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大安、中正出現金融海嘯後首次修正行情

中正、大安區自金融海嘯以來出現首次單季房價下挫，大安區下挫2.78%，中正區下挫4.62%；至於單季漲幅較大區域排名依序為萬華區8.92%，中山區6.35%，松山區5.3%。台灣不動產交易中心發布2011年Q2北市房地產季報，根據資料統計發現北市2011年Q2對Q1中正、大安區自金融海嘯以來出現首次單季房價下挫，大安區下挫2.78%，中正區下挫4.62%；至於單季漲幅較大區域排名依序為萬華區8.92%，中山區6.35%，松山區5.3%。

台灣不動產交易中心表示，2011年Q2對照Q1，漲幅最大的區域是萬華區8.92%，排名第二的為中山區6.35%，松山區5.3%為第三，顯示北市Q2在奢侈稅上路影響下，呈現價穩量急縮格局，萬華區、中山區展開補漲行情其餘地區表現持平。值得注意的是大安區與中正區從2009年Q1以來首次單季房價呈現跌幅局面，後市有待觀察。各區單價表現方面，2011年Q2北市各區平均單價排名前三名依序為大安區為73.40萬/坪，中正區為64.41萬，信義區為63.99萬/坪。此外，若計算北市全區1年來平均單價漲幅最大的區域是萬華區達36.74萬/坪，漲幅達25.14%，內湖、中山區居次。台灣不動產交易中心認為，萬華區漲幅最大的原因為萬華區平均房價一直位於30萬以下，在高單價地區被壓抑情況下，萬華區反倒能夠獨樹一格展開補漲行情。至於，排名第二的內湖區為22.93%，中山區為19.83%為第三，首度單價上升至50萬以上，整體來說，過去1年來北市整體房價仍不斷飆新高，中正區、松山區、大安區及信義區均價站上60萬/坪以上。

MyGoNews 林承志/台北報導

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港商登台，豐泰3年要推400億元建案

政策壓抑加上歐美債信危機四伏，國內房市近期觀望轉濃， 不過外資似乎不受影響， 總部設在香港的豐泰地產今天即宣布正式進軍台灣房市， 預計在未來3年內推出總銷400億元的建案， 其中位於大台北華城的建案，預計今年底對外公開。
今年初ECFA生效後，由於台灣房市前景看好， 外資地產業者一度掀起登台熱潮，香港中原地產即在台大舉設點， 北京萬通地產也以轉投資子公司名義在淡水小坪頂推出建案。 豐泰今天宣示進軍台灣，顯示外資對台灣房市仍相當樂觀。
豐泰地產為全球性私募基金，總部設在香港， 主要以投資泛亞地區地產為主，在香港並推出不少大案， 包括位於中環的「瑧環」，銅鑼灣「cubus」商業大樓等。 其中臻環在2010 年底開售時，短短兩天銷售一空，一度成為香港樓市話題。
豐泰地產很早就來台布局，並在近一兩年接連在天母中佈院、 慶豐銀行總部等大型標案中出手，雖然分別以第二高標、 第三高標失手，但在台灣房地產市場一舉打響知名度。
豐泰表示，這幾年來豐泰透過蒐購不良債權、議價等方式， 仍在大台北取得不少土地，其中包括新店大台北華城、天母、 市中心區精華地段，由於看好台灣房市長期發展， 因此決定自行投入推案，展現深耕台灣決心。
目前豐泰較具成熟的建案多在新店大台北華城，其中「禾和別墅案」 目前已在開發興建中，佔地超過17,000坪， 將打造66棟豪宅別墅，總銷金額超過150億元台幣， 將視時機宣布對外預售。

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奢侈稅發威 7月建物買賣創新低

內政部昨（31）日表示，奢侈稅發威，房市買賣量續減，扣除農曆春節期間不計，今年7月全國建物所有權買賣登記，創下金融海嘯後的單月新低，減幅以台北、新北市最多，預期8月買賣量將持續下滑。
今年6月1日特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）上路，6月建物買賣登記件數下滑，7月更呈現量縮。內政部昨天發布最新統計，今年7月全國建物所有權買賣登記2萬8,310棟，較6月減少8.96%，與去年同期相比，下降17.46%。
全國建物所有權買賣登記棟數，91年起逐年增加，除了96年及97年間因美國次貸金融風暴影響，造成買賣棟數減少，98年開始回升，並在今年1月創下4萬1,974棟的高點。
內政部地政司副司長王靚琇表示，7月房市買賣登記下滑，顯示奢侈稅的威力持續發酵。
據瞭解，近年民俗月效應已不明顯。
【經濟日報／記者葉小慧／台北報導】

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高雄5年內出現百萬行情？黃烱輝：可能更早

【MyGoNews 林承志/台北報導】隨著海外資金回流與資金行情推升高端住宅買氣，北、中、南三大都會區皆陸續出現豪宅銷售風潮。江城建設董事長黃烱輝表示，高雄房價長期被看扁，綜觀目前市場交易的活絡度，百萬單價的豪宅建案或許不用5年就會出現在高雄房市。
黃烱輝指出，高雄一直以來因為台灣發展策略的考量，與首善之都的經濟成長有所落差，同時房市也相對受到影響，當2009年台北平均房價已到43.3萬/坪時，漲幅25.9%；高雄仍在9萬/坪左右遊走，年漲幅9.5%。直至2011年第2季，高雄平均房價已到12.23萬/坪，近兩年時間漲幅將近36%，相較於台北市平均房價48.91萬/坪，13%的漲幅，有明顯大躍進。
此外，高雄房市一直以來是以成屋市場為主，購屋習慣仍是眼見為憑，表示消費習慣的保守。但從2009年第4季開始，高雄房市陸續出現預售個案，且有不錯銷售佳績，表示高雄長久以來被看扁的房價已漸漸抬頭，才會使得消費習慣逐漸趨於活絡，並有其投資空間產生。
國揚建設董事長侯西峰曾於2010年預言高雄豪宅5年內會出現百萬單價，黃烱輝認為，這對所有高雄建築同業都是一大期待與鼓舞。高雄豪宅除了有最大優勢的無敵海景外，還有台北所看不到的開闊天際線。兩者都是目前台北豪宅建案無法見到的。
綜觀目前高雄豪宅市場，國揚建設在海邊路推出的「國硯」，開出78萬/坪的單價，均價也在50萬/坪左右。江城建設在中華路即將推出的「一品花園」，平均開價也將上看40萬/坪。因此，以目前高雄房價漲幅及市場活絡度看來，或許百萬單價豪宅的出現，不用5年，會更早也說不定。

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利率持續走高，小心使用還款寬限期

【MyGoNews 林承志/台北報導】中央銀行連續升息，目前市場上除了政策優惠房貸，一般房貸利率下限已由1.76%上調至1.84%，利率愈來愈高，此時很多首購民眾會使用「還款寬限期」來降低購屋門檻。房仲業者指出，「還款寬限期」是先甘後苦的還款方式，在薪資所得增加不易，但利率長期看升走勢下，更要謹慎使用寬限期，免得寬限期結束後，每月還款三級跳，導致個人無力還款，房屋淪為被法拍的命運。
美商ERA不動產研究中心經理李恆宇表示，所謂「還款寬限期」是指申請房貸的前幾年只還利息不還本金，但等寬限期一過，房貸本金就會擠壓在剩下的年限內攤還，負擔自然頓時變重，是一種「先甘後苦」的房貸還款方式，適合購屋初期所得較低，但預計之後所得可顯著成長的民眾使用。
以房屋貸款500萬元為例，若還款年限是20年、利率3%，採一般本金利息平均攤還方式，則每個月要繳27730元房貸，若改採前3年「還款寬限期」，則前3年每個月繳交的房貸只要12500元，還不到前者的一半，自然會讓很多民眾有輕鬆購屋的錯覺，也因此常常讓很多首購族淪為被房貸壓得喘不過氣來的「屋奴」。
以上述個案為例，一旦寬限期結束後，每個月房貸負擔就從先前的12500元「倍增」到31319元，每個月要多繳將近2萬的房貸；如果採用前5年只付息的方式，第6年起每月應繳金額就會飆到34530元，幾乎是前面每月金額的3倍。若之後所得沒有增加，很容易就會造成繳款不正常，最後只有等法院來查封拍賣了。
因此李恆宇特別提醒首次購屋民眾，在目前全球熱錢流竄的壓力下，央行還是會緩步調升利率來抑制通膨，房貸利率仍將逐步走高，所以基本條件並不適於使用「還款寬限期」，除非是自己非常確定往後幾年所得可大幅成長，否則還是回歸房貸基本的「三三原則」：自備款3成、每個月房貸不超過家庭所得三分之一，才不會有個人信用受損的風險。

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打房威力大，國產局地上權「空虛開標」

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】國產局標售板橋、士林與基隆等3筆地上權，結果大爆冷門，僅有1封標單投標板橋光環段土地，最後確認是由昇陽開發以4.46億取得，單價約50.2萬，溢價率2.5%，表現並不突出，而各界看好的士林區土地反而流標。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，兩黨在選前將打房作為選舉基調，促使建商相對保守，加上地上權養地成本雖低，但時間壓力甚大，因此更為保守。
住商不動產板橋海山加盟店指出，周邊以公寓產品為主，單價約在23-25萬/坪，附近較知名新案開價約55萬/坪，銷售狀況頗佳，而該區域鄰近板橋港墘不遠，三民路二段周邊也有大型賣場，採買堪稱便利，惟周邊社區較舊，因此多為在地換屋，最近有較新個案「湛然新天地」進駐，也讓該區塊重獲注意。今日順利脫標的光環路標的，位於三民路二段，土地面積達889.1坪，為住宅區，該區域容積率240%，但有細部計畫土管的30%固定的容積獎勵，雖然只有地上權使用，但因未來推案房價勢必低於同區域，也能吸引到板橋與台北市的自住與投資客。
徐佳馨指出，士林土地未臨路，加上可能擔心有畸零地問題，因此讓不少建商卻步，地上權最大的壓力源莫過於時間，近來房地產市場利空頻傳，也讓建商放慢地上權開發腳步，而國產局之後將有多筆精華區地上權釋出，也可作為房地產後市的觀察風向球。

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公開標售轉為私下議價，光華戲院標案玩什麼？

【MyGoNews 林承志/台北報導】被認為是2011Q3房市指標的基泰建設「光華戲院」標案，原訂於2011年8月31日公開標售。但受到整體市場氣氛不佳影響，受託標售的第一太平戴維斯在開拍前，臨時決定改為私下議價方式出售。第一太平戴維斯表示，本案目前有2組中小型建商正在議價。市場人士指出，是否能傳出好的「議價價格」還需觀察。不過，這件個案粗估未來銷售價格會在150萬元以上，建商私下表示：「這種估算實在太樂觀，現在台北市中山區某個新建豪宅個案也才開出每坪150~160萬元的價格，把距離拉到士林，已經是台北市的二環區域，要賣150萬元的行情，實在是有點大膽了些。」
本次標售的土地面積有230坪，已劃入都市更新單元的面積共計923坪，其中包括市有土地約318坪，得標者不僅可承接目前基地上的建物租金收益，同時可配合市有土地參與都市更新，預計將會縮短開發期程，第一太平戴維斯表示，「粗估推出的豪宅產品將超越每坪150萬元以上的價格。」
不過，受到目前市場打房氣氛影響，參與議價的中小型建商不希望價格過高，刺激政府敏感神經，成為市場關注焦點，因此，最後決定以私下議價方式處理，而此舉也被市場解讀為房地產市場轉弱的風向球。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，受到全球股災、政策打房(如奢侈稅、空地稅、實價登錄)影響，大台北連續幾個受矚目的案子都出現乏人問津的窘境，如士林國小對面的地上權標售流標、大安區四維路透天厝僅2人投標、基泰建設士林光華戲院停標改採議價，都顯示房市有轉冷跡象。

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顏炳立：房價難跌！名模沒有村姑價！

【MyGoNews 林承志/台北報導】二次衰退陰影、股災、政府打房、奢侈稅效應多重利空消息壟罩房地產市場，且年底更將面臨總統大選，讓市場前景更加晦暗不明。戴德梁行總經理顏炳立表示，儘管市場氣氛不佳，但台灣整體經濟前景仍然看好，且資金行情不變，雖目前買賣雙方對價格認知差距大，但好物件仍然沒有降價求售的空間。
顏炳立於市場觀點月報中指出，從6月份到現在，市場的閉鎖效應影響到二手市場，成屋市場的交易量萎縮了，都在等待兩年後奢侈稅解套。預售市場看來較不受影響還是很多人搶進，尤其北市明顯價格頻創新高，然而政策使氣氛迷失、買氣趨緩，但房價仍沒有鬆動，不過股市的變動仍影響著投資人的信心。
農曆7月買氣會緩但房價不會下修，有人也會認為明年的選舉會使投資意願減弱，因為選舉牽扯到政策的變化，但目前資金行情情況下，這些因素都不足以撼動房價的下跌，好東西房價仍然挺住，而差的東西必然走下修。
顏炳立認為，最近的市場呈現平靜，沒有太大的驚人的演出，標售市場有的即將登場，有的尚未登場、有的登場流標了，好的千里馬很多伯樂在看，就像一個超級名模的行情，不會有村姑的價格，目前曲高和寡的情況仍然存在。
不過，整個資金追逐的趨勢趨緩下來，追漲的動能就會緩下來，除非市場營造一個非常好的氣氛，否則股災、歐債、美債將使得未來的整體經濟情景看空的情況比較嚴重，也會影響投資意願。

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假日放輕鬆！6成4勞工爆肝指數逾60分

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】上班族因工時過長、休息不足等作息失常，長期導致精神體力變差、加速老化，身體機能發出警訊，被視為是「上班族爆肝跡象」。台灣勞工在高壓、工時長的苦悶環境下替老闆賣命工作，長期下來身心疲憊卻苦無適當管道宣洩。「爆肝族」一旦增加，一般產品的「買房族」比重自然降低，高端產品的「買房族」則會逐步增加，因為員工拼命的幫老闆賺錢，物價漲、薪水不漲的年代裡，面對房價節節上漲，市場中只剩下中高所得者有能力買房了。
連續工作10-12小時就足以讓人感覺爆肝
根據1111人力銀行調查，高達6成4上班族認為自己工作爆肝指數超過60分以上，「工作壓力大」、「工作量太大/分配不均」與「工時長」更是眾人直指的爆肝主因，顯示「上班打卡制、下班責任制」儼然成為台灣上班族最困擾的職場文化。
4成受訪者指出，連續工作10-12小時就足以讓人感覺爆肝，相當於勞基法規定每日工時包含加班不得超過12小時的極限。值得注意的是，這些人面臨爆肝時，6成3選擇「運用放假時補眠」、3成4「繼續硬撐」、3成3「親友聚會八卦/吐苦水」，反映台灣上班族只能利用休假補充平日不足的睡眠，難以走出戶外從事休閒活動，排解壓力、伸展身體，恐為日後健康埋下隱憂。

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i戰火延燒 21世紀推iPad智慧通

【MyGoNews 林承志/台北報導】i浪潮席捲房仲業，繼iPhone app程式大戰後，戰火持續延燒至iPad平板電腦上。根據資策會FIND預估到2015年，台灣民眾持有智慧型手機與平板電腦普及率將達到52.5%及26.4%的水準；21世紀不動產繼「iPhone行動看屋」吸引破3萬名用戶下載，創下全台LifeStyle類最佳排名第4名紀錄後；再推出「iPad智慧通」看屋應用服務，全台上萬筆豐富的房屋資訊，將iPad化身為專業「數位導覽員」，帶領消費者進入賞屋數位資訊旅程。
資訊傳遞日漸普及，消費者對房仲業的期待與需求更趨多元化，21世紀不動產總經理王福連表示，優質經紀業經營核心，要讓每位消費者在還沒有委託經紀人員時，就先感受到房仲的優質服務；「iPad智慧通」除了提供消費者免費下載使用外，也協助全台近4000名經紀人員提高工作效率，充分運用iPad無縫式房屋地圖搜尋模式，多點觸控技術及高解析HD大螢幕等特點，全台上萬筆的房屋詳細資訊，都能輕鬆地掌握在指間，有效提昇客戶經營服務效率。
「創造消費者的需求，是取得市場的新力量!」王福連表示，消費者需要的是簡單、優化的操作介面，透過長期收集消費者使用iPad習慣及仔細分析iPad各項特色，希望將iPad獨特功能發揮到極致，以提供消費者最佳的使用經驗，像高畫質HD螢幕可以將每一張照片呈現非常清晰，而「影音看屋」與「720度」虛擬實境功能，更讓人有如臨現場的看屋感受，而為發揮iPad 2鏡頭的功能，則是獨家運用最新的「擴增實境」技術，透過螢幕上顯示的360度雷達偵察機制，將虛擬世界融入在實際環境裡，周圍房屋資訊更是一覽無遺。
此外，「高鐵」與「捷運」兩大交通主題搜尋功能，直覺且人性化的搜尋介面，藉由幾個簡單步驟，立刻就能顯現車站周邊的房屋資訊，王福連表示，就是看準購屋族對大眾運輸工具的需求，尤其大台北地區的最佳購屋地段，依然會以交通建設沿線發展區域為主，而新北市在三環三線的光環之下，房市交易都維持著價量穩定的水準。
全台網路人口一直持續增加中，尤其出現各式智慧型手持裝置之後，更貼近24小時行動上網的便利生活圈，助長社群網路空間的發展，21世紀不動產長期觀察消費者網路行為，發現有6成的消費者喜愛在社群網站分享購屋經驗，「iPad智慧通」不但可以將瀏覽過的好屋資訊收藏，更結合「達人推薦」的獨家功能，無論使用iPad與iPhone使用者，隨時都可以將喜愛的房屋推薦到「達人列表」中。
另外，也可以隨時將房屋資訊分享到熱門的社群平台，王福連指出，上個月推出全新的經紀人員個人網站「HouseBook」融合訊息即時、透明資訊、互動溝通三大特點，再透過社群互相分享機制，提供消費者與經紀人更多的即時互動，形成緊密的社群行銷鏈。
此外，為更貼近消費者的需求，特別規劃「我的配對」、「我的最愛」與「追價服務」等貼心功能，「我的配對」是讓消費者依個人設定購屋條件，像縣市、價格、坪數設定好之後，系統會主動核對上萬筆房屋資訊，當有符合條件的房屋時，第一時間會以推播方式通知或以Email讓使用者掌握最新房屋資訊，另一項「我的最愛」除了收藏瀏覽過的房屋資訊及相關加盟店聯絡資料外，獨家「Show Room」功能，讓消費者可以同時比較3間房屋，至於「追價服務」，也同時融合推播功能，讓消費者隨時掌握第一手降價資訊。

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