《《 專業“ 重劃土地+道路用地+容積移轉+持分土地+地籍清理 ” 專業諮詢 e 資訊平台 》》

我們可以看出謄本由三個主要區塊組成

1‧土地徵收之意義為何？ 
土地徵收乃政府依公權力之運作，為興辦公益事業需要或實施國家經濟建設，基於國家對土地之最高主權，依法定程序，對特定私有土地，給予相當補償，強制取得土地之一種處分行為。 
-------------------------------------------------------------------------------- 
2‧國家為興辦何種公益事業得徵收土地？ 　  
依土地徵收條例第三條規定，舉辦下列各款事業，得徵收私有土地︰ 
（一）國防設備（二）交通事業（三）公用事業（四）水利事業（五）公共衛生及環境保護事業（六）政府機關、地方自治機關及其他公共建築（七）教育、學術及文化事業（八）社會福利事業（九）國營事業（十）其他依法得徵收土地之事業。  
-------------------------------------------------------------------------------- 
3‧土地徵收之核准機關為何？ 
土地或土地改良物之徵收，由需地機關擬具徵收計畫書報請中央主管機關內政部核准。  
 -------------------------------------------------------------------------------- 
4‧土地徵收之程序為何？　  
土地徵收程序 

舉行興辦事業計畫公聽會  
     ↓  
事業計畫報目的事業主管機關許可  
     ↓  
協議價購或其他方式取得用地（不成）  
     ↓  
擬具徵收計畫書  
     ↓  
報中央主管機關核准徵收（內政部土地徵收審議委員會）  
     ↓  
交直轄市、縣（市）政府公告徵收（應即公告三十天）並通知權利人  
     ↓  
發放徵收補償費（公告期滿後十五日內發放）  
     ↓  
依興辦事業計畫開始使用 辦理土地產權移轉登記  
 -------------------------------------------------------------------------------- 
5‧土地權利關係人對於徵收公告內容如有異議，應如何提出？ 　  
土地權利關係人對於徵收公告有異議者，應於公告期間內以書面向該管直轄市或縣 (市) 府書面提出。  
-------------------------------------------------------------------------------- 
6‧土地徵收於公告後，會產生什麼效果？ 　  
一、被徵收土地或建築改良物之所有權或他項權利，以公告之日土地登記簿或建築改良物登記簿記載者為準。但於公告前因繼承、強制執行、法院之判決或其他依法律規定取得土地或建築改良物之所有權或他項權利而未經登記完畢者，其權利人應於徵收公告期間內，向該管直轄市或縣 (市) 政府申請將其權利備案。備案後如經登記完畢者，其權利以登記後土地登記簿記載者為準。 
二、被徵收之土地或土地改良物自公告日起，除於公告前因繼承、強制執行或法院之判決而取得所有權或他項權利，並於公告期間內申請登記者外，不得分割、合併、移轉或設定負擔。土地權利人或使用人並不得在該土地為建築改良物之新建、增建、改建或採取土石、變更地形或為農作改良物之增加種植。其於公告時已在工作中者，應即停止。  
-------------------------------------------------------------------------------- 
7‧土地或建築改良物被徵收後，如有殘餘部分可否申請一併徵收？ 　  
一、土地被徵收後，其殘餘部分如符合土地徵收條例第八條規定，得申請一併徵收：  
　 （一） 面積過小或形勢不整  
　 （二） 不能為相當之使用者，即可於徵收公告之日起一年內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出申請。所謂「徵收土地之殘餘部分」，係指一筆土地部分被徵收，經分割後之剩餘部分而言。若同一所有權人有二筆以上土地，地界相連，實際已合併為同一性質之使用，其中一筆被徵收，剩餘之一筆，亦屬殘餘部分。  
二、被徵收之建築改良物，其殘餘部分不能為相當使用者，亦同。 
三、申請人資格 
（一）原被徵收土地或建築改良物之所有權人。 
（二）原所有權人死亡，已辦竣繼承登記者，為登記名義人。 
（三）原所權人死亡，尚未辦竣繼承登記者，為其全體繼承人。  
-------------------------------------------------------------------------------- 
8‧土地被徵收時，依土地徵收條例規定，補償費可分為那幾種？ 　  
地價補償費、地上物補償費(包含建築改良物及農林作物)、土地改良費用及營業損失補償。  
------------------------------------------------------------------------------- 
9‧私有土地經徵收後，其土地徵收補償標準如何？ 　  
為在不損及土地所有權人權益及兼顧順利取得公共建設用地原則下，使政府徵收民地給予合理補償，有關徵收土地之補償標準，土地徵收條例第三十條規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值補償其地價。前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」除維持現行平均地權條例第十條，徵收土地應以公告土地現值補償之規定外，並規定徵收補償地價必要時得加成補償。又基於目前各縣市公告土地現值與市價間之差距各有不同，故另規定加成補償成數，由各縣市地價評議委員會視其實際價格差距，予以合理評定。  
-------------------------------------------------------------------------------- 
10‧土地徵收時，依規定其土地改良物應一併徵收，但在何種情況下，其土地改良物可不予徵收？ 　  
(一)土地改良物所有權人要求取回，並自公告期滿之日起十五日內自行遷移者。 
(二)墳墓及其紀念物必須遷移者。  
(三)建築改良物依法令規定不得建造者。 
(四)農林改良物之種類或數量與正常種植情形不相當者，其不相當部分。 
(五)其他法律另有規定者。  
-------------------------------------------------------------------------------- 
11‧已發放之補償費如因故未領取時會有什麼結果？ 　  
土地徵收條例第二十六條規定，直轄市或縣（市）政府應於國庫設立土地徵收補償費保管專戶，保管因受領遲延、拒絕受領或不能受領之補償費，故已發放之補償費如因故未領取時，直轄市或縣（市）政府可於應發給補償費之期限屆滿（即公告期滿後第十五日）次日起三個月內存入專戶保管，並通知應受補償人。自通知送達發生效力之日起，逾十五年未領取之補償費，歸屬國庫。  
-------------------------------------------------------------------------------- 
12‧未辦繼承登記土地被徵收，如有部分繼承人拒絕會同或無法會同之情形，其地價補償費應如何領取？ 　  
依民法第一千一百五十一條規定，土地所有權人死亡未辦繼承登記者，其土地應屬全體繼承人公同共有，該土地若被徵收，其徵收補償費之領取，係屬民法第八百二十八條第二項規定其他權利之行使，依該條規定，除契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，始得為之。故於徵收未辦繼承登記土地時，倘因少數繼承人不願會同或無法會同領取時，常肇致全體繼承人之補償費均未能領取，為能合理合法解決上開問題，土地徵收條例第二十五條明定，被徵收之土地，所有權人死亡未辦竣繼承登記，其徵收補償費得由部分繼承人按其應繼分領取之；其已辦竣公同共有繼承登記者，亦同。上開規定於本條例施行前尚未領取徵收補償費之土地，亦適用之。  
-------------------------------------------------------------------------------- 
13‧土地徵收有關建築改良物補償、營業損失補償及遷移費補償等之查估基準為何？ 　  
依土地徵收條例之第31條第3項、第33條、第34條之規定，內政部於89年12月30日以台(89)內地字第8971250~8971252號函訂頒土地徵收建築改良物補償、營業損失補償及遷移費補償等查估基準 ，惟因考量徵收補償之執行與發給係屬地方政府的權責及補償標準的因地制宜性，乃授權直轄市及縣（市）政府，依據本部函頒之前揭各基準，參酌當地之實際狀況，自行訂定該直轄市或縣（市）政府辦理徵收時各項查估補償之依據。本縣所訂定各項查估補償基準，於每年十二月送請地價及標準地價評議委員會評定，並於補償基準年度 一月一日 公告實施 。  
-------------------------------------------------------------------------------- 
14‧居住台灣本島領取土地暨土地改良物補償費可否申請以滙款方式領取？ 　  
澎湖縣政府為免旅居台灣本島之鄉親，因來回旅費不敷支出，補償費金額合計新台幣五千元以下，得以申請以滙款方式領取。  
-------------------------------------------------------------------------------- 
15‧申請以匯款方式領取徵收土地暨土地改良物補償費，應具備何種資格條件及檢附何種文件？ 　  
(一) 適用對象：旅居外縣市之土地徵收補償費受領人。  
(二) 適用範圍：土地徵收地價補償費。  
(三) 申請資格：以土地登記名義人為限，土地登記資料並須有身分證統一編號記載，領取之補償費金額合計新台幣五千元以下。  
(四) 申請方式： 符合以上條件者，填具申請書向本府地政局提出申請，本局保留核准與否之權利。

淺談重劃後土地之最小分配面積標準

依市地重劃實施辦法第30條規定：「重劃後土地之最小分配面積標準，由主管機關視各街廓土地使用情況及分配需要於規劃設計時定之。但不得小於畸零地使用規則及都市計畫所規定之寬度、深度及面積。」其目的在確保重劃後所分配之土地得依法單獨建築使用。

重劃分配時，依街廓兩面面臨之道路寬度，決定出街廓分配線後，即逐宗計算負擔辦理土地分配，而各宗土地之寬度、深度及面積均應符合「高雄市畸零地使用自治條例」及該地區都市計畫有關土地使用分區管制與都市設計之深度、寬度及面積之限制。 有關建築基地深度、寬度之管制依建築法第44、45、46條規定：直轄市、縣(市)(局)政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。基地所有權人與鄰接土地所有權人於不能達成協議時，得申請調處，直轄市、縣(市)(局)政府應於收到申請之日起一個月內予以調處；調處不成時，基地所有權人或鄰接土地所有權人得就規定最小面積之寬度及深度範圍內之土地按徵收補償金額預繳承買價款申請該管地方政府徵收後辦理出售……原直轄市、縣 (市) 主管建築機關應視當地實際情形，訂定畸零地使用規則，報經內政部核定後發布實施；本市即據此制定「高雄市畸零地使用自治條例」。 另因臺灣地區部分都市已實施土地使用分區管制之容積率管制，其規則較畸零地使用規則更為嚴格，載於都市計畫書公告實施之。

故重劃區最小分配面積標準不但不得小於畸零地使用規則，亦不得小於都市計畫所規定之寬度、深度及面積。

智慧型手機即時貨運服務媒合軟體，便利安全更可靠

印度產業設計中心（Industrial Design Center, IDC）針對印度國內個體戶貨運司機與消費者進行脈絡洞察研究，瞭解他們在貨物運送的服務過程中，各自的需求與可能遭遇的問題。根據IDC研究的發現，在智慧型手機上發展貨運服務媒合介面軟體，讓司機與消費者能透過此介面完成貨物運送的交易，能有效減少司機在等待交易的時間，消費者可以用較低廉的運費，享有較高品質的貨運服務。

印度的IDC位於孟買，隸屬科技研究院（Indian Institute of Technology），他們針對印度國內個人或家族擁有一至四輛卡車的低收入個體戶貨運司機（Freelance Truck Drivers），與有貨運需求的消費者，進行貨運服務相關行為的脈絡洞察（Contextual Inquiry）研究。

IDC在Maharashtra、Gujarat以及Karnataka三個省，對13位個體戶貨運司機與七位平日有貨運需求的消費者進行脈絡洞察，結果發現：司機的收入主要來源為熟客、靠仲介介紹或是前往卡車集貨站（truck stand）等待，收入來源並不穩定。當司機接到生意後，將貨物送到目的地，而回程幾乎都是空車，因為在目的地沒有合適的管道供他們招攬生意。另外，這些司機幾乎都不會規畫個人行程，所以常會忘記跟客戶的約定，或是錯過自己的私人事件，這讓一般消費者普遍存在「個體戶貨運司機的服務不夠可靠」的印象，而轉向大型貨運公司尋求幫忙。這些司機都以固定路線的貨運為主，所以不需要地圖、導航等靜態資訊，但對天氣、路況等動態訊息是有需求的，而他們都是以電話詢問其他司機與客戶來得知。對一名開長途的貨運司機來說，手機電池的電量非常重要，在參與研究的司機中，他們使用車用手機充電器的比例很低，只有一位司機（總共13位）車上有手機充電設備。

面對貨運服務的需求，手機軟體開發商於特定手機(註)上發展出貨運服務的媒合介面軟體。當消費者有貨運需求時，可開啟手機上的軟體，在介面上輸入目的地、貨物種類、貨物重量、日期時間，以及是否需要搬運人力等資訊，在提交資料後，消費者可看到可雇用的司機列表，若委託的貨件較少，則車未滿裝載且相同時間前往相同目的地的司機會優先列出。消費者在介面上可以看到司機姓名、服務信用評比，以及卡車外觀的照片。此處所指的服務信用評比，是指司機與消費者雙方在完成一次交易後，可對彼此的服務品質、付款信用，在介面上為對方評分。司機在選單的排序規則，除了上述的條件外，還會依其服務評比、距顧客遠近、先前有無合作關係，以及該司機空車等待時間等，做為排序的考量。

司機需要透過媒合介面系統的通知，才能接收到顧客的來電。前提是他必須處於無工作、等待交易的狀態下，或是車子未滿載而將前往與消費者寄貨處的地點送貨，系統才會給予通知。系統通知時，司機可以看到消費者姓名、他的信用評比、目的地、里程、貨物種類與重量，以及預定的送達日。接下來在司機決定是否接受之前，他可以透過手機查看貨運運送細節、客戶的可信度，以及自己的行程。之後他在輸入啟程時間後，即可確定接下該項委託。另外，系統設計了特別的休假機制，司機在連續工作接案後，在系統中的優先順序會愈來愈低，但當他排定休假後，系統就會提高他的優先權，讓他們能較快速地得到工作。

為了提供司機路況靜態與動態的資訊，此軟體也整合行動科技技術，讓司機在開往陌生城市的路上，可透過手機查詢地圖與路線，或是瞭解最新路況與天氣，這不但為個體戶卡車司機減少等待生意的時間、創造更多工作機會、改善行程規畫、增加收入，也協助他們提升貨物運送服務的品質。另外，對有貨運需求的消費者而言，開放式的系統幫助他們快速、簡易的找到服務提供者，提供更多的選擇機會，讓他們能以最有利的價格，享有較高品質的服務。

註：此處指Nokia N95

資料來源：Sali, S., & Joshi, A. (2009, September). Application for Freelance Truck Drivers in India . Paper presented the workshop of Globicomp 2009 - Taking Ubicomp Beyond Developed Worlds: A workshop in conjunction with Ubicomp 2009, Orlando ,

手機結合房仲服務，快速找到理想住宅

打開智慧型手機裡Layar Browser的「巴黎房屋仲介」應用軟體，手機就會指引你沿著香榭大道或其他巴黎的街道，找出符合需要的房子。幾秒鐘之內，就可以看到每平方公尺的建物價值，加上房子的實際影像。

打開智慧型手機裡的巴黎房屋仲介app(application，應用程式)，手機就會指引你沿著香榭大道或其他巴黎的街道，符合需要的房子。幾秒鐘之內，即可看到每平方公尺的建物價值，加上房子的實際影像。

根據法國房屋仲介公司MeilleursAgent.com表示，手機軟體開發商運用城市資料、房屋仲介紀錄與GPS座標，只需要兩天就可以把房屋價格在Layar Browser(手機瀏覽器平台)上客製化，對於房仲業而言，結合擴增實境(Augmented Reality)和手機瀏覽器的房屋仲介服務，是快速又能帶來獲利的手機軟體應用。目前除了在巴黎已開放使用，預計也會在里昂和馬賽兩個城市也計畫擴張此項應用，其服務營運模式為軟體廠商與房屋仲介公司等合作並拆帳。

Layar Browser結合AR應用已經延伸到旅遊景點、地鐵餐廳圖、家具室內設計、地區犯罪率資訊查詢等領域。根據英國通訊分析研究機構Juniper，AR應用市場到了2014每年將有732 million美元的收益。在荷蘭、美國和英國，已經有35種類似的產品，俄羅斯、奧地利、韓國、日本也已經開始投入資金發展。

Layar Browser此手機瀏覽平台已經吸引1,000個廠商為iPhone 3GS和Google Android OS創造了2,000個的應用程式，目前也已經與Samsung、LG開始合作硬體技術上的軟體服務。

手機已經是日常生活所必須的工具了，所以可以運用在其他的輔助的地方可是相當的多，例如找尋房屋買賣，土地定位和資料搜尋等等......都是很方便的工具，版主大多用來搜尋土地的地點和資料，相當的實用和方便，真的是所謂工欲善其事，必先利其器。

修訂臺北市信義區原「陸軍保養廠」土地使用管制規定細部計畫案

案　　號：99 年4 月8 日府都規字第09901016500 號
公告日期：2010/4/8

計畫範圍及緣起
本案計畫範圍位於臺北市信義區，西臨信安街，東臨吳興街220巷，北臨信安街15 巷，南側緊鄰臨臺北醫學大學，總面積為9.79 公頃 ；本府考量本區特殊地理特性及相關單位意見，為提高本地區多功能休憩防災開放空間、增加公共停車空間、調整鄰里道路通行系統、強化養生機能與生物科技研究、重塑地區景觀意象及提高地區居住品質，特於94 年6 月24 日府都綜字第09413468300 號公告「修訂臺北市信義區原『陸軍保養廠』用地細部計畫案」將陸軍保養廠地區之第3 種住宅區、道路用地變更為第3 種住宅區（特）、道路用地及公園用
地，並規定以「容積調配」方式取得本案國有公園用地。

買地當地主，穩賺的投資！
Smart智富月刊 第133期 撰文者：顏炳立
「台灣土地市場沒有悲觀的日子，即使有，也不會太久。」這是我投身台灣房地產市場近30年的觀察心得，因為台灣土地具有「稀少、效用、市場」3大特性，這個心得，我絕對站得住腳！
光從稀少性來看，台灣的土地總量有限，尤其是可供房屋興建與出售的土地，每蓋掉一塊，市場上就消失一塊，土地總存量持續減少，真的是塊「彈丸」之地。
雖然，台灣土地採「使用分區」，會分商業區、住宅區、工業區、農業區或市場用地等，管制每一塊土地的開發和利用。但當市場供給不足時，政府或地主會透過變更，例如把工業區或農業區變更為住宅區，來增加用地供給，但那只是「使用」上的轉換，在土地總存量上，還是不增反減的。
既然，台灣土地資源有限，需求卻不斷成長，這個市場怎麼會悲觀？尤其全台灣已有上萬家建築商，每天仍有人申請新設要投入這個市場，對土地的競逐更加激烈，購地成本快速飆升。若是私人經營的建設公司，決定權全在自己，營運壓力尚且不大，上市或上櫃公司必須對股東負責，為達成獲利目標，就有強烈的推案壓力，如此一來，開發可「獲利」的建築用地，就成了兵家必爭之地。
再加上，近來回流台灣的資金大戶也加入搶地行列，台灣土地市場因此出現驚人漲勢，國有財產局標售土地迭創新高，不但推升預售屋房價，不斷寫下台灣房價的歷史天價，同時也拉抬了標售案周遭的中古屋行情。
台北房價漲得一發不可收拾，「台北居，大不易」的趨勢，讓在台北還有房、有地的人，不願輕易賣出。所以，這種「惜售」心理，是造成這一波交易量減少的主因。市場是不會錯的，但人會，當你的「觀念」與「決策」出問題，投資就會出錯。對於最近漸有起色的土地市場，我發現有些人一味用「房屋量」的變化來分析市場走勢，我認為，那不切實際，而且失真。
在房地產市場那麼多年，我總會試著用最淺顯易懂的判斷方式，清楚地讓投資大眾了解市場狀況，其實，這並不需要用冗長又籠統的經濟理論、指標分析。
所謂「找水尋源頭」，要預測房價會不會漲、市場景氣會不會好，掌握台灣不動產市場的「麵粉」（土地價）與「麵包」（房價）比例，就可以找到答案。當土地價格占房價達60%以上，土地市場就永遠不會寂寞，現在台灣的狀況正是如此。所以，如果有錢，建議你買一些土地，沒什麼錢，就買一些「持分」的土地也可以，反正都是當「地主」，長期一定賺!

小檔案_顏炳立
◎學歷：文化大學土地資源系畢
◎經歷：香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
◎現職：香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理

北市重劃土地、北縣重劃土地、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、市地重劃、豐年關渡平原農地、社子島土地、二重疏洪道、各種土地買賣。

房價透明，成交、貸款資訊全都露

行政院積極研議「健全房市方案」，內政部將配合修正「不動產經紀業管理條例」，明文要求每筆不動產交易都應核實申報，並在三個月內與財政部聯合徵信中心資訊系統整合，取得最透明的房屋交易資訊。
內政部官員解釋，購屋者只有想向銀行貸款時，為貸到較高額度，才會實報交易價，因此內政部想出與聯徵中心合作的點子，取得較接近市價的不動產資訊。

內政部指出，行政院為了增加房屋供給量，除了在林口Ａ７捷運沿線興建四千戶平價住宅，也正研究如何讓淡水新市鎮的不動產交易活絡起來。

據了解，行政院長吳敦義指示交通部長毛治國，評估自淡水捷運站以重軌延伸到淡海新市鎮，解決淡海新市鎮規畫輕軌運量不足的問題。官員說，解決交通問題，連帶解決不動產的問題。

營建署今天將邀集房仲業者，討論房地產交易價格透明化制度。政府將雙管齊下，除了從聯徵中心取得房屋貸款資訊，另蒐集仲介業房屋成交資訊，讓房屋交易資訊透明化。

營建署初步規畫，聯徵中心的房貸資料可取得每筆房屋成交的總價、貸款金額、貸款成數及利率等資訊，配合房仲業房地產交易價格訊息，建置房地產交易資平台，定期發布都市地價指數。

台北市房仲公會理事長黃鵬希說，全台一年約有三十八萬件的房屋買賣，近七成是透過房仲業居中，公會支持政府推動房地產價格透明化，但希望配套措施作得更完整，以免消費者透過仲介買賣房屋，造成個人隱私曝光。

內政部官員表示，無殼蝸牛族準備年底前透過社會運動，要求政府處理高房價問題，政府首長的處理共識是「增加供給量」，資訊走向透明化、交易合理化。

服務項目：

北市重劃土地、北縣重劃土地、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、市地重劃、豐年關渡平原農地、社子島土地、二重疏洪道、各種土地買賣。