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感謝！第2場「樂活人生系列講座」額滿

【MyGoNews行銷部/台北報導】第2場「樂活人生系列講座」已經額滿，感謝所有讀者熱烈參與，第3場的「樂活人生系列講座」預計5月21日由亞洲股市教父胡立陽主講「股市˙房產-理財投資策略」，名額有限，歡迎所有讀者提前預約報名，以免向隅。
由國揚建設、新聯陽機構主辦，買購‧不動產網路新聞(MyGoNews)協辦的樂活人生系列講座，第2場邀請到非凡新聞台當家主播胡睿涵小姐，分享她對全球經濟與市場脈動客觀卻又獨到的觀察。胡睿涵現任非凡新聞台新聞部副理，非凡新聞台晚間《錢線百分百》主持人。曾任國內清晨第一個投資理財節目《非凡Morning Call》全國收視率最高的股市即時盤《非凡最前線》主持人。
胡睿涵專精涉獵的範圍包括了原物料行情、國際產業趨勢、科技電子等，除了精準掌握脈動，精闢見解更直逼經濟學者。演講當天還會贈送貴賓胡睿涵的暢銷書「胡睿涵財經教室」，胡睿涵，要以看全球經濟講故事的方式，客觀的立場暢談市場脈動。
講座活動將於2011年5月14日於早安清境接待會館舉辦，由於報名人數踴躍，已經額滿。錯過的讀者，可以把握5月21日第3場「樂活人生系列講座」，由亞洲股市教父胡立陽主講「股市˙房產-理財投資策略」，胡立陽為美國加州聖塔克拉大學會計學士、企管碩士，美林證券公司第一位華籍副總裁兼矽谷分公司總經理，也曾擔任證管會顧問及證券市場發展基金會秘書長，他將以國際財經觀點，告訴讀者在股市、房市的最精準投資策略。
5月14日現場還會贈送所有預約讀者1本「胡睿涵財經教室」書籍，也準備精緻下午茶。5月21日的第3場的「樂活人生系列講座」，也將贈送胡立陽著作的「決戰股市50招」書籍，並有簽書會活動，名額相當有限，歡迎讀者提前預約！ 第3場講座活動時間：2011-05-21-14：00，結束時間：2011-05-14-16：00，聯絡人：買購‧不動產網路新聞(MyGoNews)黃小姐，電話號碼：2738-3020，活動地點：新北市汐止區南興路45號對面。第3場報名時間從2011-05-16上午10時起接受電話預約，名額有限。

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奢侈稅大轉彎「合建分售」地主免課奢侈稅

【MyGoNews方暮晨/台北報導】財政部「從善如流」奢侈稅「網開一面」，未來地主、建商合建分屋銷售中，地主部分得以免徵奢侈稅。
在財政部原先規劃的特種貨物及勞務稅條例施行細則草案中明訂，營業人興建房屋完成後第一次移轉，不論持有期間長短，都不必課徵10％或15％的奢侈稅。但是，財政部為打擊短期養地牟利者，藉由合建規避炒房稅負，限制所謂「第一次移轉」，指合建分屋與自地自建，營業人以他人土地興建房屋的「合建分售」案件，只有銷售的房屋可以免課炒房特別稅，土地並不適用。
也就是說，地主與建商合建分屋，建商賣房子的部分屬於營業項目，可以免徵奢侈稅，但地主在建商賣屋同時也要過戶土地部分，因為地主不是營業單位，所以符合課徵奢侈稅的範圍，財政部官員還解釋：「除非是地主有辦理營利事業，否則都要課徵奢侈稅。」
但是這項規定在2011年5月6日建築業者聯合向行政院與財政部陳情之後，短短數天，「合建分屋」政策大出現轉彎。財政部的新規定則是，地主只要與建商合建分售不動產，屬於地主出售的土地部分，在與建商所建房屋合併出售時，亦比照建商出售房屋，適用第一次移轉免稅優惠，地主持有與建商合建的土地，即使未滿2年即出售，也免課炒房重稅。
懂房地產的人都知道，「合建分售」的模式裡，所謂的「地主」，有大部分是建商關係人(如親戚或負責人)，部分是「人頭地主」，這樣的做法是地主因負責出售土地，現行土地交易所得免稅下，地主的獲利，政府根本課不到稅。所以「合建分售」是為了避稅操作，建商負責出售房屋，因可扣除建造成本，導致獲利有限甚至出虧損，合建分售的獲利多數都在土地上，而土地不必課稅。
儘管存在這樣的漏洞，財政部依舊「網開一面」，並重擬細則草案報行政院核定，將合建分售屬於地主的土地，也比照建商等營業人出售的房屋，適用第一次移轉免稅的利多優惠。

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浮洲合宜住宅預計供給4300戶

【MyGoNews 林承志/台北報導】為平抑高房價民怨，營建署規劃興建合宜住宅，繼林口A7站計畫曝光後，板橋浮洲合宜住宅也可望有譜。營建署表示，浮洲合宜住宅預期年底前可順利取得並公告招商，最快2015年完工，將可提供4300餘戶住宅，初步規劃每坪售價將較周邊新成屋便宜1~2成。
營建署表示，板橋浮洲都市計畫案，目前正在進行中，以中央都市更新基金協議價購，現階段已與地主榮工公司進行價格談判，預計在2011年底前可順利取得並公告招商。
板橋浮洲都市計劃案，基地面積約22.11公頃，其中，住宅區佔11.06公頃，商業區則有2.02公頃。基地位於板橋浮洲鐵路南側、大觀路東側以及湳仔溝西側，地主除榮工公司、國防部總政治作戰局、行政院國軍退除役官兵輔導委員會、財政部國有財產局及新北市政府土地及部分私有土地。
浮洲都市計劃案中的11.06公頃的住宅區將全數規劃合宜住宅，預期可興建4300餘戶住家，規劃15、24、30坪的產品，其中5%(近90戶)只租不售。
合宜住宅開發案招商說明會預計將在第3季進行，未來將採標售土地方式，由得標業者依照規定模式開發，初步將分兩期招商，第1期2011年底便可進行招商，2015年完工，可釋出1750戶，第2期預期2012年初招商，可釋出2600餘戶住家。至於，售價則會參考周邊5年內的新成屋售價為基準，較便宜1~2成。

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遠東集團巨城購物中心預定2011年底開幕

【MyGoNews編輯部/ 綜合報導】預計2011年底開幕營業的新竹市巨城購物中心，目前正積極辦理室內裝修，對於公益設施空間位置亦大幅調整，遠東集團SOGO百貨公司展現誠意，副總經理羅仕清帶領多位高層經營團隊主管與會，希望能聽取市府各單位意見與地方心聲，設立公益性基金專款專用並建立完整的使用管理辦法，讓公益設施空間能做好敦親睦鄰工作，提供公眾使用。
遠東集團副總經理羅仕清指出，該公司目前正辦理室內裝修，向市府申請變更使用執照圖說審查，調整部分公益設施空間位置，位於商場部分的公益設施空間，計有1748.82坪，主要集中於3樓，約有1067.04坪，規劃分為四個區塊使用，位於4、5、6樓影城部分則有501.16坪，將再與市府討論後決定用途，而位於6樓MALL位置約180.61坪的空間，則規劃為市民休憩空間使用。
新竹市議員謝希誠與巨城所在地復中里里長王峯清等人，則在強烈要求巨城應對當地有更具體的回饋與優惠措施，並設置里民活動中心，讓赴中里里民能真正享受到巨城購物中心帶來益處。

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房仲：林口房市將持續整理到Q3

【MyGoNews 林承志/台北報導】號稱奢侈稅重災區的新北市林口區，在捷運機場線、林口行政園區、中商36招商案帶動下，2010年房價呈現跳躍式上漲。然而，受到奢侈稅打擊，目前林口房市交易呈現停滯狀態，台灣房屋資產管理中心張凱帝表示，預估林口買氣將持續下修到第3季，才會回穩，捷運站周邊安全房價為每坪25~28萬元；忠孝路至中山路間大樓，安全房價為每坪16~17萬元。
2010年大台北房市呈現爆炸性成長，投資客紛紛「錢」進房地產，擁有捷運機場線利多的林口房市，也成為投資客狙擊目標，導致房價迅速成長。金融海嘯後，林口新市鎮中後段新成屋大樓，每坪行情約15~18萬元，2011年初成交單價已站穩20萬元，更有預售個案喊出每坪40萬元天價。
不過，奢侈稅一出，林口房市隨即被點名為重災區，導致交易暫停。中信房屋冠權加盟店李文傑表示，林口房價相對大台北地區仍偏低，因此，雖有奢侈稅打房，但詢問度仍不算低，唯獨買方觀望態度濃厚，無論自住、置產型都已停止出價，造成交易量急凍的現象。張凱帝也表示，區域中小型建商在奢侈稅後也停止推案，預估整體房市景氣將冷清到第4季才會復甦。
儘管如此，不過，當地房仲仍認為林口房價下修幅度有限，因金融海嘯過後，林口新市鎮土地成本不斷上升，建商未來推案價格下修幅度不大。此外，2010年進場的投資客購入成本也不低，在未來仍有多項重大利多的前提下，除非經濟困難，否則難有賠本出售的狀況發生。
對於合理房價的看法，李文傑較為樂觀，他認為捷運周邊新成屋，每坪單價若28~32萬元；忠孝路至仁愛路間新成屋，每坪單價若20~24萬元；仁愛路至中山路間新成屋，每坪單價若18~20萬元，三大區段房價在上述區間可進場。不過，張凱帝則認為林口房市將持續冷清，捷運站周邊，5年內中古大樓，每坪單價25~28萬元進場較為安全，至於其他區段5年內中古大樓，每坪單價16~17萬元可進場。
至於區域較為主流的產品，兩人皆認為林口移民多，3房以上產品較售購屋族群青睞，坪數大小約30~45坪，總價區間則因距離捷運站遠近，產生較大價差，約為700~1500萬元。

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房仲：新莊副都心讓價空間並不大

【MyGoNews 林承志/台北報導】新北市新莊在副都心重劃區帶動下，建商大量推案，吸引大批投資客進場，推升房價迅速飆漲。奢侈稅即將上路，新莊副都心傳出投資客逃命潮，不過，當地房仲表示，目前亟欲出脫手上庫存的短線投資客，多在去年進場，成本已被墊高，因此，讓價空間並不如想像得大。若民眾有意購置新莊副都心、頭前重劃區物件，每坪單價可設定在40~45萬間，可算是目前合理價位。
東森房屋新莊副都綠堤加盟店店長簡光鴻表示，新莊副都心、頭前重劃區住宅產品均價由金融海嘯後每坪均價35萬元起漲，直到2011年農曆年前後，每坪單價已漲破50萬元大關。房市景氣最熱時，每個物件平均僅需7天就可成交，如今，奢侈稅重擊市場買氣，賣方開價雖率先下修，但願意釋出的成交底線仍已不賠為原則，買賣雙方認知差距仍大，造成案件去化時間大幅拉長，目前每個案件約需30~40天才能成交。
新莊重劃區內的投資客早期多為代銷、建商的忠實客戶，且因早期進場購入成本低，加上此類投資客口袋較深，部份也早在2010年下半年，趁景氣尚佳就已開始出脫手中存貨，受奢侈稅打擊較輕。反倒是，新莊區域投資客眼見住家周邊房價飆漲，於2010年房價已漲過一輪後才進場購屋，購入成本多在每坪45萬元以上，甚至超過50萬元，成為奢侈稅打房的真正受害者。
簡光鴻指出，隨著奢侈稅腳步逼近，目前有意出清手上庫存的投資客心態多傾向平盤銷售，只求小賺一點工錢，或不賠就好，甚至還有投資客根本就以成本價出售，若再加上4%服務費，等於小賠出場。因此，對消費者來說，此時進場時機並不差。建議有意於新莊重劃區置產的民眾，選擇坪數40~50坪左右，3~4房產品，未來若有換屋需求，轉手性較強，總價約為3000萬元左右。

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房仲：房價已回檔2成

【MyGoNews 林承志/台北報導】新北市淡水區被點名為奢侈稅重災區，當地房仲表示，受奢侈稅影響，區域房市買氣大幅萎縮，2010年下半年銷售熱況僅如曇花一現。淡海新市鎮新成屋房價遭受波及，短短2個月已有2成左右的下修幅度，價格回檔至2010年初水準，消費者若有意於此時購屋，安全價位為每坪單價14~15萬元。
東森房屋淡水區經理鄧力升表示，淡海新市鎮於金融海嘯後，每坪房價僅11~13萬元水準，2010年房市景氣大好，加上捷運淡水輕軌議題延燒，房價迅速上漲，2011年農曆年時，3年內新成屋最高行情曾達17~20萬元，但奢侈稅後，淡海新市鎮交易量大幅萎縮2~3成，導致房價下修，目前行情為15~18萬元。
淡海新市鎮為營建署主導之大型重劃區開發計畫，重劃區受限於地多人稀、淡水交通問題，開發進度曾一度嚴重停滯。金融海嘯過後，大台北景氣復甦，淡海新市鎮才重獲開發商關愛的眼神，規劃大坪數休閒第2屋與首購型產品，單價普遍在1字頭，部份特殊個案才能以突破2字頭房價，且銷售成績不差。2010年中甲山林所推出之首購型產品「W 丰上」更搭上捷運輕軌議題，成功於2個月內完銷，創下當地銷售紀錄。
不過，隨著政府一步一步祭出打房政策，2011年奢侈稅重擊台灣房市，淡海新市鎮交易頓縮，房價開始向下修正。鄧立升指出，目前買方出價多為賣方開價的7~8成，但賣方普遍仍未接受，尚須較長的磨合期。不過，東森房屋黃淑苓也表示，淡海新市鎮部份社區指明度高，目前有出現客戶拿著訂金，指定社區、價位，打算趁著房價回檔時進場。
鄧立升建議有意於淡海新市鎮購屋的民眾，鎖定3~4房、坪數45~65坪，總價700~1200萬元產品，因淡海新市鎮換屋需求較強，坪數過小的住家未來若要轉手不如一般型產品容易。

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營建署「公部門取得不動產交易價格之研究及價格平台建置」委託資訊服務案，預計於98年7月底建置完成

行政院96年11月21日核定「整體住宅政策實施方案」，計畫目標「健全住宅市場」訂定「加強住宅及不動產相關資訊的建置及發佈」執行策略，住宅及不動產資料相關資訊中以交易價格最為重要，惟目前許多公部門各機關因業務所需定期生產、蒐集不動產交易價格，並無整合機制。
爰此，營建署推動「公部門取得不動產交易價格之研究及價格平台建置」目標在於將公部門各機關之不動產交易價格資料加以彙整，並依據資料特性，研擬資料流通機制，並透過該平台提供各界查詢使用。該專案經依據政府採購法相關規定辦理公開招標事宜後，由具有不動產領域豐富經驗與專業之「財團法人國土規劃及不動產資訊中心」得標，預計於98年7月底完成資料庫與網站建置。
該專案計畫特色為：
一、整合公部門各機關資源建立共同不動產交易價格資料庫。
二、制訂公部門不動產交易價格流通機制與平台，協助各機關制訂住宅與不動產政策與行政使用。
三、建立不動產交易價格資訊查詢網站供各界查詢使用，促進不動產交易價格資訊透明化，作為進一步整合民間不動產交易價格資訊之基礎工作期程。
該專案已於97年12月20日召開期初審查會議，目前已持續匯集財政部國有財產局及各地方縣市政府標售資料、司法院法拍資料、地政司交易價格簡訊及都市地價指數、財政部房屋稅籍資料、金融聯合徵信中心擔保品合約價格統計資料建置中。未來期望以現行法制架構，持續與產官學各界進行交易價格取得協調，對於各次市場交易價格蒐集與揭露更具完備性。

聯 絡 人：王安強　組長　　聯絡電話：02-8771-2625

發稿單位：土地組

發佈日期：2009/02/11

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    一直被譏為散財童子、撒錢部長的賦改會與財政部，近來陸續提出各種各樣金額龐大的減稅方案，對於財政拮据的政府部門而言，的確是不可承受之重。但為了救經濟，馬政府更不斷推出各種各樣的振興方案，單單今年一年預計就要投入逾3,000億元。這樣一消一長，政府債務必將急遽加重，不僅現在的政務推動會受擠壓，未來世世代代子孫甫一出世就要背上沉重的債務枷鎖。

    備感壓力的財政部長必定鎮日裡苦思冥想，試圖找到財源，為自己更為國家脫困。我們很高興見到他找到的妙計，從土地上變出錢來。雖然依照傳統的智慧，有土斯有財，但在今天的社會，這個道理卻已不太管用。

    因為高度依賴土地的農業，今天已到窮途末路，加上林、漁、牧等產業，合計一年只占國內生產毛額1%上下，因而農地早已乏人問津，反而有大片土地靠著休耕向政府領取補貼。至於房地產市場，儘管也風光了幾年，如今卻在金融海嘯狂襲之下，一蹶不振，想要從中榨取百億、千億的利益，直如痴人說夢。

但就政府部門而言，土地上的確積攢著無比雄厚的財力，只要知道正確的方法，其利益可謂取之不盡。這樣巨大的財富並非憑空生出，其實乃是數十年來政府錯誤或偏差的做法，坐令其堆積而成。因而今天只要改正錯誤、減少偏差，滾滾的財源不費吹灰之力即可到手，正足以濟財政枯竭之窮。

    政府最大的錯誤，就是坐擁金山，卻不知善用。從中央到地方，各級政府數十年來透過各種途徑取得的國有土地，依照財政部的統計，總共價值7.2兆，但若將目前各機關部會乃至退休人員所使用中者一併計入，金額更將倍蓰。以副總統的官邸為例，位據市區精華地帶，占地200餘坪，市價在10億元以上，卻嚴重低度利用，成為整個國家的重大損失。若依同樣的方式計算，單舉台北市包括處處可見的大廈中間的陳舊官舍、辦公大樓等等，金額應已逾兆，全國合計，更將是令人咋舌的天文數字。

    李述德部長決定提出「國有財產管理開發方案」，將閒置的國有土地以設定地上權、參加都市更新或與民間「合建分屋」等，實現其應有利益，是早就該有的做法。因此不能不讓人質問，幾十年來坐在金山上喊窮的主管機關所司何事？當然也不能不令人質疑，國民黨主政近半世紀，始終沒有能耐管好國有財產，今天只換了一個財政部長，就能完成這個不可能的任務？

    我們要重提一個老建議，在 王建 先生任財政部長時差一點採取，最後還是功虧一簣。在市場經濟中，每一項資源都儘可能投入最有效的用途，所倚靠的，就是價格機制。偏偏政府部門就是市場中的大黑洞，不論人員、土地還是其他資源，完全不理會價格機制的規範，就像一個具體而微的共產社會，因而處處都是錯置、浪費。

    因此，至少在公有土地上，我們建議建立一個設算的價格架構，至少讓政府內部知道副總統官邸每個月設算租金高達億元，行政院各部會散處在市區各精華地帶，身價究竟有多少；然後方能依市場機制，決定那些官舍府邸應改變區位，那些高價國產應優先處置。

    不過，或許過去政府的財政從未困窘一至於斯，因而始終欠缺破釜沈舟的決心努力推動；或者過去從未有一個適當的財政部長足以擔當大任，因而現在才出現了成功的機會。但究竟會有什麼成效，還是又一次雷聲大雨點小，我們且拭目以待。