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未辦繼承登記列冊管理宣導

所謂繼承登記，係指已登記之不動產，因被繼承人（即登記名義人）死亡，由其繼承人繼承該權利，經向不動產所在地之地政事務所申請權利移轉所為之登記。其目的在於確定每個繼承人的權利範圍，以減少使用上及權利上之糾紛，因此如果時間拖延過久，可能又再次發生繼承情形，造成繼承人數增加，使不動產的權屬關係更加複雜，此種情形影響土地的利用與管理。又自繼承開始之日起，6個月內應聲請繼承登記，聲請逾期者，每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰，但最高不得超過20倍。因此為解決未辦理繼承登記的問題，故透過土地法第73條之1規定，以公告並通知繼承人辦理繼承登記及列冊管理等手段，督促繼承人儘速申辦繼承登記，以保障其財產權，並促進土地的有效利用。

被繼承人所遺的不動產，自被繼承人死亡之日起逾1年未辦理繼承登記者，依土地法第73條之1規定，經地政機關查明後，於每年4月1日公告繼承人應於3個月內申請登記，逾期未申請者，即予列冊管理15年。經列冊管理期滿仍未申請繼承登記者，則由地政機關移請國有財產局公開標售，標售所得之價款以專戶儲存，繼承人得依法領取，逾10年繼承人未提領該價款者，歸屬國庫。如經標售5次仍未標出者，即登記為國有，繼承人僅能向國有財產局依第5次標售底價按其法定應繼分分算發給價金，其立法意旨在於督促繼承人儘速申辦未辦繼承登記的不動產。

前項公告資料揭示於土地及建物所在地的地政事務所、鄉（鎮、市、區）公所佈告欄及被繼承人原戶籍所在地鄉（鎮、市、區）公所及村、里辦事處佈告欄。另外民眾也可以在臺北市政府地政處或臺北市各地政事務所的網頁點選查看前項公告資料。

在此籲請民眾重視自身權益，凡被繼承人死亡後遺有不動產者，繼承人應儘速向國稅局申報遺產稅，於領取該局核發之免稅或繳清證明書後應於繼承開始之日起6個月內向地政事務所申辦繼承登記。如因繼承關係複雜或繼承人數眾多而難以由全體繼承人會同辦理登記，建議可以由繼承人中之一人或數人，代為申辦繼承登記為全體繼承人公同共有，以避免不動產被列冊管理，並同時節省逾期申請登記的罰鍰。另如已申報相關賦稅而稅額因行政救濟尚未確定者或分期繳納未完稅者，或因繼承訴訟者等不可歸責當事人事由，致未能如期申辦繼承登記者，當事人於公告期間得檢附證明文件，向土地所在地的地政事務所申請暫緩列冊管理。本（99）年度相關公告資訊，民眾於公告期間可逕上臺北市政府地政處網站查詢，亦可於該網站的地政問答中得到未辦繼承登記的相關資訊。

報導單位：地政處地籍及測量科

內湖五期重劃區潛力無窮

以前曾是土方業者傾倒廢土的內湖五期重劃區，現在竟蛻變成房市熱賣區！房仲業者表示，這塊重劃區很有機會成為第二個信義計畫區，同時也是台北市最後一個大面積重劃區，未來潛力無窮，以最近推出的預售個案來觀察，還未正式公開就宣告完銷。

信義代銷協理何胤諭表示，內湖五期重劃區的發展條件良好，一是這塊重 劃區為市中心的重劃區；二是附近有南軟、內科產業串聯，房價具 有支撐性；三是大內湖五 期重劃區的住宅區比例只有百分之六；四是交通上距離信義計畫區很近；五是未來捷 運內科線將經過這個區域（目前仍在送審中）。

內湖五 期重劃區不僅能夠滿足商務人士兩岸一日生活圈的基本需求，又鄰近台北市量販中樞，民生消費相當方便，和信義計畫區又只 有隔一座橋。根據市政府規劃，內湖五期是以「生態、網路、安全」為主的示範特別區，被視為科技與人文兼具的優質住宅環境。

在八‧ 一公頃 的住宅面積上，有三分之二是「低密度、低容積、高綠覆率」的高級純住宅區， 除行善路為主要出入道路外，其餘巷道皆避開車潮紛擾，且社區纜線地下化、全區 五米 寬闊人行綠帶、退縮 兩米 自行車步道等，在擁擠的市中心是難得的親環境空間。

以享有公園綠帶景觀優勢的預售個案「談美」為例，如今開幕後即告完銷。奧斯卡建設總經理吳劍森表示，「談美」不僅先天區段條件佳，產品也經過精心規 劃，例如典雅外觀、免震工法及好的施工品質，所以才會讓客戶反應熱烈，銷售速度也特別的快。

    買賣土地和房屋是件很重要的事情，很多人辛苦了一生，才可以買到土地和房屋，所以這是很慎重和重要的問題，再者，土地買賣除了找尋專業的仲介人員服務外，當然自己也可以有著基本的了解和查詢，才不會都被仲介人員給簽著鼻子走，本身自己也要花時間去研究和瞭解您自己的問題和權益問題，現在很多資訊都已經透明化，找尋資料方面也超方便，很多事情都可以在網路和部落格搜尋到，真的是蠻方便的事情，如真的無法得到完善的解答，後來再來請教專業人員。

    版主從事土地開發這方面當然一開始也不是那麼清楚相關問題，也經過不斷的詢問和學習等…才得知道很多的資訊，所以把親身經驗和所學等資訊，也將所蒐集到的土地房屋各種訊息全部紀錄在部落格網站，提供諮詢和各連結，方便大家搜尋和學習，目前版主只有經營台北縣市道路地，土地重劃等這些區域的買賣仲介服務，有很多超過版主的區域版主就沒有蒐集到很詳細，這方面就請大家多包涵，版主本身仍舊有許多的不足部分也在加強學習，如果有任何問題都請不吝指教和建議，讓版主有所增長和學習。

何謂建築面積

依建築技術規則，建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積。但電業單位規定之配電設備及其防護設施、地下層突出基地地面未超過一． 二公尺 或遮陽板有二分之一以上為透空，且其深度在二． ○公尺 以下者，不計入建築面積；陽臺、屋簷及建築物出入口雨遮突出建築物外牆中心線或其代替柱中心線超過二． ○公尺 ，或雨遮、花臺突出超過一． ○公尺 者，應自其外緣分別扣除二． ○公尺 或一． ○公尺 作為中心線；每層陽臺面積之和，以不超過建築面積八分之一為限，其未達 八平方公尺 者，得建築 八平方公尺 。

建築基地最小面積如下：

台北縣畸零地使用規則

國有非公用不動產交換辦法

天下雜誌：台灣是養地天堂

大台北都會區房價居高不下，根據《天下雜誌》昨天公布的調查，去年「存貨」最多的前12大建商，手中持有價值超過2,200億元的未開發土地或餘屋，平均存貨佔總資產比例高達75％，即使房屋賣不出去，建商也不願降價，其中尤其以台北市區最為明顯。

為了解台北市國有土地標售後的實際使用情況，《天下雜誌》昨天公布對台北市公有地標售進行實地訪查結果，發現過去10年，公有地標售每坪最昂貴的前50筆土地中，除了2筆未被找到外，有22筆土地尚未開發，26筆正在或已經興建住宅。

這26筆開發的土地中，只有3筆提供40坪以內的住宅，有18筆是大坪數的房子。換句話說，台北市已被標售的公有地有將近8成，不是被養著，等待漲價，就是蓋起老百姓買不起的大房子。

調查認為，政府壓抑高房價屢屢失效，導因於無法觸及高房價背後，最根本的土地問題，以公告地價課稅，長期持有土地的成本太低，才是房價問題的核心關鍵。

建商買進土地卻不立即開發，待價格上揚後再推案或直接交易土地套利。

根據統計，光是去年全台存貨（包含未開發土地及興建中或待售住宅）前12大建商，手中持有的未開發土地或餘屋平均存貨佔總資產比例，即較3年前升高了5個百分點，建商拉高存貨比重，養地、惜售心態明顯，對一般購屋族造成最直接的影響，就是不斷飆高的房價。

由於現行稅法規定，企業土地交易所得免徵營所稅，長期持有土地，每年最高更只要繳納千分之55的累進稅率；並且按照遠低於市價的公告地價課稅，養地成本低就是促成財團養地的最大原因之一 。

此外，國內近來的低利環境，降低融資成本，也間接助長建商養地。根據央行最新統計，目前5大行庫新承作房貸放款平均利率為1．668％，是近10年新低。

這份調查認為，台灣已成為養地天堂。

記者王信人/台北報導

財政部國產局訂定出售國有土地的附買回條款，以防止土地被囤積炒作，國產局研議，將在出售契約中訂定，買主必須在2年內開發；但如果需要經都市設計審議，可延長在5年內開發，逾期未開發，國產局得以原價買回。

台北市房價飆漲不停，成為10大民怨之首，國有土地出售也受到波及，飽受抨擊，所以行政院長吳敦義要求，如果2年不開發，政府要買回。所以國產局據以研議附買回條款，不過，如今台北市的國有土地已經全部停止標售，所以沒有當時那麼急迫，國產局最近將開會，做最後的研議。

高房價幕後的黑手是誰？《天下雜誌》公布實際調查，結論就是建商養地、囤地，而幫凶就是政府，因為土地持有成本極低，造成建商沒有後顧之憂地養地，再標下附近公有土地，墊高週邊地價再出售，就可大撈一筆。

《天下雜誌》整理出過去十年來，公有地每坪標脫價最昂貴的前50筆土地，然後一一查訪，找到的有48筆，而這48筆土地目前開發狀況是，26筆土地正在興建中或是已經興建住宅，但有22筆是到現在仍未開發，將近半數。

這26筆已開發或開發中的土地，只有3筆建案是提供40坪以下住宅，18筆則是提供大坪數的大房子。也就是說，公有土地標售之後，高達8成的土地被養著，等待未來高價出售，或蓋的是一般老百姓一輩子都買不起的豪宅。

《天下雜誌》指出，在高房價背後撐腰的，根本問題就是稅制，以遠遠低於市價行情的公告地價課稅，而且不開發也不會有高額罰款，使得長期持有土地的成本太低，房價才會居高不下，因為建商根本就不急著蓋、也不急著賣。

依據現行稅法，個人如果有不動產交易獲利，在個人綜所稅申報時要列財產交易所得課稅，但企業土地交易所得則免徵營利事業所得稅，因此長期持有土地，每年最高只要繳納5.5％的累進稅率，並且是按照遠低於市價的公告地價課稅，養地成本那麼低，財團不養地才怪。加上近年來的低利環境，融資成本非常低廉，也間接提高了建商養地的意願。

調查從公開資訊觀測站取得建商存貨資訊，發現前12大建商在全台的存貨(包括未開發土地及興建中或待售中的住宅)，價值超過2千2百億元，平均存貨佔總資產的比例，高達75％，較3年前提高了5個百分點。

建商提高存貨比重，養地、惜售的心態明顯，《天下雜誌》認為對一般購屋族造成最直接的影響，就是不斷飆高的房價，即使房價高到令人卻步，成交筆數下降，但建商還是不願意降價。其原因就是成本不會增加，撐到最後，還是會有人來買，這種情況，尤以台北市為最。

大膽殺價！3原則便宜買好屋

台北市民權東路六段，這裡在去年房價最高點時，曾經一坪飆上近50萬元。去年12月， 魏 小姐一家在此買了一間新成屋，當時該區 一坪 的行情已跌至35?40萬元，最後她以每坪29萬元成交。

魏小姐沒有特別會殺價，她只是「等」，等上2、3年，等到有賣方急著把房子脫手。今年總算讓她等著，因為「買方市場」回來了！

隨著金融海嘯大浪打來，台灣房市從去年總統大選過後便開始向下修正。以台北市為例，永慶房屋統計，去年3、4月台北市房價平均37.2萬元／坪，如今已跌到28.1萬元／坪，交易量也持續創新低。房市不景氣，正是談價格的好時機，近來看屋民眾的確增多。以提供新成屋、預售屋案件為主的網路地產王公司來看，執行長何至元觀察，網站流量自農曆年後便成長了15?20％。

然而，看屋者多，實際購屋者少。住商不動產專案主任徐佳馨表示，賣方對於房價仍有期待，價格很難壓下來，像是內湖捷運近期即將通車，賣方等通車，成交件數就少；此外，選在去年房市最高點之前才進場的投資客，現在更不想賠錢賣，因此形成買賣雙方的價格拉鋸戰，成交期因而拉長。

不過，徐佳馨也提到，去年11、12月金融風暴發酵後，已有屋主開始繳息不正常，「2個月沒繳先被警告，6個月沒繳，屋子就只好淪落到法拍市場。」因此她預測，今年6、7月會有不少法拍案件釋出，換言之，房價再往下探底的可能性大增。

有一天，你一覺醒來，你的家被劃定都市更新；有一天，你翻開報紙，你家旁邊的土地標了天價，你再也很難換屋。曾幾何時，我們的土地，變成了別人的豪宅。

當薪水不漲，房價節節攀升，我們該向誰發怒？要如何抑制炒地、炒房？

連前中研院長李遠哲，上週末都在建商好友的慶功酒會上說，「現在台北的房價高得連中研院士都買不起。」影響所及，連中研院想請海外學人回國擔任院士，他們都因買不起房子而拒絕。

三月二十六日，二十一年前帶領群眾夜宿忠孝東路無殼蝸牛運動的李幸長，再度與群眾走上街頭。「政府只會徵詢企業大老、建商公會的建言，從未聽聽大多數想有個住所安身立命百姓的心聲，更未曾對中下勞工、弱勢族群的房事有過關愛的眼神，因此我們只好自救，集結公民社會的力量，讓總統馬英九、行政院長吳敦義正視我們這些『庶民』的苦痛，」無殼蝸牛聯盟聲明：「年底要用選票表達憤怒。」

吳敦義卻回應，房價是市場供需決定，台北精華區房價，「我沒有能力也不該打壓。房地產是火車頭工業，現在好不容易有點火苗，要是打下去，全民經濟會『down』下來。」

【土地之怒１：國家的土地，變成私人的豪宅】

原本應該具有平抑房價功能的國有土地釋出，標售價卻屢創新高，竟然變成大台北地區房價炒作的題材。為了了解台北市國有土地標售後的實際使用情況，《天下雜誌》採訪團隊，從過去十年媒體報導與國有財產局處，整理出過去十年，公有地標售每坪最昂貴的前五十筆土地，一一向建商詢問，或騎著機車做現地查訪。結果除了兩筆土地未找到，發現共有二十二筆土地尚未開發，其餘二十六筆正在或已經興建了住宅。

二十六筆中，只有三筆建案提供 四十坪 以內的住宅，有十八筆只有大坪數的房子。換句話說，我們的土地，最起碼有八成，不是被建商養著，要不就是蓋起老百姓買不起的大房子。這些土地，根本沒有進入一般老百姓買得起的住宅市場。這十八棟豪宅，包括：副總統蕭萬長住的元大花園廣場，總統官邸旁的元大一品苑，大安森林公園旁的勤美樸真。

【土地之怒２：建商大膽養地、囤房，居然還有獎勵？】

土地稅制，是縱容建商囤地、囤房的主要元兇。從建商的「養地」水位，就可以發現台北市的土地供給並未如外界所言緊俏。財政部出身，資誠會計師事務所協理吳金終說，在先進國家中，大概就屬台灣的土地稅制最為落後。

「囤積大宗物資是刑法，要抓去關；為什麼囤土，這種沒辦法進口，又稀少的民生物資，我們還要幫他省稅、給他獎勵、還借他錢？」國家資產搶救連線成員張維修憤怒。

「其實台北市的住宅區土地一直以來都是足夠的，」宏大不動產鑑價顧問董事長卓輝華直言，只是有人會去炒作，說土地不夠，所以價格才會飆漲，「說土地不夠都是騙人的！」

一般規定：
遺產繼承權與應繼分之認定
繼承開始（即被繼承人死亡日期或經死亡宣告確定死亡日期）於臺灣光復以前者（ 民國三十四年十月二十四日 以前），應依有關臺灣光復前繼承習慣辦理。繼承開始於臺灣光復後（ 民國三十四年十月二十五日 以後）至七十四年六月四日以前者，依修正前之民法親屬、繼承兩編及其施行法規定辦理。

繼承開始於 民國七十四年六月五日 以後者，應依現行民法親屬、繼承兩編暨其施行法規定辦理。
臺灣光復前繼承習慣
臺灣光復前（日據時期）之繼承，分家產與私產二種，分別適用不同之繼承順序，所謂家產繼承係指被繼承人係戶主身份喪失戶主權所發生之繼承，所謂私產繼承則指被繼承人以非戶主（家屬）身分死亡者稱之。戶主喪失戶主權之原因，計有戶主之死亡、戶主之隱居（自 民國二十四年四月五日 以後始有適用）、戶主之國籍喪失、戶主因婚姻或收養之撤銷而離家、有親生男子之單身女戶主，未廢家而入他家為妾。
家產繼承之順序（家產即戶主財產）
法定之推定財產繼承人
繼承開始時與被繼承人同一戶內之男性直系卑親屬，不分長幼、嫡庶、婚生或私生、自然血親或準血親，均得為財產繼承人，其應繼分應相同，又繼承人有數人時均分繼承。
因收養而入他家者或因分戶及其他原因另創一家之男子，既非家屬自不得為法定之財產繼承人。惟寄留於他人戶內者仍有繼承權。
親等不同者，以親等近者為先，但代襲繼承則為例外。
代襲（代位）繼承乃法定之推定財產繼承人於戶主繼承開始前死亡或喪失繼承權時，由其同居一戶之男性直系血親卑親屬承襲其順位而為戶主繼承人之謂。
指定之財產繼承人：
無法定之推定財產繼承人時，被繼承人得於生前或以遺囑指定繼承人。
依生前行為指定者，當依當時之戶口規則申報始生效力。其以遺囑指定者，應於遺囑生效後由遺囑執行人依上開戶口規則為指定之申報。（臺灣民事習慣調查報告第四四九頁）
選定之財產繼承人：
被繼承人死亡後無男性直系血親卑親屬亦未指定繼承人，得由親屬會議選定家產繼承人同時繼為戶主。
被選定人之資格，未設任何限制，無論與被繼承人有無親族關係，或為男女，或為尊長，均得被選定為繼承人。
經選定後，溯及於繼承開始時發生效力，惟被選定人得自由選擇予以承認或拋棄繼承。如被選定人予以承認，則應依戶口規則申請繼承登記。
私產之繼承順序（非戶主財產，即家屬之財產）：
直系血親卑親屬：
以親等近者為先順序，不分男女、嫡庶、婚生子、私生子或養子女，亦不問其於被繼承人死亡時是否同住一家，均得繼承私產，其應繼分均相同。
如被繼承人之直系卑親屬有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，無論被代襲人之直系男卑親屬或直系女卑親屬得均為代襲繼承。
配偶：
無直系血親卑親屬時，始由第二順位之生存配偶單獨繼承遺產。
夫妾婚姻成立結果，對夫取得準配偶之法律地位，故夫得繼承妾遺產，反之妾對於夫之遺產在習慣上無繼承權。（臺灣民事習慣調查報告第四百五十六頁）
直系血親尊親屬：
直系血親尊親屬親等不同者，以親等近者為先。
同一親等有一人以上之共同繼承時，其應繼分為平均。
戶主：
無上述直系血親卑親屬、配偶、直系血親尊親屬時，由戶主繼承私產。
繼承開始時如戶主尚未確定者，嗣後經選定或由於其他事由確定戶主時，該戶主仍得繼承家屬私產。
特殊情形之繼承
媳婦仔與養女之繼承：
日據時期媳婦仔，係以將來婚配養家男子為目的而收養之異姓幼女，縱本姓上冠以養家之姓，其與養家僅有姻親關係，並無擬制血親關係，性質與養女有別，對養家財產不得繼承，而與其本生父母互有繼承權。（繼承當繼法令補充規定第三十八點）
除戶於本家而入他家之女子，其本家之戶籍均記載為﹁養子緣組除戶﹂，如經戶政機關查復確實無法查明其究係被他家收養為養女或媳婦仔時，可由申請人於繼承系統表上簽註，以示負責。（繼承登記法令補充規定第四十二點）
﹁無頭對﹂媳婦仔日後在養家招婿，且所生長子在戶籍上稱為﹁孫﹂者，自該時起該媳婦仔與養家發生準血親關係，即身分轉換為養女。但媳婦仔如由養家主婚出嫁，除另訂書約或依戶籍記載為養女外，難謂其身分當然轉換為養女。（繼承登記法令補充規定第四十點）
光復後養家有意將媳婦仔身分變更為養女，須依民法第一千零七十九條之規定訂立書面契約或向戶籍機關申報為養女。否則不能認其具有養女身分。（繼承登記法令補充規定第四十一點）（ 民國七十四年六月五日 民法修正以後收養子女應聲請法院認可）
日據時期私產繼承，養子女之繼承權與親生子女同。
過房子與螟蛉子之繼承：
日據時期收養之過房子及螟蛉子如係養親無子（男子），以立嗣為目的而收養者，其認定以戶籍記載為準（臺灣民事習慣調查報告第一百五十二頁）。於本省光復後發生繼承者，其繼承順序及應繼分與婚生女子同。
非因無子而收養之過房子及螟蛉子（即異姓養子）於本省光復後發生繼承者，視其繼承日期分別適用修正前後民法第一千一百四十二條之規定定其繼承順序及應繼分。
養子女繼承之其他規定
日據時期養父母與養子女終止收養關係後，養子女之子女縱戶籍記載為原收養者之孫，對該收養者之遺產無繼承權。
日據時期夫或妻結婚前單獨收養之子女，其收養關係於婚後繼續存在。收養人後來之配偶除對原收養之子女亦為收養外，只發生姻親關係。
招婿招夫之繼承：
日據時期招婿、招夫對於招家之財產，原則上無繼承權。
日據時期臺灣習慣招婿（贅夫）與妻所生子女，對於父母遺產之繼承，原則上其子女冠母姓者，繼承其母之遺產；冠夫姓者，繼承其父之遺產；例外亦可由該子女之父母共同商議決定其繼承關係。倘光復後始申辦繼承登記，就其父母商決情形應負舉證之責，否則應依上開原則辦理。
共有人之繼承：
共有人中之部分共有人於日據時期死亡而無合法繼承人時，其應有部分是否依日本民法物權篇第二百五十五條規定歸屬於其他共有人，端視其是否踐行當時日本民法第一千零五十一條至第一千零五十八所定繼承人曠缺手續，經公示催告並確定為無繼承人以為斷，如於光復前未踐行此項程序者，應依我國法律定其歸屬，即如無法定繼承人承認繼承時，即應依民法第一千一百七十七條及第一千一百七十八條所定程序公示催告確定為無繼承人後，其遺產歸屬國庫。
依光復前民事習慣無繼承人時，得適用現行民法繼承編施行法第八條規定辦理。
繼承權之拋棄：
日據時期臺灣地區有關繼承權之拋棄，參照 民國二十五年四月二十日 （昭和 十一年四月二十日 ）臺灣高等法院上告部及同院覆審部判官聯合總會決議，應於繼承開始三個月內向管轄地方法院單獨申報後發生效力。於該決議作成前繼承人所為之拋棄繼承，不發生效力。
遺產之分割：
日據時期遺產繼承案件，亦得以分割繼承協議書辦理分割繼承（內政部八十四年四月二十八日台內地字第八四七四六七九號函）
臺灣光復後之繼承（依民法繼承編規定）
血親繼承順序
民法修正前之規定
第一順序：直系血親卑親屬
ａ、以親等近者為先。
ｂ、無論男性、女性、準婚生、婚生、家屬、非家屬、稱父姓或母姓，男子孫之婚娶與出贅，女、孫女之在室、出嫁、內孫孫女、外孫、外孫女、養子女等其繼承權並無區別。
ｃ、第一順序之繼承人有於繼承開始前死亡或喪失繼承權時，其直系血親卑親屬得代位繼承之。
ｄ、第一順序之繼承人，其親等近者均拋棄繼承權時，由次親等之直系血親卑親屬繼承。
第二順位：父母
ａ、包括親生父母或養父母，但繼父母及養子女之本生父母不包括在內。
ｂ、第二順位之繼承人於開始繼承前已故者，不得代位繼承。
第三順位﹔兄弟姊妹
ａ、養子女與養父母之親生子女及養子女間，同父異母或同母異父之兄弟姊妹間互有繼承權。
ｂ、已故者不得代位繼承。
第四順位﹔祖父母包括內、外祖父母，養父母之父母；但養子女之子女於收養前出生者，除有特別約定為養父母之孫、孫女者，自無互相繼承權。
民法修正後之規定：同前
配偶繼承之順序
民法修正前之規定
配偶有相互繼承遺產之權
如有民法第一千一百三十八條所列各順序之繼承人時，得與此等繼承人共同繼承；如無，始得單獨繼承。
重婚者，依修正前民法第九百九十二條規定，在未經利害關係人向法院聲請撤銷前，其婚姻關係並非當然無效，則後妻亦為配偶，依照民法第一千一百四十四條之規定，有與前妻一同繼承遺產之權，其應繼分各為配偶應繼分之二分之一。
民法修正後之規定：同前
繼承人之應繼分
民法修正前之規定：
同一順序之繼承人有數人時，按人數平均繼承。但法律另有規定者不在此限。
養子女之應繼分為婚生子女之二分之一，係在養子女與婚生子女共同繼承養父母之遺產時始有適用。如養父母無直系血親卑親屬為繼承人時，其應繼分與婚生子女同。
配偶之應繼分依下列規定：
ａ、與第一順序之繼承人同為繼承時，其應繼分與他繼承人平均。
ｂ、與第二順序或第三順序之繼承人同為繼承時，其應繼分為遺產二分之一。
ｃ、與第四順序之繼承人同為繼承時，其應繼分為遺產三分之二。
ｄ、無第一順序至第四順序之繼承人時，其應繼分為遺產全部。
民法修正後之規定：

養子女之應繼分與婚生子女同。
餘同前第及第項。
被繼承人第一順序親等較近之部分子女於繼承發生前死亡或喪失繼承權時，如同屬親等較近之他繼承人均拋棄繼承權者，由第一順位次親等之直系血親卑親屬全體共同繼承。（內政部八十五年七月二日台內地字第八五○六八一四號函）
繼承權之拋棄：
繼承權之拋棄指繼承開始後，否認繼承效力之意思表示而言，若繼承開始前預為繼承權之拋棄，則不能認為有效。又所謂拋棄繼承權，係指全部拋棄而言，如為一部拋棄，為繼承性質所不許，不生拋棄之效力。拋棄繼承權為要式行為，不依法定方式為之者，亦屬無效。繼承權之拋棄，一經拋棄不得撤銷。被繼承人經法院判決宣告死亡後，其繼承人拋棄繼承權之期間應自法院宣告（指不受送達之繼承人）或送達宣告死亡之判決之翌日起算，不以判決內所確定死亡之時為準。
民法修正前之規定：
繼承人拋棄其繼承權，應於知悉其得繼承之時起二個月內，以書面向法院、親屬會議或其他繼承人為之。旅居海外之繼承人為拋棄繼承權得向駐外單位申請繼承權拋棄書驗證，駐外單位於驗證後，應即將該拋棄書之副本寄送各該不動產所在地之縣市政府，供受理登記時查驗。
無行為能力人拋棄繼承權應由其父母或監護人為其利益代為拋棄。限制行為能力人拋棄繼承權時，應徵得其父母或監護人之同意。監護人為受監護人之利益拋棄繼承權時，依民法第一千一百零一條後段規定，應徵得親屬會議之允許。但未成年之監護人為與未成年人同居之祖父母或禁治產人之監護人為父母者，其為受監護人之利益拋棄繼承權時，得免經親屬會議之同意。
法定繼承人中有拋棄繼承權者，其應繼分歸屬於其他同一順序之繼承人。同一順序之繼承人均拋棄其繼承權時，準用關於無人承認繼承之規定。
民法修正後之規定：
繼承人拋棄其繼承權應於知悉其得繼承之時起二個月內以書面向法院為之。旅外繼承人拋棄繼承權，應以書面向被繼承人死亡之住所所在地管轄法院陳報，如其因故未能親自返國向法院陳報時，得出具向法院為拋棄之書面，送請駐外單位驗證後，逕寄其國內代理人向法院陳報。
申請人持憑法院裁定未成年人、禁治產人拋棄書申辦繼承登記，無庸再依土地登記規則第三十九條規定由父母於申請書記明處分之事由。
第一順序之繼承人中有拋棄繼承權者，其應繼分歸屬於其他同為繼承之人。
其他情形之繼承登記
遺囑繼承
遺囑自遺囑人死亡時發生效力。又遺囑是一種要式行為，不依民法所定之方式為之者無效。
民法修正前之規定：
依民法第一千一百八十九條之規定，遺囑應依左列方式之一為之：
ａ、自書遺囑。
ｂ、公證遺囑。
ｃ、密封遺囑。
ｄ、代筆遺囑。
ｅ、口授遺囑。
自書遺囑者，應自書遺囑全文，記明年月日，並親自簽名。如有增減、塗改，應註明增減塗改之處所及字數，另行簽名。
公證遺囑，應指定二人以上之見證人，在公證人前口述遺囑意旨，由公證人筆記、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年月日，由公證人、見證人及遺囑人同行簽名。遺囑人不能簽名者，由公證人將其事由記明，使按指印代之。
密封遺囑，應於遺囑上簽名後，將其密封，於封縫處簽名，指定二人以上之見證人，向公證人提出，陳述其為自己之遺囑，如非本人自寫並陳述繕寫人之姓名住所，由公證人於封面記明該遺囑提出之年月日及遺囑人所為之陳述，與遺囑人及見證人同行簽名。
代筆遺囑，由遺囑人指定三人以上之見證人，由遺囑人口述遺囑意旨，使見證人中之一人筆記、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年月日及代筆人之姓名，由見證人全體及遺囑人同行簽名，遺囑人不能簽名者，應按指印代之。
遺囑人因生命危急或其他特殊情形，不能依其他方式為遺囑者，得為口授遺囑。口授遺囑，應由遺囑人指定二人以上之見證人，並口授遺囑意旨，由見證人中之一人，將該遺囑意旨，據實作成筆記，並記明年月日，與其他見證人同行簽名。
口授遺囑，應由見證人中之一人或利害關係人，於為遺囑人死亡後三個月內，提經親屬會議認定其真偽。對於親屬會議之認定如有異議，得聲請法院判決之。
遺囑見證人，不得為左列之人，且應提出身分證明，供地政機關審查。
ａ、未成年人。
ｂ、禁治產人。
ｃ、繼承人及其配偶或其直系血親。
ｄ、受遺贈人及其配偶或其直系血親。
ｅ、為公證人或代行公證職務人之同居人，助理人或受僱人。
民法修正後之規定：
由遺囑人指定二人以上之見證人，並口述遺囑意旨、遺囑人姓名及年、月、日，由見證人全體口述遺囑之為真正及見證人姓名，全部予以錄音，將錄音帶當場密封，並記明年、月、日，由見證人全體在封縫處同行簽名。（餘同民法修正前之規定）。
胎兒繼承
胎兒為繼承人時，應由其母以胎兒名義申請登記，俟其出生辦理戶籍登記後，再行辦理更名登記。
又胎兒以將來非死產者為限，如為死產，其經登記之權利溯及繼承開始時消滅，由其他繼承人共同申請更正登記。
養子女繼承
子女被人收養者，於收養關係尚未終止以前，對本生父母，祖父母、兄弟姊妹之繼承權暫行停止，而對養父母之遺產有繼承權。
所謂收養係指收養他人之子女而言。生父與生母離婚後，收養其婚生子女為養子女，即使形式上有收養之名，惟其與生父母之自然血親關係仍然存在，該收養於法律上不能發生效力。
養子女被收養後，再與養父之婚生子女結婚者，應先終止收養關係。如養親收養時，有使其與婚生子女結婚之真意者，雖名之為收養，實無收養關係，該養子女與本生父母之法律關係並未中斷，其與本生父母間互有繼承權。
養︵繼︶父收養養︵繼︶女之子為養子，此種輩分不相當之收養，有礙公序良俗，參照民法第七十二條規定，應認為無效。
岳父收養贅婿為子，除非招贅婚姻關係不存在，否則該收養行為有礙公序良俗，參照民法第七十二條規定，應屬無效。
有配偶者違反民法第一千零七十四條共同收養規定，由一方單獨收養子女，該養子女與收養者之配偶間，相互無遺產繼承權。
收養者之年齡應長於被收養者二十歲以上，為民法第一千零七十三條所明定，收養子女違反上開規定，依修正前民法親屬編規定，並非當然無效，僅得由有撤銷權人向法院請求撤銷之。民法親屬編修正後，違反上開條文之收養，依同法第一千零七十九條之一規定，應屬無效。
出養之子女與生母之權利義務關係，在未終止收養前，應暫行終止。如生母與養父結婚，該出養子女與生母之權利義務關係，因生母與養父結婚而回復，從而該出養子女對其生母之遺產，仍有繼承權。
養父（或養母）死亡後，養子女單獨與養母（或養父）終止收養關係，其與養父（或養母）之收養關係不受影響。但養父母死亡後，養子女不能維持生活而無謀生能力者，得依民法第一千零八十條第五項規定聲請法院許可，終止收養關係。
收養關係之認定如戶政機關無法處理，應循司法程序謀求解決。
無人承認繼承
繼承開始時，繼承人之有無不明者，於由親屬會議選定或由利害關係人，或檢察官聲請法院選定遺產管理人後由法院依公示催告程序公告繼承人命其於一定期限內承認繼承，該期限屆滿無繼承人承認繼承時，其遺產於清償債權並交付遺贈物後，如有剩餘，歸屬國庫。財政部國有財產局申請國有登記時，應於申請書備註欄加註﹁確依民法規定完成公示催告程序，期間屆滿無人主張權利﹂等字樣。
前項一定期限，民法修正前之規定為一年以上；民法修正後之規定為六個月以上。
遺產管理人就其所管理之土地申請遺產管理人登記時，應提出親屬會議選定或經法院指定之證明文件。惟大陸來台亡故退除役官兵之遺產由其主管機關以法定遺產管理人之地位管理遺產，大陸來台現役軍人死亡由聯合勤務總司令部為遺產管理人，無庸另聲請法院裁定。（內政部八十四年十二月二十七日台內地字第八四一六五五八號函）
遺產管理人依民法第一千一百七十九條第二項規定為清償債權或交付遺贈物之必要，變賣遺產時，應經親屬會議之同意；如遺產管理人係由法院指定，其遺產之變賣應經該管法院之核准。其於申辦被繼承人之抵押權塗銷登記，亦同。
遺產管理人執行民法第一千一百七十九條第一項第二款所定﹁保存遺產必要之處置﹂之職務，無須經親屬會議或法院之許可。至於遺產有無荒廢喪失價值之虞，是否為保存遺產必要之處置，變賣時是否已為善良管理人之注意，應由遺產管理人切結自行負責。
繼承人之一未辦竣繼承登記前死亡，且無合法繼承人者，應選定遺產管理人，由遺產管理人會同其他繼承人辦理繼承登記。
繼承人於民法第一千一百七十八條所定公示催告期間內承認繼承時，遺產管理人之權限即行消滅，於申請繼承登記時，無須先聲請法院裁定撤銷遺產管理人。
申辦繼承登記之土地業經辦竣遺產管理人登記，倘繼承人係於民法第一千一百七十八條所定公示催告期間內申辦，並檢附遺產管理人或法院出具之公示催告期間證明文件者，登記機關應予受理，並於登記完畢後通知遺產管理人；又如繼承人於公示催告期限屆滿後申辦登記者，應檢附遺產管理人出具尚未依民法第一千一百八十五條規定完成清償債權並交付遺贈物之證明文件憑辦。（內政部八十二年四月十五日台內地字第八二七九○一九號函）
未辦繼承登記土地之處理
土地或建築改良物，自繼承開始之日起，逾一年未辦理繼承登記者，經該管市縣地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以代管。前項代管時間為九年，逾期仍未聲請登記者，逕為國有登記。（土地法第七十三條之一）
執行細節依未辦繼承登記土地及建築改良物處理要點規定辦理。
土地登記規則其他之相關規定
繼承人為二人以上，部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記。其經繼承人全體同意者，得申請為分別共有之登記。登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知他繼承人。（土地登記規則第三十一條）已辦妥公同共有繼承登記，再申辦遺產分割繼承登記者，宜以國稅稽徵機關所核發遺產繳（免）稅證明書所列之遺產全部協議分割，惟如當事人因故僅就個別遺產之標的分割，法無明文禁止，登記機關仍應受理。又繼承人不論如何分割遺產，均不課土地增值稅、贈與稅、契稅。惟辦理此類登記案件，仍應計徵繳納登記費。（內政部八十七年一月二十一日台內地字第八七八五二五一號函）
法定代理人處分未成年人或禁治產人所有之土地，申請登記時，應於登記申請書適當欄記明確為其利益處分並簽名或蓋章。
前項法定代理人為監護人者，應檢附親屬會議允許之證明文件。但監護人為父母或與受監護人同居之祖父母時，不適用之。
親屬會議允許之證明文件應記載全部會員之姓名並簽註其資格符合民法第一千一百三十一條及第一千一百三十三條規定，且由允許之會員簽名或蓋章。
繼承權之拋棄經法院備查者，免依前三項規定辦理。（土地登記規則第三十九條）
債權人代位繼承人申辦繼承登記，原土地所有權狀未能提出者，登記機關應於登記完畢時將其權狀公告作廢。（土地登記規則第三十五條第三款）
政府因實施土地重劃、區段征收及依其他法律規定公告禁止所有權移轉之土地，於禁止期間仍得為繼承登記之申請。（土地登記規則第六十三條）
申請土地所有權變更登記，應於權利變更之日起一個月內為之。繼承登記得自繼承開始之日起六個月內為之。（土地登記規則第七十九條）
未辦繼承登記不動產辦理強制執行之處理
未辦理繼承登記之不動產，執行法院因債權人之聲請，依強制執行法第十一條第三項或第四項規定，以債務人費用；通知地政機關登記為債務人所有時，得依同法第二十八條第二項規定，准債權人代債務人申繳遺產稅及登記規費。
地政機關辦畢繼承登記後，應通知繼承人及債權人。新所有權狀應經繼承人之請求始行繕發，不得發給債權人。

服務項目：

北市重劃土地、北縣重劃土地、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、市地重劃、豐年關渡平原農地、社子島土地、二重疏洪道、各種土地買賣。

台鐵活化6站區

百年老店的台鐵，在今明兩年內將開發6個火車站區，總計29.17公頃土地，土地價值將近160億元，除嘉義案不參予該地區都更計畫外，其餘全以都市更新案進行開發，期待藉此擺脫長期營運虧損的窘狀。

    　台鐵局長范植谷表示，台鐵營運基金，截至98年累計虧損高達1,972億元，近年更虧損逾百億元，為此進行營運改善計畫，除了基本的開源節流之外，最重要的就是資產的活化，該局已經將6個火車站區，可以進行開發的土地，陸續申請都市計劃更新，最快會在4~5月間進行招商。

    　台鐵目前將推出的站區都更案，包括：

（1）宜蘭火車站的蘭城之星都更案，土地2.38公頃，公告現值價值5.4億元，預計4月底前公告招商營建業者，共同開發該筆資產。

（2）基隆火車站及C2、C3碼頭的都更案，該案係與基隆港務局，以及基隆市政府，三方單位土地共同開發案，台鐵持有2.86公頃土地，公告現值為19.86億元，以上2案均獲得當地政府通過，預計4~5月間，進行招商共同開發。

台鐵表示，上述2案進度較快，其餘4個站區的進度，都將在明（100）年6月前完成相關規劃工作，包括：

（3）南港高鐵沿線都更案，該案土地10.3公頃，公告現值高達100.03億元，是目前6個站區中，土地價值最高者，地點位在台鐵松山站玉成街附近，原屬台鐵的調車場，目前正在向北市府申請都更計畫中。

（4）新竹火車站後站區都更案，已獲得新竹市府通過都更案，但因現有土地開發範圍中，尚含有部分私有土地需要解決，因此開發時程較為延後。

（5）嘉義火車站附近3公頃土地，台鐵局副局長張應輝表示，該筆土地是以出售土地方式，交給嘉義市政府，相關價格等問題，會在今年內確定。

（6）台鐵高雄港站都更案，土地6.11公頃，公告現值16.6億元，該站已經廢站，站體因具歷史價值將予以保留，台鐵主要開發原屬鐵道設施部分。