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地目變更搶地，台商最愛

【經濟日報╱記者林庭瑤／台北報導】

海基會財經法律顧問林永法指出，「協議出讓」可增加土地出讓管道，但台商要拿地開發，仍要各憑本事。

林永法指出，台商持有工業用地遇到都市開發改變，通常有三種模式。第一種是「地目變更」，地方政府將工業用地變更為商業住宅用地，再由台商補價差，台商因拿到商住用地，身分從製造廠商轉變成房產開發商。

第二種是「市價收回」，隨都市開發快速，工業用地緊鄰市中心，地方政府以市價補償台商，收回土地，地方政府再透過「招拍掛」出讓開發商。

第三種是「協議出讓」，多在二線城市進行，地方政府與台商協議土地使用出讓金，雙方敲定後，地方政府給予台商補償金，並提供另一塊工業用地讓台商可以「異地遷廠」。

林永法說，台商最偏好第一種「地目變更」模式，台商由製造商轉型成房產開發商，可居中開發地產而獲利。

北市98年公告土地現值全市平均上漲2.61%，新光摩天大樓蟬聯地王

本市98年度公告土地現值作業，依平均地權條例及地價調查估計規則等相關規定之作業程序，於96年10至97年9月期間派員實地勘查，蒐集買賣實例並調查影響地價因素及其影響程度等地價動態資料，據以劃分地價區段及估計區段地價後，於97年12月11日經本市地價及標準地價評議委員會在參考依法調查之資料並考量目前整體經濟情況完成評定，據以計算各宗公告土地現值，並於98年1月1日如期公告。本市今年公告土地現值平均漲幅僅為2.61%，較97年上漲幅度6.69%已有顯著縮減，另本市一般徵收土地之加成補償成數經評定為2成。

本市各行政區中，內湖區因東湖聯外道路通車、捷運內湖線即將於明年通車與大內科使用的放寬、吸引眾多電子及相關產業的進駐，在交通情況明顯改善及引進眾多的就業人口下，對當地不動產市場產生大量需求，造成地價較97年上漲5.32% ，居全市12行政區之首。另南港區在政府各項積極投資如南港展覽館的啟用、南港軟體園區（三期）及鐵路沿線地下化的完工影響下，以創造臺北東區新都心，推動地價上漲，全區地價平均上漲4.92%，為全市12行政區上漲第二名。本市各行政區98年公告土地現值調幅如下表所示：

房價值多少，教你輕鬆算

投資房地產最重要的鐵律「除了Location，還是Location。」因此銀行最為注重產品所在的地段。以台北市而言，公共設施充足，生活機能性強，如大安區、中正區、信義區、松山區等精華區，房價相對穩定，銀行也樂於放貸。台北縣則以永和、新店市中心、板橋市中心、中和等地區抗跌性較佳。

另外，重大工程已近完工的地區，如捷運周邊、捷運沿線重要商圈、鄰近重大建設、交通建設、優質學區及辦公商圈附近等發展成熟地區，因可興建土地少，房屋供給量少，抗跌性亦佳。

如台北市南港經貿園區，大內科計畫 （含士林、內湖、南港）。台北縣則有新板特區、新莊副都心計畫（含頭前及副都心重劃區），這些未來具重大建設題材的區域，銀行在貸款成數也會予以考量。

另一方面，若以產品類型來看，房子由於有使用年限，一般而言，RC優於磚造，有拉皮優於沒拉皮，有管理勝過沒管理，有電梯優於沒電梯，中古公寓及華廈下修幅度相對較新成屋小，大樓屋齡以20年內、公寓以30年內為佳。坪數介於25坪至35坪為市場主力產品，格局以二至四房住家為抗跌性最佳產品。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮指出，一般來說，房仲業者估價原則也是「由大到小」、「由外而內」。「由大到小」是指從大環境先看，再比較小環境。

「大環境」包括：所在區段、交通便利度、未來發展潛力；「小環境」則觀察社區或大樓指名度、是否鄰近公園綠地、明星學校和市場等，對房價都有加減分的效果。

「由外而內」是從房子建材、結構、外觀質感和管理品質，到房子內部是否附裝潢、是否滲漏水、通風採光好不好、格局是否方正等，條件愈優越，加分的項目愈多，房屋價值也愈高；反之扣分的項目愈多，房價當然直直落。

還有一種估價最簡便的方式，就是委託專家評估。現在成交行情已是公開透明的資訊，不少房仲網站上，會提供區段成交行情給消費者參考，也可請房仲業者調出多筆近幾個月區域成交個案進行比較，再將幾家房仲業者的說法比對，藉由更多的比較基礎，取得一個最客觀的參考價。

蘇啟榮提醒，對民眾而言，住宅是生活基本設施，無法像股票當股價上漲時賣掉變現。對大多數家庭來說，房價上揚帶來的僅是名目財富的增加。如果買到冷門屋或拒貸屋，不僅不具升值、保值效果，還可能戕害居住安全，造成生命及財產損害，未來轉手也困難，消費者買賣房子前，應該仔細檢視房子的價值。

中華民國98年8月10日內授中辦地字第0980725131號公告（自 中華民國98年11月16日 生效）

行政院消費者保護委員會第165次委員會議通過

「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第二點修正規定

二、房地標示及停車位規格

（一）土地坐落：

　縣（市）　鄉（鎮、市、區）　段　小段　地號等　筆土地，面積共計　平  方公尺（　坪），使用分區為都市計畫內　區（或非都市土地使用編定為　區　用地）。

（二）房屋坐落：

同前述基地內「　」編號第　棟第　樓第　戶（共計　戶），為主管建築機關核准　年　月　日第　號建造執照（建造執照暨核准之該戶房屋平面圖影本如附件）。

（三）停車位性質、位置、型式、編號、規格：  

  1、買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車空間□獎勵增設停車空間為□地上□地面□地下第　層□平面式□機械式□其他　，依建造執照圖說編號第　號之停車空間計　位，該停車位□有□無獨立權狀，編號第　號車位　個，其車位規格為長　公尺，寬　公尺，高　公尺。另含車道及其他必要空間，面積共計　平方公尺（　坪）（建造執照核准之該層停車空間平面圖影本如附件）。

  2、買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停車位者，雙方如有另訂該種停車位買賣契約書，其有關事宜悉依該契約約定為之。

資料來源：內政部地政司地政法規全球資訊網

容積移轉，可以代金購買

內政部法規會昨（19）日表示，都市計畫容積移轉中，有關公共設施保留地，可用代金方式取得容積，將以總開發建築容積30%為限，並交由各縣市政府，委託估價師決定定價。

內政部今年1月發布「都市計畫法第83條之一條文修正條文」，明定未來公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值的建築，與歷史建築保存維護及公共開放空間之提供，可以用容積移轉方式辦理，包括以代金方式購買。

內政部法規會訂出細則，明定上述容積移轉，如何以折繳代金方式辦理。內政部表示，除現行的捐贈公共設施保留地外，另新增可折繳代金給政府，由政府出面取得公共設施保留地。兩種辦法將採雙軌制，建商可採取利益較大者執行。

營建署都市更新組組長陳興隆表示，未來建商可繳代金給各縣市政府，由各縣市政府協助取得公共設施保留地。建商將估價提報各縣市政府，由後者委託三估價公司進行價格審核，如果其中兩個估價單位價差逾20%，就需重新估價，再由各縣市政府決定最後價格。

陳興隆表示，目前建商用代金購買上限，一般地區是30%建築容積，有特殊情形可由各縣市政府評估後寬限到40%。

藉公設地可移轉容積之特性，逐步安排移轉應稅財產者應課贈與稅

(中央社訊息服務20090819 12:03:55)中區國稅局彰化縣分局表示：贈與人贈與免徵贈與稅之公共設施保留地予子女，其子女轉贈地方政府取得可移轉之容積，贈與人再以本人為負責人之建設公司與其子女所取得之可移轉容積合建，使其子女獲配售屋款，此種透過迂迴之安排，達到無償移轉應稅財產予子女而規避稅負之目的，應就實質贈與移轉之財產，依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅。
為落實愛心辦稅，類此藉公共設施保留地捐贈地方政府以取得可移轉容積之特性，逐步安排轉而達成無償移轉應稅財產之實際目的者，其實質贈與移轉財產之行為，係在98年8月31日以前者，准予補稅免罰，如其實質贈與之行為，係在98年9月1日以後且未申報贈與稅者，除補稅外並應依同法第44條處罰。國稅局彰化縣分局將在該基準日之後對此類案件進行全面清查，籲請納稅義務人勿取巧逃漏，如有類此規劃者，應儘速依稅捐稽徵法第48條之1自動補報。

藉公共設施保留地捐贈地方政府取得容積獎勵達成無償移轉應稅財產者，如未申報贈與稅，將遭補稅及處罰！

財政部臺灣省南區國稅局表示：近來發現有納稅義務人贈與免稅之公共設施保留地予子女，由其子女轉贈地方政府取得可移轉容積獎勵，再以合建分屋方式無償取得售屋款；亦即利用公設地贈與子女免稅之規定，達到移轉售屋款予子女之實際目的。此種避稅行為，已引起稽徵機關之注意，並經財政部98年7月3日台財稅字第09800237380號函釋，有實質課稅原則之適用，應課徵贈與稅及處罰。
　　依據都市計畫法第83條之1規定，公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。又同法第50條之1規定，公共設施保留地因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵贈與稅。惟如屬前揭規劃安排轉而達成無償移轉應稅財產之實際目的，依實質課稅原則，其實質贈與移轉財產之行為已涉及贈與，應申報贈與稅。
　　該局舉例說明：甲君於95年8月先贈與子女公共設施保留地，並於95年10月完成登記，其子女於95年11月轉贈地方政府取得可移轉容積獎勵，甲君於96年1月再以本人為負責人之建設公司與子女所取得之可移轉容積合建，使其子女於97年間獲配售屋款，其實質與直接贈與現金、房屋等應稅財產並無不同，此種透過迂迴之安排，達到無償移轉應稅財產予子女而規避稅負之目的，應按實質課稅原則，就其實質贈與移轉之財產，依遺產及贈與稅法第4條第2項及同法第44條規定課徵贈與稅及處罰。
　　為落實愛心辦稅，財政部已訂定補稅免罰基準日，其實質贈與移轉財產之行為，係在98年8月31日以前者，准予補稅免罰，如其實質贈與行為，在98年9月1日以後且未申報贈與稅者，除補稅外還要加處罰鍰。該局特別籲請納稅義務人，切勿取巧安排逃漏稅，上開基準日後如有以類似方法移轉財產者，應依規定於期限內申報贈與稅，以免受罰。

（2008年12月23日，台北訊）Google街景車12月起開始在台灣進行街景資訊收集，民眾將會看到頂端設有專屬相機、車身有Google logo的Google街景車穿梭於台灣各地的街道，拍攝各地的地標、建築物和公共道路。待照片資料收集完成後，Google將發展成為街景服務功能(Street View)，預計於2009年在台灣正式上線。街景服務是Google 地圖服務中的一項功能，使用者可以360度轉動來瀏覽街景，不僅如此，還可以放大、縮小，或者用滑鼠拖曳畫面來旋轉角度，甚至可以向上向下瀏覽街景。待台灣街景服務功能上線後，使用者將能透過此360度瀏覽街景的網路服務，得到更詳盡且真實的地圖資訊。

Google台灣區總經理簡立峰表示：「Google地圖的街景服務功能自2007年5月在美國上線之後，在歐洲、日本、澳洲、紐西蘭等國家也陸續上線；這次除了台灣之外，鄰近的香港及澳門地區有Google街景車進行拍攝，完成之後將納入該地的Google地圖服務，預計2009年台灣、香港、澳門三地的街景服務將正式上線，並將擴展到手持式裝置，讓使用者能夠隨時以實景影像找路，更直覺並準確地搜尋、瀏覽地圖資訊。除了一般的旅遊、洽公等應用，Google街景服務還可成為生動的地理教材，並可應用成為求職、展店、買屋租屋等商業活動的實用工具。」

Google街景車備有專業的攝影器材，Google的工作人員會依照街道大小因地制宜，以不影響當地交通為原則，選擇駕駛汽車、機車或特殊的自行車來拍攝街景。在努力收集街景資訊的同時，Google亦有完善的保護隱私措施，包括採用最新穎的技術模糊所有街景照片中的人臉、車牌等，並建立回報機制工具。

待數個月發展成為街景服務並正式上線後，不但能讓台灣的使用者享有更優化的網路地圖資訊平台；全世界的使用者也可透過Google地圖的街景服務飽覽台灣的街道景色，並可精確規劃在台的旅遊、洽公的行程。

更多關於Google地圖街景服務，請見 http://maps.google.com/help/maps/streetview/

呼籲台北縣政府修訂公共設施保留地容積移轉制度，連署聲明

九月初，台北縣城鄉局因為打算修正「台北縣都市計畫容積移轉許可審查要點」，引發了部分縣議員反彈，迫使縣府同意改採以自治條例方式，送議會審議通過後實施。鑑於此事攸關台北縣未來都市發展與環境品質甚巨，有必要予以正視，說明如下：

一、容積移轉不加管制將造成都市計畫體系崩盤

目前台北縣約有6000公頃公共設施保留地未徵收，幾乎占全台一半數量，由於既有規定過於寬鬆，依縣府自己估算，採容積移轉將新增足供800萬人居住的樓地板面積，這是何等驚人的數量！對照台北縣既有的環境品質，密度過高與公共設施嚴重短缺乃不爭事實，坦白說謀求改善尚力有未逮，若再放由容積不斷新增，不啻在既有都市問題上「落井下石」，恐將造成整個台北縣都市計畫體系崩盤。捫心自問，還能這樣「移轉」下去嗎？

二、台北縣既有容積移轉規定過於輕率

只要對當前台灣不動產市場稍有瞭解的都知道，全台灣真正有容積買賣市場條件的，只有台北市與台北縣局部地區。又台北縣目前對於容積移轉規定，無論在移轉條件與移轉量均可說是全台灣最為寬鬆，甚而超越內政部頒訂「都市計畫容積移轉實施辦法」此一母法。僅一水之隔的台北市，其容積移轉市場比台北縣更為活絡成熟，但在公共設施保留地容積移轉上，所訂規定卻相對謹慎與嚴格（參見下表），由此更突顯台北縣既有規定之輕率。

三、不加管控將讓大囍市悲劇再次重演

以容積移轉補償公設保留地所有人權益並不意味可不顧都市整體公共利益，即大量容積釋出所造成的都市環境外部性（Externalities）效果，不該由一般民眾承擔內部化。以永和來說，其居住密度雖為全台灣最高，但依現行規定，還可以容積移轉繼續增加，這對數十萬既非地主也不是開發商的永和民眾來說，他們的都市環境權益何在？更嚴重的，依台北縣既有規定，在僅有 八米 巷道的稠密地區依舊可以容積移轉，屆時將會是小巷蓋大樓，造成諸如通行、停車乃至救災之困難，蘆洲大囍市的火災悲劇殷鑑不遠，難道我們要再次重演嗎？

四、議會送審意味閹割都計體系專業審議機制

正因此，縣府城鄉局有意修正既有審查規定，特別是對於移入基地條件與移入容積上限予以緊縮，實乃正確方向。唯此舉一出，引發部分團體與民意代表反對，聲稱將損及房地產業與民眾權益，在壓力下，縣府接受改採自治條例送議會審查方式以為妥協，就此，我們期期以為不可！

首先，依當前土地利益、地方派系與地方議會形構出的複雜政治網絡，要仰賴議會基於都市環境品質與都市永續發展來審查容積移轉制度，捍衛公共空間品質，若不是過份天真，就是自欺欺人。

再者，依內政部「都市計畫容積移轉實施辦法」第4條明定：「直轄市、縣 (市) 主管機關為辦理容積移轉，得考量都市發展密度、發展總量及公共設施劃設水準，訂定審查許可條件，提經該管都市計畫委員會或都市設計審議委員會審議通過後實施之。」爰上述條文，縣政府依此修正審查許可條件，完全是符合規定。相對地，縣府若迫於部分議員壓力採自治條例議會送審，無疑宣告棄守都市計畫之專業審議精神，閹割都市計畫委員會機制莫此為甚！

面對此一嚴峻課題，我們要鄭重呼籲：

1. 承擔將近百萬張選票與三百萬縣民付託的周錫瑋縣長，實現你要捍衛縣民權益、要縣市接軌的競選承諾，本於維護都市環境品質之職責，應積極推動「都市計畫容積移轉許可審查要點」之修訂，並堅持原有修正之政策方向。

2. 台北縣政府應基於「都市計畫容積移轉實施辦法」之母法精神，捍衛都畫體系專業審議機制，讓修訂條文審議職責回歸都市計畫委員會或都市設計審議委員會，而非交由議會審查。

3. 為求廣納各界意見，台北縣政府應積極辦理公眾意見徵詢，特別是就容積移轉可能產生的外部性問題，邀集都市計畫、都市設計、交通、住宅、環保、歷史保存等專業或民間團體參與，落實都市政策之公共畫。

這是個區分新的縣政方向與都市政策分水嶺的關鍵時刻，敬請支持、連署並予以轉寄，讓更多關心台北縣未來的朋友一起加入，讓縣政府與縣議會聽到縣民的呼聲。

發起團體：專業者都市改革組織、崔媽媽基金會、建築改革合作社、都市設計學會、綠色陣線協會、社區營造學會……(陸續增加中)