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監院火大都計公共設施保留地長年未徵收使用

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】各級都市計畫權責機關任令部分都市計畫公共設施保留地，長達3、40年迄未取得，嚴重傷害憲法保障的人民生存權與財產權，內政部及各級地方政府嚴重怠失，監察院內政及少數民族委員會2013年5月9日通過並公布監察委員吳豐山、劉玉山、李炳南提案，糾正內政部及各級地方政府。

糾正案文指出，全國各市縣都市計畫公共設施保留地，劃定後歷經數十年，迄未徵收使用的個案甚多，積累民怨已深。根據都市計畫法，都市計畫編定公共設施用地，最長應於25年內完成，逾25年仍未取得開發，應限期檢討，不必要部分應儘速解編，如逾3、40年仍不取得使用，則表示已無公共設施保留的必要。

糾正案指出，憲法明文保障人民生存權、財產權。根據內政部統計資料，截至2011年，都市計畫公共設施保留地未徵收面積25,714公頃，預估徵購所需費用約新臺幣7兆餘元。

各級都市計畫權責機關，任令部分都市計畫公共設施保留地，長達3、40年迄未取得，嚴重傷害憲法保障的人民生存與財產權，內政部及各級地方政府有嚴重怠失。 

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奢侈稅上路已經一段時間了，但仍有不少民眾不清楚規定，而遭追稅的案例。你知道少做一個動作，就可能被課上百萬嗎？還有號稱免奢侈稅的農地，也被國稅局盯上了嗎？買賣房屋你不可忽略的四大要點！
一、換新屋要課奢侈稅？免！
舉一案例，設籍在台南的陳先生在台北工作，一年前在汐止買了一棟房子自住，但沒有遷戶，不久因為工作調動，賣掉房屋，改搬買到市區。
隔了幾個月，國稅局居然寄來奢侈稅補繳單，通知陳先生不僅要繳納九十萬元的奢侈稅，還附上了五十萬元的罰鍰。陳先生氣得跳腳，他認為自己是純自住、非投資，應該不須繳交奢侈稅。
很多民眾就因為少了「遷戶籍」這個動作，不僅要補稅還被罰鍰，主要原因是法律上規定戶籍登記為認定是否屬「自用住宅」的法定形式要件，不然沒有辦法確定你是否有沒有營業或出租，因此無法排除課稅。
根據財政部最新規定，無論一般換屋或非自願性換屋，出售不動產後三個月內，將戶籍遷入留供自住的房屋，就可以免課奢侈稅。
二、夫妻互贈要課奢侈稅？免！
少做一個動作，就可能被課上百萬。
稅捐機關表示：「夫妻互贈與不動產，需注意別跟奢侈稅扯上邊，否則划不來。」夫妻相互贈與土地，可以「申請不課」徵土地增值稅。
所以這是屬於自主性申請，別讓自己的權益睡著，然後還要被課上一筆稅！此外，受贈人接受後，兩年內一樣不可售出，不然一樣要被課奢侈稅。
三、調職賣房要課奢侈稅？免！
「不可抗拒因素」目前正是民眾與政府爭執的議題，最典型例子是因調職，未滿兩年而賣房，屬不可抗拒因素，如公司調職，不予課稅。
但有民眾因家中因素，調職賣房，被判定為非不可抗拒，依舊要繳納奢侈稅。原因是因為民眾是自己主動調職，而非被迫調職。
因此，針對是否擴大奢侈稅的豁免條款，財長張盛和表示，奢侈稅原則是不要傷及無辜，但「為經濟因素」的認定，也要看個案。
但一般情況下，只要非自願性賣房，別忘了爭取自己的權益！
四、出售農舍要課奢侈稅？免！
最近購買農地，興建農舍，蔚為一股風潮。一般我們認知上，農地是不用課奢侈稅的。
有民眾向國稅局詢問，出售持有期間未滿2年之農地及其地上農舍，但該農地並非都市計畫區內之土地，為何遭課奢侈稅並處罰？
財政部北區國稅局表示，所有權人應出示該管地方稅捐機關核發的「土地增值稅不課徵證明書」，如果沒有申請不課徵土地增值稅，就要提供「農業用地作農業使用證明書」或「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，經國稅稽徵機關認定符合不課徵土地增值稅要件者，才可排除課稅。
此外，最近還有因算錯奢侈稅期，而遭追稅上百萬和罰鍰，怒告房仲的事件。國稅局表示，依法奢侈稅是以不動產完成登記取得所有權之日起算，一直到訂定銷售契約日為止。
但最近許多買賣未申報奢侈稅的案例，都算到銷售移轉登記日為止，等於提前一個月賣屋，符合奢侈稅課稅範圍。 買屋賣屋是大事情，奢侈稅一課動輒上百萬，民眾們相信專業之外，也別忘了自己了解相關知識來保護自身權益！
奢侈稅豁免條款將擴大
特種貨物及勞務稅（奢侈稅）開徵已逾二年，因非自願性因素售屋者，至今僅有一例符合免稅，無炒房意圖但因經濟需求被迫要在短期內售屋者，仍難逃奢侈稅的課稅法網。
案情節決定應否排除稅
財政部正在研修特種貨物及勞務稅條例，根據外界的建議，短期持有的售屋課稅案件，未來可以考慮以「其他」等概括豁免條款，視個案情節決定應否排除課稅，降低傷及無辜的範圍。
非自願性售屋准予免稅
奢侈稅自2011年6月起開徵後，所有非自願性售屋准予免稅的豁免情形，都要經財政部公告，約近二年半以來，僅有一例「因非自願性離職，出售新購房屋」者，符合免徵條件，其餘仍需課稅。
經濟因素售屋亦不適用
依據奢侈稅條例規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬持有二戶房地，欲出售持有期間未滿二年的新房地時，須符合「調職」、「非自願離職」或「其他非自願性因素」的法定要件，才可排除課稅。因經濟因素售屋，縱使迫於無奈，亦不適用。
未申報奢侈稅補稅處罰
南區國稅局有一案例，甲在2012年間出售持有未滿二年的新房地A，未依規定申報奢侈稅；且出售A房地時，甲名下另有一戶B房地，因而遭補稅處罰。甲主張考量配偶醫療方便購買A房地，因原任職公司薪資待遇無法維持家計，轉至其他公司上班才會出售A房地，非屬炒作。
國稅局表示，甲因轉換工作出售A房地，係出於自身經濟考量的自願性任、離職，且非屬同一公司的調職，也不符遭公司依勞動基準法第11條第4款規定資遣的非自願因素，不在免稅範圍。
財政部則指出，屬於「經濟因素需求」的售屋者，與現行公告非自願性離職的售屋情況不同，仍要課徵奢侈稅。目前公告的免徵案例，只限因新工作到外地任職，在外地購入新屋後，不到二年遭資遣，且符合勞動基準法的資遣規定者。
經濟日報╱記者陳美珍／台北報導

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小建商倒閉突顯交易安全重要

北市某新成屋案，因建商倒閉成為法拍屋，引起媒體關切報導，認為會不會是『冰山的一角』，而突顯出景氣下跌，建商因銷售業績欠佳，加上銀行緊縮銀根，會成為壓垮建商的最後一根稻草，而引起連鎖的骨牌效應。
根據住展企研室的了解，該案案名叫「帝圖」，位於北市重慶北路一段，為民國96年11月推出的預售屋，基地僅71坪、可售戶10戶，挑高3米6、一層一戶，預售的成交價每坪約43萬元左右。
按照該案現在行情，該案基地旁現有一新成屋建案「興洋興天地」，據住展企研室的預估，「興洋興天地」可能的行情價超過每坪百萬元，該區段更因位於台北火車站特區周邊，有了雙子星計劃的加持，成為炙手可熱的地段。
而遭法拍的帝圖，當初房價僅40幾萬元一坪，經過了5年多，現在周邊已有百萬元的行情，現在拍賣的價格，應該有當初成交價2倍的價錢，所以建商沒賺到錢，反倒是第一順位承接的銀行獲利豐厚，正所謂此一時彼一時也。
對於小建商因銀行緊縮銀根，或有其他因素而倒閉，我們不得而知。但住展企研室認為應該僅是個案的事件，小建案並不會對房市有何種影響，值得注意的是，因為景氣下修，小建商的投資風險係數變大，建議購屋者，現階段購屋還是要選大品牌有信譽的建商較妥當，因為動輒上千萬的房屋，交易的安全非常重要，否則萬一出了問題，可就血本無歸了！
【住展房屋網/台北報導】

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預售屋案遭法拍，房地產崩盤前兆！

房市現警訊？全國房價最高的台北市驚見建商因財務困難，造成興建中的整棟建案淪為法拍物件。根據士林地院法拍公告，遭法拍物件是創意世家建設位在重慶北路一段上的「帝圖」建案，預計十二日執行第一次法拍，底價二．五一億元。
利率如反轉升息情況恐將惡化
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，這或可當成「個案」來看，只是財務體質較不健全的建商，在房市交易低迷時，手中周轉資金有限，才會出現財務困難而遭到拍賣；較令人擔心的是，若市場利率反轉升息，這情況恐會惡化。
根據商業司揭露資訊，創意世家建設是二○○六年成立，資本額一億元，負責人為李祥剛，是結構技師出身，資歷逾二十年。而在二○○三年，李祥剛已創立知遠聯合實業並擔任董事長一職，且根據商業司資料，兩家建設公司登記地址均是同一個，合計歷年來兩公司推案逾三十個，均集中台北市。
遭到法拍的建案是創意世家建設在二○一○年推出的預售建案「帝圖」。根據住展雜誌調查的個案資訊，該案基地七十一坪，為地上十一樓、地下三樓住宅，規劃一層一戶，共十戶，一戶面積約七十八坪，當時每坪開價七十萬元。
此案僅法拍建物不含土地產權
不過，這件案例法拍項目僅有整棟建物，並不包含土地產權，根據地籍資料，地主是金興發資產管理。
寬頻房訊指出，此次士林地院法拍的物件僅有整棟建物，建物面積約八二六．四八坪，因此推測此案為合建案，即便如此，應該仍有投資業者感到興趣，先行拍下建物後，再與地主談買回條件或是買下土地所有權；但也不排除地主可能自行拍回建物產權。
不過，該案並非近期首例，根據法拍公告，桃園、高雄也有建商出現財務危機，導致名下土地或蓋到一半的建案遭到法拍。
〔記者徐義平／台北報導〕買賣、區段徵收範圍土地買賣、畸零土地買賣、日據繼承土地買賣、公共設施保留道路用地買賣、可送出容積土地買賣、日據繼承土地登記、公同共有土地買賣、共有人眾多整合土地買賣、土地疑難雜症處理、土地繼承人查訪、土地困難案件辦理、地籍清理繼承人專辦查找、自辦市地重劃業務諮詢、耕地三七五租約諮詢、預告登記土地排除、地籍總歸戶查詢、共有人死亡絕戶土地買賣、土地買賣區域、新泰塭仔圳、新莊知識產業園區、林口特定區A7牛角坡站、二重疏洪道二側、蘆洲北側新開發特區、八里台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、土城暫緩發展區、板橋江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、文山老泉里、北投奇岩新社區、北投士林科學園區、中和彈藥庫、北北桃公共設施保留地、道路用地、公共設施保留地、私設道路、容積移轉、計畫道路、道路用地、實價登陸+實價課稅+買賣透明化+實價買賣+實價政策+實價價格+實價政策+農地+建地+旱地+林地工業+商業用地+各式土地

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房市肥沃月灣，單元二夯

緊鄰7期的「單元二」自辦市地重劃區，包括精銳、麗明、陸府、惠宇等台中知名建商，目前都已著手規劃新案、伺機推出。由於建商卡位帶動地價高漲，加上營建成本大漲，建商預估，單元二目前規劃中的住宅大樓每坪單價會在35萬～50萬元；電梯別墅每戶總價4,500萬元起跳。

單元二「新富段」因鄰近特三號快速道路及台中高鐵站，加上綠地規劃完整，生活機能最強，是建商最看好的區段，也是單元二的4個區段內，最先發展的豪宅聚落；其中更以7期豪宅建商精銳建設，即將在「新富段」推出的電梯豪墅，基地面積近1,500坪最受市場矚目。

精銳建設「花千樹」為「單元二」少數大基地別墅社區，搭配單元二高綠覆率優勢，所以社區綠樹面積比房子多，加上更勝7期豪宅的公共設施，估每戶總價從4,500萬元起。

而麗明營造在單元二擁有兩塊土地、總面積合計約2,570坪。麗明營造董事長吳春山表示，單元一、二、三及台中高鐵特區將是未來最夯的區域，因為「交通決定一切」，上述區域均緊鄰中彰快速道路與台中高鐵站，讓中彰投到台中零距離。吳春山更預言，「單元二的開發速度與房價不會輸給12期」，麗明擁有的兩塊土地，初步將朝住宅大樓規劃。

近期購入「單元二」黎明國小附近建地的陸府建設，預計明年下半年推案，確定朝「生態大樓」規劃。陸府建設研發室協理林勝忠表示，單元二超低建蔽率、低密度開發，「未來每棟超高大樓都蓋在公園裡、就像住在樹海」，每個社區因為棟距超大、視野也放大。

林勝忠表示，單元二因為沒有開放空間獎勵，對住戶而言，綠地可以私有化，住戶的私密空間能確保、住起來更有安全感，「5年內，大家會看到不一樣的單元二」。惠宇建設最近以每坪均價45萬元、購入單元二1,200坪土地，地點正對向上花市。惠宇建設總經理顏定滄表示，惠宇購地原則是「跟著中彰快速道路沿線走」，從?子區、11期、12期到單元二、單元三。

顏定滄表示，7期土地每坪動輒2、300萬元，惠宇看好緊鄰7期的單元二、單元三，擁有低建蔽、低容積等特色，未來會是低密度開發的高級住宅區。惠宇單元二新案將朝住宅大樓規劃，坪數在50～70坪，預計年底掛件請照，由購地成本推估，每坪單價在35萬～40萬元之間。

值得一提的是，台中施工中的新建案很多，目前已出現缺工潮，帶動營建成本高漲，包括精銳、麗明、惠宇、陸府等建商都表示感受到營建成本上漲的壓力。營建案遍布全台的麗明營造董事長吳春山說，中部營建業缺工嚴重，如板模工、機電工、泥作工都缺，導致營建成本高漲。

業者預估，土地、營建成本雙雙上揚將進一步推升房價，尤其以低密度開發的單元二，因交通便利、綠地多、建築更新，業界預估未來房價將直逼7期。

【工商時報／記者曾麗芳／台北報導】 專業諮詢、重劃區土地買賣、土地重劃區買賣、區段徵收範圍土地買賣、畸零土地買賣、日據繼承土地買賣、公共設施保留道路用地買賣、可送出容積土地買賣、日據繼承土地登記、公同共有土地買賣、共有人眾多整合土地買賣、土地疑難雜症處理、土地繼承人查訪、土地困難案件辦理、地籍清理繼承人專辦查找、自辦市地重劃業務諮詢、耕地三七五租約諮詢、預告登記土地排除、地籍總歸戶查詢、共有人死亡絕戶土地買賣、土地買賣區域、新泰塭仔圳、新莊知識產業園區、林口特定區A7牛角坡站、二重疏洪道二側、蘆洲北側新開發特區、八里台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、土城暫緩發展區、板橋江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、文山老泉里、北投奇岩新社區、北投士林科學園區、中和彈藥庫、北北桃公共設施保留地、道路用地、公共設施保留地、私設道路、容積移轉、計畫道路、道路用地、實價登陸+實價課稅+買賣透明化+實價買賣+實價政策+實價價格+實價政策+農地+建地+旱地+林地工業+商業用地+各式土地

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信託避奢侈稅，稅局緊盯

奢侈稅避稅手法又有新招，小心被國稅局盯上。

高雄國稅局昨（24）日表示，有民眾將房屋登記為信託財產，並以信託移轉規避奢侈稅，此不合常規的信託規劃避稅案件，已被國稅局官員鎖定，提醒民眾不要心存僥倖，除了補稅還會加處罰鍰。

國稅局官員指出，近期查核轄區內房屋交易案件時，發現甲君要出售一間位於美術館區的千萬豪宅，因為持有不滿2年，出售將按出售價格的10％課徵奢侈稅。因此，甲君找上代書以信託移轉方式，將名下位於美術館區的豪宅信託給銀行，並設定房屋買主為信託受益人，打算等到持有2年期滿，再將房屋過戶給買主藉以規避上百萬元的奢侈稅。

國稅局官員指出，一般信託案件的委託人和受益人多半具有親屬關係，但此案，委託人甲君（賣方）和受益人（買方）毫無血緣關係，依常理判斷，就知道是樁「假信託真買賣」。

國稅局官員強調，利用信託規劃逃漏奢侈稅的民眾，在國稅局查到前自動補稅，只須加計利息不用罰鍰。

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自用宅買賣次數擬設限制

嚴防人頭炒房，國稅局祭出「以屋追人」查稅攻勢。同一棟房屋一年內被買賣超過二次以上，國稅局將鎖定買賣雙方查稅，杜絕人頭藉由交叉買賣升高查稅難度來規避奢侈稅的逃漏行為。

限制自用住宅的買賣次數

財政部今天將舉行奢侈稅施行成效檢討座談會，國稅局已提出修法建議，包括應限制自用住宅的買賣次數，以防堵炒房者利用人頭，短期頻繁買賣自用住宅的避稅行為。

國稅局為提高奢侈稅成效

五區國稅局為提高奢侈稅成效，已針對「精華地區申報銷售價格偏低」、「疑似利用人頭銷售」及「假贈與真買賣」等奢侈稅避稅行為選案查核。其中，人頭炒房的漏稅行為嚴重，國稅局發現，人頭買賣不動產已經擴大為交叉買賣，查核難度上升，建議財政部應修法限制自用住宅短期買賣的次數。

人頭會先進行「假買賣」

奢侈稅對於家庭核心成員僅有一戶房地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，二年內出售自住房地，均予排除課稅。但這項規定已變成炒房者利用人頭避稅的護身符，國稅局指出，許多人頭名下都只有一屋，外觀完全符合免稅條件，一年內買賣二到三戶者大有其人，卻完全免稅。

近來更發現，這些人頭彼此之間會先進行「假買賣」，交叉轉手後再出售給實際買家。

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

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炒房逃漏奢侈稅，人頭戶建檔嚴查

特種貨物及勞務稅（奢侈稅）二年閉鎖期若確定延長，國稅局認為，為避免人頭戶買賣更形猖獗，應預先建立「疑似人頭戶檔案」，將短期頻繁買賣、所得與購屋能力不相稱者的售屋者，納為密切查稅對象。

利用人頭避稅愈來愈猖獗

財政部正在研擬奢侈稅的相關修法草案，負責執行奢侈稅查核重任的國稅機關認為，延長奢侈稅的閉鎖年限，確實有助於抑制炒房牟利的行為。

但閉鎖期愈長，利用人頭避稅的情形可能會愈猖獗。

名下沒房產人頭買賣房屋

依據國稅局實際查核經驗，部分幕後炒房者，利用名下沒有任何房產的人頭戶買賣不動產，藉由其免稅身分重複買賣，達到避稅目的。

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

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房仲業亂貼被逮，最高罰30萬

針對違規小廣告，環保局除了獎賞，也將祭出重罰，今年1到8月，依《廢棄物清理法》告發1013件違規張貼小廣告案，總罰金約124萬元；違規廣告刊登電話停話者，處分共有1308件，未來將緊盯房仲業者，一旦查獲，可處6萬到30萬元罰鍰。
新北市環保局指出，檢舉張貼小廣告，可處罰行為人1200元到6000元不等罰款，檢舉人可獲得裁罰獎金的50％，如果是檢舉大型廣告看板，則有30%的獎金；此外，環保局也結合電信法，將違規廣告電話辦理停話，最長可達6個月。
環保局認為，目前違規小廣告最大宗就是房仲業者，尤其是捷運板南線出口周邊、北大特區、新莊副都心、頭前重畫區等周邊，房仲小廣告問題最嚴重，這些區域將是稽查重點。
未來將結合地政局祭出《不動產經紀業管理條例》，如果違規小廣告的行為人具有不動產仲介或代銷經紀營業員身分，將裁處6萬元以上、30萬元以下罰鍰，並公布違規業者名單。
【中國時報／林金池／新北報導】

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利率升破3％，房市反轉關鍵

QE（量化寬鬆）退場代表過往推升房價快速高漲的資金動能已不存在，接著將牽動利率調升，而且升息已是未來確定趨勢，一旦升息幅度與速度超過負擔，房市勢必將會有一波騷動。房產業者觀察，利率升破3％將造成民眾對於房市投資信心不足，預期將成房市反轉關鍵。

7月傳出QE退場消息，五都買氣均出現明顯下滑，尤以北市買氣衰退最多，幅度將近2成，若是QE一旦退場將對房市造成相當程度衝擊。

過去5年，在QE帶動下，房價如加裝渦輪，一路往上飆漲，如今即將面對QE退場，房市缺乏資金帶動，房價要再大幅度上漲已是不太可能，部分投資客更可能因為資金退潮，必須調節手中投資的房產，換取現金傍身，因此，預期將有一波房市整理階段。

再加上必須面對QE退場後，隨之而來的升息趨勢，此舉等同直接增加房貸負擔，對只有一戶的自住民眾來說，影響相對有限，不過，對於手中有多戶以上的投資客，等同利息負擔翻了好幾倍。

業者指出，目前房貸利率約2％，如果未來連續升息，利率超過3％時，將衝擊投資人信心，因為升息態勢相當明顯，而且可能還會持續升息，利息負擔只會愈來愈重，加上缺乏資金挹注的房市，房價已經到達天花板，增值空間不再，勢必會為了減輕利息負擔而出脫房地產。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋指出，對於未來房市可能產生衝擊的三項利空，包括QE退場、奢侈稅修法，以及油、電、基本工資調漲。

其中QE退場後有兩大觀察指標，一是QE退場後的台股表現，假設QE退場後，股市表現不佳，將連帶衝擊房市，再者就是觀察利率變化，目前來看低利率可能還會維持一段時間，但在可預見的未來，升息將是未來的趨勢。

【自由時報／記者徐義平／台北報導】
 

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