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台肥為南港經貿園區大地主， 三萬五千坪 土地規畫住宅、飯店、商場，帶動區域房價起飛。
資產開發題材具商機和話題，是自住兼投資的另一好選擇，不過全國不動產董事長葉春智提醒，購屋時，最好也同時考慮交通、學區方便性及社區管理條件，保值效應更明顯。

葉春智表示，由於一些開發案周邊預售屋已上漲一波，和成屋差價拉大，購屋人可考慮從三到五年內新成屋著手。一般而言，預售屋和中古屋合理差價在一成五到兩成，如果差價拉高到五成以上，就有補漲空間。

像是南港經貿園區及南港站一帶，差價就很明顯，目前區域電梯大樓在35~42萬元/坪之間，但區域預售案都已到賣到六字頭，三五年成屋就有上漲空間，至少房價具有支撐力道。

另外新店裕隆生活城一帶，預售屋也喊到五、六十萬元，中古電梯大樓仍在三字頭，也是不錯的標的。

除了差價外，中信房屋企劃部副理江龍名表示，儘管區域有大型開發案題材，生活採購逛街飲食應無問題，但仍得注意基本盤條件，這可分為兩大部份，在小環境上，應注意學區是否方便，有無交通便利性。

至於房屋本身，他認為首要注要社區管理情況，目前的市況顯示，一棟管理好，口碑佳的大樓，即使屋齡較為老舊，行情往往還比新大樓還高。

他提出擇鄰321(3個外觀、2個內部、1整天)提供民眾作為評估住戶水平、管理優劣的參考。

在3個外觀方面，第一可從鐵窗看起，一個社區如果鐵窗五花八門，凌亂不堪，不僅代表破壞社區美觀，也意謂住戶社區觀念可能較為薄弱，實際反映在房價上，也會較為弱勢，消費者不妨從鐵窗做為第一階段的評估。

牆面廣告是另一個外觀評估重點，這種廣告可以增加大樓的收益，但從安全的角度來看可就是大大的扣分，不同的廣告文案可能還會把一些負面的訊息帶入，讓外人對社區產生壞的觀感。

另外看屋時最好也查看一下頂樓，看看是否有基地台，雖然目前無法明確證明電磁波對人體的傷害究竟為何，但市況顯示，多數購屋人仍有相當排斥性，買進這樣一棟大樓房子，無疑會增加未來轉手的困難度。

至於2個內部審視方面，一是看樓梯間整潔度，看屋時順手摸摸樓梯間的扶把可以了解住戶的互動性，抬起頭來看看樓梯間牆角和壁面，若是有蜘蛛網和因為被燒金紙而燻黑的狀況時，這樣的鄰居要特別留意。

第二則是看樓梯間是否有雜物堆放，樓梯間是公共設施的一部份，但如果有住戶為自己的方便而堆置雜物、腳踏車或零散的鞋子，公德心就有待商榷。

除此之外，看屋時應採取一整天的觀察，白天看住戶出入情況，大門關與不關的小動作可以看出鄰居的生活習慣與門禁管制情形，也可檢視其它樓層是否有公司行號，是否會影響到居住安寧。

晚上也要觀察，除了從點燈率可了解住戶進駐情況，也可了解社區寧靜度，是否有Ｋ歌、麻將聲等，以此判斷鄰居的生活型態。

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（中央社記者林紳旭台北一日電）台北市稅捐處今天表示，今年度房屋稅即日起開徵，由於北市商圈東移，房屋座落的街路等級調整率進行調整，為符合現實情況，大同、萬華、中山區部分地區的房屋稅調降，市民今年收到房屋稅單後，如有疑義，可直接向稅捐處查詢。

稅捐處表示，台北市不動產評價委員會今年二月審議通過，舊市區房屋因適用的街路等級調降，且追溯自2007年 七月一日 起開始適用，所以，今年應繳的房屋稅將比去年減少。

稅捐處指出，以中山區的一位 張 先生為例，他的房屋坐落在中山區中山北路一段三十三巷，房屋原適用的街路等級調整率為260%，經重行評定後調降為190%，，加上房屋現值權重換算後，他要繳的房屋稅約降低百分之二十七，也就是原本應繳新台幣一千元，今年改繳七百三十元。

稅捐處進一步說明，房屋稅以房屋的評定現值為稅基，按所適用的稅率課徵，房屋街路等級調整率為評定房屋現值的要素之一。

稅捐處指出，北市房屋街路等級調整率的適用情形，依商業、交通發展情形良好的核心地帶，逐漸往郊區遞減，但近年來，萬華、大同、中山區等部分街路則因人潮聚集的商圈東移而逐漸沒落，原適用的街路等級調整率已不符實情。

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搶房產商機，兩岸一觸即發

隨著準總統馬英九就任之後，大開台灣門戶的政見可能馬上兌現，為了這張支票，兩岸商機拉鋸戰一觸即發。

即使距離馬英九的就職日還有一小段時間，各項對中國開放政策的配套也都還沒有出爐，但是，從現有已經塑造出的氣氛顯示，不少人把很多希望都寄望在中資登台，中國人士來台觀光、直航等，似乎只要一喊「開賣啦！」所有的商機就出來。

台北豪宅房價，展開漲勢

台灣最近最夯的市場訊息就是中國富豪團到台灣，有人說是炒樓、有人說是考察，台灣建商們更期待是中資登台，大買台灣房地產，趁機大撈一筆，還只是預期，台北豪宅房價就已經展開第一波的「喊價」，頂級地段，從選前的每坪130萬元，現在已有人預期未來每坪將達到600萬元，亞太會館出售案，出售底價從選前69億元，選後喊到149億元。

不止是台北，台中七期房價也從選前的每坪40萬元喊到選後60萬元，一些本地開發商及休閒業者全力興建五星級飯店，包括從建設業跨到休閒業的麗寶建設、遠雄建設、鄉林建設等，都展開飯店興建，各有十家以上的飯店佈局，就為了搶奪中國人士來台觀光的商機。

上海現在最夯的市場商機也是直航商機，但是，上海房地產開發商剛好跟台灣房地產商有一百八十度的不同觀點，認為直航可能大量載著台灣投資客或是新移民進入中國，上海正等著台灣人上門買樓。

上海房產業者 投其所好

上海仁恆房地產公司副總姚偉示指出，台灣與中國兩岸直航的政策，在當地地產商的評估中，認為可望增加台灣人到上海的投資及購屋居住，為了爭取台商的認同，新開發的樓盤中，找了台灣設計師、風水師等，從台灣人的觀點來開發新案，希望投其所好，強化成交機會。

屬於中國國營企業的中鴻集團（中國前十大房產公司）上海公司副總兼營運總監李剛也說「我們準備好了！」等著台灣客人上門買樓。李剛表示，為了爭取不同客源，該集團相當重視台灣政策走向，也研究台灣政策，三通之後，他有信心，台灣人會更進一步到上海投資。

另一位從台灣到上海發展已有13年的富陽（中國）控股執行董事張秀華（香港掛牌上市）也持相同的看法，認為直航可能有助台灣人進一步到中國發展，張秀華分析，中國人到台灣買房地產的可能性其實不高，基於對環境、政策及法規不熟悉，直接購屋的可能性很低，且在中國的選擇性很多，台灣只能算是選項之一。

張秀華提出另類的觀察指出，中國人很愛把身份洗出去，以往是透過香港及澳門讀大學的機會，轉換當地的身份，但現在去香港讀書，錄取率比進哈佛還難，澳門的限制也非常嚴格，如果台灣能夠把現有過多的大學做政策性調整，收取中國生就讀，並規定讀了多少年之後，可以取得台灣身分證，未來，這些中國人並可藉由台灣身分證到全球旅行，再轉換另一種身份，避開中國不能雙重國籍的問題。這些在台灣讀書的人士，可能在當地購屋給下一代，這樣才有可能在台灣購買住宅。

另外在廈門及上海都有生意的安杰物業總經理陳品峰認為，開放直航，對廈門的發展應該更有幫助，從台灣經金門小三通到廈門，再轉進中國其他城市，越來越方便，更方便台灣人到中國做生意。

一項政策，台海兩岸都在搶商機，但究竟誰能搶贏？

為什麼同樣是豪宅，每坪喊價近150萬的這一棟，就能比周邊的豪宅，足足多蓋5層樓？其實建築公司都清楚，只要善用相關的都市法規，透過容積移轉，ㄧ般的土地就可以因為容積移轉變成更高的附加價值。

北市府都發局長許志堅：「一個城市裡面如果有特定區域要保存的話，為了保障原土地所有權人權益，所以讓他限制發展的部分，移到城市的另一個區域。」

以信義區這棟最新建案為例，他們移出位在大稻埕歷史風貌特定區的土地，大約2千多坪，現值推估10億元，移轉到信義區後，上限最多可以加蓋1560坪，以每坪150萬元推算，透過容積移轉這個鍍金術，起碼讓建商多賺13億元，而且成為信義豪宅區最高建物，傲視群雄。許志堅：「中間還要經過都市設計審議，避免將來容積移入區域的環境受到影響。」

建商把相對低價的土地搖身變成黃金地段，除了靠精準眼光外，快準狠的收購土地，更得懂法令，適時的出手，就算有異議，一切合法，財富自然就跟蓋樓一樣越來越高。

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 容 積 相 關 資 料 搜 尋

目前台北市容積移轉執行依據包括：內政部發布「都市計畫容積移轉實施辦法」與「古蹟土地容積移轉辦法」，以及本市都市計畫書另有相關規定者。其中，依內政部「都市計畫容積移轉實施辦法」(93.06.30修正發布)第4條規定之授權，本府經考量本市都市發展特性與發展目標，擬具「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」（以下簡稱審查許可條件），經提本市都市計畫委員會進行審議，業於95年9月26日公告實施。惟自審查許可條件公告實施迄今，因辦理容積移轉需整合送出基地及接受基地所有權人意願，需時較長，尚無申請通過案件。為兼顧都市發展需要及維護地主權益，經本府都市發展局邀集各單位及專家學者召開會議討論，建議朝調整送出基地及接受基地之條件，包括送出基地取消未開闢公園綠地廣場之部分條件限制、有條件放寬送出基地對象至已開闢未徵收之寬度15公尺以上計畫道路（需持有年限達5年以上）、新增具有防救災需求之未開闢計畫道路；接受基地部分放寬可接受容積之區位由大眾捷運場站車站出入口原半徑300公尺調整為500公尺，併經草案修正完竣，於96年10月9日提送本市都市計畫委員會審議。

有關依「都市計畫容積移轉實施辦法」暨「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」相關文件羅列如下，請自行視需要下載。

97.04 【公告】臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件，下載『請按此』

97.04 【說明】臺北市都市計畫容積移轉申請表格（97年4月版本），下載『請按此』

另有關「大稻埕都市計畫」容積移轉許可公告，請至都市發展局首頁左側「最新公告案」→「容積轉移許可公告案」下查詢。

若有法令相關疑問，歡迎逕洽本府都市發展局綜合企劃科 27258258 賴先生、27258256 汪股長

若有個案相關疑問，歡迎逕洽本府都市發展局都市規劃科 27258263～27258271

若有大稻埕都市計畫容積移轉相關疑問，歡迎逕洽本府都市更新處 23215696轉2929～2931、3003

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北市四類都市更新 獎勵容積增四成

台北市長郝龍斌日前宣布將讓親水區域、老舊社區、交通樞紐、科技產業軸帶四類區域新建案，開放空間超過0.5公頃以上或能增加形塑都市意向的設施，透過都計變更為「特區」方式，增加給予原獎勵容積四成以上容積，促使都市再生，成為「水岸、科技、人文之都」，市府希望合格的民間新建案能在2010年本屆市長任期屆滿前動工。

郝龍斌表示，只要位於基隆河、淡水河、新店溪、景美溪沿岸第一個完整街廓，符合都市更新的老舊社區，台北車站、南港車站與兩條捷運線交叉車站出入口 五百公尺 範圍內，科技、文化創意產業園區，基地面積超過0.5公頃的完整街廓，都可以申請參加這項計畫，獲得容積獎勵。

可申請獎勵容積項目包括「廣場式開放空間」、「地面人行通道或腳踏車道」、「跨堤設施、觀景平台、跨街平台、立體人行通道」、「挑空市內開放空間」與其他具形塑都市意象等項目，其中以「廣場式開放空間」可獎勵容積較高，以「商三區」變更為「特區」為例，若開放空間面積達0.5公頃者，原本可獎勵容積面積為9,333平方公尺，依本案可增加面積達1萬3333平方公尺，增加幅度達四成三。

郝龍斌表示，這項獎勵計畫是希望建商開發土地時能留下廣場、綠地，有助於都市形象塑造，市府將在近日內公告受理期間為九個月，開發案須經過市府組成的審查委員會審查，以政策目標20％、環境貢獻30％、生態設計30％、執行能力20％評分，通過者再經過都市設計、都市計畫、土地使用開發許可委員會分別進行審查程序，他強調「留設開放空間越多、獎勵越多」。

郝龍斌強調，申請這項計畫的建案有開發時程限制，沒有於時限期內開發土地者，市府將取消獎勵容積，他希望透過此方式，加快效率，使都市品質變得更好。

行政院會通過立法院本會期92項優先法案，攸關財政改革的取消軍教免稅、放寬「一生一屋」適用10%土增稅優惠稅率、財政收支劃分法修正案；及授權行政院得機動調降大宗進口物資營業稅至5%以下都納入優先法案。

至於調降遺產和贈與稅率則因財政部和民進黨總統候選人謝長廷陣營仍有不同看法，並未列入優先法案。促產條例落日後，所得稅制改革配套法案產業三法則因相關部會尚未提出草案，也未列入優先法案。不過，行政院高層官員表示，相關部會完成草案後，將會列為優先法案。

值得注意的是，攸關財政健全的七項法案中，國民黨立法院黨團也列為優先法案的只有「加值型及非加值型營業稅法」修正案，和財政收支劃分法修正案兩項，在國民黨擁有立法院多數優勢的情況下，其他幾項法案要過關恐不易。也就是因應大宗物資飛漲，授權行政院得機動調降進口小麥、大麥、玉米和黃豆四類大宗物資營業稅至5%以下；及攸關台北縣升格的財政收支劃分法修正案，可望順利過關。其中，機動調降大宗物資營業稅，由於朝、野版本一致，政院版過關已告確定，但財劃法修正案政院版恐過不了關。

財政方面優先法案有七項，包括攸關財政改革的恢復軍教課稅的「所得稅法」第4、17和126條修正案；「一生一屋」適用自用住宅土增稅優惠稅率的「土地稅法」第34條和「平均地權條例」第41條修正案；攸關台北縣升格為準直轄市的「財政收支劃分法」修正案；金融商品稅負統一的「所得稅法」修正案和「菸酒稅法」修正案。

還有運動彩券盈餘80%專供體育發展的「公益彩券發行條例」第6條修正案；及授權行政院得機動調降進口小麥、大麥、玉米和黃豆四類大宗物資營業稅的「加值型及非加值型營業稅法」第9條之1修正案。另外，金管會有八項列入優先法案，包括：證交法修正案、國際金融業務條例第5條之2修正案、管理外匯條例第19條之3修正案、金融五法修正案等，均為上會期屆期不續審法案。這部分國民黨立法院黨團也未列入優先法案。

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房屋地價稅籍清查，鎖定增建改建

全國稅捐機關即日起展開房屋與地價稅籍清查，為期逾半年。享有減免優惠的大面積土地，以及增建、改建房屋，是首要清查目標。財政部強調，享有特別稅率的土地或房屋（如自用住宅土地等）若適用優惠條件喪失，卻未主動向稅捐機關申報補稅者，在這波稅籍清查行動，被稅捐機關查獲者，除補稅外還會受罰。財政部提醒土地與房屋的所有權人，如使用情形變更、房屋增建、改建等行為，最好儘速主動申報補稅。

全國稅捐機關依據財政部所訂「97年度遏止逃漏稅維護租稅公平重點工作計畫」，自本月起至11月止展開房屋稅籍清查作業。財政部表示，房屋所有權人應在房屋建造完成之日起30日內，向地方稅捐機關申報房屋稅籍，如有增建、改建、變更使用者，亦須即時辦理申報。未依規定申報者，涉及漏稅就會受罰。

各稅捐機關進行今年度的房屋稅籍清查時，除注意房屋所有權人申報的房屋使用情形有無變更，涉及逃漏稅外，還將核對房屋稅籍資料，包括現場房屋地址、面積、構造別、使用情形與稅籍所載是否不符，並依據現場調查資料更正稅籍，以維護稅籍正確。

據指出，稅捐機關年年都會執行房屋稅籍清查計畫，平均每幢房屋三年之內，都會受查一次。全國稅捐機關除調查房屋稅籍外，也將同步執行地價稅籍的清查。依據財政部「97年度地價稅稅籍及使用情形清查工作計畫」，清查地價稅籍的目的，在建立完整稅籍資料，97年度全面清查各類土地的重點在瞭解土地的課稅現況與使用情形，清查期間較短，自本月起至8月止，共計七個月。 財政部表示，今年地價稅籍清查工作，主要調查目標是以自用住宅用地、工業用地、課徵田賦土地及其他公、私有減、免徵地價稅等土地。並以篩選面積大、變動性高者為優先對象。其中享有減免稅優惠的土地，則是以非供公共使用的免稅土地、公共設施保留地及國有土地出租並有收益為主。

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為防範納稅人利用「非現金捐贈」逃漏稅，2008年五月申報綜所稅時，申報書將新增一個「非現金捐贈」的欄位，納稅人必須填寫捐贈物品的來源，供國稅局查核是否虛報實物捐贈金額。 

台北市國稅局長凌忠嫄指出，部分納稅人為了節稅，會列報高額的實物捐贈金額，但實物捐贈的價值見仁見智，舉例而言，有些3C產品經過一段時間後，會有折舊的問題；有些納稅人則是刻意高報實物捐贈金額，藉此逃漏稅，即所謂的「假捐贈、真逃稅」。

為解決「假捐贈、真逃稅」的問題，財政部去年10月提出「所得稅法修正草案」，取消非現金捐贈抵稅規定，但立法院至今尚未審查，不知何時能立法通過。因此，財政部決定，今年起綜所稅申報書將新增「非現金捐贈」的欄位，納稅人若列報實物捐贈金額，必須填寫捐贈物品是向哪一家廠商購買，國稅局會連結到營業稅系統，查核該廠商賣出物品的價格、時間以及有沒有庫存折舊等問題。

凌忠嫄表示，這項新規定有助於國稅局查核廠商是否開立不實收據或發票，協助納稅人以高報實物捐贈金額的方式逃漏稅，以「化零為整」的方式，直接找出虛開發票、協助納稅人逃漏稅的不肖廠商。

又如納稅人捐贈畫作等藝術作品，除非具有文化資產價值且為政府所亟欲取得或保護者，並經由文建會認定其價值並出具證明者外，否則不得列報捐贈扣除額。提醒納稅人，以不具有文化資產價值的文物、古蹟捐贈政府，不得列為綜所稅結算申報列舉扣除，請多加留意，以免剔除補稅就來不及了。

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