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被繼承人死亡應納未納地價稅及房屋稅，可自遺產中扣除

國稅局表示，繼承人申報遺產稅時，應注意遺產中如有土地房屋，其相關地價稅及房屋稅，只要是繼承日還沒繳納，都可以當作被繼承人死亡前之應納未納稅捐，從遺產總額中扣除。至計算可扣除金額，以被繼承人死亡年度所發生之地價稅及房屋稅，按其生存期間占課稅期間的比例（地價稅之課稅期間為每年1月至12月，房屋稅為每年7月至次年6月），自遺產總額中扣除。

國稅局在審核遺產稅案時發現，納稅義務人主張應納未納稅捐扣除，常以地價稅及房屋稅繳款書所載稅額全數列報，而遭國稅局剔除部分扣除額，為正確申報應納未納稅捐扣除額，茲舉例說明如下：被繼承人於100年4月5日死亡，100年房屋稅100,000元，按房屋稅課稅期間為99年7月1日 至100年6月30日，自課稅始日99年7月1日 起至死亡日100年4月5日計有279天，再依279天占全年天數比例計算房屋稅可扣除應納未納稅額為76,438元。

國稅局特別提醒納稅義務人可檢具被繼承人死亡前應納未納的地價稅及房屋稅繳款書，並依前述規定計算可扣除金額，自遺產總額中減除，以維自身權益。

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建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地成本之決定

國稅局表示：建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地之成本，依據財政部78年12月14日 台財稅第781147710號函規定，「建設公司與地主合建分屋，於房地交換時，其帳列土地成本金額，應以換出房屋所分攤之建造成本為準，暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益，俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。」

例如A建設股份有限公司以合建分屋方式與地主興建房屋，約定完工後依公司60%、地主40%之比例分配房屋，假設建設公司實際投入建造成本為10億元，而房屋與土地互換時，係按土地時價5億元開立統一發票，則A公司換入土地之入帳成本應為4億元(10億×40%)而非開立統一發票之金額5億元。

亦即，在合建分屋下之帳列土地成本，應以實際投入之建造成本決定，而非以換入土地之價值或開立發票之金額決定。

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過關了！淡水捷運延伸線最快 2013年動工

【MyGoNews方暮晨/台北報導】交通部於2012年4月26日審查「淡水捷運延伸線綜合規劃報告」案，新北市政府由交通局長趙紹廉代表朱立倫市長率員出席。會中交通部大眾捷運審查委員皆相當支持本計畫，並提出如運量培養、土地開發、輕軌與當地環境結合相關配套等寶貴建議，會議最後交通部決議通過，並請交通部高速鐵路工程局依各出席委員所提出之意見修正報告書後，提送行政院審議，俟其通過即可辦理後續工程設計及施作，最快2013年動工，2018年完工通車。



淡水捷運延伸線整體路網共13.99公里，總建設經費153億，目前規劃分為綠山線及藍海線，綠山線由捷運紅樹林站沿中正東路、淡金公路往北，至濱海路往西，於沙崙路轉往北至新市六路路口，路線長約7.34公里，共設置7個高架車站、4個平面車站；藍海線起於中山路與中正路之分隔島，中山路與中正路各布設平面單軌，至新生街與中山路交會後併為雙軌，並沿台2乙線往西至沙崙海水浴場淡海路右轉，經11號計畫道路跨公司田溪後再右轉，沿濱海路至沙崙路口後，往北與綠山線共軌，路線長約7.86公里，其中與綠山線共軌部分約為1.21公里，共設置9個平面車站(不含與綠山線共線之3個車站)。



本計畫採分期建設，第一期建設路段為綠山線及藍海線G6至B6站路段，預計於計畫奉行政院核定後6年完工通車；第二期建設路段為藍海線B1至B6站，預計於計畫奉行政院核定後11年後完工通車。



新北市交通局局長趙紹廉表示，淡水捷運延伸線可行性研究2010年6月奉行政院核定，交通部高速鐵路工程局接續於2010年12月著手辦理綜合規劃暨環境影響評估規劃作業，歷經召開4場公聽會，並依據「大眾捷運系統建設及周邊土地開發計畫申請與審查作業要點」規定完成本計畫綜合規劃。



為了淡水地區的地方繁榮與交通便捷，新北市政府同意擔任建設及營運主管機關，並與內政部營建署共同負擔經費佔總工程經費9成之多，交通局亦規劃捷運先導公車，預計2012年底通車，都再再顯示市府推動淡海輕軌的決心與積極。



趙紹廉說，未來淡水捷運延伸線完工後，將成為台北都會區第一條輕軌捷運系統，也將成為淡水移動新地標，優先興建的綠山線加上支線，從淡水線紅樹林站經登輝大道到淡海新市鎮並銜接至漁人碼頭，可串連淡水地區等觀光景點，有助於帶動地方發展，並可解決淡海新市鎮的聯外之交通問題，促進淡海新市鎮開發。而接續興建的藍海線也將於市府與地方民眾達成共識後積極執行，以打造淡水地區成為一個具備觀光、居住、人文、商業機能健全的綠色運輸環境。

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4專家看北市商辦！需求持續增溫

【MyGoNews方暮晨/專題報導】外資看好台灣經濟發展，紛紛前來台灣設立營業據點，而外商選定的區域集中在台北市，根據台北市政府產業發展局統計，2012年第1季於台北市新設立之外商公司較去年同期成長2成，造成台北市辦公大樓的需求逐漸上揚，租金行情也呈現穩定趨勢，商辦市場的4位專家，對於2012年商辦景氣多保持樂觀態度。



台北市政府產業發展局表示，2012年第1季於台北市新設立之外商公司有72家，占全國(103家)69.9％，總投資資本額約新台幣32.1億元，較2011年第1季(60家)增加20％，前三大投資國家及地區別為香港企業19家(占全台北市26.39％)、日本企業9家(占全台北市12.5％)及英屬維京群島企業8家(占全台北市11.11％)；投資業別主要集中在批發及零售業29家(占全市40.28％)、金融及保險業8家(占全市11.11％)及製造業7家(9.72％)。



截至2012年第1季底，全國登記外商公司家數有3,670家，較2011第1季(3,473家)增加5.67％，其中登記於台北市的外商家數有2,695家，占全國比重73.43％，較2011年第1季(2,570家)增加4.86％。



以國家及地區別觀之，登記於台北市的前五大外商企業分別為香港企業888家(占全市32.73％)、美國企業439家(占全市16.29％)、英屬印度洋地區企業430家(占全市15.96％)、日本企業222家(占全市8.24％)及新加坡企業195家(占全市7.24％)。



永慶資產管理協理黃增福表示，1、2月因市場大環境不明確，投資人多保持觀望，但3月景氣已有落底回升現象，商辦、店面交易價量皆有明顯增加，加上陸資來台投資、陸客自由行的開放政策又有大幅鬆綁，商用不動產市況正逐漸好轉，後市更旺。其中，2012年台北市商辦開價已較2011年上調1~2成。



戴德梁行總經理顏炳立表示，2012年商用不動產北市A級辦公大樓空置率持續緩降，第1季空置率來到9.9％，以信義區最為明顯，約下降1.7個百分點，最大宗租賃案為安泰銀行承租台北101約3000坪。顏炳立表示，本季商用不動產市場略顯冷清，主因為市場上無好貨，預估第2季將會有較好表現。



仲量聯行總經理趙正義表示，仲量聯行也觀察到2012年在購買不動產的資金需求面上卻仍十分強勁，主因在於壽險業及台商等龐大的資金，都希望尋求長期穩定的不動產投資，但短期商辦的租金報酬率持續維持全球最低水準，買方與賣方對價格存在差距，使得第1季交易量呈現銳減。



高力國際董事總經理劉學龍則提出相對的意見表示，第1季土地市場熱度持續，土地容積單價維持高檔，且看得見大型建商持續進軍中、南部。不過，北市商用不動產未來面對的挑戰，包括辦公室租金成長疲弱、油價高漲可能導致通貨膨脹，進而導致升息，另外，「實價課稅」制度實施前，每年大幅調高公告現值不利既有不動產所有權人，尤其對是近年買進者影響尤大。



仲量聯行台灣區總經理趙正義表示，台灣於全球商用不動產交易額排名由2010年第18名躍升至第15名，顯示投資人對台灣市場仍具信心。就台灣商用不動產市場言，辦公室也是投資人的最愛，其次為零售與工業物業。2011年辦公室交易額占總量48.7％，其次零售物業交易額總交易量由2010年的24.3％提升至2011年的24.8％。此外，受開放大陸旅客來台自由行城市將增加之影響，預估零售業交易額於2012年仍有持續增加的空間。

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買房抗通膨！3教授建議民眾踩煞車

【MyGoNews林承志/台北報導】油價雙漲，通貨膨脹夢魘如烏雲罩頂，反倒成為推升房市交易的力量。但此時買房真的能夠抗通膨嗎？學界有不同意見，景文大學副教授章定煊表示，各國無所不用其極的貨幣政策會帶來通貨膨脹，但他質疑等到物價已經起漲，再來布局房地產，「還來得及嗎？」


章定煊表示，近來房地產業界齊聲高喊「買房抗通膨」，但事實上，若真的要抗通膨，必須搶在通貨膨脹發生之前進場，如今隨著油電雙漲議題，民生物資紛紛起漲，此時，感受到危機意識的民眾再來進場房地產，似乎時機稍嫌太晚。

另外，市場上除買房抗通膨的聲音外，更有人主張「先求有，再求好」，或「先買郊區，再進市區」，章定煊直言，若根據近年房價走勢觀察，先求有之後，並不能求好。


統計2005年Q1到2011年Q1北中南各主要城市房價走勢，北市房價成長了113%，新北市成長了83%，桃竹52%，台中、台南、高雄約成長30%。若在2005年購屋民眾先求有，買了桃竹的房屋，如今想要換進台北市，縱使自己資產有52%漲幅，但相對北市113%漲幅，仍有61%差距，章定煊形容這是，「有了之後，永遠都好不了。」


反觀同時期的租金走勢，自2005年至今，北市平均租金有2%跌幅，新北市漲幅也只有9%，章定煊認為，購屋民眾可以租待買，保存自己實力。此外，一般民眾購屋時習慣將投資決策與消費決策混為一談，他建議可將兩者分開，讓住宅需求簡化為消費決策，保留資金做更有效的投資決策，才不會落入先求有，卻好不了的窘境。

政大教授張金鶚則表示，買房抗通膨在正確的時機點，的確能夠產生效用。如兩次石油危機時，瞬間通貨膨脹效果達20~40%，而當時房價仍維持在低點，因此，當初買房的人，資產可以獲得相對保障。


但現今通貨膨脹率仍在2~3%，房價卻維持在高檔，相對於石油危機時的狀況不可同日而語。更何況根據國泰房地產報告統計，全台購屋議價空間率為14~18%。換句話說，若通貨膨脹沒有大幅提高，購屋民眾少「殺」一點價，就等於提早直接吸收通貨膨脹，反倒失去買房抗通膨的意義了。

玄奘大學副教授花敬群則是提醒購屋民眾，儘管2012年Q1房市表現，高價區段房價增值幅度最大，但從歷年數次金融危機時房市表現來看，特別是金融海嘯時，無論北、中、南，高價區跌幅都明顯高於中、低價位區段，高價位區段，雖成長幅度大，但「當市場出現壓力，反而會是受傷最重的產品。」

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說好的凍漲呢 ? 北市購屋越來越痛苦

【MyGoNews 林承志/台北報導】漲聲響起的通膨時代來臨，最具保值的房地產再度受到全民的關注。在央行總裁彭淮南再度宣示要『凍漲房價』的同時，房價的高低與未來的漲跌，又成為全民抗漲話題的焦點，倒底房價在通膨加劇下，走勢會如何演變，全民都在看。



根據行政院主計處2010年發佈『所得收入者平均每人所得分配、按年齡組別分』的統計，台灣30~34歲受薪階層，年可支配所得為482,879元，雙薪夫妻(皆為30~34歲)的年所得約96.5萬元。而2006年同年齡的年可支配所得為503,541元，雙薪夫妻年可支配所得約為100.7萬元，5年來，雙薪夫妻小家庭的年可支配所得未增反減，5年可支配所得減少了4.2萬元、4.2個百分點，此項數據突顯出當前通膨經濟下，受薪階級的購買力降低了，然而房價呢?卻因為房價的愈墊愈高，使購屋痛苦指數達到空前的高點。

住展雜誌發佈最新『購屋痛苦指數』市調報告，報告顯示，台北市平均購屋負擔的『痛苦指數』，以奢侈稅曝光1年後來觀察，統計至2012年第一季為止，台北市的購屋痛苦指數達到新的高點29.5，較去年同期的購屋痛苦指數27.5，1年來，因為油電雙漲的預期心裏因素，加上台北市土地取得困難及都更進度的緩慢，使購屋痛苦指數1年來又增加了2.0。



所謂『購屋痛苦指數』，係以該區預售屋與新成屋的平均房價，乘以40坪3房的總價後，除以雙薪夫妻的年可支配所得而得，顯示出民眾的購屋負擔的沉重與否。



從統計中可看出，要在台北市購買40坪3房的預售屋或新成屋，平均要29.5年不吃不喝才買得起。首善之區的大安區，平均房價更早已正式突破百萬元1坪，達每坪125萬元，所以在首善之區的大安區，要長達51.8年不吃不喝才買得起，其次是信義區的47.8年，及中正區的39.2年，顯示台北市的房價持續飆高，房價上漲的幅度遠遠高於個人及家庭可支配所得的成長。

從數字上可充份感受到，要在台北市購屋非但不容易，如想要買大安、信義與中正區三個精華區的房子，在薪資所得沒有增加，加上通膨吃掉投資獲利的情況下，更是難上加難。以台北市平均房價最便宜的文山區為例，買40坪的房子，總價就要達2,064多萬元，至於要進房價最高的前三個市中心精華地區，沒有個4,000萬元根本買不到想要的房子。



住展雜誌研發長倪子仁表示，台北市因一地難求，房價未來仍有一定幅度的上揚空間，反觀新北市，除了永和、新店、三重、新莊及板橋等區的房價較高外，其他地區的房價並不高。以當前熱門的林口地區為例，目前的平均房價為27萬元一坪，買一間40坪3房的預售屋或新成屋，總價為1,080萬元，以自備款3成計算，300萬元左右即可擁有不錯的居家環境。



再以桃園地區為例，目前的平均房價為17.8萬元一坪，買一間40坪3房的預售屋或新成屋，總價為712萬元，以自備款3成計算，也是200萬元左右亦可擁有具前景的未來居住空間。



房價居高不下的大台北區房市，購屋者要進入台北市的門檻很高，因為受不了台北市高得嚇人的購屋壓力，因此近年來，有愈來愈多的台北市客選擇移民購屋壓力較小的新北市居住，新北市的林口、三峽、中和、汐止及淡水等地區，加上近期買氣轉旺的桃園地區房市，即可見到許多北市客的蹤影。



倪子仁說，分析購屋痛苦指數會頻創新高，主要是近幾年來，民眾的薪資所得不但沒有增加，反出現『倒退嚕』的特殊現象。因此要降低購屋痛苦指數，除了購屋者要拼經濟外，主政者更要以民之苦為苦，大力拼經濟、興建設，等全民口袋有錢了，購屋的痛苦指數自然會慢慢和緩下來。

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積移轉後投資報酬率超過一倍

【經濟日報／記者陳美玲、黃啟菱／台北報導】

新北市板橋區的道路用地昨（17）日高價標出，專家估算，買家未來將容積移轉入建案後，可獲利約4.94億元，投報率逾一倍，獲利頗豐。

永慶資產管理協理黃增福說，新建案灌入容積後，其銷售面積可大幅增加。目前法律規定，移入之容積最高以基準容積的30%為限。

黃增福指出，容積移轉只能在同區內，未來建商應會移入到捷運板南線附近房價較高的區域，可創造較大獲利空間。

若以目前捷運江子翠站三號出口的都市更新劃定地區做為容積接受基地來推算，府中段道路用地公告現值為每坪80萬元，都市更新劃定地區公告現值是98.2萬元，法定容積率400%，未來若整合成功並動工，初步推算，購買之可移入這塊基地的容積為1,339坪，增加可銷售建坪高達2,143坪。

他表示，位於捷運新埔站出口的「新巨蛋」建案價格約每坪55萬元，以此估算，這次購買的容積可為新建案創造11.79億元的銷售金額，扣除建築成本約每坪12萬元，再扣除購買容積成本4.3億元，還有4.94億元利潤，投報率高達1.16倍。

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板橋林家道路用地 4.3億標出

【聯合報／記者何醒邦／台北報導】

第一太平戴維斯公司昨天標售新北市「板橋林家」的411坪道路用地，最後由許姓民眾以約4.3億元標得，等於每坪道路地約104萬元。這是民間業者公開標售道路用地的首例，總價也創新北市新高。

商仲指出，購買道路地可藉「容積移轉」，換取更多獲利，粗估該地容積移轉後，獲利至少多出1倍。

容積移轉是建商拉高獲利的重要手段，可將大樓蓋更高，由於潛在利益誘人，許多正準備推案的建商都有所需要；而政府即將成立「容積銀行」標售容積之際，民間這場容積標售案，等於也先測試買氣。

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，該地位於板橋府中路與西門街口，面積共411坪、底價約4.2億元，為公告土地現值的128%，符合當地行情；這筆道路地的容積，未來可在板橋區內做容積移轉。

由於市場上像這樣大規模的容積標售相當罕見，因此格外引人矚目。公告以來，有近20組感興趣的開發商領標單，結果昨天僅1組買家投標，以高出公告現值131%的4.3億得標，買方應是在板橋有土地且推過案的建商。

高銘頂說，道路用地以往都採私下議價方式交易，資訊不透明；市場上也有人專門囤積容積產品，但可能漫天喊價，公開標售不失為一種好方式，也證明板橋容積交易市場仍有需求。

永慶資產管理協理黃增福表示，板橋土地行情通常每坪200萬、300萬元，若以每坪100萬購得道路地，經由容積移轉後，創造出2、300萬元的價值，這樣的投資收益相當划算。

台灣房屋智庫執行長邱太煊表示，板橋目前房價最高的區域在新板特區，但是區域內的素地已經不多，推估該道路地最可能用在捷運板南線周邊土地，或江子翠重劃區等地。

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服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、地籍總歸戶查詢、地籍清理辦理、繼承人查尋辦理、地籍總歸戶查詢、共有人眾多整合、土地疑難雜症、住道尚未分割等、各種土地相關業務。

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板橋道路地容積每坪標出104萬單價

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】板橋林家委託第一太平戴維斯代為標售411坪道路用地容積，於2012年4月17日開標，底價4.2億元，最後由許姓民眾等3人以總價4.2754億元得標，換算每坪單價104萬元。



永慶資產管理協理黃增福表示，這次標售的是位於板橋區府中路與西門街交叉口的411坪道路用地容積，購買的容積可以在板橋區內其他建案中使用，且這樣大規模的容積標售相當罕見，因此格外引人矚目。而開標結果，由許姓民眾等3人以總價4.2754億元得標，換算每坪單價為104萬元。



黃增福指出，若新建案灌入容積後，其銷售面積將可大幅增加，不過最高以基準容積30％為限，假設以目前捷運江子翠站3號出口的都市更新劃定地區作為容積接受基地來推算，府中段道路用地公告現值為每坪80萬元，而都市更新劃定地區公告現值則是98.2萬元，法定容積率400％，未來若整合成功並動工，藉此推算購買之可移入這塊基地的容積為1339.5坪，增加的可銷售建坪高達2143.1坪。



而位於捷運新埔站出口的「新巨蛋」建案目前價格約每坪55萬元，則這次購買的容積將可為新的建案創造高達11.7871億元的銷售金額，扣除建築成本約每坪12萬元左右，再扣除購買容積成本4.2754億元，則尚有4.9399億元的高額利潤，投報率高達1.16倍，對於建商而言，這樣的投資收益相當划算。

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道路用地都天價搶標，房價如何下跌！

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】板橋地主林家2012年4月17日委託第一太平戴維斯標售板橋府中路與西門街口一塊長100公尺、寬15公尺的道路用地，面積411.1坪，底價約4.2億。雖然近20組領標單，但底價接近市場行情，僅1組投標。結果由自然人許先生等3位以4億3千多萬得標，高出土地公告現值的131％，換算每坪單價超過104.8萬，創下新北市道路用地單一最高金額紀錄。



台灣房屋智庫執行長邱太煊表示，道路容積移轉視為建商土地成本之一，若價格持續飆高，代表市場競爭激烈，原物料貴(道路容移貴)房價較難修正。以2012年法拍市場新北市就有2筆道路用地法拍價格，超過土地公告現值，這兩筆分別位於新店區大豐段799地號及新莊區後港段669地號，該拍定價與公告現值比率，分別為109.1％及130.1％，尤其新莊區後港段道路用地，標封數更高達18標，競爭最為激烈。顯見新北市道路用地相當搶手。



邱太煊指出，針對購買公共設施保留地，尤其是道路用地，因通常購買價格低於公告土地現值，以便利於購買人作為節稅的工具，但以新北市這三筆道路用地成交價格皆高於公告土地現值，純粹是為了容積移轉。

台灣房屋智庫劉怡蓉表示，針對都市計劃內容積移轉，其送出基地對象，有以下幾大類，保存價值的建築所附著的土地(大同區古蹟)、改善都市市容作為公共開放使用之可建築土地(公園)及公共設施保留地(道路用地)，皆可將原可建築的總樓地板面積，容積移轉至其它可建築土地供建築使用。



劉怡蓉分析，下手搶標者，除了建商之外，就是專門低價取得道路用地的專業投資公司，目的就是想利用這些容積，移入房價相對高的區域。值得注意的是，都市計劃內的容積移轉，必須以移轉同一主要計畫範圍內之其他可建築用地建築使用，換言之，板橋區土地若要送出容積移，轉僅能移轉於板橋區使用。



至於得標者未來將把道路用地容積移轉至哪些區域使用？邱太煊認為，板橋區目前房價最高的區域，在新板特區內，但因該區域內，鮮少開發基地，推估該案接受基地，最有可能運用在板橋區板南線捷運站周邊土地或江子翠重劃區等土地。

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