因為台灣發展策略的考量，與首善之都的經濟成長有所落差，同時房市也相對受到影響，當2009年台北平均房價已到43.3萬/坪時，漲幅25.9%；高雄仍在9萬/坪左右遊走，年漲幅9.5%。直至2011年第2季，高雄平均房價已到12.23萬/坪，近兩年時間漲幅將近36%，相較於台北市平均房價48.91萬/坪，13%的漲幅，有明顯大躍進。
此外，高雄房市一直以來是以成屋市場為主，購屋習慣仍是眼見為憑，表示消費習慣的保守。但從2009年第4季開始，高雄房市陸續出現預售個案，且有不錯銷售佳績，表示高雄長久以來被看扁的房價已漸漸抬頭，才會使得消費習慣逐漸趨於活絡，並有其投資空間產生。
國揚建設董事長侯西峰曾於2010年預言高雄豪宅5年內會出現百萬單價，黃烱輝認為，這對所有高雄建築同業都是一大期待與鼓舞。高雄豪宅除了有最大優勢的無敵海景外，還有台北所看不到的開闊天際線。兩者都是目前台北豪宅建案無法見到的。
綜觀目前高雄豪宅市場，國揚建設在海邊路推出的「國硯」，開出78萬/坪的單價，均價也在50萬/坪左右。江城建設在中華路即將推出的「一品花園」，平均開價也將上看40萬/坪。因此，以目前高雄房價漲幅及市場活絡度看來，或許百萬單價豪宅的出現，不用5年，會更早也說不定。

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