馬總統：房地產交易將採「實價登錄」
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】總統馬英九2011年8月24日宣布，政府未來將推動4大項修法或立法，展現政府對於維護(1)土地正義、(2)居住正義、(3)縮短貧富差距的決心，在健全房市部分，繼之前的6大抑制房地產炒作的手段之後，未來不動產交易，將採取「實價登錄」，在台灣真正打造一個公義社會。過去這一段時間，政府採取了6項管制房地產重要措施，包括：(1)開徵奢侈稅，打擊房地產短期投機。(2)推動興建合宜住宅、社會住宅。(3)中央銀行加強不動產貸款風險管控。(4)行政院核定廢止暫停徵收空地稅的行政命令。(5)限縮戶外停車場，不得適用千分之十優惠稅率，改依千分之十到千分之五十五課徵地價稅。(6)財政部積極清查假農舍、真豪宅，及非自用高價住宅，也就是豪宅與預售屋權利移轉的所得，有無漏稅的情形。總統說，目前所提出的修法或行政措施，目的都是要展現政府對於維護土地正義、居住正義、縮短貧富差距的決心。政府任何改革都會影響到部分人權益，但要把眼光放遠，唯有健全房地產市場，建立比較公平交易的制度，房地產價格才不會暴起暴落，這樣不僅能嘉惠廣大的民眾，建商與房仲業者也會同蒙其利。因此，馬總統表示，希望排除萬難全力以赴，也希望行政院能儘速完成相關立法作業，並在執政黨團的通力合作下，加速朝野協商，早日通過相關法案，以符合社會殷切期待，在台灣真正打造一個公義社會。 總統說，這一年來發生了好幾次因土地徵收引起的抗爭，同時，部分地區房價居高不下，讓許多年輕人對所得差距感到不安與焦慮。他一路來都非常關心，所以過去一年中多次邀請副總統、院長，及相關部會首長，就土地問題交換意見，未來將考慮採取「實價登錄」方式處理房地產交易。總統說，這些措施有的是修法，有的是行政措施，只是一個起步而已，需要進一步法制化；相信一個負責任的政府，應該堅定追求土地正義、居住正義，及租稅正義，讓國民有安居樂業的環境。土地徵收條例修正草案中，除土地徵收必須符合公益性、必要性、符合比例原則外，也規定除非基於公益性公共事業，或重大國家建設的必要，不得徵收特定農業區農業用地，以保護寶貴的土地資源及確保糧食安全。 馬總統說，行政院已審議完成內政部所提的土地徵收條例修正草案，會在明天的行政院會通過，送立法院審議，更重要的是，將改採以市價徵收補償，將目前依公告現值加成徵收補償的方式改為按照市價徵收補償。未來地方政府要每6個月評定一次被徵收地區的正常交易價格，也就是所謂的市價，改變目前縣市政府每年公布土地現值的作法，作為需地機關發放徵收補償的依據。總統表示，如此一來，被徵收土地的民眾在協助政府推動重大建設時，將可獲得更合理、更符合實情的補償，以落實土地正義原則。總統指出，未來不動產交易將以實價登錄，建立公開透明制度，行政院早在2010年4月間就公布「健全房屋市場方案」，其中包括不動產交易資訊透明化制度的建立，這是早在2010年就已確立的政策原則。內政部因此研擬「不動產經紀業管理條例」修正草案，朝實價登錄方向推動立法，保護民眾買賣房屋的權益。 總統說，為了更貫徹實價登錄的精神，內政部在2011年6月陸續提出「平均地權條例」及「地政士法」條文修正草案，以上這3部法案的共同處，就是要建立不動產交易資訊公開透明制度。 修法完成後，將來無論是不動產仲介業者、地政士或買賣雙方，都應在完成不動產交易後，以實際成交價格登錄；主管機關再根據所登錄的實際交易價格，建置房地產交易資料庫，先從小區段公告做起，然後逐步擴展到全面公開。
這一制度建立有助於促進房地產交易資訊的公開透明，遏止不當哄抬炒作，讓民眾在買房子的時候，不會因為資訊不夠充分而多花冤枉錢。房地產交易資訊透明是世界的潮流，相信這個措施可以保護消費者權益，有助落實居住正義。他希望行政院將實價登錄有關的3項修法，儘速送到立法院審議，儘可能在下個會期就通過。總統說，未來要加速推動住宅法草案立法，實現居住正義，為了健全房屋市場，建立公平的住宅補貼制度，內政部研擬住宅法草案，除賦予社會住宅法源依據，也訂定了基本居住水準，禁止住宅歧視，並建立完整的住宅資訊，供所有消費者利用。
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非所有農地出售都不會被課徵奢侈稅
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】雖然奢侈稅條款並未對農地強調會開徵，但如果買賣農舍，所興建農舍的農業用地持有未滿2年，未經稅務局核准適用農地不課徵土地增值稅，並且亦未取得鄉(鎮、市)公所核發的農業用地作農業使用證明書(簡稱農證)時，小心將會被國稅局認定應課徵特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)，不是所有的農地出售都不會被課徵奢侈稅。稅務局人士表示，一般民眾常認為出售農業用地不會被課徵奢侈稅，其實這種想法只對一半。因為蓋有農舍的農業用地如果持有未滿2年即出售，且未經稅務局核准不課徵土地增值稅者，其仍屬2011年6月1日 施行奢侈稅的課徵範圍。財政部已針對經核准不課徵土地增值稅而非屬奢侈稅課徵範圍的土地作出界定，即凡向地方稅稽徵機關申請農地不課徵取得「土地增值稅不課徵證明書」或雖未申請不課徵土地增值稅但已取得鄉(鎮、市)公所核發之「農業用地作農業使用證明書」經認定符合不課徵土地增值稅要件者，可排除課徵奢侈稅。稅務局人士表示，目前所有權人在出售持有未滿2年之農業用地向稅務局申報土地增值稅時，常因土地無漲價數額而無須繳納土地增值稅，未申請適用農地不課徵亦未先行向鄉(鎮、市)公所申請農證而以一般案件申報移轉，但在奢侈稅施行後，此類無法提示出售時的農用證明文件者將有可能會被國稅局課徵奢侈稅。
農業使用的農業用地如屬奢侈稅的課徵範圍，在持有未滿2年出售時，無論是否應繳納土地增值稅，請務必向鄉鎮市公所申請農證，以避免未來因無法提示證明文件而被國稅局課徵奢侈稅。
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大信義計畫區成形 區內廠辦行情漲三成
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】台北市精華土地一地難求，信義計畫區由於開發接近飽和，住宅區土地至少已達每坪300~400萬元以上的行情，極少有土地釋出，但鄰近的工業區土地，日前卻傳出有開發商以信義計畫區一半以下的價格，每坪130萬元積極搶進閒置工業土地，就是相中這片低度開發土地的潛力，提前卡位布局。全球資產專案經理王維宏表示，信義計劃區的金字招牌，土地取得十分稀有，因此緊鄰信義計劃區的一塊約50公頃低度開發土地，就成為開發商眼中的新璞玉。自2006年確定由遠雄建設取得最優申請人後，歷經多年風雨的大巨蛋總算邁入工程階段，預計2014年可以完工，北側由台北文創開發（富邦集團投資）所投資興建的文化園區B區，將早一年於2013年完工。位於市民大道另一側，佔地達17公頃的鐵路局台北機廠，也正積極向台北市政府提案變更，扣除捐地及古蹟保留外，未來將釋出10.5公頃的土地採地上權BOT方式開發，隨著開發時程逼近，政府與業者腦海中的『大信義計畫區』構想正在逐步成型。王維宏指出，由於大巨蛋所在的忠孝東路五段，正好介於東區商圈以及信義商圈的交界，也是兩商圈的邊陲，但等到2013年大巨蛋開發完成後，正好有效填補兩個商圈的真空地帶，串連成一個完整的商業娛樂區。因此西至光復南路，南至仁愛路四段，北至市民大道五段，東至基隆路一段的這片廣大地帶，包含國父紀念館、大巨蛋、台北機廠、統豐及台泥工業區合計約50公頃的低度開發區域，約當信義計畫區面積的三分之一大，就成為信義計畫區向外擴張的最佳腹地。觀察此區的發展規畫，也不難想像為何有開發商選擇提早布局卡位。松山菸廠被政府規劃為「台北文化體育園區」，其中文化園區達7.2公頃，分割為A、B兩區，A區佔地6公頃以菸廠古蹟為主，由政府編列預算修復，後續由文化局管理維護或委外經營。B區佔地1.2公頃，由富邦建設與台灣大哥大合資成立的台北文創開發公司取得興建營運移轉（BOT）權，由知名建築師伊東豊雄操刀設計，預計興建一個地上14層，地下4層，面積2.8萬坪的文創複合式大樓，總投資金額達86億元，將於2013年開幕營運。至於體育園區的部份，佔地10.5公頃，由開發商遠雄巨蛋事業負責興建營運，通過環評總開發量體約6.5萬坪，除了多功能體育館外，包含商場、文化娛樂城、旅館、辦公大樓等多元規劃，目前進度預計年底開工，最快2014年完工。佔地達17公頃的台鐵台北機廠，依照台鐵規畫，可能會採地上權釋出的BOT開發模式，未來也要打造百貨公司、商辦大樓、觀光飯店、甚至包含住宅用地。商辦大樓與觀光飯店部分，傾向以設定地上權的BOT方式開發；住宅用地則傾向與建商進行合建。台北機廠相關搬遷工作最遲民國2014年底前完成，預計開發期程約5年，第一階段的都市計畫變更作業正積極與台北市政府溝通協調中。東興路右側目前為台泥基隆路發貨場、統豐世貿園區及中農科技園區，為台北市少數僅存的傳統工業區土地，台北市政府一直希望這些工業區能夠儘速搬離，以商業區取代，由於此處產權屬於私有，去年富邦人壽就以22億元向永豐工業買進其中一棟辦公大樓，年初時中農科技大樓成交行情也上漲到每坪40萬元以上，成長近三成，近日更傳出有開發商以每坪近130萬元，買下區內閒置土地，打算開發辦公大樓，可見已有愈來愈多投資人相中此區塊的發展潛力，提前卡位布局。市民大道北側的京華城目前也考慮重新改建住宅，原本屬於唐榮鐵工廠土地的京華城，1987年由威京集團取得後，申請將原本的變更為目前的第三種商業區，並限制只能作為商業及文化公眾用途，但目前擬向台北市提案希望放寬土地使用類別，替未來重建開發之路作準備。
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新北市「社會住宅自治條例」座談專家會診
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市政府積極推動「社會住宅」政策，2011年9月2日城鄉發展局舉辦第1場「新北市社會住宅自治條例及維護管理綱要計畫」專家學者座談會，請到學者、社團、物產業者與律師共同研究「新北市社會住宅自治條例」草案，就這項草案的精神、落實面與法律層面交換意見，希望能研商出一個適合民眾需求也能具體實踐的社會住宅自治條例。
新北市城鄉發展局局長張璠主持的座談會，邀集了玄奘大學財務金融學系花敬群副教授、銘傳大學都市規劃與防災學系胡志平副教授、長榮大學土地管理與開發學系暨研究所謝博明助理教授、崔媽媽基金會呂秉怡執行長、社會住宅推動聯盟彭揚凱發言人、財團法人伊甸社會福利基金會林文賓處長、永勝資產科技集團徐銘達執行長及致和法律事務所陳君漢律師等人，共同與會，提供各界專業建議、實務經驗、法令見解及社會住宅國外案例分享。
城鄉發展局局長張璠表示「社會住宅」為社會福利設施之一，可依促進民間參與公共建設法的規定獎勵民間興建，以照顧社會經濟弱勢、青年和學生等族群，提升市民居住品質。並認為這是一個開始，還將陸續召開多場會議，廣納產官學各界的寶貴意見，有可能在中央住宅法草案通過之前，新北市的社會住宅自治條例能領先一步推動完成。
花敬群副教授表示，在住宅法草案中社會住宅之興辦方式較偏向促進民間參與公共建設法規定獎勵民間興辦，但新北市社會住宅自治條例的特色則以公有出租住宅、獎勵民間興建及租屋服務平台等多面向推動社會住宅政策。
會場講者與聽講者互動熱烈，許多不同來自各界專家學者的聲音打破以往舊有的觀念，例如：長榮大學土地管理與開發學系暨研究所謝博明助理教授表示，「社會住宅」的「混居」想法其實是「多元住戶」的意思，這樣更不會有標籤化的產生，而胡志平副教授則認為「社會住宅」對象建議可訂定全市的弱勢保障比例，而個別社會住宅弱勢比例則可以較為彈性。
在實務上，徐銘達執行長認為，以租屋經理平台為鼓勵房東釋出房屋作為「社會住宅」，建議可以補貼租金或修繕費用方式辦理，以提高房東的意願。而陳君漢律師則建議：「公有出租住宅以訂定管理辦法及簽訂租約並公證方式出租，保障租賃關係亦可杜絕租賃糾紛。」
在社團代表方面，彭揚凱對新北市在中央住宅法目前尚未通過前，就積極討論地方政府自治條例，並有心早日完成推動的態度表示肯定，並建議新北市「社會住宅」自治條例應以住宅法為基礎，就住宅法不足之處，於新北市社會住宅自治條例進行加強。
與會者相互期許新北市社會住宅自治條例的推動與成形，能具體地照顧新北市更多的社會經濟弱勢、青年、學生等。新北市的青年在地生根，成就新北市「宜居」的城市願景，實現新北市民「在地安居」，進而「在地就業」、「在地就學」、「在地就養」與「在地樂活」的願景。
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台經院：建築業景氣未來半年「持平」
【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】 美債風暴引發國內不動產市場後市呈現混沌局面， 業者與學者認為後續的經濟景氣對接下來的房地產市場具影響關鍵力 量，台灣經濟研究院最新的景氣報告顯示， 全球景氣2011年下半年仍持續加溫， 對台灣整體經濟影響須再觀察， 建築投資業在景氣趨勢在未來半年仍可維持持平， 不過政府對房貸業務仍會緊縮。台灣經濟研究指出， 展望2011年第三、四季，全球經濟可望持續溫和成長， 加上新興市場需求仍將維持熱絡，整體業者出貨展望趨於樂觀， 但由於中國經濟降溫、歐洲債信問題仍將影響全球經濟、 歐美市場需求狀況仍待觀察； 日本311震災所帶來後續的負面影響目前尚無完整數據評估， 對我國整體經濟的影響仍需持續觀察。未來半年， 國內經濟景氣維持成長，國內失業率持續緩降，就業情況好轉， 加上企業發放年終獎金與部分產業調漲薪資，軍公教薪資調漲等， 使得內需消費市場買氣增溫，未來半年批發零售業景氣看好； 金融業部分，國內經濟成長率穩定成長，加上兩岸交流帶動的商機， 將使得企業資金需求提升，雖然央行對房市的措施愈見嚴格， 將影響未來的銀行業房貸業務量， 但企業放款增加與信貸量轉趨成長， 且升息態勢持續帶動淨利差回升， 都將帶動銀行利息收入與相關手續費收入增加， 加上國銀資產品質已穩定， 財富管理市場亦將因景氣樂觀而有成長空間。全球氣候異常， 使得國際原物料價格居高不下並引發各國出現通膨危機， 市場臆測未來各國央行升息時點將隨之拉近，淨利差可望緩步回升， 但由於國內對房市的措施愈見嚴格， 恐將會再緊縮未來的銀行業房貸業務量； 中東及北非國家政治情勢未見明朗甚有出現戰事紛擾， 更增添市場對於經濟前景的不確定性， 導致近期國際資金紛紛自新興市場撤出， 對此外資也針對台股動向作出反應並大舉出脫持股； 儘管短期外資匯出力道甚重使得台股資金行情失色， 指數回檔壓力浮現，但由於兩岸政策面利多消息未減， 並待爾後融資餘額逐步消化仍有利於籌碼略為穩定， 預期未來半年整體金融業景氣可望維持。
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股災+打房，六大都會區房價跌7%
【MyGoNews 林承志/台北報導】8月受到全球股災、打房政策(奢侈稅、課徵空地稅、實價登錄)影響，房市信心受到衝擊，台灣房屋研究中心調查，六大都會區8月交易量全面下跌7.3%，修正幅度較大的為台北市跌12%、台中市跌10%，交易量跌較小的桃園縣跌2%、高雄市跌3%。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，7月期貨市場違約金1000萬，8月違約交割金額飆高逾3.77億元，顯示股災使得不少股市大戶受傷，房市價格也稍有鬆動跡象。同時非自用住宅實價課稅利空議題，也使買方開始觀望，因此整體交易量呈現下滑趨勢。
較受矚目的大台北房價，台北市8月平均房價每坪51萬，較7月51.4萬，下跌了0.8%；新北市8月平均房價每坪28.1萬，也較7月28.6萬，下跌1.7%，足見8月除了鬼月效應之外，全球股災和打房政策導致房價出現些微修正。
值得注意的是，台北市買賣價格認知差距拉大至15%，使得交易量大減12%；新北市買賣價格認知差距約8%，交易量只減少6%。邱太煊表示，台北市核心行政區6月奢侈稅開徵後，大部分仍是賣方價格堅持、買方追價成交，不過，8月下旬這樣的情況出現變化，開始有不少賣方價格出現鬆動跡象，但買方卻呈現觀望態度。
另外，台中七期新光特許加盟店店長周天賜表示，台中七期整體交易量萎縮15%高於平均整體台中區域萎縮10%，算是大台中受奢侈稅影響的重災區。根據統計台中今年交屋的新成屋高達1500多戶，這些新成屋一釋出立刻面臨奢侈稅議題，此外，整個七期地區有將近50%的物件都有奢侈稅的問題，賣方轉嫁奢侈稅10%~15%將價格墊高，雖然仍有買方出價，但買賣雙方認知空間拉大，不易成交。
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顏炳立：房價難跌！名模沒有村姑價！
【MyGoNews 林承志/台北報導】二次衰退陰影、股災、政府打房、奢侈稅效應多重利空消息壟罩房地產市場，且年底更將面臨總統大選，讓市場前景更加晦暗不明。戴德梁行總經理顏炳立表示，儘管市場氣氛不佳，但台灣整體經濟前景仍然看好，且資金行情不變，雖目前買賣雙方對價格認知差距大，但好物件仍然沒有降價求售的空間。
顏炳立於市場觀點月報中指出，從6月份到現在，市場的閉鎖效應影響到二手市場，成屋市場的交易量萎縮了，都在等待兩年後奢侈稅解套。預售市場看來較不受影響還是很多人搶進，尤其北市明顯價格頻創新高，然而政策使氣氛迷失、買氣趨緩，但房價仍沒有鬆動，不過股市的變動仍影響著投資人的信心。
農曆7月買氣會緩但房價不會下修，有人也會認為明年的選舉會使投資意願減弱，因為選舉牽扯到政策的變化，但目前資金行情情況下，這些因素都不足以撼動房價的下跌，好東西房價仍然挺住，而差的東西必然走下修。
顏炳立認為，最近的市場呈現平靜，沒有太大的驚人的演出，標售市場有的即將登場，有的尚未登場、有的登場流標了，好的千里馬很多伯樂在看，就像一個超級名模的行情，不會有村姑的價格，目前曲高和寡的情況仍然存在。
不過，整個資金追逐的趨勢趨緩下來，追漲的動能就會緩下來，除非市場營造一個非常好的氣氛，否則股災、歐債、美債將使得未來的整體經濟情景看空的情況比較嚴重，也會影響投資意願。
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新竹「璞玉計劃」還在「討論」階段
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】 內政部都市計畫委員會第四次專案小組討論「 新訂台灣知識經濟旗艦園區特定區計畫案」， 小組委員會成員包括彭光輝、賴美蓉、劉小蘭、林志明、 蕭輔導等委員，特別到第一線傾聽基層的聲音。 反對該計劃的民眾憂心開發恐致農民失業、客家文化被破壞， 並認為世界面臨糧荒之際，應珍惜良田。 反對業主並認為反對意見被漠視，對於交大校地， 也認為必需有償取得。並且認為相關問卷的回收率低， 主張憲法保障財產權。璞玉計畫促進會理事長曾金榮強調， 台灣知識經濟旗艦園區特定區計畫是保障地主權益與增進公共利益所 必要。他說，在民主社會裡，任何計畫的推動難免有反對的立場， 這個案子有超過八成的地主支持，希望不要再延宕。 包括新竹前縣長林光華、竹北市長楊進賜、縣議員徐欣瑩、林保光、 從當年帶頭反璞玉到現在積極贊成台知經計畫的前國代江順裕， 竹北市東海、十興兩里長，都出席贊成者的說明會。 林光華前縣長在任內提出璞玉計畫的構想， 他說新竹地區的科技產業鍊無可取代，璞玉計畫(台灣知識經濟旗艦園區特定區計畫)對新竹、 對台灣是一個世紀計畫，希望中央儘快通過。林光華強調， 零零碎的都市對現在化都市是一個凌遲，因為不同計畫的道路、 管線不能能相容。 國民黨新竹縣黨部主委張逸華對這個案子也樂觀其成， 希望中央儘快將地方渴望十幾年的案子完成。竹北市楊市長也表示， 這個案子若沒通過，竹北將來的發展將受限。 新竹副縣長章仁香解釋， 縣府針對台知經的民調是逐戶以雙掛號寄發， 並不是用抽樣的方式做民調。她並強調， 縣長邱鏡淳上任以來積極配合經建會招商計畫， 目前新竹縣工業地的需求已高達1200公頃。 台灣知識經濟旗艦園區特定區計畫案， 行政院2004年4月8日原則同意列為國家重要計畫， 開發項目包括產業專區、交大研究校區及國際示範村。
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年底前通車？捷運新莊線大利多
【MyGoNews 林承志/台北報導】延宕多時的捷運新莊線可望提前通車，興建中的捷運新莊線土建工程除新莊機場進度僅35.12%外，其餘進度皆超過95%，機電工程也達到97.12%。儘管，北市捷運局北工處原則上仍表示，預定於2012年3月通車至輔大，不過，對於地方期待能於年底提前通車要求，北工處長吳沛軫雖未答應，但卻表示「可以期待」。
捷運新莊線預計於2012年3月通車至輔大站，未來由新莊搭乘捷運至北市東區比搭乘公車，約可節省半小時時間。此外，捷運新莊線因樂生療養院風波，工程進度一再拖延，因此，地方上普遍希望能於年底提前通車。
根據瞭解，目前捷運新莊線工程進度多超過95%，捷運局也思考將樂生療養院電力系統暫時改由台電供電，運用第二供電系統，提早讓捷運新莊線通車至輔大站。
北工處表示，新莊線各站站體、軌道皆已完工，機電迴路也將於10月完成，至於，尚未通車的迴龍與丹鳳站則可規劃暫代新莊機廠部份功能，若可靠度通過測試，即可報請交通部初、履勘，提前於年底通車的機率就會大幅提高。
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