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新舊不是問題、大小因人而異、郊區也有潛力、建設的確重要 「新舊不是問題」其實購屋新舊不是問題，我認為要看的是建材、是施工品質，但最重要的還是地點，所謂「買舊不要買新」，應該是指都市更新區，但是都市更新雖然目前政府積極在推動，但都市更新的風險就在於「時間」，如果一個工程延誤或是流程受阻，這樣時間就拖的更長了。

「大小因人而異」購屋的大小通常會直接影響到價格，但是最重要的還是看個人的需求，現代人大多晚婚、少子，甚至不婚，不過如果家中有小孩，小朋友的活動空間也是一個重要因素，所以我認為大小是看需求，而不是買「小」，甚至從另一個角度來看，在增值區買大坪數，就像是把籌碼壓大，將來增值越多，換屋時獲利也越高。

「郊區也有潛力」要大家都買在市區固然是很簡單，但是市區的價格高，有些「市區」價格已經很高，如果再去追高，恐怕增值空間有限。而有些新興區域的「重劃區」位在市郊，增值潛力大，所以不妨選擇具有增值潛力的重劃區購買

 「建設的確重要」至於建設的部分，的確是越多越好，例如捷運、學校、公園等建設，對於房價而言是多多益善。

以商圈成熟、生活機能完善的區域為首要

捷運住宅：如果購屋預算不高，可以挑選捷運線末端周邊住宅，它相對較其他市區或商辦區之捷運住宅空間大，少了城市中的喧囂吵雜，多了閒適，又能透過捷運便利，快速進入市區。學區住宅：可留意升學率高的周邊買房，簡單來說「升學率」是一般人斷定學校品質好壞，簡單又容易的方法，因而成為學區購屋族、換屋族、投資客的眼中「金」。

分析四、芳鄰素質高或有連鎖店指標

 打聽有否名人、士紳入住的區域，鄰居素質有一定水準，另外，速食店、咖啡等連鎖店作指標，跟著找屋也是不錯的方式（連鎖店開店前必定會做過商圈評估）。

重大工程開發利多區，但仍要留意財務規劃

 重大公共工程開發區域，有開發期間長短的時間性因素存在，開發計劃是否有生變的可能性？又是否會因政治選戰結果而轉彎？建議，多留意相關規劃案之新聞訊息或政府公告，當計劃生變時，能有立即相關應變的對策。此外，規劃完成到享受成果是需要一段期間，民眾要衡量自身財力能否足夠等待至享受利益為止？

結論

 一、「買漲不買跌」，只要用心，漲跌可預先看見，人人都可以是專家捷運站附近、明星學區、重劃區等，都是具有發展潛力的區域，只要多看、多聽、多比較，人人都可以是買屋專家。

 二、購屋尋找「新都」-- 台中七期、新莊、高雄捷運「新都」由於發展吸引外來人口移入，在新居住需求的挹注下，未來房價也相當有增值潛力。

 三、人口就像是房市裡的股市，人口增長，房價漲；人口外流，房價跌例如台北縣市、桃園縣人口增長，房價漲；宜蘭、花蓮等地區人口外流嚴重房價難以上漲。

【北縣訊】臺北縣政府都市更新審議委員會第35次會議在98年6月29日召開，審議通過富景天下都市更新事業計畫暨權利變換計畫案，歷經多年後終於敲板通過。富景天下社區為921大地震後受損的建物，原由富景天下更新會辦理重建多年，但一直無法取得重建資金來源與解決補償金發放問題，在歷經縣府多次召開協調會議與更新會奔走下，最後交由新實施者臺鼎營造接棒讓計畫順利通過。
    位於新莊市後港一路旁的富景天下社區，原為地下2層、地上13層，共計124戶的集合式住宅。921大地震後經臺北縣政府公告為921震災更新地區，並經該社區住戶決議採都市更新方式辦理重建，組成富景天下都市更新會並以「權利變換」方式，向縣府提出都市更新事業申請，並於90年12月13日核定發布實施。
    不過原計畫發布實施後，因更新會無法取得重建資金加上不參與戶補償金發放問題困難重重，因此更新會於91年9月向縣府提出變更都市更新事業計畫暨權利變換計畫，希望藉由計畫的變更取得中央相關經費的援助。無奈事與願違，變更方案雖歷經92年第13次大會及95第23次大會審議通過，然而更新會仍無法順利取得中央經費補助及銀行的融資，眼看富景天下重建之路遙遙無期之時，更新會接納了縣府更新審議委員會專案小組的建議，改以尋求建商為實施者，並於96年第4次會員大會決議，由所有權人另行委託臺鼎營造工程股份有限公司為新任實施者，並由其提出變更計畫新方案。
    城鄉局代理局長張邦熙表示，由於本案歷時多年，期間除歷經更新會辦理變更計畫及歷任更新會里事長更替情形下，尚需解決原計畫不參與戶及陳情人補償金問題，案情十分複雜，不過最後在縣府的積極協助及臺鼎營造工程股份有限公司與數位陳情人不斷溝通下雙方終於達成共識，本次變更計畫通過其成果得來不易。
    剛通過審議的更新案新建的大樓計畫預計興建地下3層地上14層樓之店舖與集合住宅，共有145戶，經過完整規劃的都更案興建完成後，希望可以讓受災戶早日重回家園，讓擁有一個安全溫暖家園的想望早日實現。


資料詳洽：城鄉發展局 劉憲祥 電話：29603456#4840
新聞聯絡人：黃金河專員 電話：29603456#7039

房仲業者授訣，4招拉高貸款成數

談好銀行房貸利率，要怎樣拉高自己的房屋貸款成數？房仲業者提供4招，可以作為跟銀行的談判立基，增加自己的優勢。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說，成交前多找幾家銀行鑑價、提出自己還款能力的證明、跟固定銀行往來半年以上，這些都有機會將房貸成數提高。

蘇啟榮說，看中自己屬意的房子，還沒跟賣方談價格的時候，就可以找銀行先行鑑價，因為銀行並不會依據真正的成交金額給貸款成數，銀行會根據自己評估、鑑價的結果給貸款比例。

舉例來說，若成交價2,000萬的房子，但銀行實地鑑價後，認為只有1,500萬價值，如果貸款成數是7成，到最後買主能夠得到的貸款金額，只有1,050萬，所以多找幾家銀行評估，會對自己比較有利，畢竟貨比三家不吃虧。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，或者拿出自己有優良的還款能力，例如薪資證明、扣繳憑單等，來證明自己的收入不會倒銀行的帳，讓銀行願意多給一些成數。

最後，有意在未來的1至2年內購屋的民眾，蘇啟榮也建議，可以固定跟一家銀行往來，定期定額買基金、申辦信用卡，並且固定還款，這些都是增加跟銀行往來的管道，不過重點是要注意自己的信用狀況，千萬不要留下瑕疵。

蘇啟榮指出，如果貸款成數還是無法提高，有些銀行也會跟貸款人談條件，調高貸款的利率，再多給一些成數，例如貸款成數想拿到8成，但實際上銀行只願意給7成，貸款人也可以退一步，讓銀行稍微調高利率，或許有機會拿到比較高的貸款成數。

百萬豪宅、今淪法拍　地主嗆「誰買就要拆屋還地」

     10年前，和信辜家與掬水軒家族合作共建北市豪宅「致和園」，沒想到，和信底下的子公司和恕建設因經營不善倒閉，現在還是銀行第一呆帳大戶，法院決定拍賣地上物 ( 建築物本體 ) 來抵債，卻遭到地主掬水軒抗拒，揚言誰買下誰就要拆樓還地，導致落成5年無法交屋不說，也沒有人願意承接此燙手山芋。 
     和信辜家與掬水軒家族合作的建案「致和園」，是北市10年前第一個喊價每坪百萬的豪宅，打著「辜老就住15樓」的超級代言，再加上土地由掬水軒家族持有，當時一推出就造成轟動。但如今鄰近的新成屋旅行與閱讀行情每坪約80萬，北市前10大名宅之一的仁愛鴻禧就在對面，致和園卻淪落到每坪底價僅37.4萬仍賣不出去。 
     原因就在當時和信派出與掬水軒合作的子公司和恕建設倒閉，該公司還在去年被列為呆帳大戶第一名，法院判定要拍賣致和園來抵債，不過卻遭掬水軒抗拒，以地主身分揚言，誰買下就要拆屋還地，甚至在大樓前掛上白布條，左右寫著「誓死抗爭　拒絕通行」，橫批是「建商違約無權佔用土地，無論任何人取得土地地上物，地主嚴拒提供土地通行」。 
     幾十億豪宅現在欄杆生鏽斑駁，地上樹葉飄散堆積，連地下停車場都被封起來，一點都看不出是由名設計師建築師動工，設計清幽鬧中取靜。如今除非標到的投資人與掬水軒協調，雙方達成雙贏共識，否則就算豪宅一坪僅叫價不到40萬，也是沒有人會願意投標。(新聞來源：東森新聞)

房仲調查：房地產抗跌保值性首度超越黃金

中信房屋今天發佈「宅指數」夏季報告，發現房地產已經躍升民眾抗跌、保值工具的第一名，超越黃金。這份調查也發現，近期內有購屋意願的民眾認為，房價持續低點以及行政院優惠房貸和偏低的存款利率，最能提升他們的看屋意願。

中信房屋委託市調公司在五月底進行一份網路調查，發現在一千兩百多位受訪者所使用的理財方式中，「不動產」已經成為受訪者心中抗跌保值標的第一名，其次，才是保留現金以及購買黃金與貴金屬，中信房屋董事長特助胡佩蘭說，「第二季跟第一季最大的差別是，在基本面都不是太滿意的狀態下，覺得房地產反而是最抗跌保值的工具，這個是比較歷史性的高記錄，他已經突破了三成，甚至高過於現金或黃金、貴金屬，這也反映出，第二季每個月不斷高升的交易量，所以其實展望第三季，他這樣的族群是存在的。」這家房仲業者也預估，第三季因為整體經濟環境呈現穩定向上曲線，再加上低利環境和通膨的預期心理帶動下，雖然第三季是房市傳統的淡季、又有屋主調高賣價等因素干擾，但業者認為，民眾的理財型需求加上自用型購屋基本盤，還是有機會讓第三季的中古屋的交易量突破第二季。

兩岸三通概念屋：松山機場開放兩岸直航後，對中山區房價產生質變影響，台灣房屋民生特許加盟店副店長徐昌盟表示，松山機場開放直航，信義計畫區、大安森林公園、大直水岸等豪宅區是首波受惠的產品，另外，未來捷運民生汐止線通車和松山機場國門的漣漪效應，中山區房價有機會超越其他行政區的表現。

   台北鉅型城市(Mega City)崛起：大台北市的腹地因捷運網絡正不斷的擴大，捷運土城線通車，將土城房價推上歷史新高，因此，未來循著捷運線找屋，仍是買房不敗要遵守的鐵則。從香港機場捷運快線、及日本新幹線的發展經驗，未來台北到桃園的機場捷運線，是房價飆漲的黃金走廊，值得留意。

重大交通建設：

交通建設是房價之母，交通動線縮短上班的時間，房價自然改變。台北捷運各站改變台北市房價是最明顯的例子，不過，計畫中的C型環狀捷運線、機場捷運線、民生汐止線、基隆市輕軌捷運、淡海新市鎮輕軌捷運等北市以外的捷運系統，也會因為交通動線的改變，房價也會無形推升。

避開偏遠地段：

建商推案量大的地方，例如：林口、三峽、淡水儘量避開，另外交通不便捷的偏遠地區，一定要剔除，這些推案量大、偏遠的郊區都是房價殺手，而且這類產品近幾年走勢也是上漲不易、下跌有份。

都市更新題材：

台灣房屋不動產研究室認為，改建題材是愈成熟城市必經的過程，台北市超過三十年的老舊建築不斷的成長，投資改建題材的房子必須要有長期抗戰的準備，若資金充裕，可考慮市區精華地段、有改建題材、土地持份比高的房子下手，未來改建後資產可以增值好幾倍。

危機入市才是贏家

【台灣房市量縮價修】最近台股大跌二千多點，加上美國房地美、房利美兩房危機，台灣房地產呈現「量縮價修」的情況，至於修正幅度要看區域表現。

【房地產不再齊漲齊跌  要看區域表現】現在的房地產已經擺脫過去齊漲齊跌的情況，重大建設像捷運站周邊、好學區、優質商圈周邊，房價依舊抗跌，所以我說修正幅度要看區域表現。

【只要有需求，任何時間都是買點】一般人在台北市都會區工作，購屋前幾乎都是租屋度日，可是租屋長期來看，是幫人家養房子，買房子卻是強迫自己儲蓄，因為總有一天房貸繳清，那棟房子就是你的了。所以，我認為，當下有需求(結婚、生小孩小屋換大屋)，就可以買。

【精算購屋成本，預留生活費】一般首購族買房，都必須要跟銀行借貸，除非家裡是田喬仔，以目前銀行貸款來看，七成分行經理可以決定，超過八成就要送總行審核，所以現在購屋族自備款控制在房價的二成到三成，除了自備款之外，還必須預留裝潢錢、家具費用和後續生活費用，所以買房千萬不要把自己的口袋掏光光。

一位朋友被總公司調回美國去受訓，回來後像換了一個人似的，臉上有笑容、生活有朝氣，跟他過去總是唉聲嘆氣、皺著眉頭的模樣真是判若兩人。他的改變引起了大家的好奇，於是羅漢請觀音，把他找出來吃飯，拷問他改變的原因。

他說到美國後，公司用巴士把他們載到一個山明水秀的深山旅館中，使他們除了吃喝拉撒睡，什麼地方也去不了，只能乖乖去上課。第一天，老師叫他們做五分鐘的自我介紹，他原以為很容易，想不到不到兩分鐘就把學經歷、名片上的頭銜，連家庭成員都講完了，剩下三分鐘無話可講。

老師厲聲問他，「你人生的經歷難道連五分鐘都填不滿？」他悚然而驚，對呀！活了快五十個年頭，怎麼連五分鐘都填不滿？但是卻真的想不起自己做了什麼值得拿出來講的大事。

他生活的重心一直是工作，但是這些人都是同一公司的高階主管，做的工作跟他都很相似，有什麼好講？除了工作，其他乏善可陳。所以他跟老師告饒說「真的沒有了」。老師反問他，「你小時候的志願是什麼？」，他想了一下說「籃球國手」，因為他父親有一本珍貴的剪貼本，上面全是民國四十幾年，四國五強籃球賽的剪報。看他父親對籃球神往的樣子，他曾立志做國手，為國爭光。當然，運動員是千中取一，他沒有做成，但是籃球一直是他的最愛，只是工作忙，很久不曾碰球了，兒子履次哀求他去打，都沒空。

老師叫他想他兒子從一出生，一路成長到現在的影像。他記得兒子剛出生時的樣子、剛入學一年級的樣子，但是很快就變成高中生的樣子了，中間的十年他怎麼也想不起來，好像一晃就過了。

最 後 老師說，「你難道願意死後墓碑上除了年月日什麼都沒有留下？」他再度震驚，因為他已經明瞭他人生是白走的了。

他開始了解他人生的優先順序放的不對，時間不能逆轉，他們這些穿西裝、打領帶、坐冷氣房的有錢人，表面上很有成就，但是名片一拿掉就什麼都不是了。人生的意義在心靈的富足，心靈的富足在對別人的關懷、照顧與奉獻，他在這方面太貧乏了，連自己的家人都沒有照顧好，遑論對社會、對他人。

所以他回國後，開始把白天做不完的工作帶回家，想辦法跟家人一起進晚餐，飯後還陪他太太散步一小時後再進書房去工作。週末一定陪兒子打籃球，星期天則全家去替他母親買菜、打掃，讓他的弟妹可以休息一下。他說他工作並沒有少做，但生活充實了、家人對他的態度也變好了，他的心情也不一樣了。說完，大家都一臉肅然，心中都在檢討自己的人生。

現在是畢業季節，一批批學生離開學校進入社會，但願他們能及早看到人生的目的，為自己和社會留下一些東西，充實的過一生。（作者為中央大學認知神經科學研究所所長）

【北縣訊】臺北縣政府財政局於98年7月10日辦理本縣98年度第1次縣有非公用基地標售，歡迎各界踴躍參加投標。
本次標售計有1筆縣有基地，坐落臺北市士林區天母段2小段75地號(天玉街44巷5號及7號間空地)，標售底價為新臺幣79,585,800元，保證金金額為新臺幣7,958,580元。
相關標售注意事項請參考網址：http：www.finance.tpc.gov.tw/點選布告欄。


資料詳洽：財政局 電話：29603456轉8302~8312
撰 稿 人：余熅錩

地價稅改成自用住宅優惠稅率 9/22 前申請地價稅雖然十一月才開徵，不過，稅率改成千分之二的「自用住宅優惠稅率」，必須在九月二十三號之前，向地方稅捐單位提出申請。

財政部指出，地價稅大致分成一般土地和自用住宅用地，一般用地依照「地價總額」採「累進稅率」，稅率在千分之十到五十五之間，自用住宅則享有千分之二的優惠稅率，而且不用累進，兩者稅額至少相差四倍。

如果土地用途從「一般」變更為「自用」，納稅人務必在九月二十二號之前提出申請，可以節稅。

國產局逕行分割，億元地無法賣，被控偽造住戶簽名

 〔記者林慶川、鄭琪芳／綜合報導〕國有財產局被控偽造土地所有人簽名，向台北市政府申請分割國私共有土地，導致台北市萬華區「法華寺」與鄰近住戶發生交錯持有分割後土地產權的怪事，10餘名住戶合計市價上億元的土地因此無法買賣、處分，氣得跳腳。

監察院接受陳情後，已發文國有財產局要求說明，若確涉偽造文書，將移送司法機關偵辦。

持分逾2/3 有權申請針對此土地分割爭議，財政部國有財產局表示，該局持分3分之2以上，根據「土地法」規定，可以逕行申請土地分割，不可能為此偽造其他土地共有人的署押。國產局強調，台北市萬華區漢中段3小段38地號屬於國私共有土地，由於法華寺依法申請贈與國有地，國產局因此辦理土地分割，其他土地所有權人的權益並未受影響，其建物對應的基地面積也不會因此改變。

台北市萬華區西寧南路上緊鄰「法華寺」的一排6棟的4樓公寓因建物老舊，住戶有意改建，但調閱土地登記謄本，才發現應登記在原樓房底下的部分土地產權，居然被「乾坤大挪移」，改分割至鄰近的法華寺坐落基地。

曾任考試委員的知名律師吳茂雄也是住戶之一，他持續追查後發現，國有財產局曾3次申請分割土地，最後一次是在92年向台北市政府地政處申請分割此塊地號為國私共有土地，共分割成38號及38之1至7號等共8個地號。

吳茂雄指出，依土地法規定，國私共有土地，必須共有人同意，才能申請分割，但向地政事務所調出「土地登記申請書」，發現申請書上蓋有國有財產局印文，在委託人一欄中，竟出現包括自己在內的住戶簽名，懷疑國有財產局涉及偽造文書。

吳茂雄指出，國有財產局申請住戶的土地產權挪到38之6地號後，竟在土地登記簿謄本上載明「本筆土地不得買賣、不得設定抵押權、不得容積移轉」，嚴格限制38之6號土地的利用，由於10餘名住戶的土地登記在此地號中，此舉已嚴重侵害民眾的財產權。