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央行打房不彰，8成民眾搖頭

中國時報【王莫昀／台北報導】

央行打房滿一季，但根據中信房屋與永慶房屋調查，8成民眾對央行打房效果不滿意，認為房價未明顯下跌，不過，業者分析在房屋巿場中，預售、豪宅、中古屋與新成屋受傷程度不一，其中預售屋受傷最重。

拿8月分相比於打房前的5月，預售屋成交均價跌了12.76％，遠比其他產品僅跌個1％多的狀況嚴重許多。

不過對央行第二波打房，打算揮刀限縮土地、建築融資，中信房屋副總經理劉天仁指出，此作法對房價合理化並無助益。

劉天仁表示，這項措施若真的落實，小型建商將首當其衝，融資不易，恐面臨難以生存困境，反觀大型建商資金充沛，重金搶下大面積土地，由於口袋夠深，未來可選擇最好時機推案，但基於成本考量，未來推案時，當初的高成本搶地多少會反映在房價上，對平抑房價不但無益，還可能有害。

為弭平民怨，央行六月底祭出第一波打房政策，整體房巿出現量縮價微跌情形，不過，許多地區豪宅仍持續創新高紀錄。

「現在要買『帝寶』要排隊！」業者私下表示，該案鮮有物件流入房仲業，因住戶都已為想入住的親朋好友在管委會中登記排隊。

根據永慶房仲集團調查發現，六月底央行實施升息和選擇性信用管制以來，對房地產不同類以產品影響有所差異。

若將房型拆為豪宅、新成屋、中古屋和預售屋來看，以預售屋市場受傷最為慘重，拿八月份相比於打房前的五月，成交均價跌了12.76％，遠比其他產品僅跌1％多的狀況嚴重許多，而成交量方面，預售屋打房前後量縮整整4成，也比其他產品的1、2成跌幅，人氣明顯下滑。

服務項目：

北市重劃土地、北縣重劃土地、土地清理、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據繼承處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、困難案件處理、市地重劃、區段徵收、關渡農地、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、新莊塭仔圳、各種土地買賣。

土建融資恐受限，營建續弱

〔中央社〕央行可能再出重手，針對建商一年內未開發的建地管制土建融資貸款。營建股今天繼續疲弱，開盤走高後未久翻黑，在低檔徘徊，個股漲跌互見，冠德和太子跌幅重。
央行繼六月使出選擇性信用貸款措施後，讓投資客縮手，壓低房市高漲氣焰，幾個月下來台北縣市住宅房市交易量逐月下滑，資金轉向進攻商辦市場。
市場傳央行可能進一步從上游的建商養地部份，祭出一年內未開發建地限制土地和建築融資成數等措施，使近一季以來走軟的營建股再挨一棍，繼續向下。
營建股今天開盤未久從平高盤跌到盤下，震幅約0.7%，個股走勢漲跌互見，中小型個股多微幅上漲，大型個股翻黑居多，指標型個股冠德、太子開盤即下跌，盤中跌幅逾1.9%；中小型個股大漢建設開盤後走高，上漲4.27%最多。

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中古屋、新成屋、預售屋、房屋類型

房子種類不同，購買管道、付款方式、風險評估、售後服務及房屋機能也多有不同。認識不同房屋類型的優缺點，才能決定買哪一種跟自己最麻吉的房屋！

高價購買台北縣市重劃土地/區段徵收/道路用地

◎二重疏洪道

福德南段、三重埔簡子畬小段、二重埔段頂崁小段、三重埔段後埔小段、二重埔段大有小段、三重埔段竹圍子小段、二重埔段五谷王小段、二重埔段頂田心子小段。

◎台北八里港

小八里坌段楓櫃斗湖小段、小八里坌段訊塘埔小段、小八里坌段竹圍子小段、小八里坌段舊城小段、小八里坌段中小段、小八里坌段十三行小段、小八里坌段埤子頭小段。

◎關渡平原農地

豐年一小段、洲美一小段。

◎文山老泉里

老泉一小段、老泉四小段。

◎江子翠北側

國光段、港子嘴段、大庭段、僑中段、江子翠段溪頭小段、江子翠段大埔尾小段、江子翠段第一崁小段、江子翠段第二崁小段、江子翠段第三崁小段、江子翠段第四崁小段。

◎五股新市鎮

石土地公段石土地公小段、石土地公段蓬萊坑小段、水碓段溫底小段、水碓段水碓小段、新塭段新塭小段、更寮段更寮小段。

◎士林社子島

中洲段、富安段一小段、富安段二小段、富安段三小段、溪洲段一小段、溪洲段二小段、溪洲段三小段。

◎新莊塭仔圳

建國段、福營段、景德段、瓊泰段、瓊林段、公館段、公正段、海山頭段三角子小段、海山頭段石龜小段。

◎泰山一、二小段

泰山段一小段、泰山段二小段、泰山段三小段。

◎蘆洲北側

民族段、民權段、保新段、保佑段、復興段。

◎土城暫緩發展區

土城段、員林段、學林段、柑林埤段、埤塘段內柑林埤小段、渚水坑段外冷水坑小段。

◎機場捷運A7站

以上區域範圍如有遺漏請來電洽詢

自家土地提供道路使用可免稅

【北縣訊】您家有土地提供給大眾行走使用，而您還繼續繳交地價稅嗎？若您有這個疑惑，答案是：只要您依法向稅捐單位申請，並檢附相關證明文件，就不用再繳囉。
臺北縣府城鄉發展局因為辦理都市計畫與核發建築線等業務，經常接到民眾打電話詢問這個問題，必需提醒民眾，只要你的土地現況是供公眾通行的道路，不需要認定為「現有巷道」，也不需要檢附通行時間的證明文件，只要非「建造房屋應保留之法定空地部份」，可以直接向稅捐單位申請免（減）徵地價稅。自己的權益要靠自己申請，才能有保障。
縣府城鄉發展局都計測量科股長莊永正說，經常接到民眾打電話或親自詢問「現有巷道」的認定程序，或者是巷道通行達20年的證明如何申請的問題，因為民眾的土地可能經過分割、繼承或都市計畫的分區使用變更，有的土地變成了道路，現況可能已經舖上柏油路面，讓大眾行走，但還需要繼續繳稅，希望能由城鄉發展局出具證明文件，好向稅捐單位辦理減免地價稅。
莊永正強調，民眾不需要這樣麻煩，而且城鄉發展局的業務中並沒有「巷道通行時間證明」這個項目，況且辦理「現有巷道」的認定需要由申請人測繪申請書圖，如果委託專業廠商辦理，需要3到5萬元不等的費用，恐怕可以繳上近10年的地價稅了。
為了協助民眾處理相關減稅事宜，城鄉發展局向稅捐稽徵處詢問辦理減免的步驟，其實很簡單，依據「土地稅減免規則」第9條的規定：「無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部份，不予免徵」，所以，只要民眾的土地現況是供公眾通行的道路，不需要認定為「現有巷道」，也不需要檢附通行時間的證明文件，只要不是「建造房屋應保留之法定空地部份」，可以直接向稅捐單位申請免（減）徵地價稅。
需要的民眾，可以到稅捐單位索取「地價稅減免申請書」，或者根本不用出門，在家上網，到臺北縣政府網路E櫃檯下載，網址的路徑是https://e-service.tpc.gov.tw找到稅捐處，點選「地價稅─地價稅減免申請」，填寫後寄送或親送到稅捐單位辦理，甚至可以線上申請。
一般而言，稅捐單位在收到民眾的申請書後，會先向臺北縣政府工務局查詢是否是法定空地，然後再邀集當地公所和地政事務所會勘，確認供公眾通行的道路範圍面積，做為稅捐減免的依據。另外，特別要注意的是要在每年地價稅開徵40日前(即每年9月22日前)提出申請，當年度的地價稅才能減免，所以民眾要把握時間申請，以免權益受損。若有相關問題，可洽詢臺北縣政府稅捐稽徵處。
資料提供：城鄉局都計測量科莊永正 電話：29603456#7019
新聞聯絡人：專員劉英純 電話：29603456#7051

服務項目：

北市重劃土地、北縣重劃土地、土地清理、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據繼承處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、困難案件處理、市地重劃、區段徵收、關渡農地、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、新莊塭仔圳、各種土地買賣。

北市都市計畫容積移轉說明

壹、何謂容積移轉

參照內政部訂頒「都市計畫容積移轉實施辦法」之規定，容積移轉是指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。

貳、臺北市之容積移轉制度

臺北市目前執行容積移轉，依適用之法源不同可概分為三類：

一、都市計畫書內之規定

本類容積移轉係於都市計畫書內明訂容積移轉相關規定，屬都市計畫書內容之一部分，如大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉、南港R13街廓容積移轉、萬華青山宮容積移轉及青田街容積移轉等規定。

二、內政部訂頒「古蹟土地容積移轉辦法」

依據文化資產保存法第36條之授權，內政部訂有「古蹟土地容積移轉辦法」，其可送出之基地限「經指定為古蹟者」，接受基地則為本市都市主要計畫地區內任何一宗可建築土地。

三、內政部訂頒「都市計畫容積移轉實施辦法」

依據都市計畫法第83條之1之授權，內政部訂有「都市計畫容積移轉實施辦法」，本府復依據「都市計畫容積移轉實施辦法」第4條之授權，考量本市需要，以「健全都市發展、提升環境品質、符合都市防救災需求」為目標，將「都市計畫容積移轉實施辦法」之規定更細緻化，訂定「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」，於95年9月26日發布實施，並於97年4月30日修正實施。
依據「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」之規定，送出基地限為：

(一)本市古蹟及歷史建築所定著之私有土地。
(二)私有公共設施保留地（包括道路用地、公園用地、綠地、廣場）。
(詳細規定請參見附件1「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」條文。)

參、容積移轉申請辦理方式

一、都市計畫書內之規定

(一)大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉相關辦理請參考臺北市都市更新處網站。
(二)其他都市計畫書內之規定請洽本局都市規劃科查詢（電話：臺北市民當家熱線1999（外縣市02-27208889）轉分機8263-8271）。
二、古蹟土地容積移轉辦法

(一)辦理程序諮詢請洽（電話：臺北市民當家熱線1999（外縣市02-27208889）轉分機8292林先生）。
(二)申請書表文件請見（附件2古蹟土地容積移轉申請書表文件）。
三、都市計畫容積移轉實施辦法及臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件

(一)本市古蹟及歷史建築所定著之私有土地：應先依「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」第8點規定辦理後始得提出申請。
(二)私有公共設施保留地：辦理程序分為一個送出基地所有權人前置作業階段及四個容積移轉申請作業階段：

1.送出基地所有權人前置作業階段：本階段之作業非屬容積移轉之正式申請，其目的係為確認擬作為送出基地土地之開闢情形及是否受領徵收或價購補償。（本階段作業流程圖請見附件4、作業流程說明詳附件5、申請書詳附件6）。
2.容積移轉申請作業階段（本階段作業流程圖道路用地請參見附件6、作業流程說明詳附件7；公園綠地廣場作業流程圖參見附件8、作業流程說明詳附件9）

(1)書面審查階段：

由本局受理容積移轉申請，查核其應備文件及是否符合相關規定，通過者則許可其辦理都市設計審議。
(2)都市設計審議及土地清理階段：

由申請人向本局申請辦理接受基地之都市設計審議，並進行地上物及相關權利之清理。
(3)所有權移轉階段：

由申請人取得送出基地所有權，並會同用地機關辦理送出基地捐贈予本府程序。
(4)核發許可證明階段：

待確認送出基地已移轉予本府後即由本局核發容積移轉許可證明。

3.申請書表文件請見（附件3都市計畫容積移轉申請書表文件）。
4.公園用地、綠地、廣場另須依臺北市政府工務局公園路燈工程管理處制定之「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件送出基地為公園、綠地、廣場優先受理判斷基準」辦理，相關條文請見 公園路燈工程管理處網站。

【北縣訊】為了增加公共空間與美化都市景觀，臺北縣三重等20處都市計畫區，訂定新的土地使用分區管制要點，已經從98年底開始實施，其中，配合大眾運輸導向發展以及都市發展趨勢與規劃理念，將容積移轉及容積獎勵上限相關規定加以修訂，有半年的緩衝期，將自99年7月1日 起生效施行，修訂的目的在改變北縣容積移轉法令一縣兩制的現況，避免發生小巷蓋高樓的病態都市景觀，積極方面，相信可改善都市生活環境品質，並促進都市發展。
臺北縣政府城鄉發展局城鄉開發科科長劉顯宗指出，「容積移轉」是指一宗土地的容積轉移至其他可建築土地供建築使用，也就是若捐贈公共設施保留地，就可以提高可建築的樓地板面積。

北縣目前都市計畫容積移轉有兩套制度，一是規定在各都市計畫土地使用分區管制要點（俗稱「土管版」或「地方版」），另一是規定在都市計畫容積移轉實施辦法（俗稱「部頒版」或「中央版」），以往都是由申請人自行依建築基地條件及成本概念評估來選擇要適用的版本。

不過，兩種版本的「容積移轉」，會因為建築基地所坐落的都市計畫法令規定而有所不同，產生部分民眾的質疑，為了統一全縣的規定，所以從98年12月25日 開始，將修訂的土地使用分區管制要點做修改，統一採用「中央版」的規定。劉顯宗指出，還有各項容積獎勵總上限亦有修正，原訂「各項獎勵總和不得超過建築基地基準容積率的50％，距離捷運500公尺 範圍內的建築基地不得超過基準容積率的100％」，修改為「距離捷運300公尺 範圍內之建築基地獎勵上限總合不得超過100％，距離捷運300至500公尺 範圍內之建築基地不得超過80％，距離捷運500公尺 範圍以外之建築基地不得超過50％，且基地倘若跨越上述範圍線，則以各範圍內之面積分別計算之」。

針對容積移轉將因為制度上的轉變，各縣市的道路用地收購將會有重大的規範和調整，所以建商將在９９年６月３０日以前送件，之後，道路用地收購將大幅的降低，價格也會跌下來，建議地主們請好好把握這段時間。

半套式揭露 地政司：登錄資料 稅官拿不到

內政部地政司副司長王靚琇昨（8）日指出，不動產經紀業管理條例修正草案對不動產交易價格的登錄和揭露，只做半套，對課稅的影響應該不大。

這次修法是建立不動產交易價格透明化機制，防止業者不當炒作房價。若通過，民眾可上網查詢房屋坐落路段的區域房價，買賣房地產時就可以「貨比三家」做比價。仲介或代銷業者如登錄不實、逾期未登錄或逾期登錄未改正，將處3萬元到15萬元罰鍰。

王靚琇指出，幾個月前，地政司提過全套的案子，但已經暫緩。行政院會今天要通過的修法案只是半套。

王靚琇表示，半套指的是，一、價格登錄者是經紀業者，透過經紀業成交的不動產交易只占所有交易的五成到六成；二、上網登錄到網站的資料庫，不是登錄到地政單位的資料庫，資料不可能全部、直接到稅捐機關手裡。三、揭露的資料顯示的是路段，應該不會顯示詳細地址門牌，不易連結到個別所有權。四、登錄資料不會登錄所有權人的資料。

至於全套，王靚琇指出，台灣的不動產所有權是採登記制，不動產買賣最終一定要到地政單位辦理移轉登記。全套就是要求在移轉登記時附上房屋土地買賣契約書，契約書中刊載交易價格。不過，她說：「要這麼做不必修法，只要實施新的行政措施即可。」

一旦交易價格跟著所有權移轉登錄，那麼就會到全國財產總歸戶的資料庫，所有土地、房屋移轉的價格全都在稅捐機關的掌握中。稅捐官員說，即使登錄時沒有把土地和房屋的交易價格分開，稅捐機關也可用「土地公告現值＋房屋評定現值」為分母，其中之一為分子，用以設算分拆土地和房價的實際成交價。

如果是做全套，政府將完全掌握交易價格，再透過修法，改按實價課稅或計價，那影響層面就會很大。

土地買賣移轉過程中，應注意事項

A. 土地承買人應注意事項：
1. 事前應先調查土地的地形：位置、現狀及界址，最好向地政機關申請地籍圖謄本，再套上都市計畫圖，且詳查土地登記簿謄本。
2. 買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立，否則該買賣契約無效。
3. 該筆土地上如設定有抵押權登記，應先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權，以免買賣成立後，出賣人取得買賣價款後，一走了之。
4. 查明該筆土地之使用管制情形，如住宅區、商業區、工業區等，因其使用性質、建蔽率及容積率等皆不相同；另購買耕地時，應檢附農業用地作農業使用證明書或符合土地使用管制規定證明書。
5. 參考附近已成交的實例價格，或參酌政府當年公告的土地現值予以決定土地成交價。
6. 土地上如有設定地上權、典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約建有他人建物，則地上權人、典權人或承租人有優先購買這塊土地的權利。

B. 土地出賣人應注意事項：
售價得參考土地公告現值及附近成交價格訂定。土地增值稅依有關稅法的規定，應由出賣人負擔。土地增值稅，係按土地漲價總數額課稅，若土地無漲價無增值，雖土地移轉買賣，仍予免稅。

C. 申請登記時間﹕
不動產之買賣移轉，我國採登記生效主義，所以買賣雙方簽約後，應於一個月內會同前往地政事務所辦理所有權移轉登記，買方權益方可獲得保障﹐並避免被處逾期登記費罰鍰。

內政部公告修正預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 自99年5月1日生效

為導正預售屋買賣契約書之內容，使其符合誠實信用及平等互惠原則，促進公平交易，確保消費者權益。內政部依消費者保護法第17條規定，訂於98年10月30日公告修正「預售屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」各乙種；前者自即日起提供各界參考使用，後者因具強制性，為讓業者有準備期間，訂於明(99)年5月1日生效。

內政部於90年9月3日公告「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」各乙種，作為企業經營者與消費者訂定契約之參據。實施以來，發現尚有主建物、附屬建物、共同使用部分未分別計價及容許百分之一房屋面積誤差不找補等爭議情事。為期契約內容較為公平合理及符合誠實信用原則，內政部於96年1月間研提修正草案，送請行政院消費者保護委員會歷經2年半之審議，業於本(98)年9月24日提經第169次委員會議討論通過。

其主要修正重點為：

一、增訂契約審閱期不得少於5日。

二、明訂主建物、附屬建物及共有部分，應分別列明面積及售價。

三、增訂主建物面積占本房屋登記總面積之比例。

四、現行「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」，修正為「有誤差就互相找補」。

五、買方遲延利息「萬分之五單利計算」，調降為「萬分之二單利計算」。

本定型化契約應記載及不得記載事項，依消費者保護法第17條規定，企業經營者所使用之定型化契約條款，如有違反者，消費者得主張無效；反之企業經營者提供之預售屋買賣定型化契約如未記載本部公告之應記載事項者，該公告之應記載事項仍構成契約內容。為讓企業經營者有所遵循，便利其調整因應，爰給予6個月之準備期，明定自99年5月1日生效，亦即自生效日以後簽訂之預售屋買賣定型化契約，應使用修正後之版本。
 ●預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
 ●預售屋買賣契約書範本
 ●其他不動產交易契約書範本與契約應記載及不得記載事項
99年9月8日新聞稿
新制預售屋買賣定型化契約查核工作不打烊,甲山林「城上城」建案契約書已改善
99年5月7日新聞稿
主建物、附屬建物分開計算不同價格，內政部認為應回歸市場機制
99年5月4日新聞稿
內政部公布未依預售屋新制名單 強調只要未依新制簽約即開罰
99年4月28日新聞稿
五月一日「新制預售屋買賣定型化契約」如期上路，內政部認為有助於促進公平交易及確保消費者權益
99年4月19日新聞稿
江部長軟硬兼施召開記者會,下周將邀業者座談,並呼籲業者不要心存觀望。

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