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4、5月房市漸脫離奢侈稅風暴

【MyGoNews 林承志/台北報導】內政部統計處公布，2011年4月全台建物買賣移轉棟數共3萬275棟，較3月3萬9328棟，減少9053棟，減幅23.02%；較去(99)年4月3萬4130棟，減少3855棟，減幅11.3%。其中，4月份北台灣買賣移轉棟數大幅滑落，減幅前3名為台北市減少28.54%、新北市減少28.19%、高雄市減少27%。
台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，房屋買賣合約簽訂後至過戶需1個月的過戶時間，故2011年4月全台買賣移轉動數是反應3月的買氣。主要原因為過戶需要1個月的時間，所以3月店頭買賣合約簽訂後，往往4月才會過戶、交屋。
洪暉恒分析，4月全台買賣移轉棟數反映3月房市買氣受到奢侈稅影響，交易量縮2成3，房市衰退幅度不若外界預期大，但若加計預售屋的銷售，市場買氣肯定影響更遽。奢侈稅2月底公布，3月份市場極凍，尤其時中古屋市場因為中古屋首當其衝，尤其是台北市房價高，買方的觀望態度最濃烈，但地段精華，買方對價格也有所堅持，所以3月份台北市房市交易量下跌最多。
新北市成為奢侈稅的重災區之一，奢侈稅後1個月內新北市不少地區零星出現房價下跌的個案，尤其是林口、新莊、淡水等地，而一般民眾期待台北都會區房價下跌，這願望恐怕要向隅了。
事實上今年4、5月房市已漸漸脫離奢侈稅的風暴，不少自住客期待奢侈稅讓房價下跌，紛紛出籠看屋，而賣方為了規避奢侈稅也存著在奢侈稅上路前脫產，現金落袋，所以4、5月市場交易量不若3月冰凍。奢侈稅上路，面臨奢侈稅的賣方多選擇由售轉租的方式規避，長達2年的奢侈稅問題，並不急於出脫，因此沒有降價拋售空間。

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：土地買賣、重劃土地、​重劃買賣、區段徵收、​日據繼承、​道路用地、容積移轉、​公同共有、整合土地、​疑難處理、困難案件、​地籍清理、祭祀公業、畸零土地、共有土地、河川用地、各種土地相關業務。

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6/1奢侈稅上路！房市買氣等著瞧

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】奢侈稅政策6月1日上路，5月可說是投機客最後逃命波，整體來說，5月中古屋市場交易大增。根據住商不動產統計體系內加盟店的成交後發現，和4月相比，全國交易量增加20%，特別又以北市、新北與台中三大都會區域表現最佳，多以自住產品的中低總價兩房為主，價格部分，三大都會多少有局部修正，但幅度不大，整體來說仍維持平盤。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，目前看來，中部以北量體大增，但讓價幅度不高，徐佳馨認為，除賣方心中已然有轉租或緩賣的最壞準備外，不少買方認為奢侈稅降價效應不明顯，加上價格回頭太難，因此願意追價，讓買氣更形加溫。
徐佳馨指出，奢侈稅上路等於房市利空出盡，在區域上，北部表現優於中南部。各區域以北市21.8%最突出，新北市14.9%居次，台中5.1%與高雄 7.6%較為落後，整體來說還是比奢侈稅前減少三成左右，短期投資客退場明顯。在價格上，市場期待的「殺三成」沒現身，反而是從量增價不縮的情況看來，可見買方期望的拋售潮並未到來，其中台北市價格回升2.1%，表現最佳，台中市修正幅度較大，但也不到3%，新北市略有微幅回檔，其餘區域皆在平盤上下。
現階段市場結構轉為自住客和長期投資者為主，在價格上相對穩定，但奢侈稅的上路也宣告投機者以住宅套利的情況暫歇，資金轉往前景看好的商用不動產標的。徐佳馨認為，整體市場的真實面將反應在第四季，短期投機客退場的房地產市場雖然會明顯量縮，但由於主力轉為自住與長期投資者，在低利環境下，價格隨景氣與供需波動，表現將相對穩健。

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5月最後周末交易量爆增

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】2011年5月奢侈稅威力發酵，部分賣方選擇在6月1日前快閃，市場上出現5月31日「忙簽約、忙報稅」的雙忙現象。信義房屋統計，5月房市交易量大約較上月增加1成，市場上在6月1日奢侈稅上路的大限之前，交易量突然爆量，房價也回到奢侈稅前的水準。整體而言，託「奢侈稅」之賜，國內房價從2010年快速上漲以來，終於踩了煞車，在後奢侈稅時代，少了短期投資炒作的需求，房市體質有機會更為健全。
信義房屋比較5月各個周末的成交狀況，若把第一周5月7、8日的周末當成基準指數100，可發現5月份前兩週交易相對平淡，隨著奢侈稅時限逼近，第三週交易開始增溫，交易量較第一個周末增加約2成，而奢侈稅前最後一個周末，更爆出大量，交易量較前一周末增加34%，如果跟月初首週比較，則增加64%。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，因應奢侈稅6月1日正式上路，市場上出現一波急售潮，尤其是距離六一的時間越近，狀況越為明顯，特別的是，除了部分賣方讓價急售外，也有買方預期6月1日後，市場上可挑選的物件會減少，且不見得有奢侈稅前的價格洽談優勢，出現罕見的買賣雙方都著急的狀況，5月房市在下半個月出現一波急買與急賣的換手量。
主要都會區交易量增幅比較大的區域是台北市，5月交易量較4月增加15%，新北市交易量則較上月增加12.6%，桃園、新竹、台中地區因為當地以自住為主要市場，受奢侈稅影響不大，因此5月並未像大台北地區出現一波強勁的反彈。
信義房屋新莊中原店店長黃健智指出，奢侈稅議題發酵過後，房價在第2季已經止漲，對於買方來說也可以鬆一口氣，而今年以來結婚的自住買氣穩定，最近成交的買方，幾乎都是自住型的客戶，他們除了擔心6月1日以後看屋可能討不到便宜外，政府的優惠房貸政策，也適時幫助買方完成購屋夢想。
整體來說，6月1日之後急售的狀況就會告一段落，市場交易量短期可能收縮。而邁入後奢侈稅時代，市場只剩下首購、換屋以及長期置產的買方，少了短期進出的投資客，未來房市價量波動幅度可能趨向和緩。

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5月北市中古屋房價再創新高

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅即將於6月1日上路，擾動市場3個月的浮動買氣逐漸底定，投資客眼看議價時間緊迫，拋售的爆量供給在4、5月回歸平靜。根據永慶房仲集團研展室統計，台北市5月份中古屋成交均價每坪單價51.5萬元，較4月漲4.04%，是去年11月以來最大漲幅，房價不但重新站上每坪50萬大關，更創歷史新高；新北市中古屋房價亦微幅小彈1.38%，每坪成交均價29.4萬元；台中市、高雄市成交價格持平。奢侈稅防堵投資客進場的效應提早發酵，目前中古屋主力買方為需求穩定的自住客，因此台北市、新北市5月交易量均維持4月份水準；中南部買氣平穩，較4月有5~8%的成長。
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，從總體的市場氣氛來看，最新公佈的5月消費者信心指數小幅下降，但值得注意的是未來半年購買耐久財指數連2月下降後首度反彈，顯示奢侈稅對於房市只造成短期的衝擊，買方對於房市中長期發展仍懷抱樂觀的期待。台北市中古屋房價在蟄伏兩個月之後重上新高，主要是因為市中心價格站穩後，驅使市中心自住買方轉往郊區移動，帶動郊區房價提升，創造成交均價的新高。然而，奢侈稅上路之後，未來成交量將難爆大量，價格漲幅也會趨緩。
根據永慶房仲集團研展室統計，5月台北市中心中古屋房價持平，但郊區房價有5%以上的成長。黃增福分析，部份郊區重劃區在奢侈稅公佈初期，因供給量大、空屋率高，價格修正的威脅大，不但價格頻頻遭挑戰，買氣也迅速下滑。然而，經過將近3個月的考驗，市中心房價穩若泰山，而打房政策不但利空出盡，政府也陸續對自住買方提供政策協助，趨使市中心部份自住買方轉進市郊區、新北市，紛紛尋找以通勤時間換取金錢、生活空間，因而創造市中心買方向外圍輕移民成長5%。其中，市中心獲利了結的換屋屋主是活絡郊區、新北市房價的主力，佔輕移民比例近4成，而首購族更有10%以上的成長，產生落後補漲的動力。另外，買氣復甦也可以買方追價意願的變化作為指標。黃增福指出，近期壽險公司、法人輪番高價競逐各類商用產品，激勵市場長期投資的氣氛，原來觀望的消費者考量中長期經濟展望穩健，加上陸客自由行、明年大選等政策利多，房價要拉回的機會恐怕不大，紛紛放膽進場，因此台北市中心、郊區買方創高價比例從17%、11%彈升到22%、16%，都明顯提高5%。雖然離前波高點還有10%左右的差距，但為今年來最大的漲幅，復甦的追價信心推升台北市成交均價突破打房困境。

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板南線府中站熱門捷運宅標售

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】台鐵局訂於2011年6月14日公開標售臨近台北捷運板南線府中站出口的金店面及住宅，該案為全國首宗公辦都更案採權利變換後，分得店面及住宅的案例，由於位處捷運站出口，標售行情十分被看好。
該建案為「昇陽府中棧」，原為鐵道宿舍區，該案屬新北市規劃公辦都市更新案，經徵求都更實施者昇陽建設公司承建，歐式優雅建築風格、德國工藝精工品質、藝術廊道、頂樓空中花園，總樓層15層，總戶數131戶複合式住宅大廈，台鐵分得計店面5戶及住宅34戶。
台鐵局這次標售39戶，分別為1樓5戶黃金店面，面積為21-40坪，含車位每坪約81-84萬元，住宅34戶，12樓至15樓房屋，每層共有9戶，其中3戶為標準3房，面積約38-43坪，含車位每坪約44-48萬元，6戶為標準2房，面積約 23~26坪，每坪約39-48萬元，39戶中有21戶附有機械升降式汽車車位。
台鐵表示，該案位處板橋舊火車站商圈，離捷運府中站2 號出口約5分鐘左右的步行時間，交通便捷，生活機能佳，食衣住行育樂一應俱全，歡迎有住宅需求民眾投標，現場開放看屋時間為6月8、9、10日上午11時30分至下午3時。

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板南線府中站熱門捷運宅標售

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市地重劃業務與土地資訊系統之結合(一)

一、前言

市地重劃係按照都市計畫內容實施之綜合性土地開發措施，不但可替政府無償取得公共設施用地，節省龐大建設費用，且土地所有權人可享受重劃後舒適之居住品質及土地增值之效益，可說公私兩蒙其利。隨著資訊時代的來臨，目前各縣市政府執行市地重劃工作時，大多已利用電腦來提昇工作效率並增加資料正確性。例如：以數值法地籍測量取代傳統之圖解法地籍測量、採用資料庫軟體或電子試算表處理宗地眾料及所有權人等資料。基本上市地重劃是一綜合性工作，包括地政、都市計畫、土木工程、電力、電信、自來水……等，如果單就市地重劃與地政有關的項目來看，我們大致可將其分為兩個主要範疇，也就是「圖形資料」與「屬性資料」。事實上，市地重劃是一項業務的「執行」，它所涉及的「決策」層面較少，如果我們將土地資訊系統引進市地重劃的業務中，主要的目的是藉由土地資訊系統對圖形與屬性處理的觀念，加速市地重劃業務的電腦化。以下謹舉幾個市地重劃工作中與地政單位較為密切的課題加以說明，其可提供有關各界先進之參考。

二、不同主題的圖層套疊

土地資訊系統對圖形資料的管理往往採取「分層」的方式。不同主題固然要分層（如地形圖與地籍圖），同一主題又可依不同類別再細分（如地形圖又可分為建物層及等高線層等）使用者可依自己的需求，擷取特定的圖層顯示，以使畫面單純化並加速顯圖時間。

(一)地籍圖與都市計畫街廓圖套疊

地籍圖與都市計畫街廓圖套繪是市地重劃區一開辦時就必須使用的圖形資料，以往大多利用人工以透明膠片描繪後進行套繪，套繪後即可看出那些土地位於公共設施用地，那些土地位於住宅區。

1.地籍圖數值圖檔

圖解區：以數化之方式獲得。但宗地之面積不可採用數化所得之面積，必須於屬性資料檔中增加登記簿面積一欄，以登記簿面積做為法定的宗地面積。

數值區：以台灣省為例，重測系統的地籍圖主要是由地號界址檔及界址坐標檔構成，其檔案格式可能與絕大多數之土地資訊系統格式不一致，因此還須費一番功夫進行檔案轉換。

2.都市計畫街廓數值圖檔

都市計畫資料主要有樁位圖及樁位坐標兩種。樁位圖上記載樁位連線關係、道路編號、號寬……等資料。其實，經由樁位連線關係、路寬與樁位坐標資料，就可由程式自動產生街廓數值檔。只是若要與地籍圖套疊，必須先確認兩個數值圖檔是否在同一坐標系統，否則必須先經過樁位聯測與坐標轉換。這裡所謂”同一坐標系統”，並不僅指係同一地圖投影坐標系統，因為實際上雖然都是使用２度ＴＭ坐標系統，有時候因為控制測量的系統差異，可使地籍測量與樁位測量兩者的坐標系統差異達50公分以上。

(二)街廓圖與地形圖套疊

一般來說辦理市地重劃的地區大多屬於較平坦且建築物較少的地區。街廓圖與地形圖的套疊主要目的是瞭解有那些建築物需辦理拆遷補償，那些該予以保留；其次是瞭解土方挖填及運土、借土的情形。

1.建物資料層：

重劃前已存在之合法建物，若不妨礙工程施工及土地分配，可能於原位置保留。若宗地分配線需緊臨建築物，須再度檢測建物平面位置並確保其測量品質已達到數值地籍測量的精度要求，圖層套疊才能準確。

2.高程資料層：

將重劃前之高程資料與重劃後各街廓及道路之設計高程資料建成數值高程模型，並借電腦之助分析出挖土區及填土區和挖填土方量，並考慮填土方之平衡，降低運土、借土數量，做為減輕重劃費用負擔之參考。又例如已建築使用之地區，為改善區域性排水，若重劃後路面設計之高程高出原有建物之排水系統數 十公分 ，則該建物雖未妨礙土地分配，藉由數值高程模型之分析仍建議應拆除或改建為宜。

(三)重劃前地價區段圖與地籍圖套疊

市地重劃區之重二前與重劃後地價係以查估之地價送請地價評議委員會審議，與一般所謂之公告地價或公告現值並無直接關係。重劃前之地價區段圖本質上是架構在重劃前地籍圖上，因土地資訊系統圖層管理之特性而與地籍圖分層儲存。首先必須先劃分重劃前地價區段，再對各區段評定適當的地價。一旦各區之地價評定完成，則視重劃前各筆土地座落那個區段，以決定各土地重劃前之評定地價。當然，有時候土地會跨越兩個以上的地價區段，這時候必須分算各區段所佔的面積。若藉土地資訊系統圖層套疊後自動分算面積，則可省去傳統以人工使用求積儀在地籍圖上計算的時間。但需注意的是，電腦套圖自動分算，應以登記面積（而非數值圖上之宗地面積）做為總面積不符值之配賦標準。若地價區段範圍或區段價格有所調整，則所有分算面積之屬性資料隨之異動更新，是土地資訊系統比傳統作法方便之處。

(四)重劃後地價區段圖與街廓圖套疊

本質上重劃後地價區段圖是架構在街廓圖上，但街廓圖此時應已劃定街廓分配線。已有街廓分配線的街廓就會產生兩、三個”子街廓”，不同的”子街廓”可能會因面臨不同寬度的道路及不同的區位，而有不同的重劃後評定地價。同一筆土地若指配在不同的”子街廓”，會因面臨道路寬度及重劃後地價不同，而有不同的土地分配率。

(五)重劃前地籍圖與重劃後地價區段圖及街廓圖套疊

這三種圖層的套疊是決定土地分配位次的重要參考。往往面積較大的土地會跨越不同的”子街廓”，由於各”子街廓”優劣條件不一，因此需要分算宗地跨佔各”子街廓”的面積，以判斷是否向某一”子街廓”集中分配，或各”子街廓”個別分配。若宗地跨越道路兩側之街廓，則習慣上以道路中心線為界，向兩側分算面積。傳統作法以人工用求積儀在套繪之地籍圖上分算，在土地資訊系統中則由電腦自動套繪分算並做不符值配賦，將結果記錄事先規劃好之屬性資料檔中，以便於土地分配計算時提供線上圖文資料查詢功能。

三、重劃區負擔總計表的計算

由負擔總計表的計算可獲得有關重劃區的各項統計資料，但主要的目的在於計算出重劃區公共設施用地負擔及費用負擔，以作為土地分配計算之依據。在負擔總計表中有些資料在重劃區邊界分割測量完成侑公告禁止事項後即少有異動，但有些牽涉評定地價的部份，可能因評定地價區段範圍或區段地價的更動，就必須重新做一次複雜的計算才能得到最後的負擔係數。

(一)少有異動的資料：公私有土地面積、未登記土地面積、抵充地面積、公私有土地所有權人數、公共設施用地面積、重劃後可分配土地面積……等，這些統計資料只要在屬性資料建檔時給予適當的統一編碼，即可容易計算出來。

(二)隨評定地價異動的資料：評定之重劃前平均地價及總地價、評定之重劃後平均地價及總地價、重劃前後每平方公尺平均地價上漲率、公共設施用地一般負擔係數、費用負擔係數、平均負擔比率……等。

一般來說，重劃前後地價一經評定後，即可順利計算出負擔總計表，接著進行土地分配計算。但是因為評定地價直接影響到土地重劃後的分配率，為慎重起見，通常會把查估的地價及計算所得的負擔係數在各釋街廓進行分配試算，如果得到的分配率經評估公私兩方都可接受，那麼才召開地價評議委員會審議重劃前後評定地價。如果為了測試出合理的分配率，可能地價區段範圍及區段價格必須隨著一再調整，而需重複一連串的統計（這種作法基本上已違反地價查估原則，可能是重劃區特有的情形）。此項分配率測試及評定地價之調整，若可藉由土地資訊系統圖形與屬性資料關聯處理的特性加上一些必要的程式，或可避免不少人力的浪費。例如：將重劃前評定地價圖層與重劃前地籍圖層套疊，宗地落於那個地價區段即取得宗地之重劃前地價，若跨越不同區段則進行面積自動分算及不符值配賦。將各宗地之登記面積乘上它的重劃前評定地價後累加，即可得到重劃前總地價並進而算出重劃前平均地價。本項統計表的計算即充分用到土地資訊系統中屬性圖形的關聯以及多邊

形套疊分析處理能力。

四、土地分配計算

土地分配計算是市地重劃工作中直接與土地所有權人產權轉移及區位分配密切相關。由於計算土地所有權人於重劃後可分配多少土地的分配公式，其中所涉及的變數不少，並且隨著分配位置而異，但最主要的困難點在於分配公式中的參數與分配結果相互緊密關聯以至無法直接求解出分配面積，必須先給予分配位置及參數近似值，再以試算方式漸近計算來求解。為達到數值地籍測量要求的面積分配計算精度及多種可能分配方案的試算，必須藉電腦之輔助才可又快又準確。若結合土地資訊系統來進行分配計算，更能順暢而且系統化。土地資訊系統則至少要具備以下的基本功能：

(一)於分配時線上即時取得重劃前宗地面積、跨地價區段面積及土地歸戶所有權人姓名、持分等基本屬性資料。

(二)顯示重劃前土地與街廓圖（含街廓分配線）套繪情形，並標示分算面積0.4 ，與重劃後地價。可視需要作街角地分配順位權比重計算（臨正街角線指數臨側街線指數0.2 ，跨佔街角規定範圍內面積指數0.4）。

(三)提供正街寬度、側街寬度並自動計算臨街地特別負擔。

(四)計算完成立即顯示宗地分配線之位置，並適時作最少分配寬度之警告。視需要顯示既有建物之位置。

(五)自動完成土地分割，記錄暫編地號、重劃前地號、重劃前面積、地價、所有權人及其持分等屬性資料。

(六)可隨時放棄或變更已計算好的土地分配，程式自動修檔。

(七)宗地已參加分配之面積總計，超配土地面積及應繳納或領取之差額地價計算等。

除了分別計算必須的數據得全部貯存於土地資訊系統之資料庫之外，上述功能之應用系統以及介面軟體亦得先行開發完成，才能有效執行土地分配之計算。

五、抵費地管理

(一)基本資料查詢：重劃區現有之抵費地位置、登記面積、宗地寬地、宗地深度、正街寬度、建蔽率、容積率等資料。

(二)設定條件查詢：對於已訂定底價之抵費地，由程式篩選符合查詢者條件之抵費地，將圖形與屬性資料同時顯示。例如某人有資金 6仟萬元，欲標購某市本次標售之抵費地（共三個重劃區，50筆抵費地），某人設定之條件是抵費地須面臨15米以上道路，且土地正面寬度達10公尺以上。這項工作若配合電腦自動篩選查詢，當比人工遍尋三個重劃區來得快速。

(三)已標售土地的掌握：某認標售各筆抵費地得標單價與總價、已繳納之保證金、各期土地價款繳納日期及金額、得標人基本資料……等。

(四)未來發展方向：欲標售之抵費地基本資料可考慮與便民服務的地政資訊網路連線，只要社會大眾利用自備的個人電腦、數據機及電信局電話線路，即可獲得本次標售之抵費地基本資料，或歷次標售之抵費地底價、得標單價及總價、土地面積、面臨路寬等歷史資料，以做為投標時之參考。資訊準確又公開，政府及人民都可因而受惠。

六、結論

近幾年來土地資訊系統已隨著電腦的普及，逐漸成為各類土地經營及交易活動重要的資訊來源及分析管理工具。而結合土地資訊系統應用於市地重劃業務，乃是一項較新的嘗試。目前各縣市政府雖然也普遍使用電腦協助市地重劃工作，但基本上仍脫離不了，把「圖形資料」及「屬性資料」分別儲存、分開使用及管理的習慣（例如地政事務所測量謀使用的土地複丈系統及登記課的登記資料庫），因此對於資料的異動總是須憑藉「知會」的方式，以串連這兩種資料，使達成圖、籍相符之一致性作業。如果透過土地資訊系統的協助，或可在圖形資料、屬性資料及中間的計算分析很容易建立一同步關聯的管道；也把大家對市地重劃電腦化的焦點從現在之單一目的的分配程式，開發及輔助人工分配計算，擴展功能並跨大步朝向多功能的土地資訊系統去運作，效果及效益應該已很明確。

其次，在我們將土地資訊系統應用到市地重劃工作時，必須同時注意到資料格式的問題。尤其是權責單位不同，資訊化腳步及使用系統不一致時，更容易產生這樣的問題。體制上，市地重劃的主辦機關是縣市政府地政科，其他地籍圖或登記資料須來自地政事務所；而完成重劃工作後新的地籍圖及登記資料仍然要移轉回地政事務所，交由地政事務所來管理。因此，市地重劃所使用的土地資訊系統其圖形資料必須有管道可與地政事務所測量課的系統互相轉換；而屬性資料也同樣需要有管道與登記課的資料庫互通，否則將造成系統運轉的障礙及資料更新的困難。

成功大學測量工程研究所博士班研究生　陳永生

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：土地買賣、重劃土地、​重劃買賣、區段徵收、​日據繼承、​道路用地、容積移轉、​公同共有、整合土地、​疑難處理、困難案件、​地籍清理、祭祀公業、畸零土地、共有土地、河川用地、各種土地相關業務。

土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc

不同主題的圖層套疊

一、前言

市地重劃係按照都市計畫內容實施之綜合性土地開發措施，不但可替政府無償取得公共設施用地，節省龐大建設費用，且土地所有權人可享受重劃後舒適之居住品質及土地增值之效益，可說公私兩蒙其利。隨著資訊時代的來臨，目前各縣市政府執行市地重劃工作時，大多已利用電腦來提昇工作效率並增加資料正確性。例如：以數值法地籍測量取代傳統之圖解法地籍測量、採用資料庫軟體或電子試算表處理宗地眾料及所有權人等資料。基本上市地重劃是一綜合性工作，包括地政、都市計畫、土木工程、電力、電信、自來水……等，如果單就市地重劃與地政有關的項目來看，我們大致可將其分為兩個主要範疇，也就是「圖形資料」與「屬性資料」。事實上，市地重劃是一項業務的「執行」，它所涉及的「決策」層面較少，如果我們將土地資訊系統引進市地重劃的業務中，主要的目的是藉由土地資訊系統對圖形與屬性處理的觀念，加速市地重劃業務的電腦化。以下謹舉幾個市地重劃工作中與地政單位較為密切的課題加以說明，其可提供有關各界先進之參考。

二、不同主題的圖層套疊

土地資訊系統對圖形資料的管理往往採取「分層」的方式。不同主題固然要分層（如地形圖與地籍圖），同一主題又可依不同類別再細分（如地形圖又可分為建物層及等高線層等）。使用者可依自己的需求，擷取特定的圖層顯示，以使畫面純化並加速顯圖時間。

(一)地籍圖與都市計畫街廓圖套疊

地籍圖與都市計畫街廓圖套繪是市地重劃區一開辦時就必須使用的圖形資料，以往大多利用人工以透明膠片描繪後進行套繪，套繪後即可看出那些土地位於公共設施用地，那些土地位於住宅區。

1.地籍圖數值圖檔

圖解區：以數化之方式獲得。但宗地之面積不可採用數化所得之面積，必須於屬性資料檔中增加登記簿面積一欄，以登記簿面積做為法定的宗地面積。

數值區：以台灣省為例，重測系統的地籍圖主要是由地號界址檔及界址坐標檔構成，其檔案格式可能與絕大多數之土地資訊系統格式不一致，因此還須費一番功夫進行檔案轉換。

2.都市計畫街廓數值圖檔

都市計畫資料主要有樁位圖及樁位坐標兩種。樁位圖上記載樁位連線關係、道路編號、號寬……等資料。其實，經由樁位連線關係、路寬與樁位坐標資料，就可由程式自動產生街廓數值檔。只是若要與地籍圖套疊，必須先確認兩個數值圖檔是否在同一坐標系統，否則必須先經過樁位聯測與坐標轉換。這裡所謂”同一坐標系統”，並不僅指係同一地圖投影坐標系統，因為實際上雖然都是使用２度ＴＭ坐標系統，有時候因為控制測量的系統差異，可使地籍測量與樁位測量兩者的坐標系統差異達50公分以上。

(二)街廓圖與地形圖套疊

一般來說辦理市地重劃的地區大多屬於較平坦且建築物較少的地區。街廓圖與地形圖的套疊主要目的是瞭解有那些建築物需辦理拆遷補償，那些該予以保留；其次是瞭解土方挖填及運土、借土的情形。

1.建物資料層：重劃前已存在之合法建物，若不妨礙工程施工及土地分配，可能於原位置保留。若宗地分配線需緊臨建築物，須再度檢測建物平面位置並確保其測量品質已達到數值地籍測量的精度要求，圖層套疊才能準確。

2.高程資料層：將重劃前之高程資料與重劃後各街廓及道路之設計高程資料建成數值高程模型，並借電腦之助分析出挖土區及填土區和挖填土方量，並考慮填土方之平衡，降低運土、借土數量，做為減輕重劃費用負擔之參考。又例如已建築使用之地區，為改善區域性排水，若重劃後路面設計之高程高出原有建物之排水系統數十公分，則該建物雖未妨礙土地分配，藉由數值高程模型之分析仍建議應拆除或改建為宜。

(三)重劃前地價區段圖與地籍圖套疊

市地重劃區之重二前與重劃後地價係以查估之地價送請地價評議委員會審議，與一般所謂之公告地價或公告現值並無直接關係。重劃前之地價區段圖本質上是架構在重劃前地籍圖上，因土地資訊系統圖層管理之特性而與地籍圖分層儲存。首先必須先劃分重劃前地價區段，再對各區段評定適當的地價。一旦各區之地價評定完成，則視重劃前各筆土地座落那個區段，以決定各土地重劃前之評定地價。當然，有時候土地會跨越兩個以上的地價區段，這時候必須分算各區段所佔的面積。若藉土地資訊系統圖層套疊後自動分算面積，則可省去傳統以人工使用求積儀在地籍圖上計算的時間。但需注意的是，電腦套圖自動分算，應以登記面積（而非數值圖上之宗地面積）做為總面積不符值之配賦標準。若地價區段範圍或區段價格有所調整，則所有分算面積之屬性資料隨之異動更新，是土地資訊系統比傳統作法方便之處。

(四)重劃後地價區段圖與街廓圖套疊

本質上重劃後地價區段圖是架構在街廓圖上，但街廓圖此時應已劃定街廓分配線。已有街廓分配線的街廓就會產生兩、三個”子街廓”，不同的”子街廓”可能會因面臨不同寬度的道路及不同的區位，而有不同的重劃後評定地價。同一筆土地若指配在不同的”子街廓”，會因面臨道路寬度及重劃後地價不同，而有不同的土地分配率。

(五)重劃前地籍圖與重劃後地價區段圖及街廓圖套疊

這三種圖層的套疊是決定土地分配位次的重要參考。往往面積較大的土地會跨越不同的”子街廓”，由於各”子街廓”優劣條件不一，因此需要分算宗地跨佔各”子街廓”的面積，以判斷是否向某一”子街廓”集中分配，或各”子街廓”個別分配。若宗地跨越道路兩側之街廓，則習慣上以道路中心線為界，向兩側分算面積。傳統作法以人工用求積儀在套繪之地籍圖上分算，在土地資訊系統中則由電腦自動套繪分算並做不符值配賦，將結果記錄事先規劃好之屬性資料檔中，以便於土地分配計算時提供線上圖文資料查詢功能。

三、重劃區負擔總計表的計算

由負擔總計表的計算可獲得有關重劃區的各項統計資料，但主要的目的在於計算出重劃區公共設施用地負擔及費用負擔，以作為土地分配計算之依據。在負擔總計表中有些資料在重劃區邊界分割測量完成侑公告禁止事項後即少有異動，但有些牽涉評定地價的部份，可能因評定地價區段範圍或區段地價的更動，就必須重新做一次複雜的計算才能得到最後的負擔係數。

(一)少有異動的資料：公私有土地面積、未登記土地面積、抵充地面積、公私有土地所有權人數、公共設施用地面積、重劃後可分配土地面積……等，這些統計資料只要在屬性資料建檔時給予適當的統一編碼，即可容易計算出來。

(二)隨評定地價異動的資料：評定之重劃前平均地價及總地價、評定之重劃後平均地價及總地價、重劃前後每平方公尺平均地價上漲率、公共設施用地一般負擔係數、費用負擔係數、平均負擔比率……等。

一般來說，重劃前後地價一經評定後，即可順利計算出負擔總計表，接著進行土地分配計算。但是因為評定地價直接影響到土地重劃後的分配率，為慎重起見，通常會把查估的地價及計算所得的負擔係數在各釋街廓進行分配試算，如果得到的分配率經評估公私兩方都可接受，那麼才召開地價評議委員會審議重劃前後評定地價。如果為了測試出合理的分配率，可能地價區段範圍及區段價格必須隨著一再調整，而需重複一連串的統計（這種作法基本上已違反地價查估原則，可能是重劃區特有的情形）。此項分配率測試及評定地價之調整，若可藉由土地資訊系統圖形與屬性資料關聯處理的特性加上一些必要的程式，或可避免不少人力的浪費。

例如：將重劃前評定地價圖層與重劃前地籍圖層套疊，宗地落於那個地價區段即取得宗地之重劃前地價，若跨越不同區段則進行面積自動分算及不符值配賦。將各宗地之登記面積乘上它的重劃前評定地價後累加，即可得到重劃前總地價並進而算出重劃前平均地價。本項統計表的計算即充分用到土地資訊系統中屬性圖形的關聯以及多邊形套疊分析處理能力。

四、土地分配計算

土地分配計算是市地重劃工作中直接與土地所有權人產權轉移及區位分配密切相關。由於計算土地所有權人於重劃後可分配多少土地的分配公式，其中所涉及的變數不少，並且隨著分配位置而異，但最主要的困難點在於分配公式中的參數與分配結果相互緊密關聯以至無法直接求解出分配面積，必須先給予分配位置及參數近似值，再以試算方式漸近計算來求解。為達到數值地籍測量要求的面積分配計算精度及多種可能分配方案的試算，必須藉電腦之輔助才可又快又準確。若結合土地資訊系統來進行分配計算，更能順暢而且系統化。土地資訊系統則至少要具備以下的基本功能：

(一)於分配時線上即時取得重劃前宗地面積、跨地價區段面積及土地歸戶所有權人姓名、持分等基本屬性資料。

(二)顯示重劃前土地與街廓圖（含街廓分配線）套繪情形，並標示分算面積0.4，與重劃後地價。可視需要作街角地分配順位權比重計算（臨正街角線指數臨側街線指數0.2，跨佔街角規定範圍內面積指數0.4）。

(三)提供正街寬度、側街寬度並自動計算臨街地特別負擔。

(四)計算完成立即顯示宗地分配線之位置，並適時作最少分配寬度之警告。視需要顯示既有建物之位置。

(五)自動完成土地分割，記錄暫編地號、重劃前地號、重劃前面積、地價、所有權人及其持分等屬性資料。

(六)可隨時放棄或變更已計算好的土地分配，程式自動修檔。

(七)宗地已參加分配之面積總計，超配土地面積及應繳納或領取之差額地價計算等。

除了分別計算必須的數據得全部貯存於土地資訊系統之資料庫之外，上述功能之應用系統以及介面軟體亦得先行開發完成，才能有效執行土地分配之計算。

五、抵費地管理

(一)基本資料查詢：重劃區現有之抵費地位置、登記面積、宗地寬地、宗地深度、正街寬度、建蔽率、容積率等資料。

(二)設定條件查詢：對於已訂定底價之抵費地，由程式篩選符合查詢者條件之抵費地，將圖形與屬性資料同時顯示。例如某人有資金 6仟萬元，欲標購某市本次標售之抵費地（共三個重劃區，50筆抵費地），某人設定之條件是抵費地須面臨15米以上道路，且土地正面寬度達10公尺以上。這項工作若配合電腦自動篩選查詢，當比人工遍尋三個重劃區來得快速。

(三)已標售土地的掌握：某認標售各筆抵費地得標單價與總價、已繳納之保證金、各期土地價款繳納日期及金額、得標人基本資料……等。

(四)未來發展方向：欲標售之抵費地基本資料可考慮與便民服務的地政資訊網路連線，只要社會大眾利用自備的個人電腦、數據機及電信局電話線路，即可獲得本次標售之抵費地基本資料，或歷次標售之抵費地底價、得標單價及總價、土地面積、面臨路寬等歷史資料，以做為投標時之參考。資訊準確又公開，政府及人民都可因而受惠。

六、結論

近幾年來土地資訊系統已隨著電腦的普及，逐漸成為各類土地經營及交易活動重要的資訊來源及分析管理工具。而結合土地資訊系統應用於市地重劃業務，乃是一項較新的嘗試。目前各縣市政府雖然也普遍使用電腦協助市地重劃工作，但基本上仍脫離不了，把「圖形資料」及「屬性資料」分別儲存、分開使用及管理的習慣（例如地政事務所測量謀使用的土地複丈系統及登記課的登記資料庫），因此對於資料的異動總是須憑藉「知會」的方式，以串連這兩種資料，使達成圖、籍相符之一致性作業。如果透過土地資訊系統的協助，或可在圖形資料、屬性資料及中間的計算分析很容易建立一同步關聯的管道；也把大家對市地重劃電腦化的焦點從現在之單一目的的分配程式，開發及輔助人工分配計算，擴展功能並跨大步朝向多功能的土地資訊系統去運作，效果及效益應該已很明確。

其次，在我們將土地資訊系統應用到市地重劃工作時，必須同時注意到資料格式的問題。尤其是權責單位不同，資訊化腳步及使用系統不一致時，更容易產生這樣的問題。體制上，市地重劃的主辦機關是縣市政府地政科，其他籍圖或登記資料須來自地政事務所；而完成重劃工作後新的地籍圖及登記資料仍然要移轉回地政事務所，交由地政事務所來管理。因此，市地重劃所使用的土地資訊系統其圖形資料必須有管道可與地政事務所測量課的系統互相轉換；而屬性資料也同樣需要有管道與登記課的資料庫互通，否則將造成系統運轉的障礙及資料更新的困難。

成功大學測量工程研究所博士班研究生　陳永生

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：土地買賣、重劃土地、​重劃買賣、區段徵收、​日據繼承、​道路用地、容積移轉、​公同共有、整合土地、​疑難處理、困難案件、​地籍清理、祭祀公業、畸零土地、共有土地、河川用地、各種土地相關業務。

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重劃區負擔總計表的計算

一、前言

市地重劃係按照都市計畫內容實施之綜合性土地開發措施，不但可替政府無償取得公共設施用地，節省龐大建設費用，且土地所有權人可享受重劃後舒適之居住品質及土地增值之效益，可說公私兩蒙其利。隨著資訊時代的來臨，目前各縣市政府執行市地重劃工作時，大多已利用電腦來提昇工作效率並增加資料正確性。例如：以數值法地籍測量取代傳統之圖解法地籍測量、採用資料庫軟體或電子試算表處理宗地眾料及所有權人等資料。基本上市地重劃是一綜合性工作，包括地政、都市計畫、土木工程、電力、電信、自來水……等，如果單就市地重劃與地政有關的項目來看，我們大致可將其分為兩個主要範疇，也就是「圖形資料」與「屬性資料」。事實上，市地重劃是一項業務的「執行」，它所涉及的「決策」層面較少，如果我們將土地資訊系統引進市地重劃的業務中，主要的目的是藉由土地資訊系統對圖形與屬性處理的觀念，加速市地重劃業務的電腦化。以下謹舉幾個市地重劃工作中與地政單位較為密切的課題加以說明，其可提供有關各界先進之參考。

二、不同主題的圖層套疊

土地資訊系統對圖形資料的管理往往採取「分層」的方式。不同主題固然要分層（如地形圖與地籍圖），同一主題又可依不同類別再細分（如地形圖又可分為建物層及等高線層等）。使用者可依自己的需求，擷取特定的圖層顯示，以使畫面單純化並加速顯圖時間。

(一)地籍圖與都市計畫街廓圖套疊

地籍圖與都市計畫街廓圖套繪是市地重劃區一開辦時就必須使用的圖形資料，以往大多利用人工以透明膠片描繪後進行套繪，套繪後即可看出那些土地位於公共設施用地，那些土地位於住宅區。

1.地籍圖數值圖檔

圖解區：以數化之方式獲得。但宗地之面積不可採用數化所得之面積，必須於屬性資料檔中增加登記簿面積一欄，以登記簿面積做為法定的宗地面積。

數值區：以台灣省為例，重測系統的地籍圖主要是由地號界址檔及界址坐標檔構成，其檔案格式可能與絕大多數之土地資訊系統格式不一致，因此還須費一番功夫進行檔案轉換。

2.都市計畫街廓數值圖檔

都市計畫資料主要有樁位圖及樁位坐標兩種。樁位圖上記載樁位連線關係、道路編號、號寬……等資料。其實，經由樁位連線關係、路寬與樁位坐標資料，就可由程式自動產生街廓數值檔。只是若要與地籍圖套疊，必須先確認兩個數值圖檔是否在同一坐標系統，否則必須先經過樁位聯測與坐標轉換。這裡所謂”同一坐標系統”，並不僅指係同一地圖投影坐標系統，因為實際上雖然都是使用２度ＴＭ坐標系統，有時候因為控制測量的系統差異，可使地籍測量與樁位測量兩者的坐標系統差異達50公分以上。

(二)街廓圖與地形圖套疊

一般來說辦理市地重劃的地區大多屬於較平坦且建築物較少的地區。街廓圖與地形圖的套疊主要目的是瞭解有那些建築物需辦理拆遷補償，那些該予以保留；其次是瞭解土方挖填及運土、借土的情形。

1.建物資料層：重劃前已存在之合法建物，若不妨礙工程施工及土地分配，可能於原位置保留。若宗地分配線需緊臨建築物，須再度檢測建物平面位置並確保其測量品質已達到數值地籍測量的精度要求，圖層套疊才能準確。

2.高程資料層：將重劃前之高程資料與重劃後各街廓及道路之設計高程資料建成數值高程模型，並借電腦之助分析出挖土區及填土區和挖填土方量，並考慮填土方之平衡，降低運土、借土數量，做為減輕重劃費用負擔之參考。又例如已建築使用之地區，為改善區域性排水，若重劃後路面設計之高程高出原有建物之排水系統數十公分，則該建物雖未妨礙土地分配，藉由數值高程模型之分析仍建議應拆除或改建為宜。

(三)重劃前地價區段圖與地籍圖套疊

市地重劃區之重二前與重劃後地價係以查估之地價送請地價評議委員會審議，與一般所謂之公告地價或公告現值並無直接關係。重劃前之地價區段圖本質上是架構在重劃前地籍圖上，因土地資訊系統圖層管理之特性而與地籍圖分層儲存。首先必須先劃分重劃前地價區段，再對各區段評定適當的地價。一旦各區之地價評定完成，則視重劃前各筆土地座落那個區段，以決定各土地重劃前之評定地價。當然，有時候土地會跨越兩個以上的地價區段，這時候必須分算各區段所佔的面積。若藉土地資訊系統圖層套疊後自動分算面積，則可省去傳統以人工使用求積儀在地籍圖上計算的時間。但需注意的是，電腦套圖自動分算，應以登記面積（而非數值圖上之宗地面積）做為總面積不符值之配賦標準。若地價區段範圍或區段價格有所調整，則所有分算面積之屬性資料隨之異動更新，是土地資訊系統比傳統作法方便之處。

(四)重劃後地價區段圖與街廓圖套疊

本質上重劃後地價區段圖是架構在街廓圖上，但街廓圖此時應已劃定街廓分配線。已有街廓分配線的街廓就會產生兩、三個”子街廓”，不同的”子街廓”可能會因面臨不同寬度的道路及不同的區位，而有不同的重劃後評定地價。同一筆土地若指配在不同的”子街廓”，會因面臨道路寬度及重劃後地價不同，而有不同的土地分配率。

(五)重劃前地籍圖與重劃後地價區段圖及街廓圖套疊

這三種圖層的套疊是決定土地分配位次的重要參考。往往面積較大的土地會跨越不同的”子街廓”，由於各”子街廓”優劣條件不一，因此需要分算宗地跨佔各”子街廓”的面積，以判斷是否向某一”子街廓”集中分配，或各”子街廓”個別分配。若宗地跨越道路兩側之街廓，則習慣上以道路中心線為界，向兩側分算面積。傳統作法以人工用求積儀在套繪之地籍圖上分算，在土地資訊系統中則由電腦自動套繪分算並做不符值配賦，將結果記錄事先規劃好之屬性資料檔中，以便於土地分配計算時提供線上圖文資料查詢功能。

三、重劃區負擔總計表的計算

由負擔總計表的計算可獲得有關重劃區的各項統計資料，但主要的目的在於計算出重劃區公共設施用地負擔及費用負擔，以作為土地分配計算之依據。在負擔總計表中有些資料在重劃區邊界分割測量完成侑公告禁止事項後即少有異動，但有些牽涉評定地價的部份，可能因評定地價區段範圍或區段地價的更動，就必須重新做一次複雜的計算才能得到最後的負擔係數。

(一)少有異動的資料：公私有土地面積、未登記土地面積、抵充地面積、公私有土地所有權人數、公共設施用地面積、重劃後可分配土地面積……等，這些統計資料只要在屬性資料建檔時給予適當的統一編碼，即可容易計算出來。

(二)隨評定地價異動的資料：評定之重劃前平均地價及總地價、評定之重劃後平均地價及總地價、重劃前後每平方公尺平均地價上漲率、公共設施用地一般負擔係數、費用負擔係數、平均負擔比率……等。

一般來說，重劃前後地價一經評定後，即可順利計算出負擔總計表，接著進行土地分配計算。但是因為評定地價直接影響到土地重劃後的分配率，為慎重起見，通常會把查估的地價及計算所得的負擔係數在各釋街廓進行分配試算，如果得到的分配率經評估公私兩方都可接受，那麼才召開地價評議委員會審議重劃前後評定地價。如果為了測試出合理的分配率，可能地價區段範圍及區段價格必須隨著一再調整，而需重複一連串的統計（這種作法基本上已違反地價查估原則，可能是重劃區特有的情形）。此項分配率測試及評定地價之調整，若可藉由土地資訊系統圖形與屬性資料關聯處理的特性加上一些必要的程式，或可避免不少人力的浪費。

例如：將重劃前評定地價圖層與重劃前地籍圖層套疊，宗地落於那個地價區段即取得宗地之重劃前地價，若跨越不同區段則進行面積自動分算及不符值配賦。將各宗地之登記面積乘上它的重劃前評定地價後累加，即可得到重劃前總地價並進而算出重劃前平均地價。本項統計表的計算即充分用到土地資訊系統中屬性圖形的關聯以及多邊形套疊分析處理能力。

四、土地分配計算

土地分配計算是市地重劃工作中直接與土地所有權人產權轉移及區位分配密切相關。由於計算土地所有權人於重劃後可分配多少土地的分配公式，其中所涉及的變數不少，並且隨著分配位置而異，但最主要的困難點在於分配公式中的參數與分配結果相互緊密關聯以至無法直接求解出分配面積，必須先給予分配位置及參數近似值，再以試算方式漸近計算來求解。為達到數值地籍測量要求的面積分配計算精度及多種可能分配方案的試算，必須藉電腦之輔助才可又快又準確。若結合土地資訊系統來進行分配計算，更能順暢而且系統化。土地資訊系統則至少要具備以下的基本功能：

(一)於分配時線上即時取得重劃前宗地面積、跨地價區段面積及土地歸戶所有權人姓名、持分等基本屬性資料。

(二)顯示重劃前土地與街廓圖（含街廓分配線）套繪情形，並標示分算面積0.4，與重劃後地價。可視需要作街角地分配順位權比重計算（臨正街角線指數臨側街線指數0.2，跨佔街角規定範圍內面積指數0.4）。

(三)提供正街寬度、側街寬度並自動計算臨街地特別負擔。

(四)計算完成立即顯示宗地分配線之位置，並適時作最少分配寬度之警告。視需要顯示既有建物之位置。

(五)自動完成土地分割，記錄暫編地號、重劃前地號、重劃前面積、地價、所有權人及其持分等屬性資料。

(六)可隨時放棄或變更已計算好的土地分配，程式自動修檔。

(七)宗地已參加分配之面積總計，超配土地面積及應繳納或領取之差額地價計算等。

除了分別計算必須的數據得全部貯存於土地資訊系統之資料庫之外，上述功能之應用系統以及介面軟體亦得先行開發完成，才能有效執行土地分配之計算。

五、抵費地管理

(一)基本資料查詢：重劃區現有之抵費地位置、登記面積、宗地寬地、宗地深度、正街寬度、建蔽率、容積率等資料。

(二)設定條件查詢：對於已訂定底價之抵費地，由程式篩選符合查詢者條件之抵費地，將圖形與屬性資料同時顯示。例如某人有資金 6仟萬元，欲標購某市本次標售之抵費地（共三個重劃區，50筆抵費地），某人設定之條件是抵費地須面臨15米以上道路，且土地正面寬度達10公尺以上。這項工作若配合電腦自動篩選查詢，當比人工遍尋三個重劃區來得快速。

(三)已標售土地的掌握：某認標售各筆抵費地得標單價與總價、已繳納之保證金、各期土地價款繳納日期及金額、得標人基本資料……等。

(四)未來發展方向：欲標售之抵費地基本資料可考慮與便民服務的地政資訊網路連線，只要社會大眾利用自備的個人電腦、數據機及電信局電話線路，即可獲得本次標售之抵費地基本資料，或歷次標售之抵費地底價、得標單價及總價、土地面積、面臨路寬等歷史資料，以做為投標時之參考。資訊準確又公開，政府及人民都可因而受惠。

六、結論

近幾年來土地資訊系統已隨著電腦的普及，逐漸成為各類土地經營及交易活動重要的資訊來源及分析管理工具。而結合土地資訊系統應用於市地重劃業務，乃是一項較新的嘗試。目前各縣市政府雖然也普遍使用電腦協助市地重劃工作，但基本上仍脫離不了，把「圖形資料」及「屬性資料」分別儲存、分開使用及管理的習慣（例如地政事務所測量謀使用的土地複丈系統及登記課的登記資料庫），因此對於資料的異動總是須憑藉「知會」的方式，以串連這兩種資料，使達成圖、籍相符之一致性作業。如果透過土地資訊系統的協助，或可在圖形資料、屬性資料及中間的計算分析很容易建立一同步關聯的管道；也把大家對市地重劃電腦化的焦點從現在之單一目的的分配程式，開發及輔助人工分配計算，擴展功能並跨大步朝向多功能的土地資訊系統去運作，效果及效益應該已很明確。

其次，在我們將土地資訊系統應用到市地重劃工作時，必須同時注意到資料格式的問題。尤其是權責單位不同，資訊化腳步及使用系統不一致時，更容易產生這樣的問題。體制上，市地重劃的主辦機關是縣市政府地政科，其他籍圖或登記資料須來自地政事務所；而完成重劃工作後新的地籍圖及登記資料仍然要移轉回地政事務所，交由地政事務所來管理。因此，市地重劃所使用的土地資訊系統其圖形資料必須有管道可與地政事務所測量課的系統互相轉換；而屬性資料也同樣需要有管道與登記課的資料庫互通，否則將造成系統運轉的障礙及資料更新的困難。

成功大學測量工程研究所博士班研究生　陳永生

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：土地買賣、重劃土地、​重劃買賣、區段徵收、​日據繼承、​道路用地、容積移轉、​公同共有、整合土地、​疑難處理、困難案件、​地籍清理、祭祀公業、畸零土地、共有土地、河川用地、各種土地相關業務。

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土地分配計算

一、前言

市地重劃係按照都市計畫內容實施之綜合性土地開發措施，不但可替政府無償取得公共設施用地，節省龐大建設費用，且土地所有權人可享受重劃後舒適之居住品質及土地增值之效益，可說公私兩蒙其利。隨著資訊時代的來臨，目前各縣市政府執行市地重劃工作時，大多已利用電腦來提昇工作效率並增加資料正確性。例如：以數值法地籍測量取代傳統之圖解法地籍測量、採用資料庫軟體或電子試算表處理宗地眾料及所有權人等資料。基本上市地重劃是一綜合性工作，包括地政、都市計畫、土木工程、電力、電信、自來水……等，如果單就市地重劃與地政有關的項目來看，我們大致可將其分為兩個主要範疇，也就是「圖形資料」與「屬性資料」。事實上，市地重劃是一項業務的「執行」，它所涉及的「決策」層面較少，如果我們將土地資訊系統引進市地重劃的業務中，主要的目的是藉由土地資訊系統對圖形與屬性處理的觀念，加速市地重劃業務的電腦化。以下謹舉幾個市地重劃工作中與地政單位較為密切的課題加以說明，其可提供有關各界先進之參考。

二、不同主題的圖層套疊

土地資訊系統對圖形資料的管理往往採取「分層」的方式。不同主題固然要分層（如地形圖與地籍圖），同一主題又可依不同類別再細分（如地形圖又可分為建物層及等高線層等）。使用者可依自己的需求，擷取特定的圖層顯示，以使畫面單純化並加速顯圖時間。

(一)地籍圖與都市計畫街廓圖套疊

地籍圖與都市計畫街廓圖套繪是市地重劃區一開辦時就必須使用的圖形資料，以往大多利用人工以透明膠片描繪後進行套繪，套繪後即可看出那些土地位於公共設施用地，那些土地位於住宅區。

1.地籍圖數值圖檔

圖解區：以數化之方式獲得。但宗地之面積不可採用數化所得之面積，必須於屬性資料檔中增加登記簿面積一欄，以登記簿面積做為法定的宗地面積。

數值區：以台灣省為例，重測系統的地籍圖主要是由地號界址檔及界址坐標檔構成，其檔案格式可能與絕大多數之土地資訊系統格式不一致，因此還須費一番功夫進行檔案轉換。

2.都市計畫街廓數值圖檔

都市計畫資料主要有樁位圖及樁位坐標兩種。樁位圖上記載樁位連線關係、道路編號、號寬……等資料。其實，經由樁位連線關係、路寬與樁位坐標資料，就可由程式自動產生街廓數值檔。只是若要與地籍圖套疊，必須先確認兩個數值圖檔是否在同一坐標系統，否則必須先經過樁位聯測與坐標轉換。這裡所謂”同一坐標系統”，並不僅指係同一地圖投影坐標系統，因為實際上雖然都是使用２度ＴＭ坐標系統，有時候因為控制測量的系統差異，可使地籍測量與樁位測量兩者的坐標系統差異達50公分以上。

(二)街廓圖與地形圖套疊

一般來說辦理市地重劃的地區大多屬於較平坦且建築物較少的地區。街廓圖與地形圖的套疊主要目的是瞭解有那些建築物需辦理拆遷補償，那些該予以保留；其次是瞭解土方挖填及運土、借土的情形。

1.建物資料層：重劃前已存在之合法建物，若不妨礙工程施工及土地分配，可能於原位置保留。若宗地分配線需緊臨建築物，須再度檢測建物平面位置並確保其測量品質已達到數值地籍測量的精度要求，圖層套疊才能準確。

2.高程資料層：將重劃前之高程資料與重劃後各街廓及道路之設計高程資料建成數值高程模型，並借電腦之助分析出挖土區及填土區和挖填土方量，並考慮填土方之平衡，降低運土、借土數量，做為減輕重劃費用負擔之參考。又例如已建築使用之地區，為改善區域性排水，若重劃後路面設計之高程高出原有建物之排水系統數十公分，則該建物雖未妨礙土地分配，藉由數值高程模型之分析仍建議應拆除或改建為宜。

(三)重劃前地價區段圖與地籍圖套疊

市地重劃區之重二前與重劃後地價係以查估之地價送請地價評議委員會審議，與一般所謂之公告地價或公告現值並無直接關係。重劃前之地價區段圖本質上是架構在重劃前地籍圖上，因土地資訊系統圖層管理之特性而與地籍圖分層儲存。首先必須先劃分重劃前地價區段，再對各區段評定適當的地價。一旦各區之地價評定完成，則視重劃前各筆土地座落那個區段，以決定各土地重劃前之評定地價。當然，有時候土地會跨越兩個以上的地價區段，這時候必須分算各區段所佔的面積。若藉土地資訊系統圖層套疊後自動分算面積，則可省去傳統以人工使用求積儀在地籍圖上計算的時間。但需注意的是，電腦套圖自動分算，應以登記面積（而非數值圖上之宗地面積）做為總面積不符值之配賦標準。若地價區段範圍或區段價格有所調整，則所有分算面積之屬性資料隨之異動更新，是土地資訊系統比傳統作法方便之處。

(四)重劃後地價區段圖與街廓圖套疊

本質上重劃後地價區段圖是架構在街廓圖上，但街廓圖此時應已劃定街廓分配線。已有街廓分配線的街廓就會產生兩、三個”子街廓”，不同的”子街廓”可能會因面臨不同寬度的道路及不同的區位，而有不同的重劃後評定地價。同一筆土地若指配在不同的”子街廓”，會因面臨道路寬度及重劃後地價不同，而有不同的土地分配率。

(五)重劃前地籍圖與重劃後地價區段圖及街廓圖套疊

這三種圖層的套疊是決定土地分配位次的重要參考。往往面積較大的土地會跨越不同的”子街廓”，由於各”子街廓”優劣條件不一，因此需要分算宗地跨佔各”子街廓”的面積，以判斷是否向某一”子街廓”集中分配，或各”子街廓”個別分配。若宗地跨越道路兩側之街廓，則習慣上以道路中心線為界，向兩側分算面積。傳統作法以人工用求積儀在套繪之地籍圖上分算，在土地資訊系統中則由電腦自動套繪分算並做不符值配賦，將結果記錄事先規劃好之屬性資料檔中，以便於土地分配計算時提供線上圖文資料查詢功能。

三、重劃區負擔總計表的計算

由負擔總計表的計算可獲得有關重劃區的各項統計資料，但主要的目的在於計算出重劃區公共設施用地負擔及費用負擔，以作為土地分配計算之依據。在負擔總計表中有些資料在重劃區邊界分割測量完成侑公告禁止事項後即少有異動，但有些牽涉評定地價的部份，可能因評定地價區段範圍或區段地價的更動，就必須重新做一次複雜的計算才能得到最後的負擔係數。

(一)少有異動的資料：公私有土地面積、未登記土地面積、抵充地面積、公私有土地所有權人數、公共設施用地面積、重劃後可分配土地面積……等，這些統計資料只要在屬性資料建檔時給予適當的統一編碼，即可容易計算出來。

(二)隨評定地價異動的資料：評定之重劃前平均地價及總地價、評定之重劃後平均地價及總地價、重劃前後每平方公尺平均地價上漲率、公共設施用地一般負擔係數、費用負擔係數、平均負擔比率……等。

一般來說，重劃前後地價一經評定後，即可順利計算出負擔總計表，接著進行土地分配計算。但是因為評定地價直接影響到土地重劃後的分配率，為慎重起見，通常會把查估的地價及計算所得的負擔係數在各釋街廓進行分配試算，如果得到的分配率經評估公私兩方都可接受，那麼才召開地價評議委員會審議重劃前後評定地價。如果為了測試出合理的分配率，可能地價區段範圍及區段價格必須隨著一再調整，而需重複一連串的統計（這種作法基本上已違反地價查估原則，可能是重劃區特有的情形）。此項分配率測試及評定地價之調整，若可藉由土地資訊系統圖形與屬性資料關聯處理的特性加上一些必要的程式，或可避免不少人力的浪費。例如：將重劃前評定地價圖層與重劃前地籍圖層套疊，宗地落於那個地價區段即取得宗地之重劃前地價，若跨越不同區段則進行面積自動分算及不符值配賦。將各宗地之登記面積乘上它的重劃前評定地價後累加，即可得到重劃前總地價並進而算出重劃前平均地價。本項統計表的計算即充分用到土地資訊系統中屬性圖形的關聯以及多邊形套疊分析處理能力。

四、土地分配計算

土地分配計算是市地重劃工作中直接與土地所有權人產權轉移及區位分配密切相關。由於計算土地所有權人於重劃後可分配多少土地的分配公式，其中所涉及的變數不少，並且隨著分配位置而異，但最主要的困難點在於分配公式中的參數與分配結果相互緊密關聯以至無法直接求解出分配面積，必須先給予分配位置及參數近似值，再以試算方式漸近計算來求解。為達到數值地籍測量要求的面積分配計算精度及多種可能分配方案的試算，必須藉電腦之輔助才可又快又準確。若結合土地資訊系統來進行分配計算，更能順暢而且系統化。土地資訊系統則至少要具備以下的基本功能：

(一)於分配時線上即時取得重劃前宗地面積、跨地價區段面積及土地歸戶所有權人姓名、持分等基本屬性資料。

(二)顯示重劃前土地與街廓圖（含街廓分配線）套繪情形，並標示分算面積0.4，與重劃後地價。可視需要作街角地分配順位權比重計算（臨正街角線指數臨側街線指數0.2，跨佔街角規定範圍內面積指數0.4）。

(三)提供正街寬度、側街寬度並自動計算臨街地特別負擔。

(四)計算完成立即顯示宗地分配線之位置，並適時作最少分配寬度之警告。視需要顯示既有建物之位置。

(五)自動完成土地分割，記錄暫編地號、重劃前地號、重劃前面積、地價、所有權人及其持分等屬性資料。

(六)可隨時放棄或變更已計算好的土地分配，程式自動修檔。

(七)宗地已參加分配之面積總計，超配土地面積及應繳納或領取之差額地價計算等。

除了分別計算必須的數據得全部貯存於土地資訊系統之資料庫之外，上述功能之應用系統以及介面軟體亦得先行開發完成，才能有效執行土地分配之計算。

五、抵費地管理

(一)基本資料查詢：重劃區現有之抵費地位置、登記面積、宗地寬地、宗地深度、正街寬度、建蔽率、容積率等資料。

(二)設定條件查詢：對於已訂定底價之抵費地，由程式篩選符合查詢者條件之抵費地，將圖形與屬性資料同時顯示。例如某人有資金 6仟萬元，欲標購某市本次標售之抵費地（共三個重劃區，50筆抵費地），某人設定之條件是抵費地須面臨15米以上道路，且土地正面寬度達10公尺以上。這項工作若配合電腦自動篩選查詢，當比人工遍尋三個重劃區來得快速。

(三)已標售土地的掌握：某認標售各筆抵費地得標單價與總價、已繳納之保證金、各期土地價款繳納日期及金額、得標人基本資料……等。

(四)未來發展方向：欲標售之抵費地基本資料可考慮與便民服務的地政資訊網路連線，只要社會大眾利用自備的個人電腦、數據機及電信局電話線路，即可獲得本次標售之抵費地基本資料，或歷次標售之抵費地底價、得標單價及總價、土地面積、面臨路寬等歷史資料，以做為投標時之參考。資訊準確又公開，政府及人民都可因而受惠。

六、結論

近幾年來土地資訊系統已隨著電腦的普及，逐漸成為各類土地經營及交易活動重要的資訊來源及分析管理工具。而結合土地資訊系統應用於市地重劃業務，乃是一項較新的嘗試。目前各縣市政府雖然也普遍使用電腦協助市地重劃工作，但基本上仍脫離不了，把「圖形資料」及「屬性資料」分別儲存、分開使用及管理的習慣（例如地政事務所測量謀使用的土地複丈系統及登記課的登記資料庫），因此對於資料的異動總是須憑藉「知會」的方式，以串連這兩種資料，使達成圖、籍相符之一致性作業。如果透過土地資訊系統的協助，或可在圖形資料、屬性資料及中間的計算分析很容易建立一同步關聯的管道；也把大家對市地重劃電腦化的焦點從現在之單一目的的分配程式，開發及輔助人工分配計算，擴展功能並跨大步朝向多功能的土地資訊系統去運作，效果及效益應該已很明確。

其次，在我們將土地資訊系統應用到市地重劃工作時，必須同時注意到資料格式的問題。尤其是權責單位不同，資訊化腳步及使用系統不一致時，更容易產生這樣的問題。體制上，市地重劃的主辦機關是縣市政府地政科，其他籍圖或登記資料須來自地政事務所；而完成重劃工作後新的地籍圖及登記資料仍然要移轉回地政事務所，交由地政事務所來管理。因此，市地重劃所使用的土地資訊系統其圖形資料必須有管道可與地政事務所測量課的系統互相轉換；而屬性資料也同樣需要有管道與登記課的資料庫互通，否則將造成系統運轉的障礙及資料更新的困難。

成功大學測量工程研究所博士班研究生　陳永生

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：土地買賣、重劃土地、​重劃買賣、區段徵收、​日據繼承、​道路用地、容積移轉、​公同共有、整合土地、​疑難處理、困難案件、​地籍清理、祭祀公業、畸零土地、共有土地、河川用地、各種土地相關業務。

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