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道路用地 》法拍屋相關小百科 》法拍達人》卓俊宏 0958201656

買法拍屋，帶建物謄本到場觀察，7天內需繳清款項，資金需充裕
   想進場買法拍屋撿便宜，除了要學會看法院公告和建物謄本之外，切記一定要再帶著這兩份文件，到現場比對，可以從窗戶大小和陽台上的擺放物品，來判斷房子的格局是不是和圖上的吻合，心裡也可以大概描繪出屋內狀況，如果發現違建就要考慮是不是真的要下標，另外也可以和周邊房仲打聽價格，避免標到抵價過高的法拍屋。

   如果是生手想進入法拍市場，一定要事前先做功課，了解整個房屋產權，要自被多少自備款，要什麼時候進場為最恰當時機，這都必須要好好了解清楚，才不會再最貴的價位購得。

   對於法拍市場和了解有任何問題，推薦一位專業的代書，本身也從事法拍行業許久，在代書和法拍的知識了解都有不錯的專業，有任何不清楚都可以打電話給他詢問清楚。法拍達人 》卓俊宏 0958201656

   卓先生本人非常具有服務熱誠與專業，本身除了專精於代書和銷售外在都市更新的範圍也頗具專業，可稱的上是多方位的專業達人，所以有任何的代書問題和法拍知識都可以詳細詢問，都可以一一的獲得解答，這是達人所推薦的代書。

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買法拍屋，2拍後進場較划算
     【 連珠 君╱台北報導】大環境景氣不佳，法拍屋持續爆量，連豪宅也能用法拍買得到，不少民眾均有意進場撿便宜。專家表示，法拍屋資訊日益透明化，進入門檻降低，此時進場的確有機會以低價取得好物件，但須注意目前法拍屋第1次拍賣的開價通常都高於市價，建議第2拍以後再進場較有利。
算準時機
     不少民眾想進法拍屋市場撿便宜，卻因缺乏購買法拍屋的常識而不敢出手，但事實上，隨著法拍屋資訊日益透明化，民眾可像跟房仲買房子一樣，委託專業的法拍屋公司代標；若民眾買法拍屋想「自己來」，則只要到司法院網站，點選查詢服務中心的法拍屋公告，即可輕鬆獲得相關資訊。
前1~2個月上網查
     一般而言，法拍物件通常會在投標日的前1~2個月，會在各法院公告，而在司法院的網站內，即可查詢到該物件的產權狀況。
太平洋房屋法務室暨管理部經理蔣美龍表示：「法拍屋的管轄單位很單純，即為各地的地方法院，但台北縣市卻設有3處地方法院，容易造成民眾混淆。」
台北縣市的3處地方法院分別為台北、士林與板橋地方法院，但管轄區域並非以縣市或鄰近區域作區隔，例如台北地方法院的管轄範圍，除了台北市的部分行政區外，也包括台北縣的新店市。
     法拍程續其實並不複雜，簡單說，法拍物件每流標1次，底價就會打8折；第1次拍賣俗稱1拍，流標後約1星期左右將會再公告，4星期後舉行2拍，2拍底價為1拍的8折，若再度流標，則底價就會再打8折。
     104法拍屋總經理籃茂山表示，近期房屋鑑價金額愈來愈高， 1拍價格多半高於市價，建議2拍或3拍再進場較有利。
     如果房子到了第3拍又流標，將有3個月的「應買公告」期，而該公告底價為3拍的底價，不須經過競標，可直接以底價承購，民眾只要購買狀紙，遞狀給書記官登記，先搶先贏，但應買前，應先電洽負責該物件的書記官。
拍定7日繳清8成
     若3個月「應買公告」的期限過後仍無人承購，將進入第4次拍賣，俗稱「特拍」，底價通常為3拍的9折或85折，程序與1~3拍相同，須經過拍賣程序；拍賣當天要在法院購買投標單，並準備保證金，一般為底價的2成，拍定後7天內須繳清剩餘的8成房價，約14天後就可收到法院寄來的「權利移轉證明書」，請代書辦理產權移轉登記。
     如果該法拍屋屬於「點交」物件，可向法院申請點交，從拍定到取得房屋，通常需要2~4個月，但若為「不點交」物件，則還須經過法院民事庭訴訟裁定，一般需要9個月到1年時間，甚至更久。

買屋做功課，別陷數字迷思
     判斷合理價位，是有意購屋消費者必須研究的功課，預售屋、新成屋、中古屋以及法拍屋，各有不同評斷的標準。
     大聲行銷執行總監田大權表示，以預售屋而言，因房地產業界對未來市況發展  趨於保守，整體市場的推案量大幅萎縮；對於已進場銷售的個案，議價空間是直接影響銷售數字最重要的關鍵。但面對混亂的行情，千萬不要陷入數字迷思，只在乎議價折數，忽略價格合理性。
     他說，預售屋訂價價格通常比新成屋與中古屋略高，若消費者發現同區域的成屋市場已超額供給、交易量下滑，代表區域市場已飽和，就要特別考量是否還要在該區域挑選預售屋？更須注意兩、三年完工交屋後，價格能否得到市場支撐？
     至於新成屋與中古屋，部分區域價格呈現混亂局面，消費者不妨從銀行貸款的角度出發，先洽詢個案周邊的銀行鑑價結果、核貸成數、利率等等。
雖然成屋、中古屋都有「眼見為憑」的優點，但挑選時仍有些許差異。田大權表示，購屋切勿想一次到位，尤其對已有相當屋齡的老房子更要審慎，除非地段或生活機能極佳，否則就要評估未來屋齡更老、貸款條件更差，是否對換屋和脫手造成困擾。
     至於法拍屋雖然可能有高投資報酬的優點，但也有短期要準備大量現金、無法入屋查看屋況、可能無法順利取得使用權等風險，投入前不妨問問鄰居該屋狀況、從法拍公告注意看標的物是否由法院點交，評估各種狀況再決定。

農村再生條例草案引發疑慮，立法院今天舉辦公聽會，各方意見大不同。部分農運團體擔心引發農地變建地、財團入侵，但農委會強調此法絕非任意擴增新的農村建地。學者則建議，不必視此法為洪水猛獸，勿忽視農村社區的自發力量可以杜絕建商等外力，進而解決農民生命財產安全的問題。

農委會去年底提出「農村再生條例」草案，明定由政府編列1500億元的農村再生基金(後來在立法院初審時改為2000億元)，再協助農村興建整體社區，活化再生，預計將有4000個農村受惠，這也是馬英九總統提出的愛台12建設之一。但因法令中規定，對部分農村土地可視情形變更、重劃和區段徵收，引發部分農民團體和學者的疑慮。

農民團體組成「台灣農村陣線」今天指出，農村再生條例只著重在農村綠美化，不能解決農業實質問題，也擴權讓政府強制徵收，清華大學動力機械系教授彭明輝、政治大學教授徐世榮今天也擔心，這個法案給予農地變更很大的空間，可能造成農地流失。

但也有多位學者認為農再條例讓農村有重生的機會。中山大學都會發展及環境規劃研發中心副教授郭瑞坤指出，農再條例既然強調「由下而上」的精神，外界就不要小看農村社區自發營造、自我成長的力量，因為農村再生不只是做綠美化，而是政府站在輔導協助的角色，協助社區農民有機會去集體解決農村長期面臨的生命財產安全問題，例如水土保持、建設破敗。

朝陽科技大學副教授顏建賢、逢甲大學都市計畫與空間資訊系系主任劉曜華也說，農再條例是將農村改造正式納入規劃體系，正視農村生活環境品質，也同時獎勵農民可以把農村周邊土地變成「農業環境友善用地」。

另針對部分人士擔心農再條例開放農村再生發展區劃設與鄉村區建築用地範圍擴大，可能會大規模變更農地，圖利財團。水保局長吳輝龍也說，草案法條強調以現有農村社區為主，辦理農村居住範圍內環境改善，同時配合公共設施的需求；而需要依法申請變更、辦理建築用地擴大或變更的，只是極少數因應發展需要的例外情形，絕不是對社區以外的土地去擴增為新的農村建地。

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道路用地的開發實務

    目前雖說很多建商都委託市場上的開發公司和代書配合土地買賣，只要建商有土地方面的需求，一定會把消息放出來讓業界知道，其中不乏是代書和中人，平常一定有配合多家的開發公司，但是土地的搜集並不一定很快速，來滿足建商的需求，其中最多的就是跑單和中人了。

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軟體新知：最新的Google 地圖街景+地圖相簿服務
影片出處：Google LatLong Blog
影片時數：User Photos in Street View On Google Map（2分01秒）
影片品質：高畫質、高音質。建議全螢幕播放(按下列播放器中，右下角的正方
前些日子，我們在台北市街頭看到一台車門上貼著Google 地圖Logo貼紙的Opel休旅車，因為車頂上頭掛著一台攝影機，叫路人不去注意它也很難。那台車就是Google地圖的街景攝影車，想看它長的模樣可先看下面這段國外拍攝的影片(不過這段短片可不是我們今天的主題哦!請接往下看)。

這種車在街頭到處跑的目的是為了拍攝四處的街景，然後結合Google地圖。

其實，Google地圖的這項街景服務已經在美國行之有年，目前亞洲地區以日本實施的範圍是最多的。據可靠消息來源指出，台灣可能今年或明年也會有Google地圖的街景服務了。不過，這幾天在Google地圖開發小組的部落格中，介紹了一個很好玩的街景服務延伸應用。這個應用是在既有Google地圖街景拍攝之外，結合了 Panoramio 地圖相簿網站的網友所拍攝的相片，讓上Google地圖看街景的朋友，也可以看到其他網友所拍攝的相片。我們剛有上去看了，效果跟質感都很不錯。只不過，並非所有地方都有這項服務，在該部落格中指出像紐約, 舊金山, 羅馬, 東京, 巴塞隆納, 雪梨 以及 紐西蘭 等地就有這項服務，當然還有其他的，不過可能要就碰碰運氣找找看囉。因為相片是高品質的，所以蠻值得一看的，有興趣的朋友可以直接點選上面那幾個連結上去看看。至少，景氣不好不能出國玩，看看Google地圖還蠻像到此一遊的。

資料來源：Youtube

http://www.youtube.com/watch?v=QQxcUe05tDI

目前台灣已經有很多地方已建置完成了，且在不久的將來很多地方的風景和房屋都可以直接在網路上搜尋，以前有某間公司有建置的從地址找出房屋的方式，現在大家已經可以從google的這套系統裡面找出，且是免費的，大家可以好好利用免費的資源。

現在在台灣先試試這個虛擬的地圖玩玩吧!!!

專業 e 資訊平台 » 2009年下半年斷頭戶多，法拍進場好時機 »法拍達人

專業團隊：   
鑽研於各項拍賣市場之研究與分析，並以深耕【大台北】為經營目標，整合了相關不動產業界多年經驗之人才，建立起法拍第一品牌口碑第一的頂尖投資理財。
達人不動產是個專業的行動e資訊平台，從事土地買賣和不動產開發，法拍不動產有別於其他公司，專精土地買賣房屋拍賣、熱愛服務、視專業為輔助，服務為導向，專精大台北全區的土地買賣和拍賣專家！

專業方面：

道路用地 》從事土地開發團隊，針對區域性和建商需求所開發，專門處理困難案件和土地佔有處理、日據繼承、買賣等相關服務。

專業代書 》協助處理房屋與土地估價、專業速件過戶、買斷、查封處理、拍賣撤拍、預售屋斷頭買賣協商，金拍、法拍；國內唯一並專精於國有財產局、鐵路局以及法務部行政署拍賣等各項土地建物標售，相關法律稅務諮詢。

專業技術 》專業技術經驗，找尋出未知的土地位置圖和法拍土地，法拍屋地點，提供免費的衛星套繪圖、土地經緯圖、衛星地籍圖等等相關衛星空照圖。

更非常感謝大家的支持達人網頁自成立以來受到很多人肯定推崇，展望今年2009年，我們將不會辜負多年來支持的各位朋友們的期盼，更致力專精於服務等各項專業領域。

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別讓權利睡著了，請速辦繼承登記

【北縣訊】臺北縣各地政事務所將自本（98）年4月1日起，就繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記之不動產，辦理公告作業3個月，公告期滿後倘合法繼承人仍未申辦繼承登記者，將依法報請臺北縣政府地政局列冊管理，繼承人應儘速辦理繼承登記，以確保自身權益。
臺北縣政府地政局局長方銘記指出，依土地法第73條之1規定，土地或建物自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經各地政事務所查明後，應公告繼承人於3個月內申請登記，逾期仍未申請者，由縣市政府列冊管理，管理期間為15年，逾期仍未辦理者，將移請國有財產局公開標售。若有不可歸責當事人的事由，致未能如期申辦繼承登記者，例如已申報相關稅賦稅捐機關尚未核定或已核定稅額而因行政救濟尚未確定者，或因繼承訴訟者等，都可檢具證明文件，於公告期間向土地所轄地政事務所提出，經審查符合者，將暫不予實施列冊管理。臺北縣政府地政局方銘記局長特別提醒繼承人應儘速辦理繼承登記，不要讓自己的權益睡著了！
臺北縣政府地政局再次呼籲，請儘速會同全體合法繼承人，檢附繼承系統表、載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承人現戶戶籍謄本、遺產稅繳（免）納證明書及其他相關證明文件，向土地所轄地政事務所辦理繼承登記。若全體繼承人會同申請有困難，建議民眾可先依據土地登記規則第120條及民法繼承編相關規定，由繼承人其中一人或數人代表全體繼承人，就被繼承人之土地申請登記為公同共有，等繼承人間達成協議後，再辦理遺產分割，以避免不動產被列冊管理及日後遭公開標售之情事。如有任何疑問，歡迎檢附具體案例，逕向各地政事務所洽詢。

資料詳洽：地政局　張豐村 電話：29603456分機3457
撰稿人：張豐村

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2009年 道路用地資訊

2009年初至今，事逢最寒冷的冬天，在所有產業都也邁入了裁員和縮編等因素來精簡人事，準備等待景氣好的來到，當然土地行業也是。

從事道路用地的相關行業永遠都把道路用地當做最後一年來做，原因有太多的因素，太多的變數，例如政策的修改等等，計劃永遠都跟不上變化，2009年的新變化就是道路用地可能用代金抵繳等…我們永遠都不清楚下一道命令政策是什麼，所以我們總是隨時等著下一波變化，隨時等著變換其他的想法，轉往其他的方向。

2009年道路買賣的新變化，道路用地不再像是去年的高價格，建商沒有推案也就導致道路用地沒有辦法有高價格，且建商將由被動採取主動，以往建商都會委託土地開發公司來開發土地或者接受跑單的中人帶來的案件，但總是沒有辦法掌握全部流程和價格以至於建商也變聰明了，由被動轉為主動，這點很多土開應該有所轉變。

道路用地買賣已經很多年了，價格已經透明化，很多地主也因為土地開發公司的開發拜訪，地主已經非常清楚知道自己的土地和價格，這是不好開發的其中原因之一，教育再教育已經讓地主很清楚了解自己的權益，再者，每年價格的起伏不定因素，地主並不會了解到行情的高低永遠都記得最高點的時候，這是原因之二，除非是地主有欠錢，否則要低於行情已經很困難，對於開發人員將是一個新的挑戰。

道路用地專員除了勤拜訪之外，更加的要多具備專業知識外需更加提升自己各方面的知識專業和工具，唯有如此才能在這嚴苛的環境下生存下來。

※市地重劃意義？

市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

※辦理市地重劃的法令依據與目的為何？

市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理，如為自辦市地重劃除依上開法令外，內政部並另訂頒有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行之依據。市地重劃之目的主要在於促進都市整體建設發展及提高土地經濟價值，不僅政府可加速公共設施之建設外，土地所有權人亦可透過地籍之交換分合，獲得方整立可建築之土地，而提高其利用價值，並可平衡因都市計畫規劃使用分區（如有住宅區、商業區、公共設施用地等），所產生之權益不公平，係一種「公私兩蒙其利」且兼具公平性之都市土地開發方式。

※市地重劃種類？

市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。依平均地權條例第五十六條規定，各級主管機關得選定地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃，或依同條例第五十七條規定，適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃，此即所謂公辦市地重劃；另依同條例第五十八條由土地所有權人自行組織重劃會，並經主管機關核准後辦理之市地重劃，即為自辦市地重劃。

※市地重劃的效益？

辦理市地重劃之效益如下：
一、土地價值增漲：
重劃區土地所有權人雖需提供土地負擔，但重劃辦理完成後，區內公共設施完備，土地分配井然有序，地價自隨之上漲。
二、享受減稅之利益：
重劃區土地所有權人提供負擔之土地，主辦機關將發給重劃總費用負擔證明書，於重劃後第一次移轉時，可以抵銷土地漲價總數額後再計徵土地增值稅，並依計算之稅額再減徵百分之四十之土地增值稅。又重劃辦理期間地價稅免征，完成後地價稅可以減半 征收兩年。
三、促進都市健全發展：
重劃區土地係配合都市計畫內容予以整體開發建設或更新，完成各項公共設施建設，環境美化，可形成良好居住環境，加強居民對 地區之關懷。
四、健全地籍管理：

重劃後地籍重新整理，便於管理，減少土地經界糾紛，並可消除畸零地之問題。
五、公平負擔：
市地重劃係基於「受益者負擔」之公平原則實施，可避免犧牲公共設施保留地所有人之利益，亦可免除公共設施鄰地所有人之不勞而獲。
六、消除共有土地：

對原來產權複雜之共有土地，各共有人可藉辦理重劃之機會，協調分配為個別所有，可節省共有土地分割之費用，並促進共有土地之利用。

※何以要自辦市地重劃？

實施市地重劃，既可促進都市建設發展，節省政府公共設施用地取得及開發工程等經費，土地所有權人亦可因此而獲得土地價值增漲之實益，可謂公私均蒙其利，惟為顧及政府因人力、財力有限，常因此而難以適時配合實施，故有獎勵民間自辦市地重劃之必要，俾擴大市地重劃之績效。

※政府舉辦市地重劃與土地所有權人自辦市地重劃的差別為何？

市地重劃係依照都市計畫規劃內容辦理，其由政府辦理或土地所有權人自行辦理，對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異，惟自辦市地重劃係土地所有權人自行辦理重劃，且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理，而公辦重劃則係由政府辦理，且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者，則無須徵得土地所有權人同意。

※市地重劃與都市計畫的關係如何？

按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理，故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者，應於完成細部計畫之擬定或變更程序後，再行辦理重劃。

※各級政府機關在市地重劃的角色為何？

一、市地重劃在「中央」的主管機關是內政部，其職責有訂定、修訂及解釋法令執行疑義，核定直轄市或縣市政府所送之市地重劃計畫書等。
二、市地重劃在「縣、市」的主管機關是縣、市政府，其職責有請求解釋或建議修訂法令，勘選辦理市地重劃區，核定土地所有權人自辦市地重劃區範圍及重劃計畫書。