《《 專業“ 重劃土地+道路用地+容積移轉+持分土地+地籍清理 ” 專業諮詢 e 資訊平台 》》

房仲業興起「噗浪」，找房看屋網路搞定

許多民眾為了租屋、找房子，總得東奔西走。實地看屋又常發生條件不符期待，浪費不少時間與體力。

現有房仲業者建立線上租屋交易平台，並利用微網誌及多媒體的優點，開發更多便利的功能，讓民眾找屋時更快速，也更多樂趣。

入口網站PChome與5大房仲業者合作的「樂屋網」，結合網路看屋及社群互動功能，創造出「樂屋噗浪機器人」服務。民眾在「噗浪」註冊後，只要將「樂屋網」加為好友，再經過幾個簡單的操作步驟，輸入所要尋找的條件，系統就會立刻代搜符合的房屋資訊。

使用者可以直接點選「噗浪機器人」所搜尋出來的物件，即可連結到「樂屋網」，看到更完整的資訊。PChome公關副理楊璿指出，使用這項服務不一定要在「樂屋網」上註冊，只要是「噗浪」的用戶，都可以透過這項服務，來取得「樂屋網」上的任何物件資訊。

「樂屋網」副總紀健琪表示，樂屋網看好微網誌的使用熱潮與影響力，將Plurk上資訊交換的概念，進而發展成「樂屋噗浪機器人」。使用者隨時可透過自己經常使用的網路服務功能，來搜尋房屋資訊，讓忙碌的現代人能有效整合網路房市訊息。

永慶房屋則是在日前改版「永慶House Fun租屋網」，新版的租屋網，強化了多媒體的功能，像是增加「拖曳式地圖」搜尋，在地圖上就可以拖曳到想找的地點，查詢屬意的物件；而想要租屋的民眾，還可以透過影音、照片來瞭解租屋環境，看了之後如果不合意，也不用浪費時間多跑一趟。

永慶房屋租屋網發言人涂金谷指出，「永慶House Fun租屋網」提供給客戶的服務是完全免費，房東刊登或是民眾找屋，都不需要負擔其它費用。這次改版為了配合年輕族群的使用習慣，加入了更多圖像式的功能，讓網路房屋資訊不再只是密密麻麻的一堆文字。

涂金谷進一步表示，部份民眾對於電腦的操作比較不熟悉，永慶也推出貼心的服務。如果不會操作網路系統的房東，到永慶全省500家門市，也都會有專人協助刊登。

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房價高，民眾屈就小、遠、舊

房價節節攀升，民眾付不起，只得屈就 三十坪 不到的小窩！根據內政部委託國

土規畫及不動產資訊中心昨天發布最新住宅需求動向調查發現，近半年新購置住宅民眾，半數以上選擇房價相對便宜的中古屋，超過六成二民眾蝸居未滿 三十坪 的小坪數住宅。

調查也發現，購屋後三成八認為居住品質改善，但三成六認為環境變差。負責這項調查的政大台灣房地產研究中心主任張金鶚說，為了買房子，圓購屋、增值美 夢，民眾不得不向現實屈服，購買「小、遠、舊」的房子。

國土規畫及不動產資訊中心昨公布二○○九上半年住宅動向調查，五大都會區綜合信心分數大幅上揚，去年第四季僅五○分上下，今年提高到一一四．九分，租

金信心來到一○三．九分，顯示市場信心大振。但張金鶚表示，五大都會區平均房價所得比為六．六五倍，即平均房價為購屋民眾平均所得的六．六五倍。五大都會中，北巿民眾負擔最重，房價所得比高達八．八九倍。

分析近半年置產的民眾，受房價居高不下影響，逾五成民眾購入中古屋，加計新屋部分，占總購屋人數八成三以上。調查顯示，近半年成交的七萬四千餘戶中，平均購屋面積三五． 二坪 ，但有四萬六六四九戶小於 三十坪 ，約占總成交戶數六  成二。

張金鶚說，民眾被灌輸「不買房子就低人一等」或「買房子等增值」等不正確觀念，紛紛投入購屋，房價受到激勵攀升。

民眾的房屋或許會增值，但換屋時，須支付更多錢，甚至要再向銀行借貸，才能換取「大、新、有電梯」房子。最後民眾還是輸家。

房市新聞 》北市松勇路，全台最貴一條路

〔記者黃宣弼／台北報導〕根據房仲業者統計，全台最貴的路段落在台北市松勇路，每坪成交行情120萬~140萬，與同行政區的吳興街600巷相比，房價高低差4.48倍，這也使得信義區成為北市價差最大的區域；至於北縣房價差最大為新店市，最貴的民權路與最便宜的安祥路、錦秀路房價差高達5.60倍。

台灣房屋首席總經理彭培業表示，台北市房價高低差最大的行政區出現在信義區，最貴路段為豪宅林立的松勇路，每坪成交行情120萬~140萬，代表建案有信義富邦、台北花園、冠德領袖；最便宜的路段為吳興街600巷，由於距離信義計畫區稍遠、巷弄深、住宅老舊，每坪成交行情28萬~30萬，房價高低差4.48倍。

北縣房價高低差距最大的行政區出現在新店市，最貴路段為民權路，每坪成交行情約38萬~46萬，代表建案為江陵誠，成交單價42萬~46萬；最便宜的路段為安祥路、景秀路，行情約7萬~8萬，房價高低差5.60倍。

彭培業表示，許多人都以為台北市中心房價高不可攀，而放棄在精華地段找相對便宜的房子，其實從精華地段周邊巷弄間尋找，偶爾會有意想不到的收穫，「只要找對路段，大安區、信義區也有 一坪40萬元以下的房子，也許房子屋齡老舊、巷弄深、離捷運站較遠、交通不便，但仍能享受北市較好的醫療和教育資源。」

搬家有準備，保留收據不吃虧

搬過家的人都知道，從收拾家當到重新整理，整個搬移的過程不但花費時間，更常常讓人忙亂的喘不過氣來，崔媽媽基金會建議消費者，最好提前一個月開始準備，並慎選信譽良好的搬家公司，並詳讀合約內容，以免事後引發雙方糾紛！

■提前一個月準備，詳閱搬家合約書

崔媽媽基金會建議，最好從搬家的一個月前開始準備，並慎選合法搬家公司，而合法搬家公司應有搬家三合一驗證，包括「搬家業者營利事業登記」、「搬家契約書」、「廣告宣傳物」，消費者可到經濟部全國商工行政服務入口網，查詢搬家公司的營利事業登記，並注意搬家公司名稱與契約書上是否相同。

此外，崔媽媽提醒消費者，評估搬遷物件的數量，可透過搬家的合約書上所附的「搬運物品清單」，其中除了搬運物品的項目、數量、尺寸外，也有記載是以車計價的方式或是包價方式，搬遷契約書是否寫的夠仔細，都要問清楚；此外，是否需要搬家公司提供打包、清運垃圾、窗型冷氣拆卸及上架服務，這些都需要在估價時告知搬家公司。

■留存收據、契約書，提防不當加價

有些不肖業者，先在電話上估價時，以低折扣吸引消費者，到府後將物品搬到車上時，卻又「坐地起價」向消費者抬價，崔媽媽基金會表示，因此簽約時要特別注意契約書中，是否以不顯眼的字體表示「工資另計」。而在搬遷地點自停車至住宅間的步行距離，應有不同收費標準，通常步行距離在20公尺內，多數業者不會收費，但有些公寓大廈從地下室到大門，須換2次電梯，搬家公司就會收取一些費用。

「消費者真的急著搬家，最好將彼此所說的交易內容錄音下來！」律師張寧洲建議收據也應保留，一旦發生糾紛便可舉證，此外，不可在搬家之後，還要應搬家公司的要求，簽訂書面契約，這些都屬不合理的做法。

房市新聞 》提醒購屋新手 小心買到「草莓屋」

隨著房貸利率下修，稍有經濟能力的六、七年級生，已成為房市主力，但購屋經驗不足的他們，很容易買到中看不中用的「草莓屋」。房地產業者建議，一定要特別小心休閒宅、裝潢宅，與所謂的出租包賺宅，因為一不小心，恐怕會讓自己被房市套牢，不得翻身！

■浪漫休閒宅 轉手無門賠錢貨

「所謂的草莓屋，指的是外表耐看卻不耐用的房子！」太平洋資產管理公司總經理張欣民表示，幾乎都是首購的六、七年級生，最缺乏的是經驗，在現金有限、感性與想像無限的情況下，最容易被「草莓屋」所吸引。

滿腦子浪漫幻想的六、七年級生，最容易被位於山之巔、水之涯，一棟棟如詩如畫的休閒宅吸引，張欣民表示，如夢似幻休閒住宅，正是「草莓屋」的典型代表，這類房子雖然景觀優美，但地處偏遠，買了之後，每年根本住不到幾次，價格更是一交屋就開始跌，就怕未來轉手無門。

■裝潢屋、包租屋 草莓族最易上當

此外，近年來房屋市場買氣轉強，投資客最擅長重新包裝產品，但房子的真實面貌，卻與合理房價有明顯落差，很多首購的六、七年級生，往往只看到美美的裝潢外表，就衝動下訂，不但房子買貴了，住進去之後，才發現美美裝潢後的管線，很快就開始出狀況，最後還得敲掉裝潢重做。

而包租、保證賺錢的房屋個案，更是容易吸引經驗不足的六、七年級生，尤其去年不少知名大學商圈，出現不少高利誘因的預售個案，對於手握現金的草莓族而言，具有莫大吸引力！「這類個案往往打出高達7-8%的租金收益，以誘人的獲利前景吸引投資客！」張欣民指出，這類個案要能成功，除非建商財力雄厚，而且形象極佳，否則最後跳票的機會很大。

最近有位地主往生，他在台北市北投區擁有一塊地300多坪，部分做農業使用，部分做一般地使用，但因為他在生前沒有分割清楚，拿不到「農業用地作農業使  用證明書」，做農業使用的土地不能免稅，於是全部300多坪的土地，價值6000萬元，都被國稅局納入遺產總額中課稅，虧很大。

台北市國稅局副局長周賢洋表示，作農業使用的農業用地及地上農作物，免徵遺產稅，但繼承人或受遺贈人申請時，要檢具區公所核發的「農業用地作農業使用  證明書」，才可以獲准。

台北市國稅局查核，甲君在94年10月申報他父的遺產稅，未列報遺產土地屬於

農業用地，國稅局核定為應納遺產稅。

甲君在95年8月才申請，遺產中有1筆土地的部分面積為農業用地作農業使用，

應免徵遺產稅，甲君無法提示「農業用地作農業使用證明書」，被國稅局否准。甲君提起復查，提供照片，主張國稅局應依職權實地調查，不可單憑「農業用地作農業使用證明書」為唯一認定依據，又被國稅局駁回。

甲君提起訴願，並在97年10月30日（訴願程序中）把土地分割為2塊地，1筆土地全做一般使用，另1筆地完全做農地用的農地，但全案仍被財政部訴願駁回。

甲提出行政訴訟，台北高等行政法院判決，土地要不要課徵遺產稅，是以被繼承人在93年10月3日死亡時土地是否有作農業使用為準。甲君提供97年11月10日核發的「農業用地作農業使用證明書」，只能證明97年「分割後」土地作農業用，不得以分割登記後之土地，主張繼承事實發生時為農業用地作農業使用，所以駁回甲君之訴。

台北市國稅局表示，農業用地作農業使用之認定及核發證明的主管機關，在中  央為行政院農業委員會，在直轄市為直轄市政府，在縣（市）為縣（市）政府，國稅局無權實地查勘，縱然實地勘查，也是屬無效的行政行為。

八里新店快速路通車 板橋、中永和房市加分

橫跨台北縣台北縣東西向的「八里－新店快速道路」將在今（19）日完工通車，房地產業者評估，台北縣東西向交通路網藉由這一條八里新店快速道路的正式通路，互相串連之後，台北縣的房地產市場將直接受惠。

房地產業界表示，尤其是台北縣板橋、中永和等地區，由於住宅林立，街廓完整，商圈已經形成，將是房地產市場一大利多。

在「交通建設三部曲」的不動產漲價理論下，房地產業者預期八里新店快速道路完工通車後，將還有一波引導區域房價上揚的動力。

永慶房屋研展部協理黃增福昨天表示，八里新店快速道路經過的城鎮包括八里、五股、新莊、板橋、中和、新店等，預期在快速道路通車後，對於沿線城鎮的房市，都會有拉抬的效果。

雖然五股、八里房市一度沈寂，不過，由於快速道通車、通勤時間大幅縮短，加上房價較為平易近人，而八里與淡水僅一河之隔，但房價卻有倍數的差別，更具有吸引力。

黃增福分析，板橋是台北縣的精華地區，具有三鐵共構題材，東西向快速道路通車後，板橋成為到八里到新店的中心點，往西到八里只要20分鐘就可到達，往東到新店、只要5分鐘，更會是台北縣的交通樞紐；交通便利，對板橋房市更有加持效果。

至於中永和、新店一帶，由於住宅林立，區內生活機能完善，在東西向道路通車後，黃增福表示，也將帶動區內行情，對當地房價將是利多。

百萬人次共鳴，空照影像引爆災後環保議題

莫拉克颱風的影響至今超過一個月，各界紛紛以行動支持重建。本土地圖業者UrMap不僅在日前成立專區，提供災區衛星影像讓使用者了解災前、災後當地的差異。值得一提的是，台灣知名空照攝影大師陳敏明同時跨刀合作，精選其歷年的全台經典空照結合地圖導覽，希望以影像的感染力激起環保共識。

經由衛星影像的比對，台灣在風災之後的地貌變遷一覽無遺。不僅重建之路刻不容緩，環保議題更引起高度關注。有鑑於此，業者特別與台灣知名空照攝影大師陳敏明合作，製作「走過風雨泥濘 再現台灣真美」專題( http://www.urmap.com/event/mingming/index.html )。透過陳敏明大師長年對台灣的紀錄照片，結合地圖與地理位置的標示，深度導覽台灣。期盼在風災過後的時間點，藉由張張經典空拍景色，喚起全民對台灣土地的讚美與憐惜，共同攜手維護台灣之美。

業者並表示，網站除了原先大家熟悉的「地圖瀏覽」模式外，更推出「縣市模式」提供更多的在地新聞、人文資訊，以及「自訂地圖」功能。另外，強打著「比你先想到，讓你先找到」口號的「SAPUZ搜尋」，也是不容錯過的最新重點服務。點擊「SAPUZ搜尋」馬上為你連結目標地點的鄰近資訊，交通時刻表、相片、美食、藝文表演活動等更多資訊，希望帶給網友們新的體驗與查地址以外更多好康的生活應用資訊。

欲知詳細資訊，可上UrMap( http://www.urmap.com )查詢。

法拍屋若低於債權，保証人跟著遭殃

保証人真的不要亂當，不管是信用貸款，還是房屋貸款。銀行債管部門指出，房貸戶逾期未繳，催收的階段，保証人如果有薪水或者其他財產，銀行為了保全，會對保証人進行「假扣押」法拍；即便房子到了法拍市場，只要拍定價格低於債權金額，保証人稍早被「假扣押」的財產，也會一併執行「拍賣」。（張雅惠報導）

民眾跟銀行辦房貸，銀行會評估物件和借款人條件，決定核貸金額和利率，貸款金額通常是看鑑價的八成，例如鑑定房屋有一千萬的價值，最高可貸八百萬，剩下的兩百萬，變成民眾的自備款。這種情況，房貸屬於足額擔保，不會用到保証人，如果鑑價結果房屋不值這麼多錢，或者自備款有限，或者民眾增貸額度加總之後，超出物件價值，銀行會要求房貸戶提供保証人。

銀行債管部門指出，景氣止跌，房貸逾期未繳的情況並不嚴重，最近半年，法拍市場物件的速度趨緩；如果房貸戶延繳房貸，銀行催收債管的過程，也會對保証人進行假扣押，保全銀行的債權。萬一真的到了法拍市場，就要看拍定價格高低，如果拍定價格高於銀行債權，保証人可以全身而退，如果拍定價格低於銀行債權金額，不足的部分，銀行仍會要求保証人出面補足。稍早銀行已經對保証人「假扣押」的相關財產，到了法拍之後，也可以「拍賣」執行，補足不夠的債權。

泰山18甲重劃區，房價誘人，外地客愛

泰山18甲重劃區範圍大致在北縣泰山鄉泰林路以西、明志路以南、中港西路以北、仁義路以東，面積約有18甲而得名，區內有泰山公有市場綜合大樓與藝文中心預定地，以屋齡6年內新大樓為主，新成屋相較上新莊每坪便宜5萬元，吸引外來客購屋。
泰山腹地不大，為橫向發展商圈，以明志路、泰林路為主要道路，縱深不深；泰山18甲重劃區為泰山唯一重劃區，街廓方整，開發約6年多，區內設有泰山公有市場綜合大樓，大樓內有公有市場、戶政事務所、圖書館等，生活機能日益成熟，為泰山房價最高區域。
信義房屋泰山店店長沈崇立表示：「重劃區內有免費公車接駁至台北車站，又鄰近中山高、台1線高架道路，加上房價相對便宜，相較於鄰近的上新莊歐洲村造鎮社區，每坪便宜5~6萬元，因此，光是外來客購屋的比例就佔2/3。」不
過，公車路線不多，前往台北車站以外的區域大多需要轉乘其他交通工具。
沈崇立指出，重劃區內第1批推出的建案，為2003年的「凱悅花園」、「台北陽光」等社區，當初成交價每坪12~13萬元，如今已上漲至每坪15~16萬元，去年3~5月的景氣高峰期，新建案更開出2字頭的房價，雖然去年下半年景氣受挫，一度房價跌至每坪13~14萬元，現在大致恢復到去年高峰期水準。
台灣房屋泰山 十八甲 特許加盟店店長朱俊龍表示：「中港西路上的大樓正對大排水溝，略有抗性，但緊鄰塭仔圳重劃區的區塊，對面有學校預定地，視野無阻礙，未來發展性更佳。」
朱俊龍指出，重劃區因路幅不寬，路旁無法設置停車位，臨時停車不便，且大樓之間的棟距小，導致採光不佳，因此公園旁的「台北京城」、「公園賞」社區，以及規劃棟距較大的「布拉格」社區，指名度高，屋齡3~4年，每坪17~19萬元，「布拉格」社區面停車場的戶別，近期有每坪21萬元成交紀錄。
沈崇立表示，重劃區內可建築用地所剩無幾，但還不算開發完畢，公有停車場為藝文中心預定地，捷運機場線預計在泰林路、中山路口設立泰山站，步行約10餘分鐘，而鄰近的新莊副都心與頭前重劃區，未來新案預計開價將在3字頭以上，預期可帶動泰山18甲重劃區房價站上2字頭。

文章來源：蘋果日報