房價值多少,教你輕鬆算


投資房地產最重要的鐵律「除了Location,還是Location。」因此銀行最為注重產品所在的地段。以台北市而言,公共設施充足,生活機能性強,如大安區、中正區、信義區、松山區等精華區,房價相對穩定,銀行也樂於放貸。台北縣則以永和、新店市中心、板橋市中心、中和等地區抗跌性較佳。


另外,重大工程已近完工的地區,如捷運周邊、捷運沿線重要商圈、鄰近重大建設、交通建設、優質學區及辦公商圈附近等發展成熟地區,因可興建土地少,房屋供給量少,抗跌性亦佳。


如台北市南港經貿園區,大內科計畫 (含士林、內湖、南港)。台北縣則有新板特區、新莊副都心計畫(含頭前及副都心重劃區),這些未來具重大建設題材的區域,銀行在貸款成數也會予以考量。


另一方面,若以產品類型來看,房子由於有使用年限,一般而言,RC優於磚造,有拉皮優於沒拉皮,有管理勝過沒管理,有電梯優於沒電梯,中古公寓及華廈下修幅度相對較新成屋小,大樓屋齡以20年內、公寓以30年內為佳。坪數介於2535為市場主力產品,格局以二至四房住家為抗跌性最佳產品。


信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮指出,一般來說,房仲業者估價原則也是「由大到小」、「由外而內」。「由大到小」是指從大環境先看,再比較小環境。


「大環境」包括:所在區段、交通便利度、未來發展潛力;「小環境」則觀察社區或大樓指名度、是否鄰近公園綠地、明星學校和市場等,對房價都有加減分的效果。


「由外而內」是從房子建材、結構、外觀質感和管理品質,到房子內部是否附裝潢、是否滲漏水、通風採光好不好、格局是否方正等,條件愈優越,加分的項目愈多,房屋價值也愈高;反之扣分的項目愈多,房價當然直直落。


還有一種估價最簡便的方式,就是委託專家評估。現在成交行情已是公開透明的資訊,不少房仲網站上,會提供區段成交行情給消費者參考,也可請房仲業者調出多筆近幾個月區域成交個案進行比較,再將幾家房仲業者的說法比對,藉由更多的比較基礎,取得一個最客觀的參考價。


蘇啟榮提醒,對民眾而言,住宅是生活基本設施,無法像股票當股價上漲時賣掉變現。對大多數家庭來說,房價上揚帶來的僅是名目財富的增加。如果買到冷門屋或拒貸屋,不僅不具升值、保值效果,還可能戕害居住安全,造成生命及財產損害,未來轉手也困難,消費者買賣房子前,應該仔細檢視房子的價值。


 


 


 



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