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實價登錄是「房改」重要關鍵

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】總統馬英九正式宣示為保障民眾買賣屋的權益，政府將修改地政相關法規，推動不動產交易資訊透明。信義房屋表示，雖然現行民眾買賣房屋，可以透過許多管道查詢房價行情，不過由政府執行實價登錄，不僅具備「公信力」，更可達到「全面性」，方便民眾買賣房屋時有所參考，進而大幅降低人為哄抬房價的機率。而且以真實的交易價量資訊為基礎，政府所訂定的各項房地產政策才更能發揮效益。
信義房屋表示，目前房地產交易，買賣雙方可以透過房仲業者、政府及民間網站查詢成交行情，尤其在房屋交易頻繁的都會區，成交行情取得並不困難，但消費者真正缺乏的是對於成交資訊的「信任感」。
例如這幾年台灣房市走多頭格局，往往一個創新高價的消息，很容易帶動區域房價的走升。不過到底這樣的交易紀錄是真實案例還是人為哄抬，業者及消費者都難以查證。未來由政府推動全面實價登錄，並揭露必要的價格資訊，讓每一筆交易都「有價可詢」，將可大幅降低價格哄抬的機率。
此外，目前市價與政府評定房地產價值標準的土地公告現值或是房屋評定現值差距過大，不管是辦理土地徵收補償，或是課徵房地產相關稅負，都很難做到公平。例如被政府徵收土地的地主會認為補償金額低於市值，自己的權益受到損害，一方面政府因為房價評定水準遠低於市值，課徵不到稅金。但不論是依市值徵收，或調整房地產稅制來讓賦稅公平，所有的房地產政策都要仰賴完整而真實的交易資訊。因此，「實價登錄」可以說是台灣房地產政策革新的關鍵基礎。
另外，總統馬英九提出將透過「財政收支劃分法」的修改，來落實空地稅的徵收，防止土地囤積及養地風潮。信義房屋表示，奢侈稅之後房價並未明顯修正，台北市以及新北市的民眾購屋負擔並不輕鬆，反應住宅有效供給不足的情況。因此空地稅的落實，多少可以刺激房市供給，減緩房市供不應求的情況。不過空地稅是地價稅的2~5倍，而目前地價稅所依據的公告地價，比公告現值更低，遠低於土地市值，因此空地稅的課徵實際上對於抑制養地、促進土地開發的效果相對有限。再者對於空地稅實施範圍的劃分至為重要，如果對於都會區外圍餘屋量原本就很大的區域課徵空地稅，反而可能造成過度開發。

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臺北港區段徵收案100.8.23-9.22公告徵收

主辦單位：新北市政府地政局

公告日期：100.08.22  

公告事項 

新北市政府積極推動的「臺北港特定區區段徵收開發案」，繼8月16日奉內政部核准徵收以後，將於100年8月23日起正式公告徵收。新北市政府地政局已於8月20日上午以雙掛號方式寄發通知給區內土地所有權人、他項權利人及三七五租約承租人，並呼籲相關權利人近日密切關注公告事宜，以維自身權益。

地政局表示，本次公告徵收僅限於土地部分，公告期間自100年8月23日起至9月22日止，共計30日。建築及農作改良物部分後續將會依法申請一併徵收，屆時會再另函通知相關權利人。本案徵收公告、計畫書圖及補償清冊，將於公告期間內陳列於新北市政府地政局（板橋區中山路一段161號24樓區段徵收科）、八里區公所(新北市八里區中山路2段356巷16號) 及淡水地政事務所（新北市淡水區中正路233號）閱覽處，民眾得自行前往閱覽。地政局長康秋桂特別提醒，30天的公告期間亦為土地所有權人提出發回抵價地申請的法定期間，土地所有權人如選擇申請發給抵價地，應於公告期間內檢具抵價地申請書及相關證明文件向地政局提出申請，逾期未提出將視為領取現金補償，地政局依法將於公告期滿15日內發放補償費；土地所有權人逾期未領取將依法存入保管專戶，逾15年未領取，補償費將依法歸屬國庫。因此呼籲想要領取抵價地的地主，最晚在9月22日以前必須向地政局提出申請，以免權益受損。

康秋桂局長指出，地政局為落實朱市長再三強調的便民服務，將開放多元管道受理民眾申請抵價地。土地所有權人除可在公告期間內以掛號郵寄方式向地政局提出申請外，亦可至地政局區段徵收科(新北市板橋區中山路1段161號24樓東側)現場洽辦。顧及民眾洽公路途遙遠，避免其飽受奔波之苦，特別在八里區下庄綜合大樓多功能教室(新北市八里區舊城路19號4樓，下庄市場樓上)也設置了受理窗口，現場並備有專人協助填寫及解說，歡迎八里當地民眾多加利用。受理時間為公告期間每日上午9時至12時、下午13時至15時30分（不含例假日）。

民眾對於本開發案各項業務如仍有不瞭解之處，可向地政局區段徵收科洽詢，電話：市內請撥1999或（02）29603456分機3528。

聯絡人：地政局區段徵收科 李文恭科長

電話：1999、29603456－3518

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利多夢碎！廣慈博愛園區BOT終止契約

【MyGoNews方暮晨/台北報導】台北市政府採BOT方式推動之「民間參與廣慈博愛園區興建及營運案」，因特許公司柏德開發股份有限公司未依契約規定如期取得建造執照，延宕社福設施開發興建與推動期程，違約情事重大，市府決定終止契約，原用地將繼續作社會福利之用，並將儘速重新規劃。
台北市政府表示，市府係於2009年6月15日與柏德開發股份有限公司簽約，由該公司負責廣慈博愛園區之興建及營運。依契約約定，柏德公司本應於合約簽訂後24個月即2011年6月15日前取得第一期土地之建造執照，然由於該公司規劃進度緩慢，至今其提送本案之樹木保護計畫、都市設計報告及環境影響評估說明書等，均未能有效回應各委員會之修正要求，更遑論通過各審查委員會之審議。此經市府發函限期命該公司改正，但始終無明顯進展，迄今已經超過契約預定取得建照期程，違約情況明顯。
另柏德公司日前曾發函予市府，請求展期2年，將建造執照取得期程展延至2013年6月7日，爰考量該公司要求之展延期限等同原合約約定期限之1倍，足徵該公司欠缺推動本府社福計畫之能力與意願，是該公司之違約狀態顯然已延宕台北市推動社福公共政策之期程，違約情事重大，且短期間顯無改善可能，故依契約規定予以終止合約。
台北市政府表示，廣慈博愛園區原規劃作為社會福利設施、公園及商業設施用地，未來該基地仍以興建社會福利設施為優先考量，亦會保留部分做公園綠地，提供市民一個優質的生活空間。

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捷運松山線，樟樹灣、先嗇宮站具潛力

【MyGoNews 林承志/台北報導】根據北市捷運工程局統計，目前興建中捷運線共有8條，預計至2015年前將有40個車站將陸續通車。富比士網科表示，2013年底即將通車的捷運松山線貫通南京、敦北兩大辦公商圈，且與蘆洲線、板南線、新店線、淡水線皆有交會，區段房市發展可期。
捷運松山線由西門站東行至松山，沿途經過中山、松江南京、南京東路站，與4條捷運線交會。富比士地產王執行長陳高超分析，2013年將通車的捷運松山線，路軌建置的軸帶是整條南京東路精華，站點東觸松山機場、西壤台北車站，直接串連兩大國門，輔以轉乘蘆洲線、板南線、新店線、淡水線等十分便利，全線平均投報率能維持3%以上水準。
若將規劃中捷運加入考量，根據富比士網科統計，民生汐止線的樟樹灣站與捷運新莊線的先嗇宮站表現也不俗。陳高超表示，位在民生汐止線上的樟樹灣站，基地位置落在汐止區大同路、樟樹一路與樟樹二路之間     ，雖然目前仍屬規劃中進程，但地理上坐擁汐科火車站、國道1、3號交通之便，再加上緊鄰新東區南港以及汐止科學園區，有助比價效應成形，推擠周邊房市行情走高。
至於，先嗇宮站則位於2013年2月全線通車前即將通車的捷運新莊線，從輔大站到台北橋站將率先在2012年3月營運。落在第一段優先通車的先嗇宮站，基地位置在三重區重新路五段與光復路口，由於先嗇宮周邊多廠房，工業區比重高達54%，住工混雜、公共設施機能欠佳，總體條件較不利房市，不過為提升土地使用效益，先嗇站周邊正進行都更規劃，除了土地將予以單元整合，形成大面積帶狀開放空間，提升環境品質，而住宅、商業、工業的土地使用分區設計，讓先嗇宮站房價產生想像空間。

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大信義計畫區成形，區內廠辦行情漲三成

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】台北市精華土地一地難求，信義計畫區由於開發接近飽和，住宅區土地至少已達每坪300~400萬元以上的行情，極少有土地釋出，但鄰近的工業區土地，日前卻傳出有開發商以信義計畫區一半以下的價格，每坪130萬元積極搶進閒置工業土地，就是相中這片低度開發土地的潛力，提前卡位布局。
全球資產專案經理王維宏表示，信義計劃區的金字招牌，土地取得十分稀有，因此緊鄰信義計劃區的一塊約50公頃低度開發土地，就成為開發商眼中的新璞玉。自2006年確定由遠雄建設取得最優申請人後，歷經多年風雨的大巨蛋總算邁入工程階段，預計2014年可以完工，北側由台北文創開發（富邦集團投資）所投資興建的文化園區B區，將早一年於2013年完工。
位於市民大道另一側，佔地達17公頃的鐵路局台北機廠，也正積極向台北市政府提案變更，扣除捐地及古蹟保留外，未來將釋出10.5公頃的土地採地上權BOT方式開發，隨著開發時程逼近，政府與業者腦海中的『大信義計畫區』構想正在逐步成型。
王維宏指出，由於大巨蛋所在的忠孝東路五段，正好介於東區商圈以及信義商圈的交界，也是兩商圈的邊陲，但等到2013年大巨蛋開發完成後，正好有效填補兩個商圈的真空地帶，串連成一個完整的商業娛樂區。因此西至光復南路，南至仁愛路四段，北至市民大道五段，東至基隆路一段的這片廣大地帶，包含國父紀念館、大巨蛋、台北機廠、統豐及台泥工業區合計約50公頃的低度開發區域，約當信義計畫區面積的三分之一大，就成為信義計畫區向外擴張的最佳腹地。
觀察此區的發展規畫，也不難想像為何有開發商選擇提早布局卡位。松山菸廠被政府規劃為「台北文化體育園區」，其中文化園區達7.2公頃，分割為A、B兩區，A區佔地6公頃以菸廠古蹟為主，由政府編列預算修復，後續由文化局管理維護或委外經營。B區佔地1.2公頃，由富邦建設與台灣大哥大合資成立的台北文創開發公司取得興建營運移轉（BOT）權，由知名建築師伊東豊雄操刀設計，預計興建一個地上14層，地下4層，面積2.8萬坪的文創複合式大樓，總投資金額達86億元，將於2013年開幕營運。至於體育園區的部份，佔地10.5公頃，由開發商遠雄巨蛋事業負責興建營運，通過環評總開發量體約6.5萬坪，除了多功能體育館外，包含商場、文化娛樂城、旅館、辦公大樓等多元規劃，目前進度預計年底開工，最快2014年完工。

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彰濱工業區5~6折出清 Google大俠也喜歡？

【MyGoNews 林承志/台北報導】全台最大工業區「彰濱工業區」推出購地優惠以來，已成功吸引大批廠商進駐。根據統計包括中鋼集團中鴻鋼鐵、中龍鋼鐵，以及友達晶材等大廠，甚至傳出國際搜尋引擎龍頭Google也委託投資公司在此投資，累計投資金額已逾1000億元。
經濟部工業局表示，彰濱總開發面積達3,643 公頃，是全台最大的工業區，兩岸經濟合作架構協議（ECFA）上路後，由於彰濱地理位置適中，加上購地有五折至六折優惠，成為廠商投資設廠的最愛。
較大型的投資案包括友達晶材投資385億元，於彰濱工業區設置太陽能多晶矽廠、中龍鋼鐵投資220億元，設置熱軋板廠，還有寶德能源與科冠也分別投資160與137.8億元興建太陽能多晶矽廠，此外，特許投資顧問公司更於彰濱線西買進15公頃土地，預計投入90億元資金，興建雲端運算中心，業界甚傳此向投資案的背後金主即為搜尋引擎龍頭Google。
經濟部工業局表示，為鼓勵廠商投資台灣，經濟部工業局2010年1月起實施工業區「以售代租」政策，推出工業區土地市價化優惠方案，彰濱鹿港區購地最低可享5折優惠，且百分之百擁有土地所有權；2011年7月更推出工業區土地出精進方案，廠商購買彰濱線西區享有購地6折優惠。

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內科廠辦 30億元賣給僑外資

【MyGoNews 林承志/台北報導】內湖科技園區廠辦市場遭奢侈稅打擊，且售價於近年快速飆升，上半年僅有1宗大型交易案。但看好台灣廠辦市場未來成長空間，僑外資億富地投資砸下29億資金，買下「三陽內湖舊廠案」中1棟大樓，每坪單價約54.76萬元。
三陽內湖舊廠案位近內湖五期重劃區，佔地1萬1238坪、預計開發總樓地板面積達6.7萬坪，總銷金額超過300億元，5棟地上11~16層，地下2~3層，各層樓地板面積約670坪的鋼骨結構企業總部大樓，另有14棟2層獨棟建物，提供餐飲、商店，甚至湖上餐廳等使用。
根據公告，本次美孚建設所出售的標的建物面積約1萬6915.95平方公尺(約5117.08坪)及65個停車位，總交易總額為29億元，商仲業者估計，周邊車位售價每個約150萬元，扣除65個車位總售價後，換算每坪成交單價約54.76萬元。
由於，內湖科技園區目前行情以西湖段最高、文德段次之，其次才是舊宗段廠辦，而本次成交行情已逼近西湖段價格。商仲業者認為，億富地買下本棟大樓，除有可能當作企業總部使用外，應該也是看好整個內科未來發展，加上目前內科整棟大樓供給趨近於零，才會以略高於市場交易行情的價格買下本棟大樓。

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土地買賣移轉爆量，台北市1-7月土增稅徵收逾100億元

內政部統計今年1-6月土地買賣移轉「公告現值」總金額約1.37兆元，並以台北市土地買賣移轉占全國比例約54%，高達7406億元，逼近2009年的7845億元，顯示大量資金挹注土地的熱絡，並使台北市1-7月土增稅已徵收超過100億元，進度優於預期。

對於今年上半年土地買賣移轉熱度優於市場預期，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，由於台北市去年底將土地公告現值調升12.08％，調幅創近10年來新高；再加上投資客趕在奢侈稅上路前完成交易，挹注今年土地買賣移轉的成長。

另一方面，受奢侈稅政策影響，近期建商對土地標售出價也出現相對保守的現象。台灣房屋研究中心執行長邱太煊則表示，考量台北市土地資源稀有，除非景氣非常差，使前端銷售放慢，讓房價出現明顯修正，才有可能影響到土地價格，但建商考量經營，仍會持續購入土地，如透過都更的方式或重建改建等，以確保手上持續有案可推。他並指出，土地價格不容易出現修正，尤其過去在金融海嘯期間，市場也未聞土地降價的訊息。

此外，據台北市稅捐機關統計，台北市原本預估今年可收入土增稅150億元，但由於「土地公告現值」在去年底大幅調整12.08％，使今年台北市累計1-7月土增稅，已徵收超過100億元，進度優於預期，考量下半年市場熱度，並有機會可以超越預期目標。

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服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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奢侈稅90天 高雄、台中、新北市委賣少最多

【MyGoNews 林承志/台北報導】俗稱「奢侈稅」的特種貨物及勞務稅實施將滿3個月，從6月份開徵以來，稅務成本的增加是房價及交易量明顯萎縮主要因素，根據房仲業者的調查統計，全台6至8月份累積中古屋委託件數下滑3成6左右，房仲業者表示，被定位成「台灣新不動產稅制」的奢侈稅，直接影響是非自用型不動產的投資意願，但從觀察全台六都的中古屋成交率，都維持在10%以上的水準，其中新北市更以13.6%居冠，顯然在市場上買賣雙方進行著重新調整的階段。
如果要以當前的房地產市場供需情形觀察，可先從全台委託量的高低及漲跌變化來加以判定，奢侈稅實施的前後，6到8月份全台中古屋委託件數下修3成6左右，根據21世紀不動產調查統計，新五都加上準直轄市桃園縣比較來看，其中以高雄市的委賣件數下滑46.4%為最高，其次為以七期重劃區視為豪宅聚落指標的台中市42.1%，再來從去年以來一直是交易熱區的新北市，同時跟著掉了42.3%。
21世紀不動產總經理王福連表示，任何一位投資者面對稅務直接的成本，必定會選擇其它的名目及期限規劃來避開，買賣委託件數減少是代表投資不動產的行為被改變，卻不代表一般自住型換屋族的需求也跟著減少;另外，統計數據之中也顯示，其它縣市都下降3成左右或以下，分別是首善之區的台北市28.9%、桃園縣則是31%，一向房市就不是很熱絡的台南市也僅下滑15.3%左右。
雖然奢侈稅直接影響到非自用型不動產不滿2年者的賣屋意願，但同時讓市場上買賣雙方調整的需求，讓市場重新回歸到供需原則，在投資行為被改變之後，自住型購屋族在現在市場上，從價格、區段、交通、生活機能等條件，好好的挑選符合自己需求的房屋，奢侈稅實施後，雖然整體的市場交易量有下滑現象，但從五都加上準直轄市桃園縣中古屋市場成交率，大部份維持在1成以上的水準。

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小家庭盛行，全台戶數大增近6萬戶

【MyGoNews 林承志/台北報導】受到奢侈稅及全球股災影響，全台房市買氣急凍，偏偏近期房市的推案量卻又屢創歷史新高，難免引發民眾對於市場上是否供過於求的疑慮，甚至擔心未來會因為房屋供給過剩而導致房市大崩盤。HouseFun傳媒中心根據內政部統計處的資料發現，2011年上半年，全台戶數大增了58036戶，若以一戶需要一屋來計算，等於這半年來住宅的剛性需求增加了近6萬戶，然而在同時期，內政部營建署所核發的住宅使用執照卻只增加31325戶，也就是說這半年來新屋增加戶數才3萬多戶，因此以近半年來看，呈現供不應求的狀況，供需缺口量達26711戶。
而住宅供給趕不上剛性需求的狀況，更存在於全台各主要都會區，全台主要都市，除了基隆市供過於求外，其餘皆供不應求，其中以新北市最為嚴重，近半年來住宅短缺量高達7335戶，其次分別為台北市的4721戶、台中市的3853戶以及高雄市的2957戶。
HouseFun傳媒中心經理李建興指出，近年來由於台灣出生率大減，導致人口負成長的議題持續發燒，讓市場人士不免擔心國內住宅的剛性需求將大幅衰退，再加上這期間全台受到房價大漲刺激，建商頻頻推案，導致房市「供過於求」的危機感充斥於市。
但事實上，雖然近幾年台灣的人口增加速度趨緩，但隨著小家庭盛行，使得家戶數增加幅度卻遠高於人口增加數。根據內政部統計處的資料顯示，近半年來，全台的人口數僅增加18354人，但家戶數卻足足大增了58036戶，使得每戶人口數從2010年12月的2.92人降為2.89人；而若以近1年來的狀況來看，趨勢更為明顯，2011年6月全台人口只比去年同月增加42096萬人，但戶數卻爆增了近12萬戶，為119992萬戶，情況十足吊詭，不過，由於住宅需求量與家戶成長量貼近，這顯示台灣的住宅剛性需求未如想像中的疲弱。
進一步解讀各區域狀況，李建興分析，由於國內都市化程度愈趨明顯，人口大幅集中於都市，因此都會區的住宅供給量更遠不及剛性需求。以新北市為例，2011年6月相較於2010年12月，總戶數增加了12673戶，但新核發的住宅使用執照卻只有5338戶，供給遠不及需求，供給短缺了7335戶，這也就是何以新北市推案頻爆大量，房子卻始終供不應求，房價仍大量上揚的主因。

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