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土地信託之說明與介紹

一般而言土地信託是土地所有權人（委託人）為有效利用土地，提高不動產的開發與經營效率，而將土地信託與受託人，由受託人利用其專業規劃與管理，將開發經營的利潤做為信託受益分配金交付給受益人。大部分的土地信託年限多在30~50年。
土地信託是藉由專業經營者和事權集中的方式，提高不動產的開發與經營效率，如未發行受益憑證，土地信託的融資即可藉由不動產證券化來達成；但是，如果土地信託也公開發行受益憑證，則也能從資本市場取得資金，達到融資的目的。土地信託如未發行受益憑證，則並無證券化可言，土地信託如發行受益憑證，則是直接將不動產所有權（或其他財產權）證券化。
此外，土地信託的經營主體是信託業者，也就是信託公司，如信託業本身不具備不動產投資經營的專業，則應為受益人的利益，委託不動產經營機構從事信託財產的經營。土地信託是從事不動產開發經營者。
土地信託依信託財產的處分的不同，有租賃型和信託和出售型信託：

壹、租賃型：
受託人無處分信託財產的權利，在信託期間信託業者應定期給付委託人信託收益，委託人於信託終了時，仍可保有原土地的所有權。

貳、分售型：
委託人將信託財產委託信託業者出售，受託人將出售所得，在扣除受託人的報酬及其他費用後，交付給委託人。

最近15米大台北道路用地的土地買賣，建商買賣過程都是以信託模式來做處理

土地信託制度法條依據

推動「土地信託」制度應增修訂的法令 為推動「土地信託」制度， 應儘速增訂或修正證券交易法、不動產信託發行受益憑證管理辦法、台灣證券交易所股份有限公司有價證券上市審查準則等法令。

一.信託課稅相關稅法
於遺產及贈與稅法、所得稅法、土地稅法、契稅條例、房屋稅條例、營業稅法、稅捐稽徵法等七種稅法增訂條款﹐分別明訂「信託財產」基於「信託關係」而形式移轉或處分者（非實質移轉）﹐不課徵遺產及贈與稅、所得稅、營業稅、土地增值稅﹔此外﹐因信託行為不成立、無效、解除或撤銷﹐而回復原狀所產生的信託財產形式移轉﹐也同樣免繳以上稅捐。

二. 證券交易法
證券交易法第六條 證券交易法第六條的有價證券不包括不動產信託的受益憑證，建議財政部納入此種受益憑證亦為該條的有價證券，或修正證券交易法第六條。不動產信託發行受益憑證管理辦法欲模仿美國和日本的土地信託而發行受益憑證，除於前述信託業法第十六條第三項授權主管機關制定不動產信託發行受益憑證管理辦法外，主管機關必須制定此一辦法，才能有法可循。

三.台灣證券交易所股份有限公司有價證券上市審查準則
目前該準則第二十三條並未規定不動產信託的受益憑證得申請上市，因此，建議在該條第三項增加不動產信託的受益憑證得申請上市
一般認為推動土地信託對國內現行財金之影響為可擴大證券市場規模並且鼓勵市場產品創新、提高機構投資人參與證券市場比率，還可吸引專業人才提高研究水準與降低土地投機與壟斷，當此類作法一旦普及，不但可改善目前房地產經拍賣程序並基於信託財產獨立精神，也可幫助銀行順利處理債權。

女性租屋，安全至上

「套房出租，限女性」、「雅房分租，限女性、單身，意洽…。」在租屋市場中，女性房客可是比男性房客更為「搶手」的，這是由於女性房客多半比較愛乾淨、繳租較正常、生活作息較規律，各項生活規範也比較自律，對房東而言較好管理，當然比大多數「臭男生們」還受歡迎囉！
不過，單身女性不論就學、就業，在外租屋而居之前，以及在看房子的過程中，除了地段、房價、生活便利性等基本條件之外，本身的安全才是最重要的，不論房子內外、甚至房東形象、以及自我形象等等，都要特別留意，以免發生任何危險。
常有媒體報導女性房客夜歸被歹徒尾隨進入公寓侵犯、或是住處被房東裝設針孔攝影機偷窺…等等，這些，都不是女性租屋族所樂見的，以下，針對女性租屋族在看屋前、看屋時的注意事項，提供幾點建議：
看屋前，先把要看的物件路線做個妥善安排，讓所有要看的房子都在「順路」的方向上，以節省時間。隨身要攜帶手機、迷你手電筒、地圖、數位相機，以及防身噴霧等等，一面記錄屋況，一面防身。
看屋時，請盡可能呼朋引伴，女性至少兩人以上結伴同行，最好有可靠男性陪同一起看屋，穿著盡量樸素保守，一方面避免引誘犯罪，另一方面也可以給房東較佳的第一印象。
選房子的時候，可以提早一站下公車、或在房屋附近先逛逛，察看附近的日夜生活形態、交通動線、距離捷運、公車、商店的最近距離，有無暗巷迴廊等安全死角。社區內有無保全管理、男女房客是否獨立門戶…等等。其次再考量空間坪數與其他細節。
到屋內看屋時，記得將所有水電、門窗、陽台、房門、拉簾…等等通通打開，查看安全逃生路線並在看屋時，讓自己隨時保持可以往門口離開的有利位置，並且請走在房東後面，讓房東帶看即可。
入住之後，除了換鎖、查詢屋內有無針孔攝影機訊號、盡量避免將私密衣物吊掛在陽台、準備部分男用衣鞋作為障眼之外，平日進出社區更要衣著保守些，不要為了貪圖一時便利，穿個睡衣或T恤就出門下樓購物倒垃圾…。另外，千萬不要為了怕麻煩，把房門鑰匙放在門口鞋櫃、花瓶、地毯…等自以為是的「隱蔽處」，以免讓歹徒有機可乘。
到屋內看屋時，記得將所有水電、門窗、陽台、房門、拉簾…等等通通打開，查看安全逃生路線並在看屋時，讓自己隨時保持可以往門口離開的有利位置，並且請走在房東後面，讓房東帶看即可。

新光A11今競標 地價每坪上看380萬

新光人壽今天標售信義A11三越百貨大樓，底標100億元。據傳在大陸發展有成的康師傅（頂新集團）、旺旺集團都有意競標，預料今天「戰況」可能很熱。

中華徵信不動產估價師聯合事務所合夥估價師林金生指出，去年10月富邦人壽標下A10土地，是以每坪193萬元得標，但富邦僅標到土地「地上權」；若以去年標售行情推估土地的「所有權」價格，今天A11土地每坪有機會上衝350到380萬元。

林金生還表示，新光人壽在民國77年標得A11土地時，土地成本約27億元，當時公告現值 一坪 約111萬元；今年公告現值 一坪 為205萬元，單就土地計算，增值獲利已超過2倍。

林金生指出，A11大樓租給新光三越百貨後，12年來，每年平均有4億元租金收入，目前銀行一年期定期利率已降到1%以下，投資人如果準備自有資金3成，7成貸款，在借款年利率2.5%的狀況下，投資報酬率應有4%；換算回來，今天標售A11大樓，應有115億元以上投資價值。

林金生還表示，目前信義計畫區內，已無大面積公有商業用地可供標售，由於大塊方整土地的「稀少性」，今天的標售案，也會拉抬信義計畫區內土地價格。

目前在信義計畫區內擁有土地者，還有南山人壽、統一集團、國泰人壽、震怡公司等，這些公司也都在此區設置總部；其餘像中華開發團隊雖然拿下台北101，但僅擁有土地地上權；遠東百貨標下的A13，還有富邦人壽去年標下的A10土地，都只擁有一定年限的地上權。

聰明購屋 》看房價 建商財務 生活機能

為了提振房市買氣，業者紛紛祭出促銷優惠，除了送裝潢、汽車的傳統策略外，還有原價買回、零利率補貼、消費券放大抵房價等新穎的促銷手法。美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民提醒不管是哪種促銷手法，還是要仔細檢視3大重點：房價的合理性、地段機能完備性及建商的財務狀況。

張欣民指出，房市不景氣，業者會使出各式促銷手法，最關鍵問題大多是房價賣不動，才需要其他誘因來吸引潛在買家。購屋人面對業者促銷花招，第一步是檢視房價的合理性，畢竟促銷都是「小恩小惠」，主要是要掩飾房價的不合理，如果買的房價偏高，一旦房價不敵景氣而滑落，損失可能就更大。

以業者提供的2年200萬的零利率補貼為例，2年下來業者補貼的利息最多不超過5萬元，但若買下房子後房價 一坪 下跌1萬元，30坪房子就賠30萬元。

其次，買預售屋要特別注意建商財務狀況，萬一建商倒閉，再多的保證、優惠或是贈品都沒有意義，即使業者承諾房屋完工後，購屋人可選擇原價退屋，但業者財務在2年內會不會出狀況，卻是誰也沒有把握。

不管是任何時間點購屋，檢視該房屋地段的生活機能是否完備、居家環境是否單純，都是不可少的要件，此外，檢視個人在正常情況下的還款能力，才不會做出錯誤的決定。

張欣民特別提醒，不管業者提供任何優惠、贈品或其他促銷活動，購屋人要切記以白紙黑字逐一寫清楚，這樣才可以確實保障自身的權益。

我的理財對話，法拍屋→銀拍屋→金拍屋

由於法拍屋持續高檔，金拍屋的物件將逐漸增多，在拍賣會現場湧進不少等著撿便宜的買家。

法拍：法院強制執行拍賣

在房屋的拍賣市場上，基本上是先有法拍屋，再來是銀拍屋，最後才是金拍屋。法拍屋是第一關，只要有房子的債務人無法履行銀行房貸合約或積欠他人債務無法清償時，債權人就可透過法院強制執行拍賣房子，聲請獲准，即為法拍屋。

銀拍：銀行接手自由標售
      至於銀拍屋則多是銀行認為送到法院聲請法拍流標的物件，再拍的話，損失太大，因此自已接手，自已拍賣，也有一些是債務人直接把所有權轉移給銀行，銀行等於是所有權人，因此可自由標售。銀拍屋由各銀行自行公告，基本上和房仲賣房子沒什麼差別，價格也比法拍屋高一些。
      一般而言，當房地產市場不景氣到一定階段，法拍屋數量增多，金融業也累積了相當的逾放屋，這時就會轉入金拍市場，這對市場是一項警訊，但也能市場儘速活化。房市景氣持續低迷，「金拍屋」今年可能再現盛況。

金拍：法院委託金服拍賣
      所謂金拍屋一般指的是法院委託台灣金融資產服務公司辦理拍賣變賣的抵押不動產，它的拍賣方式和法拍除了拍賣地點外，作業方式、保證金、甚至連拍賣公告幾乎都一樣。

不過目前台灣金服現也承接一些銀行自行向法院聲請拍賣轉移的物件，或是本來由銀行自行出售的銀拍屋，雖然不是物件法院委託，但因由台灣金服拍售，也叫金拍屋。

專業的的法拍達人》》卓俊宏 0958201656

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房價看跌 預售屋買主該不該交屋？

這2年歡歡喜喜買了預售屋的民眾心情一定很差，不但碰到台灣史上最強烈的景氣衰退，房價跌、銀行緊縮貸款，連飯碗都可能不保，交不交屋，成了最大難題。其實自住客與投資客解套方案大不同，選對方案，才能歡喜收場。

小陳2年多前開心訂下一間預售屋，預計今年5月可以交屋。無奈景氣衰退，老婆被裁員，雙薪變成單薪，加上房價下跌，如果交屋，小陳怕扛不起這個重擔；不交屋，又得面臨違約被沒收自備款的損失，小陳真是進退兩難。

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，2004～2007年台灣住宅建築執照及使用執照的申請數量，平均每年都超過10萬戶，直到2008年，供給量才回復每年8～9萬戶的實際需求。根據內政部過去5年的統計可看出，房地產供需失衡持續惡化，「如果以建築時程2～3年時間計算，未來2年都是新成屋交屋高峰期，對房價具有不小的殺傷力。」莊孟翰語帶沈重的說。

以小陳為例，從下訂後到交屋前，他共支付房屋總價1000萬元的15%，也就是150萬元；然而到交屋時，小陳面臨的是銀行只願意核貸75%，約750萬元。換句話說，小陳若想順利交屋，必須再自掏腰包100萬元，如果拿不出來，只能走上毀約一途，頭期款將「有去無回」。因此，莊孟翰預料，交屋糾紛將會是建商接下來最頭痛的問題。

其實無論有殼族或無殼族，對現今房市景氣位置都有具體輪廓。根據《住展雜誌》調查，2009年329檔期的推案量仍衝破1千億元，雖然比去年縮水了一半，但仍是2004年房市復甦後第二大量，對此，住展雜誌發言人倪子仁的解讀是「雖然推案表價下修，但從量能來看，建商還是冀望千億案量能將冷灶燒熱。」

自住、投資 交屋評估各有重點

不過，政治大學地政系教授張金鶚卻認為，台灣房地產已進入景氣衰退期，且建商不願大幅降價，加上利率低檔，「至少要3～5年時間，房價才會回到2年前起漲的合理價」；永慶房屋總經理葉凌棋則認為，從2008年第4季「永慶房仲購屋情勢調查」分析，超過56%民眾對未來3個月房價小幅看跌的比重最高，比上季再增加6%，顯示唯有賣方降價，買方才會進場撿便宜。

中信房屋特約地政士柯玉秋表示，過完年後，自住客的交易量比年前高出2成，但只有1千萬元內的低總價產品，以及2、3千萬元的高總價換屋族願意進場，而且只要屋主降價約1成就能成交。在「便宜就好」的購屋心態下，各大仲介公司近期推出降價優惠專區，全台至少1萬多戶屋主已經降低委託價。

在國內景氣可能連5季下滑的環境中，買方主導及便宜心態成為主流，在這種情況下，今年房價實在不能樂觀看待。信義房屋不動產企研究經理蘇啟榮說，手中有預售屋、且今年將交屋的民眾，不能貿然處理，必須先釐清自己是自住還是投資客。以下《Money錢》就歸納出自住與投資客不同的解套方案。

自住客：先看還款能力 再判斷地段

房子一住至少5～10年，「還款能力」應是第一優先評估考量。美商ERA不動產行銷顧問張欣民表示，倘若雙薪變單薪、公司放無薪假導致收入減半、甚至已經失業，這些無法確認未來收入是否穩定的民眾，為避免愛屋日後淪為法拍屋，最好審慎考慮是否交屋。

如不要交屋，先前支付的資金，不就白白損失？莊孟翰表示，若很有誠意和建商談判，或許還有機會拿回部分款項，譬如在交屋前，買方多半已付出訂金、簽約金及工程款約150萬元，通常建商會扣除廣告等成本約10%，只退回總支付金額約5%，大約75萬元；據了解，竹科放無薪假的電子員工就是採取這種談判模式。

交屋前 記得向建商A好康

如果只是收入減少，每個月付款稍微吃力一點，就得評估地點好不好？住展房屋總監陳韻如表示，就算是短期套牢，自住客只要評估未來5年，該區域房價是否高於購入成本，如果不可能，就要出脫；若有機會，就繼續保留。

她認為，台北市精華區已修正1成多，只要小環境好、公共建設齊全，抗跌性其實頗佳；至於台北縣供給量仍大，未來恐怕還有1成的跌幅，至於中南部地區，由於漲幅不大，跌幅也有限。

倘若自住客決定省吃儉用、保住愛巢，可別忘了精省成本。去年起，政府推出不少優惠房貸方案，包括申請條件寬鬆的「新版2千億元優惠房貸」，只要符合未曾使用過政府優惠房貸，就可申請，或是「青年首次購屋貸款」、「青年安心成家方案」等，但後兩者資格條件都有限制；再不然，向銀行申請寬限期或延長房貸年限，都能有效降低每月負擔。

但別忘了，寬限期過後，還是得支付本金。因此，評估還款能力同時，也要以本利平均攤還計算還款能力。莊孟翰建議，由於現階段建商擔心退屋潮大增，多半會盡力配合買方要求，像是買屋送裝潢、家具等，甚至貸款成數若不足，部分建商也可提供短期無息貸款。精打細算的買方，可趁此時機向建商多「金金計較」。

結論：2種情況 自住客斷頭不留戀

1.失業，已無力還貸款

2.地段太差，短期內價格無法回升

投資客：先看區段條件 保本最重要

買預售屋的投資客，目的不外乎是賺價差，因此，見到苗頭不對，就得果斷做出決策。陳韻如認為，如果附近預售屋跌幅甚至已超過附近中古屋的跌幅，就不要交屋了；蘇啟榮更具體的說，預售屋若已跌了2成，現在就應該覺醒，因為已跌了2成的區域多半在外圍，短期內價格也不易回升。

其實手腳快的投資客在去年下半年、市場混沌不明時差不多就退場了，「現在還沒脫手的投資客，不是前幾年賺飽、資本雄厚的老手，就是房市投資菜鳥。」陳韻如表示，預售屋的購屋流程是「訂金→簽約→工程款」，只有在下訂階段，還有機會反悔拿回全數訂金，但進入簽約程序後，一切就只能按照契約走。

評估出租機會度過景氣寒冬

蘇啟榮認為，若是在高點套牢的投資客，可再評估當地地段條件，如果自備款已賠光，短期又沒有回升的條件，只有出場一途，早點和建商談判拿回部分資金比較實在。舉例來說，像三重重陽重劃區曾出現每坪40、50萬元創新行情，短期內很難再有這個價位。

還有一類專買套房的投資客，恐怕也面臨套牢困境。像是前兩年北台灣推出不少精華區小豪宅，但在銀行緊縮以及價格回檔的雙重壓力，小豪宅受限買方變少，使得轉手性極差，「如果是一次買進4、5戶，但地點在市中心或捷運站的投資客，現在不妨可降低比重，只留下2、3間，減緩財務壓力。」蘇啟榮建議。

另一種解套方法，就是評估當地租屋市場以及租金報酬率，蘇啟榮表示，國內房貸利率約2.5%，租金報酬率至少要高於房貸利率0.5～1%，換句話說，如果租金報酬率可達3.5～4%，大可以不必認賠殺出。不過，張欣民也提醒，想靠租金養房貸的包租公，要注意房子的抗跌性，不要落入賺了租金、賠了房價的泥沼。

結論：4種情況 投資客斷頭不留戀

1.貸不到足夠的成數

2.價格跌幅超過2成

3.短期內價格無法回升

4.租金報酬率低於3.5%

主辦單位：城鄉局

公告日期：98.04.02

發文字號 ：北府城更字第09802095831號

依　　據

「都市更新條例」第19條與「都市更新條例施行細則」第11條

公告事項

承辦單位：臺北市都市更新處
承辦人：鄭如惠
連絡電話：23572932
臺北市都市更新處訂於98年4月2日下午由都市發展局丁局長育群主持舉辦新卸任處長宣示就職及交接典禮。丁局長除感謝邊處長在職期間，秉持努力不懈之精神，率領全處同仁，為臺北都市更新打下基礎，並期勉更新處未來在新任林處長在當前又熱又平又擠的世界發展趨勢以及全球性金融海嘯的衝擊，為臺北市的都市再生注入新生，提供臺北創意、願景，帶領同仁提供市民更多的服務。
新任林處長表示，作為一個都市再生的推動機構，必須思考如何創造城市再發展的利基，讓臺北市得以在當前不利的外在環境下，積極進行環境體質的改造。因此更新處有必要提供一個積極良好的行政支持，已促成民間更新持續推動，並善用民間的活力靈活整合各種可資運用的公私有資源，讓這個城市裡充沛的各種向善向上的力量。故為了追求一個「看得見的改變」，更新處後續仍將適時檢討法令、調整運作機制，俾讓追求前進的期待得以獲得充分支持。並在企劃上講求創新、在審議上注重效能、在工程上關注品質，讓臺北的未來真正充滿魅力與活力。也將更為投注心力於公私合夥的無限可能，強調與民間社會的協力合作，讓臺北好好看的落實，真正基礎於大家的攜手同心。
所以未來面對臺北市建構一個朝向永續發展的生態城市戰略，都市更新的目標將以建立一個充滿綠意的環境、可以體驗的城市美感經驗、以及可以快樂悠遊的公共空間來努力。都市更新處才剛成立滿五週年，但仍然是一個年輕充滿朝氣的單位，雖然組織不大，人力物力與現有的政策工具或許不足，但是相信在建構一個開放支持的平台、與眾志成城的意志，必能超越既有的範型架構。心有多遠天地就有多大，未來承諾在前人奠立下來的基礎上，共同迎向那個期許的幸福之境。
最後丁局長並期勉，都市更新、都市再生是市政建設最重要的一環，也是郝市長極為重視的項目，各項業務推展工作不僅為臺北都市經濟的起動機，更是提升臺北城市競爭力及城市風貌的重要機關，希望在新任處長承先啟後的努力下，使本市能夠更具國際競爭力、更能永續經營，讓市民都能共同認同並喜歡居住這個城市！

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法拍屋賤賣低於房貸免課財產交易所得稅

房屋都被拍賣了，竟然還收到補稅單！法拍屋愈來愈多，原屋主最好能聰明舉証，可以避免被課稅。舉例來說，拍定價格五百萬，低於原始房貸八百萬，因為還房貸都不夠了，原屋主不會被課財產交易所得稅；如果能出示原始的購屋契約，例如一千萬，証明法拍反而產生虧損，未來三年，可以用來扣抵財產交易所得。（張雅惠報導）

一位台北市的納稅人，因為還不起房貸，九十五年有兩筆小坪數的物件被法院拍賣，拍賣價格合計五十一萬，結果被國稅局查到，直接按照房屋評定現值，算出財產交易所得，直接通知納稅人要補稅十五萬。這位納稅人不服，主張這五十一萬根本不夠用來償還銀行貸款，果真成功了，完全不用補稅。台北市國稅局副局長周賢洋說：

「拍賣價格沒有達到銀行抵押價格，一加一減就沒有差額了」

國稅局指出，法拍屋通常是用拍定價格，例如拍了一千萬，直接乘上房屋評定現值，例如在台北市，多半乘上百分之二十三，算出原屋主有兩百三十萬的財產交易所得，這筆所得必須併入個人的綜合所得，按照適用稅率算出應繳的稅額。

      如果房屋被法拍，反而有損失，納稅人必須主動舉証，出示當初買的原始契約書，當年度和未來三年如果有財產交易所得可以用來扣抵；如果沒有原始契約書，也可以用房貸契約，用原始房貸金額當買進成本，不過，國稅局說，房貸金額是用來推估原始成本，推估出來的虧損，不能用來扣抵。