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史上頭一遭，建商退訂護老樹

建商停止個案開發護老樹，史上頭一遭！興富發集團的興益發建設，位於台中市台灣大道上的預售案「新文華」，昨（10）日宣布開發案喊卡，居民的「護樹」行動，讓建商最後決定從善如流，並向310戶購屋客戶解約退款。
雖然建商忍痛割愛退屋，但據了解，興益發已投入的開發成本超過10億元，包括購地款7億餘元、建築師規劃設計費用及利息支出等；緊接著，建商須退款3億多元給客戶，並償還4.5億元銀行貸款。建商這次罕見的退讓，的確吃了不少虧。
興益發建設股本2,500萬元，係興富發建設董事長鄭欽天姻親家族所投資。今年初在台中市西區後龍里推出基地面積594坪、總銷27億的「新文華」案，規劃310戶、每戶25~39坪，推出未久就銷售一空。
由於規劃興建28層樓住宅大樓，附近居民以日後大樓拔高而起恐讓基地旁的古茄苳樹日照時數減少、周邊土地不良排水和透氣，因此展開柔性「護樹」行動，而台中市府也支持居民護樹。興益發最後決定從善如流，上周五寄發退屋還款通知函給310戶承購戶，全案喊卡。
興富發建設副總經理廖昭雄昨日代表興益發建設召開記者會，表示基於創造市民、市府、建商三贏局面，興益發決定不再開發；並依預售屋買賣契約載明事項，依原價向客戶解約退款，無息原價買回已售房地，期待此事圓滿落幕。至於興益發和市府之間的法律問題，一切尊重市府。
這是繼日勝生「美河市」因市府捷運局不交地、造成1,600多戶承購戶延後辦理交屋事件之後，另一椿地方政府介入建商與承購戶之間契約關係的案例。
【工商時報／記者蔡惠芳╱台北報導】

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航空城點金，桃園漲幅大，台中藝文味，高雄進度快

飛吧！航空城／翱翔天際的飛機，載著人們前往目的地，也將地區發展帶往新的里程碑。桃園、台中、高雄3大航空城計畫，究竟蘊藏哪些建設與商機？《地產王》帶你一次總覽。

CoverStory封面故事

重大建設一向為房市點金，航空城帶來的人潮與商機更是「錢景可期」。不過全台北中南航空城的先天條件、開發計劃不同，形成各自發展。桃園航空城因政府大力推動，話題最多、面積最大；台中水湳經貿園區以人文氣息取勝；高雄小港機場周邊計劃則預計2017年完成市地重劃，進度最快。

桃園航空城、台中水湳經貿園區皆屬大規模區段徵收案，高雄小港機場周邊則有面積較小的市地重劃。桃園縣因有升格、航空城、捷運機場線等各項議題加持。新理想廣告總經理黃正忠直言：「2013年上半年桃園房市過熱。」但他也表示，長期來看桃園仍是亮點。
 

3大航空城開發計劃比較

議題發酵農地價漲

21世紀不動產大園航空城捷運加盟店店長張逸豪指出，桃園航空城優勢在於國際航線多，外籍、商務人士日後可以帶動觀光、旅館產業，發展會比台北的松山機場要好。桃園航空城計劃更使農地價格翻漲，過去7、8年都停留在每坪6000~8000元，現在多有每坪9萬元的行情，也因民眾看好未來，對區段徵收配合度很高。

台中因水湳機場遷移，原址成為如今的水湳經貿園區；不同於其它開發計劃，水湳經貿園區可謂「最具設計感」。台中市政府都市發展局城鄉計劃科正工程司吳信儀指出，除了興建近70公頃的公園，台灣塔、市立圖書館、市立美術館、中央生態公園等建設多是國際競圖選出。特色建築可翻新城市風貌，也可和規劃的購物中心、旅館、商務中心等相輔相成，引進更多觀光人潮。

網路地產王總經理陳韻如表示，機場位市郊地區，如桃園航空城才能有大規模的發展計劃；反觀高雄市小港機場與台北市松山機場皆位人口較稠密區，腹地較小、航線也較少，周邊機能成熟，自然開發有限。

小港區2年漲幅4成

目前鄰近小港機場的開發計劃為機場東南側約23公頃的機關用地，過去為營區，現預計變更為住宅、商業、公園用地。

雖然面積「最迷你」，但永慶不動產小港捷運加盟店店長林義智認為，因地點近小港醫院，推估重劃完成後，地區發展重心與人潮可能東移；且因高雄市區房價起漲，民眾向外圍購屋，小港區近2年漲幅已達4成、機場附近中古大樓每坪均價9.5萬元。

台中1/3園區規劃綠地

台中水湳經貿園區前身為水湳機場；2004年水湳機場遷移至清泉崗後，政府審定都市計劃，於2009年實施。台中市政府城鄉發展局正工程司吳信儀表示，明年可完成區段徵收基礎工程，美術館、台灣塔等建設預計2018年完工。

群義房屋水湳大雅店協理廖翊凱指出，園區約1/3土地規劃綠地，加上台灣塔等地標建築，條件遠勝於台中其它重劃區。他並表示，周邊屋主惜售心態明顯；以新成屋買賣為例，買方多預期每坪18~20萬元，賣方則希望以每坪22~24萬元售出，雙方認知拉大。

【蘋果日報／潘姿羽／綜合報導】

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權可分割貸款，建商：有助買氣，樂觀其成

地上權住宅房貸將有所突破，為拓展地上權市場，財政部邀請相關業者座談，研商分割地上權的辦法，據悉，財政部將修改地上權作業要點，未來使地上權可以分割移轉，將有助民眾向銀行抵押貸款，取得較高貸款成數和較低利率。而相關規定將在10月上路，但不溯及既往。對此，房地產業內表示，肯定政府的德政，相關修法將有助設定地上權案的執行，提升業者參與意願。
不過，目前有高達5筆已標出的地上權住宅案，包括華固(2548)的景美財訓案、日勝生(2547)的大安區案、冠德(2520)的大直案、志嘉(5529)的中正區案、以及昇陽(3266)的板橋案等，若相關規範不溯及既往，將使個案仍面臨買方貸款上的困難，也不利銷售。
現行的地上權案無法分割移轉，致地上權住宅的買方無建物所有權及地上權，而僅有使用權，使金融業認為使用權不屬於銀行法第12條規定的擔保品，無法辦理融資貸款。
舉例來說，日勝生的交九京站案，即因無法分割地上權，當年在銷售時無法取得銀行的房屋貸款融資，致該案多數買方是抱著現金購買，或者以別的房屋進行貸款後繳納這筆地上權貸款，甚至有一部份買方是以利率高達4%的信用貸款向銀行融資購屋。
因此，隨著政府將以設定地上權50年或70年取得標售國有土地，地上權已成為新的國土政策，但融資問題未解，降低房地產業者參與意願，舉例來說，景美財訓所就流標多次後才標出。
業者積極向政府建議，應開放分割地上權，若能開放地上權分割移轉，不僅有助於民眾向銀行抵押貸款，取得較高貸款成數及較低利率，同時也能促進地上權住宅的買賣流通性，有助提高購屋意願。
如今，財政部傾向在一定條件下開放分割地上權，將盡快修改地上權作業要點，最快10月推出的地上權案即能適用，不過，僅限未來的新案適用，過去已標脫的地上權案將無法溯及既往。不過，為了妥善管理，將要求得標業者，必須承擔起無償管理的責任，同時也要預繳履約保證金。
業者表示，開放地上權分割對房地產業而言是一大利多，也肯定政府的德政，然而，相關制度的開放，將有助提升未來建商參與投資地上權的意願。
不過，也有營建業內憂心，目前在房價高漲的階段，建商競標地上權案價格已經不合理，不少地上權未來推案要上看百萬元/坪，僅為市價的7成，甚至8成，未來若可分割地上權，則對部份民眾而言已與購買一般住宅無異，恐怕使地上權房價更向市價貼近。
而已得標地上權案的華固、日勝生、冠德等業主，則無法受惠，主因相關規定將無法溯及既往，因此相關華固、日勝生均表示，在手的地上權案均將在明年才會推出，但盼新制可以溯及既往；冠德大直案則已轉向自用不賣，未來不排除做為企業總部使用。
【精實新聞／記者林詩茵報導】

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開拓財源張盛和：加稅是最後選項

政府瀕臨債限破表危機，財政部長張盛和昨天宣布三項財政健全計畫，包括以活化國有地、加速民營化釋股，優先開拓財源；加稅是最後選項。

張盛和表示，目前政府每年財政缺口約兩千六百億元、每年舉債餘額約剩兩千八百多億元，「大概一年就用完」；每年舉債若壓低於一千億元，只需再籌一千六百多億元，債限絕不會破表。
張盛和說，去年政府節流約五百億元，再透過土地活化、釋股等開源措施，一千餘億財務缺口並不是太困難的事，ＧＤＰ（國內生產毛額）維持百分之二成長就夠了。
他表示國家財源主要是「稅、費、捐、債」四大項，財政部會綜合調配，把壓力分散，不會集中在同一點，就像被高跟鞋踩到一定很痛，至於「加稅是很後面的考量」。
張盛和說，不必悲觀，因為谷底已經過了，台灣對歐洲的出口已經回升；近年只有民國九十八年金融海嘯時是經濟負成長，財政缺口約四千多億元，估計今年ＧＤＰ可維持百分之二的正成長，明年大約百分之三點三。
張盛和說，政府目前優勢是國有土地活化，雖然無法一下子彌補，但這是「養雞生蛋」。財政部國有財產署也指出，華光社區本月底將拆清違建，明年八月招商，預計興建國際觀光旅館、商辦大樓，台北學苑土地十月即可公開招標。

圖／經濟日報提供【聯合報╱記者林政忠／台北報導】

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土地移轉現值，依5時點判定

依據現行稅制，土地增值稅主要依照土地漲價總數額公式計算，並隨物價指數調整前次移轉現值，財政部昨（9）日修正土地稅法施行細則，明訂申報移轉現值的審核標準。財政部官員說，此舉有助疏解訟源。

立法院新會期即將開議，財政部已提出「土地稅法施行細則部分條文修正草案」，準備在新會期推動修正。
官員表示，由於現行稅法規定，土地移轉係以公告現值作為計算土地增值稅的基礎，但是公告現值與實際移轉價格之間，往往有很大的差距，導致有心炒作房地產者，不但有規避稅負的空間，甚至能在短期間內獲取暴利，助漲房地產價格。
因此，依據土地稅法規定，土地漲價總數額計算，以納稅義務人及權利申報移轉或申報設定典權時，該土地之公告現值為計算基礎。但申報之土地實際移轉現值超過公告現值者，應以自行申報之移轉現值為準，徵收土增稅。
官員說，土地稅法也規定，遇到一般物價有變動時，應按政府發布的物價指數調整原規定地價或前次移轉現值，再計算土地漲價總數額；不過，由於土地買賣實務上，常見對於申報移轉現值的時點認知不一，而引發糾紛或訴訟，財部因此決定修正。
財政部表示，土地增值稅申報移轉現值的審核標準，須依據土地稅法第30條第1項規定辦理，除了申報人超過法定申報期間才申報，必須以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準外，其他情況則分別依立約日、死亡日、拍定日、購買日、提出訟訴日為準。
舉例而言，甲乙雙方訂有土地買賣契約，因移轉糾紛提起訴訟，提出訟訴日為82年1月5日，甲並依法院判決移轉土地給乙，但乙則到96年1月5日才申報移轉現值。
官員說，乙申報移轉現值的審核，應以起訴日的公告土地現值為準，其適用的物價指數調整基期，也應回溯至82年1月5日適用。
【工商時報／記者林淑慧╱台北報導】

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房屋專有名詞：大公或小公區別？

「大公與小公」為建築實務上，雖無法令依據，但已然約定成俗。一般大家在購買房子時,在定型化契約書中看到「大公」或「小公」這樣子的字眼,到底麼是「大公」,是「小公」？

所謂大公？

由全體區分所有權人來分攤，這在實務上叫做「大公」；「大公」係指地下室的樓梯間、管理員室、受電室、門廳、走道、通道屋頂突出物、機械房、發電機室、蓄水池、水箱等公共設施

所謂小公？

「小公」係指每一層樓的樓梯間、電梯間、通道、走道等，同一樓層住戶可以共同使用之公共設施。也可以由部分區分所有權人來分攤，這就稱為「小公」。

 公設負擔

因此若要買房子大家就要仔細的看到底哪些地方被定成「大公」或「小公」,如果是屬於大家要一起負擔費用的部分卻只是要少部分人負擔,那這契約可得好好斟酌囉。

大公可以變小公？

1.例如停車位已登記成大公，但是並不是每一個住戶都要停車，這時就有調整成小公的需要。

公共設施的登記：

１.另外建號

公共設施要另外編一個建號，不跟專有部分混在一起。

２.大小公皆宜

公共設施可以當大公，也可以當小公。

３.不可單獨買賣

公共設施不可以和主建物（你「家」）分離。

４.沒有權狀

公共設施不可以登記成主建物，沒有權狀。

５.不可單獨抵押公共設施不可以單獨去過戶或設定抵押等。

６.大公抽出來當小公

除了上面的基本規定外，當有需要的時候，可以把已登記的大公抽出來當小公，但須注意：

ａ.全體同意

要讓全體區分所有權人都同意。

ｂ.比例協議

全體區分所有權人要協議，看看由那些部分區分所有權人來分攤與分攤的比例。

以前的建物，只要建物所有權第一次登記好了，公共設施就被綁得緊緊的，但現在有了上述方法，仍有再調整的機會。

這些公共設施是我們和其他住戶一起共有的，大家在上面都有所有權,而且將來要將房屋賣出時,這些公共設施是一定要隨同出賣的。
 

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土地重劃後首次移轉，可減徵土地增值稅

台北市稅捐稽徵處表示，經重劃的土地，若在重劃後第一次移轉，土地增值稅可減徵四○％，如果是長期持有該土地，可以就超過稅率二○％的部分，辦理減徵。
稅捐處表示，若土地持有年限達二○年、三○年、四○年以上者，可分別就超過稅率二○％的部分，減徵土地增值稅二○％、三○％、四○％。另外，重劃區內的土地，若在辦理期間，無法作為原來的用途或沒有收益，將可免徵地價稅，且於辦理完成後，地價稅將可減半徵收二年。
稅捐處指出，曾有某公司移轉大安區一塊已經持有四○多年的土地，該土地公告現值一億多元，土地漲價非常可觀。稅捐處在核課土地增值稅時發現，該土地於今年初曾經過市地重劃，因此超過稅率二○％的部分可減徵土地增值稅四○％，且該土地重劃後第一次移轉，又再給予減徵稅額四○％。
稅捐處指出，重劃土地的所有權人如有負擔重劃費用，可以在移轉土地時附上「土地重劃負擔總費用證明書」，稅捐處在核課土地增值稅時，就會由申報的土地移轉現值中，減除土地重劃費用後，計算土地漲價總數額，再按漲價總數額依規定的稅率課徵土地增值稅。
 

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實價登錄網、防災地圖，開放資料最佳例證

「Open Data」聽起來是個學術名詞，不過，「Open Data」早已深入一般民眾生活，去年8月1日開始啟用的內政部「實價登錄」網站，以及今年7月推出的Google台灣災害應變資訊平台，就是台灣政府開放資料的最佳例證。
房價不斷上升，政府在祭出奢侈稅後，再推出實價登錄機制。2012年中，內政部正式推動實價登錄機制，透過這項機制，不動產交易資訊透明化，不肖業者再也沒有哄抬房價的空間。
到今年8月1日，實價登錄屆滿1年，這一年中，北市實價登錄成交案件達1萬多件，其中首購族占比達65%，顯示房價資訊透明化機制確實帶動了首購族信心。
透過政府開放資料平台，民眾對於房產市場有更深入的了解，也帶動國內無殼蝸牛買房信心，讓更多民眾願意在透明機制下，為自己打造一個溫暖的家。不過，政府的資料開房並不僅限於房地產，今年7月，政府也首度與民間企業Google合作，打造災害應變資訊平台。
每一次颱風來臨時，行政院各部會就會密切監控全台各地氣候、水土、公路災害應變狀況，只是，這些資料甚鉅、且跨越各部會，要由一個特殊機關整合並不容易，因此，台灣政府選擇和軟體大廠Google合作，推出災害應變資訊平台。
Google指出，這個平台匯集中央氣象局、行政院農業委員會水土保持局、經濟部水利署、交通部公路總局與國家災害防救科技中心等政府重大災害防治單位提供的災害資訊，首波推出災害示警服務、台灣防災地圖，民眾只要透過PC、智慧型手機、平板電腦等3C科技，就可以隨時掌握颱風、土石流的最新動態，已在天災來臨時，保障自身安全。
聯合晚報/記者馬瑞璿 / 台北報導

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房仲的「霸王條款」無效

仲介公司與賣方簽訂的委託銷售契約中，都會註明：「買方出價高於賣方底價，雙方的買賣契約即成立生效，賣方必須支付房仲服務費，」此一條款行之多年，被稱為仲介業的「霸王條款」。但法院最新判決認為，這一條款剝奪賣方的賣屋決定權，對賣方不公平，違反消保法規定，應屬無效。

王姓女子前年底委託房仲公司，以底價二三九六萬元銷售台北市仁愛路四段的店面，但因王女懷疑房仲業者低報市價，甚至洩漏底價，又有房仲員工假扮客人要搶買房子，晚上在王女家門口猛烈敲門二小時，引起王女恐懼，第二天就決定解約不賣，但房仲聲稱已經有周姓買家願以總價二八八六萬元價格購買，出價高於王女的底價，依契約規定，買賣契約成立生效，房仲有權要求王女支付九十五萬元仲介費，雙方打起官司。

法院有新見解

過去這類的官司，法院根據契約的條款都會判決房仲勝訴，但最近司法實務上有了不同以往的新見解，認為房仲業此一「霸王條款」無效，本件官司判決房仲業者敗訴，引起房仲業者恐慌。

法院認為，房仲只是扮演「居間」的角色，所簽的委託銷售契約也只是「居間契約」，依居間之法律性質，買賣雙方並不因此喪失議約之權利，但仲介業在委託銷售契約約定「買方出價達到委託底價時，買賣雙方之買賣契約成立生效」，這種「擬制」買賣契約生效的「霸王條款」，剝奪買賣雙方關於契約之決定權，該約定違反消費者保護法第十二條之規定，應屬無效。

房地買賣契約通常要買賣雙方就「必要之點」達成共識，契約才能成立，而「必要之點」絕非僅有價金這一項，雙方在議約交涉時，常會涉及小公、大公等面積之計算方式、陽台是否外推、是否有違章增建物、是否為凶宅、是否漏水、有無其他瑕疵、是否分期給付及清償期、交付方法等等重要買賣條件，但現在卻被房仲業窄化為只要買方出價達到委託底價時，契約就成立，賣方因而喪失締約決定權。

賣方有最後決定權

法院指出，依仲介業的「霸王條款」約定，若有兩位買家的出價都高於底價，豈不是兩位買家的買賣契約都成立？這要賣方如何履約？事實上，賣家有權選擇賣給其中一個買家，因此在斡旋和委託階段，房仲並無權代理屋主來決定與誰締約，最後的決定權仍在賣家。

法院此一新見解將迫使房仲的委託銷售契約要檢討、修正，把買賣的決定權留給賣家，讓房仲業者回歸到「居間者」的角色。

更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw 文／蘇儀　攝影／邱添榮

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房仲小蜜蜂街頭橫行，獵蜂行動最高罰30萬

房屋仲介業者為了招攬客戶，常常會在巷弄間張貼小廣告，電線桿、變電箱，甚至是家戶門口，都成了房仲業者打廣告的免費空間。台北市環保局為了揪出這些破壞市容兇手的小廣告，自即日起執行獵蜂計畫，最高可罰30萬元罰鍰。

房屋仲介業者術語中的貼「小蜜蜂」，即是破壞市容兇手之一的「小廣告」，而房仲業者常以騎摩托車、兩人一組的方式在市區穿梭，張貼房仲小廣告。台北市環保局獵蜂計畫，同樣以機動性高的機車出勤。

台北市環保局長吳盛忠表示，該小組成員皆配有行車紀錄器及電動機車，藉由電動機車靈活機動性與行車紀錄器超廣角視野、高畫質影像及可長時間連續錄影的特性，除了可以大為提升取締證據力，讓違規者無所遁形，又可避免稽查人員跟拍時行車安全的顧慮。

根據環保局統計，今(102)年1至7月，台北市共稽查拆除18萬2千多件小廣告，成功告發1,300多件，其中僅5件為房仲業者，告發率偏低。環保局獵蜂計畫啟動後，將針對房市交易熱絡的大安、信義及中山等區域，列為主要取締地區。

違者除可依違反廢棄物清理法告發，處1,200元以上、6,000元以下罰鍰外，如違規行為人經查證具有不動產經紀業營業員身分，環保局一律移請地政局以違反不動產經紀業管理條例，重罰6萬元以上、30萬元以下罰鍰，並適時公布違規業者名單。

為有效遏止房仲業者隨處貼小廣告歪風，台北市環保局自即日起，針對12行政區易遭張貼廣告的熱點區域，進行埋伏守候或來回巡邏，執行取締工作。環保局呼籲業者，應循合法管道，如網路宣傳、或合法申請廣告板欄等方式進行宣傳，以免受罰。

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