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下月祭出鐵腕 新北市府，將首度拔除釘子戶

中國時報【林金池／新北市報導】

房產水漲船高，連帶影響都更意願，中和區枋寮街、廣福路面積一千兩百多坪都更案，因一戶獨棟釘子戶誓死反對，全案延宕近一年，多次協商仍無結果，新北市城鄉局都更處決定三月強行拆遷，成為「拔除釘子戶」的首例。

中和區枋寮街、廣福路交叉口，共計有南工段九二五地號等五十三筆土地，基地面積約一二三五坪，共有廿二個地主，原本是一大片低矮房屋，經鋒霖建設公司介入整合，計畫興建地下三層，地上兩棟十五層大樓，總戶數一五一戶。

新北市城鄉局都更處代理處長黃秀源指出，該處都更案去年五月發布實施，建商也取得拆除執照、建築執照，並通知各地主領取一百五十萬左右拆遷補償費，但鄭姓地主簽定「選配意願書」後又不同意，都更案至今無法完成。

黃秀源說，據意願書內容，鄭姓地主擁有卅 一坪 土地，但地上三層建物為非法建物（總樓板面積 七十三坪 ），市價約兩千一百萬；都更後分回一樓店面、九樓住家，總樓板面積 九十坪 ，另外再加兩個車位，總價約三千兩百萬。

經都更處介入協調三次後仍無法取得共識，成為棘手的「釘子戶」，建商無奈，去年十一月向新北市府申請「強制拆除」，都更處今年一月召開「代為拆除工作會議」，完成前期作業，預計三月強制拆遷，成為新北市的首例。

黃秀源指出，根據都更條例卅六條，以及新北市版的補充規定，只要五戶以內、面積十分之一者，即可依法強制拆除，為了公共利益，以及其他渴望新屋的地主，新北市府矢言「拔除釘子戶」，藉此樹立典範，強化建商信心，讓其他窒礙難行的都更案推動順利。

經記者實地查訪敲門並無人應門，都更處人員表示，僅有鄭姓地主父親居住，家中內部堆滿雜物，建商允諾會另外租屋，安置鄭父與屋內物品，鄭父欣然接受，可說是「仁至義盡」，不懂地主為何堅決反對。

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。+e資訊平台 http:// 178888.3cc.cc

最貴菜園下月售 1坪上看600萬

台北市信義區唯一一塊占地2500多坪的農地，閒置了20多年，其中的600多坪即將在下個月中旬標售。不少農友得知消息都很捨不得。而外界預估，這塊農地標售因為靠近101，每坪光是標售底價就要419萬，未來行情上看600萬，堪稱台灣最貴的菜園。

挖著自己親手種的菜，70多歲的方太太，10多年來就愛這收成的快感。只不過眼前這塊位在信義區，號稱是全台最貴的菜園，下個月就要開標，方太太一想到就感傷。

方太太感觸這麼深不是沒有原因。20幾年來這塊占地2500多坪的土地，因為28位建商、地主輪番插旗，一直無法整合成功。索性讓附近住戶拿來種菜。但下個月18日，其中的634坪即將開標，底價喊出18.9億，投標人中又以富邦集團最被看好。

用底價換算下來，這即將標售的6塊土地，光是單價，每坪就要251萬到419萬。但假使要合乎行情，專家認為最少要標到600萬。史上最貴的農地要標售，價格牽動附近行情，備受外界關注。

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地主與建商合建分售分得之房屋直接登記子女名義應課贈與稅

提供土地與建商合作興建房屋，如果將分得之房屋直接登記給子女，要不要課徵贈與稅？

南區國稅局說明，地主提供土地與建商合作興建房屋，常常為了避免將來過戶給子女須繳納大筆贈與稅，於是將應分得之房屋，直接以子女名義登記為起造人，並於取得使用執照後登記所有權。事實上，地主提供土地參與合建所分得之房屋應歸屬地主所有，地主將取得之房屋直接以子女名義為起造人，並據以取得所有權，即是地主將所有之房屋贈與給子女，依遺產及贈與稅法規定應課徵贈與稅。

國稅局表示：地主與建商合作興建房屋，如將所分得之房屋以二親等內親屬名義起造登記，應以取得使用執照日為贈與行為發生日，並於贈與行為發生後30日內申報贈與稅，若未申報遭查獲者，屆時除了補稅外，可能還要遭受罰鍰處分，不可不慎。

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小店吸金／姜太太包子​店 2.2億被買走？

座落在台北市東區捷運忠孝復興站出口旁，總是吸引民眾大排長龍的「姜太太包子」店面，今年一月原地主姜家四兄弟已以每坪高達六百五十二萬元，卅 四點五坪 總價兩億兩千五百萬元賣出。

據房仲業者透露，買主為知名的大咖投資客「三黃一劉」之一的黃勇義，主要是東區黃金店面難求，看好ＥＣＦＡ與陸客自由行，該店面要出售的消息一傳出，便引起投資客爭相競逐。

「姜太太包子」與該店面正後方的「姜包子」，老闆原為本家兄弟。

六十年前，姜家在自家土地上，搭建木板平房開包子店；四十年前，與建商合蓋公寓出售，姜家兄弟四人平分一樓店面，多年前分家後，老二開「姜太太包子」，老么開「姜包子」，傳承姜老太太的山東口味包子。其餘兩兄弟則旅居海外。

房仲業者表示，該店面位在東區精華地段，許多人有興趣開高價想買；不過，由於店面產權是由姜家四兄弟共同持分，四人對店面售價意見不同，遲遲未能達成共識出售。

據悉，先前包括江醫師、劉媽媽集團等投資客都曾有意購買該店面，但最終都未能談成。

房仲業者透露，今年一月「姜太太包子」終於順利賣出，是由知名的大咖投資客「三黃一劉」之一的黃勇義，以每坪高達六百五十二萬元，總價兩億兩千五百萬元的高價買下。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析表示，以這個店面的售價計算，租金報酬率低，不到百分之三；各大投資客之所以對該店面興趣濃厚，主要是東區精華地段店面釋出量極少，往往一店難求。

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中和都更釘子戶，將強行拆遷

中國時報【林金池新北市報導】

房產水漲船高，連帶影響都更意願，中和區枋寮街、廣福路面積一千兩百多坪都更案，因一戶獨棟釘子戶誓死反對，全案延宕近一年，多次協商仍無結果，新北市城鄉局都更處決定三月份強行拆遷，成為「拔除釘子戶」的首例。

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經都更處介入協調三次後仍無法取得共識，成為棘手的「釘子戶」，建商無奈，去年十一月向新北市府申請「強制拆除」，都更處今年一月召開「代為拆除工作會議」，完成前期作業，預計三月強制拆遷，成為新北市的首例。

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農舍之用地違規使用將改課地價稅

宜蘭縣政府地方稅務局表示，農舍及其用地未經許可二次施工、違規填土或庭園景觀等與農業經營無關之設施，已不符合課徵田賦之規定，應改課地價稅。

財政部98年6月18日函轉行政院賦稅改革委員會決議，責成各地方稅稽徵機關加強農舍清查。

該局業已完成全縣五千餘筆農舍清查，違規使用及與農業經營無關之農舍計有三千五百餘筆，將自100年起改課地價稅。

該局特別提醒，經清查改課之農舍，如符合自用住宅用地之要件，請於100年9月22日前向該局或羅東分局提出申請，該年度可適用自用住宅優惠稅率核課地價稅，以減輕稅賦。

如有任何關於地價稅的疑難問題，請以電話向該局洽詢。

資料來源：宜蘭縣政府地方稅務局

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地役權 (servitude) 》什麼是地役權

地役權是指按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益的他物權，所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

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地役權 (servitude) 》地役權的特徵

第一，地役權是按照合同設立的。

　　地役權是地役權人和供役地權利人之間達成的以設立地役權為目的和內容的合同。設立地役權，當事人應對採取書面形式訂立地役權合同。地役權合同一般包括下列條款：當事人的姓名或者名稱和住所、供役地和需役地的位置、利用目的、利用期限、費用及其支付方式、解決爭議的方法等。

第二，地役權是利用他人的不動產。

　　利用他人的不動產來提高自己不動產的效益，是地役權設立的主要目的。所謂利用他人的不動產並不以實際占有他人不動產為要件，而是對他人的不動產設置一定的負擔。這種負擔主要表現在：一是容忍義務。如允許他人通行與自己的土地，以使自己行使土地的權利受到某種限制。二是不妨害地役權人行使權利的義務。在某些情況下，地役權人為了使用供役地便利，需要在供役地上修建必要的附屬設施，如為實現排水地役權，而要在供役地建築一個水泵。這是，供役地權利人就不得妨害地役權人行使其權利。

第三，地役權是為了提高自己不動產的效益。

　　地役權的設立，必須是以增加需役地的利用價值和提高其效益為前提。此種“效益”既包括生活上得到的便利，也包括經營上獲得的效益，如為需役地的便利而在供役地上設立的排水、通行、鋪設管線等，也包括非財產的利益，即具有精神上或者感情上的效益，如為需役地上的視野寬廣而設定的眺望地役權等。

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地役權 (servitude) 》地役權的分類

　(一)積極地役權與消極地役權

　　以地役權的實現方式為標準，可將其劃分為積極地役權和消極地役權。積極地役權是指地役權人可在供役地上為一定的積極行為的地役權，也稱作為地役權。消極地役權是指以供役地人不得為一定行為為內容的地役權，因其負有一定不作為的義務，而非單純的容忍義務，又稱不作為地役權。

　(二)地役權的繼續地役權與非繼續地役權

　　以地役權的行使方式或權利實現的時間是否繼續為標準，可以將其劃分為繼續地役權和非繼續地役權。前者指權利的行使無須每次都有地役權人的行為，而權利卻能不間斷地實現的地役權，道路與設施的存在本身就意味著權利人在持續地行使地役權。消極地役權一般均為繼續地役權。後者又稱間斷間斷地役權，是指權利的行使每次都需要由權利人實施一定的行為，否則無法實現其權利的地役權。

　(三)表見地役權與非表見地役權

　　以地役權的存在是否表現於外部為標準，可將其劃分為表見地役權和非表見地役權。前者是指權利的存續，能自外界得以知曉，有外部事實予以表現地役權，如通行地役權或地面排水地役權等。後者是指權利的存續，不能從外界予以認識，無外部事實作為表現的地役權，如埋設地下管線的地役權、眺望地役權、採光地役權、特定營業禁止地役權。

　(四)以地役權的內容為標準的分類

　　1、通行地役權即以在他人土地上通行以便到達自己土地為目的的地役權

　　2、有關水的地役權具體包括：

(1)取水或汲水地役權，即為了需役地的便利在供役地上取水或汲水的權利；

(2)導水地役權，即利用管道或溝渠經過供役地把水導入需役地的權利；

(3)排水地役權，即把生活或生產過程中產生的廢水排入供役地或經過供役地排向他處的權利。

　　3、眺望地役權即為了確保在自己的土地或建築物中能夠眺望風景，約定供役地的物權人不得建造或種植超過一定高度的建築物或竹木的權利。

　　4、採光地役權即為了改善自己的土地或建築物的採光效果，約定供役地的物權人在一定的區域不得建造建築物或種植竹木，或者建築物、竹木不得超出一定高度的權利。

　　5、支撐地役權即利用他人已經建成的牆壁搭建房屋或其他地上定著物的權利，設立此種地役權往往為了節省建築成本或為了擴大房屋的使用面積。

　　6、放牧地役權即按照約定在供役地上放牧牛、馬、驢等牲畜的地役權。

　　7、建造附屬設施或安設臨時附著物的地役權需役地的物權人為了更好地利用自己的土地或建築物，可以與供役地的物權人協商，支付一定的對價，取得一項在供役地上建造建築物之附屬設施或安設臨時附著物的役權。8、排污地役權在生產過程中需要排放污染物的企業，儘管其營業可能已經獲得環保部門的行政許可，但此種排污行為客觀上會給相鄰不動產的利用造成損害或不便，企業可以與相鄰不動產物權人訂立契約，支付對價，獲得一項排污地役權。

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地役權 (servitude) 》地役權的設立

　　一、地役權自地役權合同生效時設立

　　(a)當事人應當採取書面形式訂立地役權合同。不過，如果當事人沒有採取書面形式，一方履行合同主要義務，對方接受的，地役權合同成立並生效，地役權設立有效。

　　(b)地役權合同生效之時，地役權設立。

　　(c)未辦理地役權登記的，不得對抗善意第三人。

所謂“未經登記，不得對抗善意第三人”，其含義是：(Ⅰ)在地役權沒有登記的情況下，地役權人有權對抗供役地權利人和惡意第三人；(Ⅱ)在地役權沒有登記的情況下，如果供役地被轉讓，或者在供役地上設立了其他權利，並且供役地的受讓人或後設立的權利人不知道也不應當知道該不動產上已經設立了地役權，那麼地役權人就不能以其地役權對抗供役地的受讓人或者供役地上後來的權利人，因為他們是善意的。

　　二、地役權的期限

　　根據《物權法》第161條的規定：(a)地役權的期限由當事人約定；(b)約定的期限“不得超過”需役地和供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。

　　三、供役地土地所有權人設立地役權時的限制

　　根據《物權法》第163條的規定：作為供役地的土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人的同意，土地所有權人不得設立地役權。

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