買賣公共設施保留地(道路用地)會不會有什麼風險產生

道路用地買賣實施已經很久了，除了在交易過程中是否有注意到買賣流程和款項的收付外，還有確定公司是否是正派的公司有無詐騙之虞，目前還未發生過有重大的問題產生。

需要注意的事項是：
只要在買賣過程中，注意土地移轉契約書的內容是否有填寫清楚，內容有無不實，然後確定付款模式後即可。

一般公共設施保留地買賣過程很簡單，大部份買賣的付款模式有分為3、4、3，2、5、3等付款方式。如果證件齊全後買賣價金如果不是很高也可分為兩次付款，第1次付款買賣總價50%，賣方交付買方土地所有權狀、戶籍謄本或身分證影本及用印資料( 土地增值稅申報書、土地買賣契約書、土地移轉契約書 )就完成第一階段，等待土地完稅後就可以交付尾款，賣方再交付買方印鑑證明正本就完成買賣，這是基本的流程，其如有其他問題還可以斟酌處理。

日據會社組合登記土地開始清理了

詳細新聞內容

【北縣訊】臺北縣98年度地籍清理日據時期會社或組合名義登記之土地建物已於98年7月完成清查作業，因日據會社、組合類似現今之公司法人、合作社，在臺灣光復後如未依法成立為公司法人，依法不得登記為土地權利人，縣府呼籲民眾如有上述型態之土地或建物，應儘速向所轄的各地政事務所洽詢及申請更正登記，以確保自身權益。
臺北縣政府地政局局長方銘記指出，今（98）年度第一波地籍清理有關45年12月31日以前登記之地上權等，已於3月底前完成清查公告作業，目前7月公告清理之類型為「以日據時期會社或組合名義登記者」，公告日期自7月27日起至10月26日止，期間為90日，清查結果全縣尚有30個日據會社、組合待清理，土地建物計有129筆棟，土地面積約有9公頃，土地現值約4億6千多萬元。上述公告清理標的，以位於五股鄉的「莊義芳商事株式會社」所有土地面積最大，約達3.7公頃；土地權利價值最高者，則是位於鶯歌的「新新興業株式會社」，約達6千5百萬元；而較為國人熟知者，則為板橋林家的「林本源彭記產業株式會社」及「林本源維記興業株式會社」等。為保障民眾財產權益，縣府特別提醒會社或組合的原權利人或繼承人，應自公告之日起1年內檢附會社（組合）登記簿謄本、股東（組合員）光復前後戶籍謄本、股東名簿（如株主台帳、組合員名冊）及股權證明（如株券即股票）等相關文件至土地所在的地政事務所申請登記。
臺北縣政府地政局進一步表示，相關公告資訊除張貼於縣政府、土地所在地的地政事務所、鄉 (鎮、市) 公所、村（里）辦公處、及土地登記簿所載土地權利人住所地之村（里）辦公處外，民眾也可以上地政局及各地政事務所網站查詢（http://www.tpcland.tpc.gov.tw；地籍清理專區─公告清冊、書表下載），若民眾對於申請登記還有任何疑問，可逕向台北縣各地政事務所或台北縣政府地政局洽詢，將有專人提供說明服務。


資料詳洽：地政局　林書瑜 電話：29603456-3452
撰稿人：林書瑜

北市中古屋，每坪破40萬

台北居大不易，房仲業者最新統計，上個月台北市中古屋每坪平均房價突破四十萬元大關，台北縣也衝過二十萬元，同步刷新歷史紀錄。
不過，房價連續五個月攀高，買方追價無力，台北市成交量已連兩個月下滑，七月交易量更縮減一成，房市明顯出現高檔盤整的疲態。
現在房子到底有多貴？住展雜誌研發長倪子仁說，以北市房價較便宜的文山區為例， 三十五坪 的新房子，總價約要 一千兩 百萬元；若要在大安、信義、中正區買預售屋或新成屋，口袋裡沒有兩千五百萬元，可能想都別想。換算起來，「千萬富翁」在北市大約只能買到 二十五坪 中古屋，住的不是豪宅，而是「好窄」。
信義房屋與台灣房屋昨天分別公布最新調查顯示，台北市中古屋平均單價為四十萬到四十五萬元間，台北縣則在二十到二十二萬元。而七月分台北市電梯大樓平均單價四十一萬五千元，更超過去年總統大選後三十八萬八千元的最高峰。
信義房屋企研室經理蘇啟榮說，七月台北縣市分別有住宅用地標售案創歷史新高，不少預售屋指標案開價也創下區域最高紀錄，推升中古屋交易也攀到新高。
蘇啟榮分析，這一波房價飆高，買盤主要來自事業有成的企業家、軍公教族群與退休包租公等；投資人對金融海嘯餘悸猶存，加上定存利率太低，把資金逼進保值的不動產。
因都市精華區房價太貴，中產階級出現遷移潮，中永和、板橋等因生活機能完備，成為被高房價擠出台北市的薪水階級首選。
東森房屋董事長王應傑表示，民國七○年代的無殼蝸牛運動，當時很多人就說房子太貴；但精華區土地越來越少，中長期房價走揚不可避免。
23年不吃喝 你才能買台北屋

這幾年都市精華區的房價動輒超過千萬元，更多的預售屋更是專為億元以上的有錢人量身打造，距離一般民眾愈來愈遙遠。記者鄭超文／攝影

雙薪家庭在大台北地區買一棟房子，須花多少代價？根據住展雜誌統計，得工作二十三年且不吃不喝，才買得起。
如果要買在台北市大安區，得不吃不喝工作三十五年才有可能。
住展雜誌統計預售屋與新成屋平均房價，近五年來，台北市的新屋水位，從民國九十四年的三十七萬元左右，到去年的六十一萬元高峰，短短三年漲了六成四。
即使今年台北市新屋平均價微幅回跌到五十五萬元附近，與五年前相較仍要多付出四成八房價，才可能入住新屋。
在大台北地區必須不吃不喝的工作多年才買得起一棟基本房子，被稱為「購屋痛苦指數」，近五年痛苦指數節節攀升，一般民眾購屋苦不堪言。痛苦指數的計算方式，是以區域預售屋與新成屋每坪的平均價，乘以 三十五坪 得出房屋總價，除以主計處每年調查的雙薪夫妻年所得，即顯示民眾的購屋負擔。
進一步分析數字，發現房價雖然一路飆翻天，但三十到三十四歲民眾工作所得，在過去五年幾乎沒有動過。房價向天看，中產階級的薪水卻零成長，以致購屋負擔越來越沉重。
住展雜誌研發長倪子仁說，想進軍大台北地區的購屋者，一味的等待房價盤跌至最低點再買進，不但機率不高，只怕台北縣在升格利多與購屋者湧入下，房價也會愈墊愈高。
【記者黃福其／板橋報導】台北縣熱門區域房價近來狂飆，大聲行銷創意總監田大權指出，無論新成屋、中古屋都上漲，板橋、新店部分房價甚至上看每坪五十萬元，可用「恐怖」來形容。
他說，板橋、永和、新店及三重是北縣房市一級戰區，熱門地段新成屋達每坪五十萬元，品質不錯的中古屋每坪也要卅萬。例如新店中央新村、大坪林地區或美河市等新建案每坪都逾五十萬。

您真正了解道路用地嗎?  留下道路用地有何其他用途?

１．您在等政府徵收嗎？ 

公共設施保留地價值日益滑落，既成道路不徵收已成既定事實，政府財政赤字，高達八兆元徵收預算遙不可期，財團收購捐地抵稅也已禁止( 抵稅最多也只能16%，不如賣掉 ) 。

２．道路用地可當祖產留給子孫嗎？ 

可以，可以代代相傳，但子孫持分越分越少而且日益貶值未來容易起紛爭或是未辦繼承遭政府代管，絕非所願吧！ 

３．道路用地可抵所得稅、遺贈稅嗎？ 

可以，但綜所稅最多只能折抵道路用地公告現值16%，而遺產稅現在只徵收10%用道路用地折抵更不划算。 

４．道路用地在門前，賣掉怕被圍堵嗎？ 

既成道路雖私有尚未補償，但地主無權圍地私用，只能痴心等候補償，已賣掉之道路用地多是捐地給政府換取容積獎勵，所以更無私用圍堵情事。

５．道路用地需全部所有權人蓋章同意買賣嗎？ 

不需要，只要部份持有人就可做部分轉讓。 

６．道路用地賣掉需繳增值稅嗎？ 

公共設施保留地沒有任何稅務問題。 

７．賣道路用地是丟臉的事嗎？又有什麼好處？

可利用的地賣掉或許真是丟臉有愧，但是既成道路毫無價值可言，不會增值也無法利用更無法衍生租金收入，甚至隨時可能修法導致日益貶值，不如趁部份區域有容積移轉獎勵尚有建商希望收購時轉出換取現金。

目前收購大台北縣市的道路用地

台北市：

中正區、大同區、中山區、松山區 、大安區、萬華區、信義區、士林區、北投區、內湖區、南港區、文山區

台北縣：

三重區、板橋區、土城區、新莊區、新店區、五股區、汐止區、中和區、永和區、泰山區、蘆洲區、八里區、樹林區、淡水區

道路變成私有地，民眾通行喪權益

【TS採訪組－白蘭弟／淡水報導】幾十年來進出的道路、熟悉的路邊停車空間，一夕之間突然沒有了，你做何感想？
最近位於淡水新民街320號某仿哥德式教堂前的一塊道路用地，突然被漆上「私人土地」字樣並以標線標示範圍，乍看之下以為設置什麼新的交通標線，仔細一瞧才知道是地主所為。除了地面「私人土地」字樣外，連路邊大家平常停車的位置也畫出停車格，不但寫上「私人車位」，更用鐵鍊栓著禁止停車牌佔位，禁止它車停放。
這塊畸零地原屬縣政府的公有土地，不知何時變為私有？它是322巷內數個封閉型大社區內幾千住戶進出的唯一通道，也是淡水市區通往新市鎮、漁人碼頭重要的道路之一，如今行車其中感覺心中毛毛的，不知道地主會不會以「侵權」為由舉證告發？
公眾使用已經幾十年的既成道路，為何轉手變成私有地，就算「地主」不顧社會觀感，民眾「行」的權益又該如何維護，主管機關豈可置之不理？

都更增值，地段是關鍵

購買中古屋時，「未來是否有都更價值」是不少人的考量，不少人特意選地段精華但屋齡老舊的屋子，計劃讓「老屋變黃金」。但都更並不容易，根據北市府都更處統計，需3~4年才能整合區域，自申請劃定開始至都更完工，又需2~3年，總需5~7年才能完成1件都更案，若有阻礙會延宕更久。
東亞建築經理公司總經理特助唐惠群建議一般民眾，若想透過都更讓房產增值，「地段」是都更成功與否的重要關鍵。北市大同區重慶里里長莊俊王說，大龍峒地區住屋都已40~50年，住戶參與都更意願雖強，但因地段不佳，建商談過幾次便放棄，住戶也無能為力。
北市府都市更新處表示，一般民眾都更時最容易遇到的問題在於居民間無法協調，許多民眾一開始不願參與都更公聽會，以為與建商私下協調可以獲得更多利益，錯過維護利益的時機，最後又想退出都更，由於都更採比例多數決，所以有任何意見一定要立刻反映。

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買預售屋要選好地段，公設比盡量壓在35%以下

相信無殼蝸牛都曾經幻想過，自己如果能有一戶小窩，那該有多好？而自備款比較低的預售屋，就成了購屋族鎖定目標，只是預售屋到底要怎麼買，才不會有一堆麻煩的後續問題，重點就在選擇好的地段與房屋座向，公設比盡量壓在35%以下。

不論是簡潔風的裝潢格局，還是飯店式的家居空間，都讓無殼族看得驚歎不已，因為可以分期付款，沒有高自備款的問題，讓這種預售屋成為購屋族最愛，但只單靠一紙設計圖，加上光鮮亮麗的樣品屋，真的就能放心買預售屋嗎？

房產投資客辜博鴻表示，「建設公司給你什麼，你要去確認，比如說，它的外在環境、它的內部格局、它的挑高、它的樑柱位置，這是以後我們住進去之後，也許跟以後的裝潢會有出入的。」

光靠想像，一切都很完美，但是如果想把夢想和實際畫上等號，就要注意購屋小撇步：第一步，選擇好地段，觀察周邊環境生活機能，交通便利尤其重要，除了確保未來增值性，容易買賣，也能降低風險。

另外，房子最好座南朝北，可以免除西曬問題，延長外牆和家具的壽命，也比較不悶熱。樓層盡量選擇中段樓層，除了採光和通風好，也比較沒有屋角和暗房問題。

辜博鴻建議，「交屋之前，你可能要去調一些產權相關的（資料），比如說謄本、測量圖，就是建物成果測量圖，它是是政府核准的，所以這跟尺寸是比較標準的。」購屋時，記得把細項問清楚，交屋前，則要再仔細檢查一遍。

公設比盡量壓在35%以下，挑選2到3房，避免過大、過小的房型，同時還要注意棟距和路衝問題，提早做功課，把握購屋小秘訣，預售屋就能讓你，同時兼顧夢想和荷包。

（新聞來源：東森新聞記者范益華、鍾武均）

即日起地籍謄本及相關資料申請書更新版本囉

【北縣訊】為加強個人資料之保護，內政部自即日起修正「地籍謄本及相關資料申請書」格式，有關人工登記簿及信託專簿、共有物使用管理專簿等紙本資料均分為二類提供，以達保護個人資料之目標。
臺北縣政府地政局表示，配合內政部政策，各地政事務所凡提供紙本之土地登記及地價資料涉有個人資料者，將依政府資訊公開法第18條、檔案法及其施行細則相關規定分二類提供，第一類為顯示登記名義人全部登記資料，應由登記名義人、代理人或其他依法令得申請者提出申請；第二類為隱匿登記名義人之統一編號、出生日期及其他依法令規定需隱匿之資料，任何人均得申請。
地政局進一步表示，地政事務所提供前開第二類資料方式有二：１、電腦列印方式：配合「地政服務即時通計畫-地政歷史資料e化服務」之地政資料掃瞄建檔資訊系統功能「隱藏登記名義人之個人資料」，將國民身分證統一編號及出生日期隱匿處理後列印核發。２、人工影印方式：隱匿國民身分證統一編號、出生日期資料後，影印後核發。
爰配合此政策，內政部遂修正「地籍謄本及相關資料申請書」格式，除修正人工登記簿項目，不分人工影印或電腦列印均採二類方式核發外，另增列信託專簿及共有物使用管理專簿等申請項目，前開申請書可至地政局網站「網路e櫃檯、謄本/電子資料申請、各類地籍謄本申請及資料閱覽」項目下載，敬請民眾配合使用新式申請書。

資料詳洽：臺北縣政府地政局 薛雅芳　電話：1999或29603456轉3275
撰稿人：薛雅芳

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