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建商注意！！明年逾5,000平方公尺建案重大變革
新北市要綠屋頂才能拿建照明年開始，在新北市蓋房子的建商要注意了！台北縣都市計畫委員會，在上周做出明確規範，2011年開始，建案只要超過5千平方公尺，需送「台北縣都市設計審議委員會」審議的建案或建築空間，申請建造執照，規定要在屋頂「設置綠能設施或設備」，其中包含了屋頂綠化及太陽光電屋頂設置。
把「綠能」設計或設施，放入都市設計審議重點！縣府城鄉發展局代理局長陳耀東指出，主要是減緩「熱島效應」，透過設置綠能設施或設備，提升都市綠化率，使都市環境更永續。
這項規定適用台北縣三重、板橋、中和、新莊、永和、新店、蘆洲、土城（頂埔地區）、汐止、樹林、淡水、泰山、五股、八里、瑞芳、八里（龍形地區）、澳底、淡水（竹圍地區）、樹林（三多里地區）及樹林（山佳地區）等20處都計土地管制當中，預計從99年底發布實施。
陳耀東表示，為達示範效果，未來公共或公有建築物都應設置綠能設施或設備，並將徵求創意團隊，推動綠能屋頂示範計畫，城鄉發展局也正研擬。

一、設置綠能屋頂相關技術與維護管理規範，提供民眾自行設置綠能屋頂技術。
二、選定1處以上公有建築及媒合1處示範社區屋頂改為綠能屋頂，辦理規劃及設計。

三、辦理綠能屋頂國際競賽。四、擬定「新北市推動綠能屋頂計畫實施方案（草案）」，作為推動綠能屋頂政策之執行計畫。
城鄉發展局表示，初期目標是把新北市內屋頂違建、既有公寓大廈及公有建築物轉型為綠能屋頂，未來，新北市整體開發地區全面推動後，預期有面積超過100公頃以上的綠能屋頂。
【2010-10-25/工商時報/A13版/地方要聞】
以上資訊轉錄至中時新聞資料庫（http://tol.chinatimes.com/）

服務項目：北縣市重劃土地、地籍清理辦理、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、浮覆土地、各種土地買賣。

公告標售新莊副都心24筆住宅區土地

【北縣訊】臺北縣政府訂於本週五(六月四日)辦理新莊副都心標售土地公告，24筆住宅區土地即將於 六月二十五日 公開標售，底價每坪將近53萬元，採公開底價由市場競標，競高者得標，有意投資者心動不如馬上行動，以免扼腕。

臺北縣政府地政局表示，本地區在縣府積極推動下，已於99年1月完工， 4月完成土地點交作業，本開發區地理區位條件優越，具有優質聯外交通路網，除了鄰近既有中山高速高路及台一線快速道路，到台北市中心商業區僅需10分鐘外，結合預定101年興闢完成可連結中山高及北二高的特二號道路及102年起陸續完成的機場捷運線、環狀捷運線、捷運新莊線，更可快速連結至台北港及桃園航空城，另外配合行政院中央合署辦公大樓動工預定102年完工及中港大排河廊改造工程100年完工，不僅將帶動新莊地區之繁榮發展，更可打造本地區為重要的政經中心，成為與新板特區互相輝映，跨越大漢溪兩側的雙子城。

臺北縣政府進一步表示，新莊副都心有其空間上優越性、交通上便捷性與未來潛在增值性，加以現階段大面積可建築土地取得不易，近期建商及民眾每日洽詢熱線不斷，市場殷切期盼本次標售，具有前瞻性的建商或企業，應趁此房地產景氣熱絡之際，搶先卡位好的土地標的，伺機進場開發，有意投資者請洽臺北縣土地標售行動網站查詢相關資訊（http://laow.tpcland.tpc.gov.tw/index.jsp）。

標售土地資訊：「臺北縣土地標售行動網」左方→「標售土地資料」選項→「可標售專區一覽表」選項

標售土地位置及測量：「臺北縣土地標售行動網」左方→「標售土地資料」選項→「標售專區土地分佈圖 」選項

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簡易快速判斷都更商機

自從台北市郝市長推出都更室內 一坪 換 一坪 再加一個車位的口號之後，一場史無前例的財富重分配正式啟動，很多人因為都市更新而一夕致富，瞬間晉升成千萬富豪。然而都市更新要整合成功往往必須耗費三~五年時間，獎勵審核過程稍有變化有可能全案就胎死腹中，所以想靠都更發財其實也有一定風險，最後可能十件裡面有一件成功就非常幸運。

然而沒有人可以百分之百保證哪個都更案一定可以成功，就像股市分析師也不敢保證哪張股票隔天一定漲。不過都更案最終能否成功還是有跡可循，至少可以將勝算提高到七成以上，以下就是幾個判斷都更案能否成功的關鍵：

一、都更範圍越大越好。

都更案要有商機就要符合郝市長的 一坪 換 一坪 的政策標準，否則就沒有都更價值。標準很簡單就只有二項，首先是都更面積是否有超過2000平方公尺(605坪)，同時都更範圍內四~五層樓面積是否有達1/3比例以上。

二、同意都更比例越高越好。

條件再好的都更案，同意比例不高也是枉然。為了適用郝市長的都更獎勵，第一階段的同意門檻一定要超過50%，再來才是第二階段的75%。如果連50%都無法達成，那都更案根本談都不用談，但是要怎麼判斷同意比例高低，其實只要觀察都更說明會住戶出席的狀況及在場住戶的臉上表情就心裡有數。

三、都更釘子戶越少越好。

都更案碰到打死不退、玉石俱焚的釘子戶，註定只有死路一條，能不碰就不碰，這種案子能成功只能保佑你祖上有積德。雖然法規明定，當都更同意比例高於90%，就可申請政府代為拆除釘子戶，但是那簡直是一場不可能的任務，時間一拖就是2~3年以上，而且十幾年來，政府代為拆除的件數還是完美的零。

四、實施者專業越強越好。

都市更新最大的商機就是容積獎勵，當實施者爭取容積獎勵的專業能力越強，都更的商機也就越大。要打聽都更實施者是誰非常簡單，再來就是研判其專業能力，否則再吸引人的數字，最終將是南柯一夢。

以上四點就是最簡易的速判方法，由此可知都更案成功的機率大概有幾成。都更是一門相當複雜且專業的領域，絕非專業素質普普的仲介人員可以理會，口沫橫飛的吹噓投資價值，說穿了就是在騙不做功課的傻子，很多仲介口中的都更黃金屋，看在我眼裡根本就是垃圾屋，買到的人只能默默祝福他“上帝保佑你”。

作者：莊財琳

資料來源：http://blog.udn.com/alen1978/4585989

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要買土地的時侯，買方應該注意那些事項？
買方應該注意事項有下列幾點：

一、了解該地形
事前應該先調查土地的地形、位置、現狀及界址，最好向地政事務所申請地籍圖謄本，再向建管機關（工務局或建設局）申請都市計畫圖後予以套繪，可以了解土地是否屬於公共設施保留地，而且要詳細調查土地登記簿謄本記載的內容與賣方說明是否符合。

三、確定買賣契約
買賣契約應該與土地所有權人訂立，或由土地所有權人正式委託的地政士訂立，否則該買賣契約會無效。這筆土地上如果設定有抵押權登記，應該先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權，以免買賣成立後，出賣人取得買賣價款後，一走了之。

四、土地使用分區

雙方買賣時必須具備土地謄本、地籍圖、以及申請土地使用分區。

五、參考行情擬定購買價格
參考附近已經完成交易的實例價格，或參考政府當年公告的土地現值，再決定土地成交價。土地上如果有設定地上權﹑典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地（有蓋房子的土地）租約建築房屋，則地上權人﹑典權人或承租人對這塊土地有依同樣條件優先購買的權利。

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在賣土地的時候，賣方要注意和了解那方面事項？
土地的出賣人應該注意事項有下列幾點：　
一、售價可以參考政府機關土地公告現值及土地買賣附近已經完成交易的價格來參考訂定。

二、土地增值稅依照有關稅法的規定，應該由出賣人負擔(如果有特約規定除外)。土地增值稅，指的是依照土地漲價總數額課稅，如果土地沒有漲價也沒有增值，雖然土地移轉買賣，還是可以免稅，道路用地在買賣可以免課土地增值稅。

三、土地使用分區，雙方買賣時必須具備土地謄本、地籍圖、以及申請土地使用分區。

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購買土地前，謄本、地籍圖、都市計畫圖

購買土地前，先查閱土地基本資料
日前有民眾在購買土地準備興建寺廟後，遭地方政府以違章建築查報拆除，求助無門。該民眾表示，自己向原地主購買的土地，已經經過變更使用，應該可以蓋房子，卻不知為何會被當成違建。經過地政相關人士的查詢才發現，該民眾購買的是經過前地主變更的都市計畫農業用地，依法不能興建寺廟，需經過都市計畫委員會審議後，變更為宗教用地，並依法申請建造執照，才能正式興建寺廟使用。
許多消費者在選購土地的時候，只是透過中人介紹，到現場察看一下環境狀況，就支付了定金，並且開始要按照計畫進行各種工程，卻連土地的基本資料都搞不清楚，等到觸法之後才不知所措。因此，在此提醒消費者，在購買土地之前，先查閱幾項基本資料，以確保自身權益。

第一，調閱該土地的土地謄本
不論都市計畫用地、或非都市計畫用地，每筆土地都有所屬的地段地號，詳載於土地所有權狀上；土地上面有建築物的，也可以用地址到地政單位查閱；沒有地址的，則可以透過左右鄰居的建物門牌來查閱。土地謄本上有「地目」，可以瞭解土地的使用分類；有「土地公告現值」，可以查詢目前該土地的官方價值；有「登記日期」，可以查閱該筆土地的移轉狀態；有「登記原因」，可以看出該筆土地前一手被移轉的原因是買賣、繼承、分割或是重測。另外，也可以透過「取得權利範圍」，確認該土地的範圍是全部還是部分持有。

第二，調閱地籍圖
透過地籍圖，可以知道該編號基地的實際面積、形狀、鄰近基地的狀況等等，其中，開發使用會不會影響鄰地？基地是否方便進出？形狀是否方整？需不需要再併購鄰地取得更完整基地範圍以利開發…等等，對於日後開發使用來說都非常重要。

第三，若是購買的土地是屬於都市計畫範圍內土地，還要查閱「都市計畫圖」，以及地方政府對當地的都市計畫內容
一方面瞭解該土地使用強度為何？容積率與建蔽率如何？適合進行何種使用？一方面詳細查閱都市計畫內容，看看基地內近期可有都市計畫通盤檢討的進度、預定道路開發計畫、政府重劃或變更計畫、各項交通建設的計畫…等等這些會影響到土地日後的開發價值與增值潛力，需詳加查閱，方能確保自己的權益。

資料來源：http://buy.house.msn.com.tw/article_detail.php?article_oid=1192

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國外相關土地信託制度介紹

是將所有權的法律上的權能、衡平法上的權能及一些純粹管理上的義務移轉給受託人外，所有權的其餘權能均保留給受益人。
美國土地信託（land trust）典型操作模式有四種
土地開發融資：

開發者購買一塊素地，租給一家由該開發業者所組成的公司，並將該土地所有權信託移轉給一受託人，依據信託契約，受託人發行土地信託受益憑證，由委託人（開發業者）出賣該受益憑證，所得的資金，用來改良土地。受託人收取租金，給付受益憑證持有人固定報酬，並將剩餘租金用來買回受益憑證，使開發業者的實質所有權（對信託財產的受益權）所受負擔解除。
公寓經營管理：
將公寓建築物的所有權移轉給受託人，受託人遵照信託契約的指示經營管理該公寓。
共同事業中間人：
經營土地買賣業務的不動產業者可將買賣標的移轉給一位受託人，中立的受託人用來保護共同事業的進行及每一位參與者的利益。
土地分割出售：
土地分割信託的目的大多運用於都市或住宅開發業者購買或出賣土地。都市或住宅開發業者與計畫將土地分割和改良的當事人（出賣人）締結買賣契約，另外成立信託契約，約定將土地的所有權移轉給一位受託人，因開發業者僅支付部分價金，出賣人享有未支付部分價金金額的受益權，而開發業者或其指定的受益人享有其餘的受益權。
日本的土地信託

為日本信託業法所規定「土地及其定著物」及「地上權及土地之租賃權」信託之一種。土地權利人（委託人）將土地上權利信託移轉給信託業者（受託人），信託業者則依信託契約為受益人（可能為委託人或第三人）之利益就土地為管理或處分之法律關係。依信託契約內容，可分為四種類型：
租賃型：
受託人無處分信託財產的權利，委託人於信託終了時，仍可保有原土地的所有權，於信託期間信託業者應定期給付委託人信託收益。
分售型：

將信託財產的出賣，受託人將出售所得，扣除受託人的報酬及其他費用，交付給受益人（委託人）。
等價交換型：
將土地所有人所提供的土地，透過信託業者，委由開發業者進行開發建設，於建設完成後，依據土地所有人與開發業者出資比率，分配建築物的所有權。
共同事業型：
因土地的所有人和租地所有權人（土地承租人），希望改善居住環境，與鄰近居住者共同規劃整建，以利商業的發展、居住環境的改善，提昇土地價值，藉由土地信託，達到權利變換的效果。

取自http://www.85house.com/blog/article.php?id=etwarm_invest&ar_id=1090

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土地建築改良物買賣移轉契約書

壹、本所有權買賣移轉契約書分：
土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書三種，分別於申辦土地或建築改良物所有權買賣移轉登記時使用。

貳、一般填法：
一、以毛筆、藍色、黑色墨汁鋼筆、原子筆或電腦打字正楷填寫。
二、字體需端正，不得潦草，如有增、刪文字時，應在增、刪處由訂立契約人蓋章，不得使用修正液（帶）。
三、關於「買賣價款總金額」之數目字，應依公文書橫式書寫數字使用原則填寫，如6億3944萬2789元。
四、如「土地標示」「建物標示」「申請登記以外之約定事項」及「訂立契約人」等欄有空白時，應將空白欄以斜線劃除或註明「以下空白」字樣。如有不敷使用時，可另附相同格式之清冊，並由訂立契約人在騎縫處蓋章。

參、各欄填法：
一、「土地標示」第（1）（2）（3）（4）欄︰應照土地登記資料所載分別填寫。
二、「建物標示」第（6）（7）（8）（9）（10）欄︰應照建物登記資料所載分別填寫。
三、第（5）（11）欄「權利範圍」︰填寫各筆棟出賣之權利範圍，如係全部出賣者，則填「全部」，如僅出賣一部分者，則按其出賣之持分額填寫。
四、第（12）欄「買賣價款總金額」︰填寫本契約書所訂各筆土地及各棟建物之買賣價格總和。
五、第（13）欄「申請登記以外之約定事項」︰本契約所約定之事項，於其他各欄內無法填寫者，均填入本欄。
六、第（14）欄「簽名或簽證」：申請人親自到場或登記案件由地政士簽證者，申請人、地政士應於本欄簽名或蓋章。
七、「訂立契約人」各欄之填法︰
1. 先填「買受人」及其「姓名或名稱」「買受持分」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」，後填「出賣人」及其「姓名或名稱」「出賣持分」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」。
2. 如訂立契約人為法人時，「出生年月日」免填，應於該法人之次欄加填「法定代表人」及其姓名並「蓋章」。
3. 如訂立契約人為未成年人時，其契約行為應經其法定代理人允許，故應於該未成年人之次欄，加填「法定代理人」及其「姓名」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」，以確定其契約之效力。
4.「姓名」「出生年月日」「統一編號」「住所」各欄，應照戶籍謄本、戶口名簿、身分證或其他證明文件所載者填寫，如住址有街、路、巷名者，得不填寫里、鄰。
八、第（17）欄：「買受持分」「出賣持分」應按其實際買受或出賣之權利持分額填寫。
九、第（21）欄「蓋章」：
1. 權利人應蓋用與所填之姓名或名稱相同之印章。
2. 義務人應蓋用與印鑑證明或於登記機關設置之土地登記印鑑相同之印章，如親自到場應依土地登記規則第40條規定辦理，或依土地登記規則第41條其他各款規定辦理。
十、第（22）欄「立約日期」：填寫訂立契約之年月日。

肆、印花稅：
本契約書訂立後，應即照印花稅法規定購貼印花。

伍、注意事項：
本契約書應於訂立後一個月內，建物依契稅條例規定報繳契稅，土地依平均地權條例規定申報土地現值，繳納土地增值稅後，依法申請產權移轉登記。逾期申請，則依土地法第73條第2項「…聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費一倍之罰鍰，但最高不得超過二十倍。」規定，處以罰鍰。

下載土地(建築改良物)所有權買賣移轉契約書
(內政部地政司全球資訊網)

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土地買賣移轉過程中，土地承買人應注意那些事項

一、土地承買人應注意事項：
1.事前應先調查土地的地形：位置、現狀及界址，最好向地政機關申請地籍圖謄本，再套上都市計畫圖，且詳查土地登記簿謄本。
2.買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立，否則該買賣契約無效。
3.該筆土地上如設定有抵押權登記，應先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權，以免買賣成立後，出賣人取得買賣價款後，一走了之。
4.查明該筆土地之使用管制情形，如住宅區﹑商業區﹑工業區等，因其使用性質、建蔽率及容積率等皆不相同；另購買耕地時，應檢附農業用地作農業使用證明書或符合土地使用管制規定證明書。
5.參考附近已成交的實例價格，或參酌政府當年公告的土地現值予以決定土地成交價。

二、土地出賣人應注意事項：

1.售價得參考土地公告現值及附近成交價格訂定。

2.土地增值稅依有關稅法的規定，應由出賣人負擔。

土地增值稅，係按土地漲價總數額課稅，若土地無漲價無增值，雖土地移轉買賣，仍予免稅。

三、申請登記時間：

不動產之買賣移轉，我國採登記生效主義，所以買賣雙方簽約後，應於一個月內會同前往地政事務所辦理所有權移轉登記，買方權益方可獲得保障﹐並避免被處逾期登記費罰鍰。

引用自

http://village.nantou.gov.tw/ttlg/form/index-1.asp?m=2&m1=5&m2=53&gp=27&id=56

非都市土地使用管制規則對於建蔽率及容積率規定為何？

一、甲種建築用地：建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。
二、乙種建築用地：建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。
三、丙種建築用地：建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
四、丁種建築用地：建蔽率百分之七十。容積率百分之三百。
五、窯業用地：建蔽率百分之六十。容積率百分之一百二十。
六、交通用地：建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
七、遊憩用地：建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
八、墳墓用地：建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
九、特定目的事業用地：建蔽率百分之六十。容積率百分之一百八十。
經依區域計畫擬定機關核定之工商綜合區土地使用計畫而規劃之特定專用
區，區內可建築基地經編定為特定目的事業用地者，其建蔽率及容積率依
核定計畫管制，不受前項第九款規定之限制。
經主管機關核定之土地使用計畫，其建蔽率及容積率低於第一項之規定者
，依核定計畫管制之。
第一項以外使用地之建蔽率及容積率，由下列使用地之中央主管機關會同
建築管理、地政機關訂定：
一、農牧、林業、生態保護、國土保安用地之中央主管機關：行政院農業
委員會。
二、養殖用地之中央主管機關：行政院農業委員會漁業署。
三、鹽業、礦業、水利用地之中央主管機關：經濟部。
四、古蹟保存用地之中央主管機關：內政部。

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