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鄉林建設賴正鎰：陣痛​期1～2個月

立法院三讀通過奢侈稅條例，鄉林建設董事長賴正鎰昨（15）日表示，及早在昨天三讀完成，「可視為房市利空出盡，且最壞的時機已經過去了！」學者也指出，未來2個月，新北市有些投資客比重大的區域房價面臨回跌；不過台北市抗跌性相對強勁，口袋深的置產型買家已在台北市精華地段，進場撿貨。

賴正鎰昨日中午以工商建言會理事長身分，拜會總統馬英九，盼政府不要課徵得太重。他建議未來奢侈稅可以分區實施、課徵基礎以利益所得而非交易價，以及經濟成長率低於2％就應該暫緩實施，他並預測，奢侈稅的陣痛期約1～2個月。

賴正鎰解釋，奢侈稅之所以應分區實施，是因為中南部的房價並沒有被炒高，更是沒有恢復到民國82年的平均價，以台中平均價為例，82年期間平均 一坪 為18萬，現在僅14萬。

賴正鎰進一步說，現在奢侈稅已經勢在必行，希望在6月1日上路，預估房市陣痛期約1～2個月，因此7月交易量就可以恢復，主要是因為房市不景氣，這波是因為政府的政策因素，並非大環境經濟成長力道弱或衰退影響。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰昨天表示，其實在奢侈稅立法完成之前，房價並沒有真正下跌，只是有些過去超額利潤的房價，先開高價、再讓買方殺低，例如，先開高目標賺5成，讓買方殺2成，表面上好像打8折，不過實際上賣方還是賺3成，只是少賺一點而已。

莊孟翰指出，未來2個月，新北市有些投資客比重大的區域，房價面臨回跌；不過，台北市抗跌性相對強勁，口袋深的置產型買家已在台北市精華地段，進場撿貨。在奢侈稅三讀完成後，市場已明朗化，房市可說利空出盡。

以台北市來說，莊孟翰認為還是處於賣方市場。日前青田街一戶屋齡3年新屋4月2日才成交，在買方多組搶購下，成交價飆到每坪129萬元，被口袋深的置產型買家搶進。

工商時報 記者蔡惠芳、潘羿菁／台北報導

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奢侈稅底定 土地、商辦標售案出籠

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅過關，不管房屋、土地在2年內轉移都要課徵10~15%奢侈稅，除了投資客有逃命潮，就連建商也有意在奢侈稅正式上路前出清手中持有未滿2年的土地。第一太平戴維斯公告將於4月26日標售1筆位於高雄農16，面積約500坪土地，底價8億億2970萬元，換算單價每坪約166萬元。
政院奢侈稅還沒初立法院大門就已造成市場買氣急凍，從2月底自3月中旬，市場上所有指標案件非停拍及流標，戴德梁行於日前Q111季報記者會時也表示，鑑於市場景氣不佳，目前所有標售案皆向後延遲，預估將延至奢侈稅定案後。
戴德梁行總經理顏炳立則指出，奢侈稅延而未決導致是市場信心喪失，不過，立院加速審議，加上全案可望於6月1日提前上路，對於市場有正面影響。且豪宅案「信義之星」與新莊副都心商業區土地皆於奢侈稅低壓下，以正常行情拍出，兩案對於市場皆有指標性意義，顯示市場正在回溫。
而即將標售的高雄農16土地，也因此土地位高雄豪宅聚落「農16特區」，第一太平戴維斯表示，物件甫公告即10多組業者洽詢。而上市建商京城建設曾於2011年1月以15.92億元買下周邊約1500坪土地。此外，此土地條件不差，位富農路角地，面公園預定地，容積率630%，業者因調節手中資產，轉投資其它項目，希望趁奢侈稅實施前，先行出售持有未滿2年的土地。
除高雄土地外，第一太平戴維斯也於4月27日標售台北金融中心11樓，面積406坪，標售底價每坪約132萬；5月11日標售台中南屯區土地，面積約1309.22坪，底價14億4014萬2000元，每坪單價約110萬元，屬住二、住三用地，平均容積率約250%，近7期重劃區。

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免驚！98.6.1後​買屋者才適用

「特種貨物及勞務稅條例」（俗稱奢侈稅）昨日完成三讀，預定在6月1日起實施，因此98年5月31日前過戶的房地，不在奢侈稅課稅範圍。

財政部官員表示，因為新稅上路，必須設計相關報稅書表、子法規與更改電腦程式，這些作業程序都需要一點時間。至於是否能趕在6月1日開徵？財政部次長張盛和說，6月1日一定要實施。

財政部官員表示，6月1日以後以「簽訂」出售房地契約日為準，往前計算，在2年內買進者，才會被課徵奢侈稅。

奢侈稅豁免條款共11款，其中規定，所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人「合建分屋」銷售者，可免稅。

如果採「合建分售」，則會被課稅。財政部表示，因為如果土地所有權人在2年內出售土地，本來就要課徵奢侈稅，所以在2年內與建商合建分售，如同賣土地，當然要課稅。

「合建分屋」是地主與建商合建，雙方按比例分配房屋，是建商與地主「交換」。依據財政部84年的解釋令，地主出售的是房子，已不是土地，所以地主要辦理營業登記，出售房子要課徵營業稅，並申報所得稅。

奢侈稅的部分，財政部表示，如果不是以自住房地與建商「合建分屋」，也要課稅。

財政部賦稅署表示，唯有地主是以「自有住宅」，非供營業、出租，且設籍1年以上，與建商「合建分屋」，地主才不必辦理營業登記，出售房屋免課營業稅，且免課奢侈稅。

「合建分售」是地主出售土地，建商出售房屋，依據財政部84年解釋令，地主免辦營業登記，免課營業稅、免課所得稅。但如果持有土地在2年內就出售，要課徵奢侈稅。

財政部官員表示，以前為了規避營業稅、所得稅，全國的地主都喜歡採「合建分售」，並不是只有中南部透天厝才會採合建分售，台北市也一樣。

工商時報 記者王信人／台北報導

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假離婚、延後過戶，投機客七招避禍

財政部祭出奢侈稅大刀開鍘，投機客也不是省油的燈，巿場傳出投機客七招「趨吉避凶」法則，多少可減少損失，甚至不受影響！

首先口袋淺的投機客，少賺為贏，過去一陣子，房價驚驚漲，不乏上漲一倍以上者，這時小殺一、二成出場，還是賺；其次是口袋深的投機客，汰弱存強因應，將外圍、不夠好的物件先清理出場，留下頂級路段住家、店面，以租待售。

第三是，養人頭，藉由一買一賣規避，只要不被查到就沒事，比起養人頭的成本，政府藉由奢侈稅要的錢，還是比較多。第四招，也就是在簽約時點上造假，透過協議，買賣雙方一起節省交易成本。

第五，就是夫妻以假離婚方式，解決自用住宅條件的認定問題。第六，房子不過戶，交由第三公正人信託，以指定買方為受益人的方式交易，等兩年年限過了，再由信託公司交給買方。

第七，是以權利移轉方式解套，屋主將所有權出售，約定一至二年後成交，並以欠債抵押房子、簽訂較高額本票等方式，保障買方權益。

不過，對上述方式，房地產業者指出，恐衍生不少糾紛，例如：之前台北巿國宅火紅時，確實有民眾為規避國宅五年內不得轉售規定，以這種權利買賣模式交易，但是，當所謂的「所有權」一再被轉手下，有些房屋所有人（即屋主）看到自己的房子漲了許多，不承認第二、第三手的交易，衍生許多糾紛。

中國時報 王莫昀／台北報導

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金管會：裁罰遠雄人壽非殺雞儆猴

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】行政院金融管理委員會表示，2011年4月14日對遠雄人壽作出之處分，並非針對遠雄人壽標購新莊副都心所作出的懲處。
金管會表示，2009年5月間對遠雄人壽進行一般業務檢查，查核基準日為2009年3月31日，經查發現該公司2008至2009年間辦理保險業務及資金運用作業有多項重大缺失，為釐清缺失的事實，經請該公司多次提供補充資料或說明，於事證確認後方提列檢查意見並續由業務單位進行處理。
金管會指出，鑑於該案涉及多項缺失違反保險法相關規定，為期審慎，金管會除於2011年2月22日依法函請該公司陳述意見外，尚經過內部相關單位審慎研商，才據以研議處分案提報4月14日金管會委員會議討論決議通過。

至於該案裁罰時點與該公司3月25日購買新莊副都心土地時點接近，僅屬時機巧合，金管會強調兩案並無關聯，並無殺雞儆猴之意

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房市何時落底 老行庫：看Q4法拍量簽約日課稅，多出黃金逃難期

奢侈稅重擊三二九檔期，房市瞬間急凍，不少民眾詢問刀子什麼時候落地，何時可以進場？公股老行庫主管指出，第四季前民眾仍要再等等，而法拍屋有無激增，將是重要觀察指標。

儘管有房產業者預計，兩個月後房價將會回溫，想撿便宜民眾要把握時間；學者則建議，政策效果至少要到年底才會比較明顯，民眾千萬要戒急用忍。

老行庫主管表示，價格要修正幾成才合理，實在很難講，但奢侈稅正式上路後，若出現大批法拍屋釋出，就顯示市場還未修正完畢，民眾必須再拉長進場時間，反之，若法拍屋沒有明顯增加，那就可以考慮進場了。

該主管指出，現在房市已成買方市場，當口袋不夠深的投資客提早拋售物件，但民眾卻不承接，屆時恐淪為法拍屋，那房價下修力道還會持續，而通常這個時間需要三至六個月，也代表第四季新增法拍屋是否暴增，將成為進場時機的重要風向球。

目前，全台房貸市占率近五成的公股行庫，除了台銀及華銀因承作政策性房貸，首季房貸餘額仍較去年底增加，其他行庫都呈現下滑。

去年底財政部「青年安心成家貸款」開辦以來，台銀累計承作超過八十億元，才讓該行房貸餘額增加，否則房貸餘額季減將達三十億元；而華銀獨家辦理的公教人員「築巢優利貸」，年底即將到期，因此持續吸引民眾搶貸。

三商銀主管表示，奢侈稅是否引發房市逃命拋售潮，因具有時間遞延性，從三月數據還看不出來，但這幾個月民眾趁房價高檔，提早賣屋清償房貸比例卻明顯提高，較過去同期成長逾一成，因此房貸餘額隨著經濟復甦，反倒呈現逆勢下滑的現象。

如果扣除二月農曆年季節性因素，其實各公股行庫三月新承作房貸量，與奢侈稅公布前的一月差不多，而房貸餘額減少主因為銀行降低修繕放款，以及民眾逢高出脫、獲利了結，這也意謂市場普遍預期目前房價處在高檔，未來具有下修空間。 自由時報〔記者盧冠誠／台北報導〕

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奢侈稅 「簽約日」認定課稅 不分區實施 無退場機制

簽約日課稅，多出黃金逃難期

打房利器奢侈稅，昨天獲立院三讀通過， 六月一日 將正式上路。未來賣方課稅時點將以「簽約日」計算，並非外界預期的「買賣移轉日」，房地產業者不諱言指出，如此一來，投機客可爭取一段「黃金逃難期」，卻可有效減少交易爭端。但政大教授張金鶚直言，此將大開逃漏稅方便之門！

奢侈稅由 七月一日 提前至 六月一日 實施，但溯及既往，即使是九十八年八月購進房子，今年 六月一日 賣出，仍要被課徵十％奢侈稅。

房地產業者認為，奢侈稅提前實施，有助穩定房巿。「奢侈稅 二月二十五日 初公布，不但造成巿場急凍，成交量更急遽萎縮，巿況最壞也不過如此！」一位代銷業者指出，法令通過後，如同利空出盡，因為當法令大方向確定後，建商也較能掌握未來推案與經營策略。

在奢侈稅課徵時點的認定上，政府依交易案的「簽約日」計算，課徵賣方奢侈稅，比方說，今年 五月二十日 簽約交易，即不納入課稅範圍。

房仲業者指出，若以「買賣移轉日」認定，於 六月一日 實施的話，投機客幾乎沒有逃命時間，因為簽約後，還須要三十至四十五天的貸款、過戶流程，但是以簽約日認定，投機客可多出一個多月的時間，清理、調節手中物件。

但業者說，以簽約日認定，較能減少買賣糾紛與民怨，舉例來說，甲、乙雙方於 四月二十八日 簽約，原本預期可以避開奢侈稅，但若因貸款、報稅等環節拖延時間，超過 六月一日 才過戶，多出十％至十五％(奢侈稅)稅額，不是一筆小數目，屆時一定會引發許多房屋買賣爭端。

學界則認為，應以買賣交易日認定較為妥當。張金鶚說，簽約日期可以由買賣雙方協議提前或延後，也就是即使 六月一日 簽約案件，也可能因買賣雙方協議作假，因為政府要求以簽約後的三十日內申報，會形成另一個空窗期。亦即，此項認定方式將延長逃命波，日後，買賣雙方也可以假的簽約時點避稅。

中國時報 王莫昀、沈婉玉／台北報導

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過戶後2年內賣屋，課奢侈稅

新聞速報 【中央社】

奢侈稅條例三讀通過，持有房地產2年內出售將課奢侈稅。房仲說，2年時間的計算是從買進房地產的「過戶日」開始，到賣出的「簽約日」為止，民眾未來交易房地產應該特別注意。

立法院今天上午三讀通過特種貨物及勞務稅條例（奢侈稅），按照奢侈稅條例規定，持有房地產2年內出售將課奢侈稅，所謂2年的時間是從房地產完成「移轉登記之日」到「訂定銷售契約之日」。

房仲解釋，所謂的「移轉登記之日」，就是指民眾買進房地產的「過戶日」，至於「訂定銷售契約之日」是指民眾賣出房地產的「簽約日」。

房仲說，一般民眾買屋，都是先簽訂買賣契約，再到地政機關辦理登記，簽訂契約的時間就是「簽約日」，到戶政機關登記就是「過戶日」。計算 2年時間是從買入房地產的「過戶日」到賣出房地產的「簽約日」為止，民眾應該注意。

另外，奢侈稅課徵是看簽約日，房仲指出，一旦奢侈稅確定6月1日上路，6月1日以後生效的契約都要課奢侈稅。房仲說，民眾即使超過6月1日簽約，只要契約簽訂日寫上5月31日，還有機會免課奢侈稅。

不過，房仲奉勸民眾，還是不要打如意算盤，因為從簽約到過戶一般都是20天到30天以內，如果民眾7月1日簽約，8月才過戶，簽約日期還寫5月31日，可能會被國稅局抓包。一般而言，6月底前過戶的房子，就算不是5月31日簽約，應該有機會爭取免課徵奢侈稅。

在免徵奢侈稅方面，原本財政部在奢侈稅草案中列入「其他經財政部核定者」免課奢侈稅規定，但因為遭立委質疑是「開後門條款」而被刪除。但是為避免傷及無辜，財政部長李述德就表達過，未來實務執行上，一旦出現疑義、爭議都可以報到稅捐稽徵機關或財政部做必要處理。

李述德表示，只要是民眾處理不動產是合理、常態與非自願的情形，當事人來舉證與說明，財政部會審酌做必要處理。民眾如果有困難，其實也可以向財政部爭取免徵奢侈稅。

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執行成效，才能讓全民「有感」

中國時報 【王正寧／特稿】

沒有動員、不需表決，立法院院會昨天三讀通過奢侈稅，成效能否「有感」，時間可以證明；執政黨展現縮小貧富差距、落實社會正義的用心值得肯定，只是苦民所苦之餘，更需要有效解民之苦的行動力。

房價問題被列為十大民怨之首，加上調降遺贈稅等被認為政府稅改只圖利富人，才有所謂的「奢侈稅」來抑制「炒樓瘋」。這帖向新加坡與香港取經的藥方，眼前似乎取得初步的療效，但長期效果仍待觀察，其關鍵在落實政策的執行力。因為，奢侈稅的以市價課稅、採申報制等，都可能因執行力差而無法發揮效果。財稅單位是否能拿出「打炒房勇哥」的魄力與專業，讓房市投機客無法逃漏稅，大家不妨拭目以待。

能夠得到朝野一致支持，未必一定是正確或有效的政策，但絕對是符合民意或至少是多數民意的政策。馬英九總統挾著七百多萬的選票與當時掌握四分之三的立法院，為什麼三年人氣潰散？原因無他，反應民意的時間越長與民意的距離就越遠。

扁朝貪官汙吏不少，「吃銅吃鐵」只要敢沒什麼不能幹。但馬政府政務官卻更像恐龍，思考慢反應慢、動作更慢，十足公務員心態，所有的作為最高指導原則就是管制、防弊，甚至是不敢作為、無所作為，要不就是「緩作為」，鞭子抽一下走一步，政策不僅跟不上民意，而且是遠遠落後。

如果不是民怨沸騰、民調不佳哪來奢侈稅？如果不是選舉將屆選民最大，朝野如何能有如此高度共識？如果不是馬英九親上火線立法院如何在兩周內完成初審與三讀。只是下個「奢侈稅」在哪裡？民調治國的馬政府，難道不知道人民關切的法官法、財產來源不明罪等改革法案何時能三讀？

英國作家福拉說，「在井水乾涸之前，我們絕對不會感受到水的價值」。同樣的，在選舉未到前，政客們也不會感受到人民的價值。執政者連任的鑰匙是政績，而這也掌握在自己手上，黨政一把抓的馬英九如何挽回支持率，讓完全執政可以完全負責，全民都在看。

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房仲服務和土地買賣專業來自從業人員的素質和服務

不管現在從事土地買賣或者是房屋買賣，最近一定因奢侈稅影響而人心惶惶吧，也許覺得好像什麼都不能夠做或者還能夠繼續做下去嗎?

以前我們也都經歷過金融海嘯和不景氣，現在所面臨的又是另一波的改變，對於已經準備好的人我想應該沒有影響到，反而能夠因為困境中找出另一條路。

現今的房屋和土地價格大多是投資客在投資和控制，所以市場價格會亂飆這是大家所知道的事情，造成有錢人愈有錢，沒錢的人仍舊是那些人，所以打房市必須要的，價格亂飆到已經不是正常的買賣價了，遲早面臨有行無市或者泡沫化。

但政府下了殺手鐧下來後，真的會如此有效地控制房地產的好轉嗎?應該是短期影響吧!是不是有效的抑制房地飆漲這就是見仁見智了，也許又是另一個政策地出現改變現狀，三分鐘熱度這是台灣特有的現象了。

為什麼這麼說呢?比如說吧!! 以市場上道路用地買賣來說明，大家都知道道路用地以前是可以來做節稅，所以很多同業都大量買進來讓企業主節稅等等…直到林全禁止道路用地節稅後一段時間，道路用地業者和地主也產生了恐慌，認為道路用地已經沒有市場了，所以有陣子情況也類似這波奢侈稅打房的情況，大家人心惶惶不知所謂，但是這情況並沒有持續多久後，政府前門雖關後門卻開了一扇更大的門，釋放出利多更多，也就是道路用地可以用來做容積移轉，這項消息一出來，無不人心鼓舞，大快人心，地主和開發商都大樂，利多和節稅比較起來，節稅真的是小巫見大巫，反而容積移轉製造出另外一個非常大的利多和利潤直到現在，道路用地也持續性飆漲，反而因為需求量大增，道路用地愈來愈少，變成了奇貨可居爭相搶購，當然對於地主和建商無不是好處多多。

所以現在情況好與壞，可能大家等待或觀望一陣子才能夠定輸贏吧!!這是本人個人的想法，不代表其他立場。

再者，如果是持續性的改變，也何嘗不是件好事，反觀來說吧，只和投資客配合的業者可能會因為這波來慢慢改變或者炒房的因素變少了，就會回歸於正常的市場機制，對於一步一腳印的房仲業和才能夠持續性的經營下去，自己開發客戶了解客戶需求，不再是只經營投資客，買空賣空這樣對於房仲也算是好處。

投資客減少了，大家都從同一個起跑點開始，何嘗也是一種好事。

對於房仲業者來說，對於以後來說服務態度和個人魅力來對客戶才是專業的不二法門，再怎麼有專業服務態度不是很良好的仲介人員可能遠不及專業不強但是服務態度積極強和態度好的從業人員，專業只要在網路上搜尋，就會有很多專業的解答來解決所面臨的問題了，未來始終還是取自於服務。