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公設地的地主請注意！遺贈稅真的降至10%

立法院（12）日三讀通過遺產及贈與稅法修正案，大降遺贈稅率至10%，改採單一稅率，最高稅率降幅達80%，為36年來僅見。遺產稅免稅額調高至1,200萬元，贈與稅免稅額調高至220萬元。

遺產稅免稅案件比率因此提高至96%，即每百件只剩四件需要繳稅。

立法院本會期今天結束，院會昨天開始加速審理法案，一口氣通過購車減徵貨物稅、離島開放博弈產業、遺贈稅調降、國際機場發展條例等與財經相關法案，為台灣振興景氣、創造競爭力注入強心針。

財政部強調，遺贈稅率大幅調降在立法院完成三讀後，還需送總統府公告，公告第三天後才算正式生效。在此之前發生的遺產或繼承案件，仍要按舊有稅率繳稅。以台塑創辦人王永慶為例，即無法適用調降後的10%稅率，仍需按最高50%稅率報繳遺產稅。

立法院昨天三讀完成遺贈稅法部分條文修正案，遺產及贈與稅率分別從最高50%的十級稅率，下降至10%的單一稅率。遺產稅免稅額則自現行779萬元調高到1,200萬元。贈與稅每年免稅額則自111萬元上調為220萬元。

遺贈稅原本採累進課稅，修法案全數改為單一稅率10%。以遺產稅為例，因為搭配免稅額調高為1,200萬元，原本適用11%以下稅率者，均享有免稅，或以四口之家為例，遺產總額不超過1,846萬元者，已無需負擔遺產稅。現行遺產總額逾1,425萬元即要繳2%以上的遺產稅。

財政部統計，遺產稅率調降為10%之後，遺產稅申報課稅案件比重已從原本約6%降至3.8%。贈與稅率下降、免稅額提高結果，全年應辦理贈與稅申報的案件，亦從15%減少為6.5%。

財政部表示，調降遺贈稅率有助吸引國外資金回流，或減緩國內資金外移，對振興國內投資應有正面意義。台灣調降遺贈稅率至10%，亞洲地區僅低於日、韓，星港與泰國、馬來西亞目前為免稅，中國大陸則未開徵遺產稅。

【2009/01/13 經濟日報】

達人觀點》不動產信託，保障購屋權益

經濟日報 / 記者：張峰榮 / (作者為安信建築經理公司協理)報導

房巿急凍，巿況不佳，不但市場推案量緊縮，據傳甚至有業者開始籌措資金，以因應銷售不佳的窘境。房地產買賣堪稱是一般民眾一輩子最大筆金額的交易，愈是不景氣，不動產交易更不容許出現任何風險，建議消費者應多方瞭解市場上保障交易安全的相關機制，以保障自身的權益。

過去的預售市場中，個案興建到中途即停工的案例偶有所聞，原因通常是建商資金周轉不靈，或是合建地主之因素，也常見不肖建商收受購屋者的買賣自備款後，將資金挪作他用，以致無法順利完工交屋。

通常遇到這種情況時，地主與購屋者因專業能力及資金問題，僅能被動等待債權銀行的處置，或籌組自救會以爭取權益，一旦因此進入司法程序，處理起來曠日廢時，時間往往一拖就是七、八年，甚至耗費十年以上也不足為奇。

民國85年信託法發布實施之後，可藉由信託機制將興建個案築起「防火牆」，隔離各種風險，以避免無法完工交屋的問題產生。

到底什麼是信託？所謂信託機制又是如何運用在新建個案上呢？其實新建個案之信託機制包含土地產權、建照起造人、及資金的信託，舉例來說，在合建案之信託中，地主就是委託人之一，將其財產權即土地所有權委託給其所信任之金融機構或建築經理公司（即受託人），依雙方簽立之信託契約書所約定之事項執行管理，例如土地之處分、分割、合併等等。

換句話說，地主與建商均將產權交由受託人統一管理，所有興建資金也全交由受託人專戶控管、專款專用，如此便可防止外來不利因素干擾工程進行，工程得以順利進行，地主及購屋者即可安心地等待入住新房子，並取得相對的土地及建物產權。

假若建商中途落跑，藉由信託管理中的續建機制，受託人因已確實掌控個案，得以第一時間出面協助續建完成，而不會有無人處理而致爛尾樓的產生，抑或需等待多年才藉由執行法律程序始得以推動。

除了信託機制之外，還有另一項利器，更能加強保障合建地主以及購買預售屋消費者的權益，那就是「完工保證」。所謂的「完工保證」是由建築經理公司就新建個案提出保證完工的承諾，只要工程有任何因素而致中斷興建，就由建築經理公司接管續建；而後續所需的所有資金、營造廠商施工進度及款項、融資銀行債權債務關係等相關本案的人事物問題，均由建築經理公司出面協調釐清解決，並繼續興建至完工交屋。

完工保證的執行內容，也以一般信託機制為基本架構，同樣需將土地產權、建照起造人及興建資金等，交由受託人統一管理，但在完工保證的保障更強更大，由受託人更積極的介入與執行管理。

目前市場上之完工保證多由建築經理公司承作，其基本組成需由銀行與不動產相關產業共同投資，不僅具金融及不動產相關產業背景，並可保持公正客觀之第三人角色，監督所有資金及產權之管理，對地主及消費者皆提供充份的保障。

地主放心交付土地予建商，實際投資興建的建商更能專心一意地將房子蓋好，讓購屋消費者能更有信心來購買，形成多方皆贏的局面，對整體不動產發展不啻為一大福音。

 

 

 

 

◎透過仲介公司購屋的好處

找房子時，有的人堅持要自己找房子，有的人為了省麻煩乾脆透過仲介公司尋找。自己找房子，碰到屋主自售的案子，若喜歡又能談妥價錢，則可以節省一筆仲介費用。只是房屋交易金額龐大，並且涉及相當專業的產權、斡旋、過戶等相關知識，交易過程繁雜冗長，已有愈來愈多的消費者藉由仲介公司龐大的案源，增加自己的購屋選擇。

仲介公司擁有龐大的案源，尤其是大型連鎖仲介公司，銷售案源甚至高達七千筆以上，對增加消費者選擇，迅速找到合意房屋而言，是個不錯的好幫手。另外仲介公司也能提供安全的交易保障與豐富的購屋資訊，讓消費者從看屋、與屋主洽談，簽約，到貸款、交屋，都能安心、輕鬆應對。如有的仲介公司提供還成屋履約保證服務，該項服務不僅能免費取得銀行的保證書，保障產權與價金的安全，而且是所有的成交買方都能免費獲得此項保障，另外不動產說明書提供、漏水保固保障，也都屬於免費的服務呢。當然，預售屋大多委由代銷公司銷售，少數則是建設公司起造人自行銷售，新成屋目前轉由仲介公司銷售的情形愈來愈多，要買預售屋或新成屋，可向前述公司購買。

如果您時間充裕，有房地產交易經驗，擅長與屋主磋商價錢，又不急著找到房子時，自行尋屋是個蠻好的構想。相反的，若您是忙碌的上班族，無暇大海撈針般長時間地毯式尋屋，對房地產交易、相關知識所知不多，擔心購屋會買到問題屋或無法取得產權而血本無虧，則應該透過仲介公司幫忙尋屋才是上策。

◎收集市場行情判斷合理價位

了解成交行情有助於購屋價格的決定，出高了當個冤大頭，平白增加購屋支出，出價太低，又怕錯失機會而讓他人捷足先登。成交行情可以詢問當地住戶，或詢問目前正在出售的案源以推估可能的成交行情也是方法之一。也可以向仲介公會購買「成交行情公報」，該項公報雖已停刊，但仍具參考價值，一般大型仲介公司分店都可以借閱，當然，您也可以要求仲介公司列印近期成交行情供寧參考。由於內政部規定，仲介公司應提供成交行情供購屋者參考，因此消費者應踴躍向仲介公司經紀人索取。

收集到附近成交行情後，仍應參酌樓層、屋齡、坪數、景觀視野、生活機能等其他個別條件，再評估想要購買房屋的合理價格。當然，若購買標的非常喜歡，又非常搶手，適當提高購買價格是必要的。

購買預售屋的風險類型有下列幾種：

面積與認知不符或被重複計算
坪數問題主要產生在公設比過大、室內房間變小、樑柱變粗等，交屋後室內面積與購買時的認知不符所致；還有的是花錢買車位「產權」的買主，發覺車位所在的防空避難室面積已在所買公共設施分攤的坪數中，而未買車位的人卻又與全棟大樓購屋者共同分攤車位走道等公共設施。

施工品質不良、變更設計或交屋出問題
施工品質不良是消基會房屋買賣糾紛比率最高的，還有的是建商未經買方同意即變更結構體或高度的設計，或者二次施工影響房屋結構與公共安全；有些買賣合約施工期是以工作天計算，以致完工日期與購屋者認知差距過大，公共設施無法隨同點交也是購屋者相當介意的問題，有的建商財務週轉不靈而跳票倒閉，所買的房子交屋遙遙無期，購屋者求訴無門。

付款約訂不利買方或貸款問題
現行工程款付款方式是以施工進度分期付款，在趕工階段或建商改變施工結構以至於工期縮短時，會出現購屋者月付好幾期款項而無法因應的情形，或是說建商原本承諾之貸款成數，因金融情勢改變或購屋者本人因素而無法貸足，買方款項支付出現問題，還有的是貸款核撥開始計息與實際交屋日期差距過大，購屋者有吃虧的感覺。

車位性質、型式、位置、面積及使用
車位可分為平面式及機械式，車道出口又有坡道及昇降兩種方式，依產權分又有法定與增設車位的分別，車位所在位置及大小與車位、車道型式的不同其使用的價值便不同，這些資訊建商應主動告知買方。

廣告與契約不符
預售屋廣告一直存在廣告不實的問題，例如建築物座落描述與事實差距過大；建物廣告上之土地使用分區、用途標示不確實（如工業住宅、國宅公告），夾層屋的使用空間等。

簽約不成定金退回、面積不足找補、解約違約金問題
購屋者匆促下定後，買賣條件未談妥導至簽約不成，定金可不可退回或要退多少，一直困擾者買賣雙方；另外面積不足如何找補，解約的違約金問題如何楚理等在契約書中均應有明確的約定。

要減少預售屋買賣糾紛，必須要找形象佳、財務健全或有履約保保證之個案購買，事先了解契約內容的合理性並謹慎簽約，並保留契約書與相關售屋資料以為事後爭議處理的依據。

購買成屋的風險類型有下列幾種：

無權處份或違反強制規定而買賣無效
如果賣方非所有權人且無出售授權書，限制行為能力人無監護人的同意，或法人財產出售要件不符等無權處份；或是有賣方取得國宅未滿兩年即售出，購買國宅者不符承買人資格，購買農地者無自耕農身分資格等違反強制規定的情形時，有可能會使買賣無效。

付款後屋主不出面、房屋遭限制登記或產權有爭議
產權出現問題，致使買方無法順利取得所有權的風險有：買方付出自備款後，屋主惡意榨欺(騙取自備款)，或因其他問題而避不見面，未出面配合辦理過戶事宜，或房屋遭限制登記(如預告登記、查封、假扣押、假處份等)，或過戶途中他人異議(一屋二賣)等產權不清的情形。
位公設保留用地或使用權有爭議、或有違規使用、重大瑕疵及屋況受損房屋有輻射、海砂、傾斜、龜裂、凶宅等重大瑕疵，或天災地變、借屋裝修導致屋屋況受損等屋況爭議；或位於公共設施保留用地(道路用地、行水區、堤防用地)而買方不知情；或是有停車位、屋頂、地下室、法定空地等使用權的爭議，及違規使用(如頂樓加蓋、工業住宅等)等買賣爭議等情形。

購買成屋如何避免糾紛：

由於成屋買賣有實品可看，風險較少。對購屋者而言，買房子最怕「買到有瑕疵的房子」及「付出錢卻無法取得產權」，後面的情況更是買方最不願看到的。從簽約到用印過戶的一、二十天內，是買房子風險最高的時候，一般而言，購屋者此時至少已經交出三成的自備款，如果賣方存心詐騙，或賣方因民間借貸而發生債權爭議使得過戶遙遙無期，或這段期間房子突然被法院查封時，買方只能透過訴訟來解決，不但費時費力，甚至可能出現血本無歸的情形。一般而言，要預防成屋買賣糾紛，必須確認賣方出售人身份，若非所有權人應要求其出具授權書；事先做好產權調查的工作；賣方債信調查；確定所購房屋是否有承買資格限制；合約書中加註房屋重大暇疵等解約條款之約定及. 無租賃切結書；向賣方索取車位、頂樓使用等相關證明書據；當地成交行情資料收集；房屋現場察看；尋找中立、形象好的代書或仲介公司，甚至有銀行出具履約保證書的仲介公司買房子。

法拍屋，飆到比市價高

一般人對法拍屋的印象是便宜、低於市價，但最近法拍屋市場熱絡，加上不少法拍代標業者積極找人投資，法拍屋的得標價格愈墊愈高，往往已超出市場行情，便宜貨變少了。

台北地方法院民事執行處庭長王淑滿指出，一般來說，法拍屋通常會以鑑價的八成左右賣出，但這幾年情勢已改變，「地點好的法拍屋不但不便宜，往往還超越市場行情」，尤其台北地院和士林地院的法拍屋，每次拍賣都會吸引人潮，造成搶標，幾乎已無便宜貨可撿。

王淑滿表示，台北市建地愈來愈少，加上都市更新效應，台北市的法拍屋變得熱門，加上法院的法拍屋資訊比早年公開、透明，許多房子一經確定要法拍，經常造成搶標。

他舉例，北市敦化南路的一間中古二樓，一拍底價一千八百四十一萬元流標；二拍底價降到一千四百多萬元，廿二人搶標，最後以近一千九百萬元拍定，二拍得標價竟衝破一拍底價，是很奇怪的現象。

一位執行處法官指出，近來法拍市場買不到便宜貨，也與部分代標業者哄抬價格有密切關係。

這位法官說，代標業者因為只有在得標後才能抽取佣金，如果委託人沒有得標，就無法獲得佣金，因此一些代標業者會利用民眾以為在法拍市場可以買到便宜貨的心態，廣發廣告，再帶客戶到法院投標室，有些業者會鼓吹客戶拚命加價才能標到，客戶不懂市場行情，就會被當成肥羊。

這位執行處法官指出，一般代標業者以得標價的百分之二到五抽佣，如果沒得標，業者等於白忙，於是千方百計讓委託人加價，也是讓法拍屋價格高於市場行情。

根據統計，今年第二季全國各地院法拍庭法拍總金額近三百六十六億元，比第一季的二百廿七億元暴增了一百卅九億元，也比去年同期增加廿三億元。但房仲業者說，法拍熱絡主要是在大台北地區，台中與高雄法院的拍定總金額反而下降，可見法拍熱絡仍與房市區域景氣密切相關。

地政機關受理祭祀公業法人依同條例第28條規定申辦更名登記，其登記之申請及應附文件事宜

法規名稱：土地登記規則第14條及第34條

【日期文號】： 中華民國98年7月3日 內授中辦地字第0980724822號令

【要旨】：地政機關受理祭祀公業法人依同條例第28條規定申辦更名登記，其登記之申請及應附文件事宜

【內容】

一、依祭祀公業條例第21條規定，祭祀公業法人有享受權利及負擔義務之能力，依法得為登記之權利主體。又同條例第22條規定，祭祀公業法人應設管理人，執行祭祀公業法人事務，管理祭祀公業法人財產，並對外代表祭祀公業法人，管理人有數人者，由管理人互選一人為代表人，故而祭祀公業法人既為依法成立之私法人，其登記方式，自應比照現行私法人作法，亦即僅登載法人名稱、統一編號及主事務所住址，代表人之個人資料無須登載，登記機關應加收一內部收件，以登記原因「管理者變更」塗銷原祭祀公業管理人之登記資料。

二、地政機關受理祭祀公業法人依同條例第28條規定申辦更名登記，其登記之申請及應附文件如下：

(一)登記之申請：由代表法人之管理人具名代表祭祀公業法人提出申請。

(二)應附文件：

１、土地登記申請書。

２、登記清冊（第6欄及第13欄應填寫更名後之名稱）。

３、法人登記證書及代表人資格證明文件影本。

４、祭祀公業法人不動產清冊影本。

５、扣繳單位統一編號編配通知書影本。

６、權利書狀。

資料來源：內政部地政司地政法規全球資訊網

房市新契機！全台7都更區，今年招商740億

搭上房市熱，政府也加速啟動都市更新案。20處由政府主導的都更案中，有7處可望在今年之內招商，內政部已經訂在8月以及10月各辦一場大型說明會，預計投資商機超過740億。儘管都更案件大、參加門檻高，不過營建署透露，已經有不少建商前來詢問。

位在中山女子高級中學正對面將近4公頃的老舊房子，政府規劃將成為未來住宅示範社區，也在這一次七大都更案中的招商名單裡頭。為了不讓璞玉的光芒被掩埋，政府搭上都更熱潮，加速啟動都市更新案，20處都更案有7處可望在今年內招商，預計將為北高及澎湖帶來房市新契機。

在8月以及10月辦的招商說明會，其中馬公都更案將引進賭場發展觀光，台鐵舊高雄港沿線要發展成港都商業住宅區，基隆火車站以及和平島都將朝遊憩產業發展，預估民間投資商機將超過740億。

營建署署長葉世文指出，「那當然建商在資本額或廠商的規模，我們會做適度的規劃，商機在700億到1000億之間，當然它帶動週邊的產業，還有未來的發展就不只這個數字了。」

營建署也透露，因為政府這次釋出的土地完整面積也大，早就有不少資格符合的建商前來詢問，個個摩拳擦掌，就是要準備搶攻都更商機。

假檢又得手，蘆洲大地主 3天被騙走3200萬

〔記者黃立翔、黃其豪／台北報導〕3天內被騙走一棟豪宅！平常不看電視的台北縣蘆洲76歲李姓老翁，被詐騙集團盯上，連續3天交付2300萬元給假檢察官，老翁報案時很自責，哭訴「等於被騙走一棟豪宅」；台北縣刑警大隊經濟組昨天逮捕詐欺集團成員楊秉澄、張文政，不過被騙的款項分文未能追回。

被害的李姓老翁務農，後來蘆洲土地飆漲，用土地和朋友合建致富；遺憾的是，老翁到銀行領鉅款時，銀行曾通報蘆洲集賢所警員勸阻，老翁竟回「錢是我的，我要買土地，關你屁事」 。

台北縣刑警大隊長周幼偉說，李姓老翁2月10日接到自稱台北地檢署張姓檢察官電話，指帳戶涉及詐欺必須監管，老翁深居簡出，並未意識到是詐騙集團。

周幼偉指，老翁分別在2月10、11日，在蘆洲市民族路兩度交付500萬給詐欺集團車手，12日又被騙1300萬，詐騙集團食髓知味，16日指示被害人匯款700萬元，銀行人員發現異常止付，經勸說才大夢初醒，驚覺被騙報警。縣刑警大隊經濟組長曾錦繡說，老翁對2300萬只換回「假扣押處分令」、「法院監管科收據」等5張假證件，懊悔不已。

警方說，3個月來每天監聽車手間的通聯紀錄，昨天前往台中市中港路逮捕詐欺集團成員楊秉澄，又在台中縣沙鹿鎮逮捕車手張文政，並在張嫌身上起出10餘張不明來源證件及偽造書記官證件等證物。

警方說，無業的楊嫌否認涉案，擔任葬儀社員工、有詐欺前科的張嫌供稱曾受綽號「王哥」、「小偉」等人唆使，4度擔任車手北上收款，但未涉本案，警訊後將2嫌依詐欺罪嫌送辦。

新手購屋八大要領，細閱合約慎選房仲

受到政府開放大陸人士來台購屋，市場預期將帶動房價回漲，加上利率處於低檔，以及政府持續釋出2000億元優惠貸款等利多激勵，激發許多首購族興起「租不如買」的念頭，進場買屋的意願也相對提高許多。

不過，房地產專家指出，不管是自住或投資房地產，許多新手因購屋經驗不足，而常常吃悶虧，不但嚴重影響消費者權益，也留下一段不愉快的回憶。

東森房屋則是公開「新手最容易吃虧的8項購屋權益」，提供給新手購屋時參考。

第1項：

預售屋及中古屋的買賣合約有審閱期，消費者應詳細閱讀合約內容後，再決定是否要付訂金購買。

第2項：

慎選建商與房仲業者，日前雲林縣有一個在921大地震倒塌的社區，因建商倒閉、歷經多年訴訟轉向縣政府提出國賠案。像這樣找不到建商處理後續的個案常常耳聞，特別在整體經濟市場情況不佳的情況下，更應慎選有口碑的建商或合法在地深耕的房仲業者，以免出了問題，求償無門。

第3項：

要求建商寫明建材設備的「同級品」為何？建材和設備也算在總價裡，花錢買房子，對於自己的權益一定要爭取。預售屋交屋時，經常出現建材設備與樣品屋落差太大的情況，都是在「同級品」這個條款上吃了虧。

購屋人應要求建商註明何謂同級品，是以價位為同級標準，還是採用哪些同級的品牌？也因預售屋看不見實物、較容易產生爭議，所以建議購買中古屋。

第4項：

DM要保留，樣品屋要拍照存證，買預售屋經常會發生交屋與當初銷售時訴求不同的情形，法律站在保護消費權益的立場，將建商當時銷售的廣告物視同契約一部份，因此消費者最好保留所有的廣告文宣品，最好連樣品屋也能拍照存證，將來如遇糾紛，消費者才有東西可以舉證。

第5項：

如果是合建案，最好分別與建商和地主簽約，台北市土地稀有，建商與地主合建案的比例愈來愈高，購屋人應該分別與建商和地主簽約，與建商簽房屋買賣契約，而與地主簽土地買賣契約，免得將來雙方發生糾紛時，極有可能拿不到土地產權。

第6項：

要求建商寫明完工期限與交屋日期，如果建商敢在契約上註明相關期限，表示這家建商有本事做出承諾。註明完工期限與交屋日期，對購屋人是很大的保障。

第7項：

公設的範圍有哪些？許多建商會灌虛坪，購屋人應該問清楚所謂的「大公」、「小公」究竟包括哪些範圍，使用權屬為何？還有就是進了自己買的房子的大門之後，究竟有哪些是算在公共設施當中？有些人買了之後才發現，權狀坪與使用坪是不一致的。

第8項：

車位的產權和使用權，法律規定的車位種類有「法定停車位」、「獎勵增設停車位」和「自行增設停車位」等3種，最好問清楚大樓的車位是哪一種，如果有可以外賣的車位，屆時交屋後那些非住戶的車位持有人，會如何進出大樓？會不會造成管理上的問題？都將是要特別關切的部份。