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6招 避免房屋遭法拍，爭取房貸寬限期，申請降息、轉貸、優惠方案等解套

【簡明葳╱台北報導】受到企業放無薪假、裁員浪潮波及，不少自住型買方因為還款困難，面臨房屋遭到法拍的命運。專家提供房貸繳不出來時的6大「解套」方法，首先可與銀行協商，申辦寬限期只繳利息不還本金暫緩壓力，或可要求展延還款年限、申請降息、轉貸、出租，真的「撐」不下去時，乾脆賣屋換現金。

減輕負擔
繳不出房貸的民眾，可主動向銀行授信部申請寬限期，寬限期間短則半年、長達4年，期間可只繳利息不還本金，視各家銀行有別，若因非自願因素遭到裁員減薪者，提出證明後，還可免手續費。

寬限期最長可達4年
第2招是請銀行展延還款期限。目前最高可將還款期限延長至30年，金額無上限，但自有住宅僅限1戶，部分私人銀行會凍結個人信用卡、信貸，且收取3000~5000元不等的開辦費，部分銀行還有年齡加上還款期限不得高於75年的限制等，各家銀行有別。
繳款正常者若已過了房貸優惠期，利率若維持3%以上者，可主動向銀行申請降息。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，2年前利率不斷攀升，不少銀行推出固定式利率3.5%，不少消費者害怕房貸直直漲，選擇固定式利率，現在看起來是最不划算的房貸產品，雖然不划算，但因這類方案均有綁約，民眾無法任意轉貸。

轉貸考量違約問題
因此，建議一般房貸戶若要轉貸，利率、還款期限、額度、寬限期等，都須考量在內，並要仔細衡量有無違約。
民眾也可善用政策型房貸優惠，例如目前銀行推出的「2000億元優惠房貸」、「青年安心成家專案」等，都仍在申請期間，以青年安心成家專案為例，2年內結婚並購屋者，若條件符合，可申請2年200萬元免利息優惠。
另外，內政部營建署推出的「整合住宅補貼資源實施方案」，包括一般戶、弱勢戶，針對首購、租屋、換屋均有不同的補貼方案，可上內政部營建署網站查詢。
將房屋出租也是種替代方案，例如雙薪族的 林 先生與 林 太太，前年在內湖區購入2房產品，但最近因 林 太太受無薪假影響收入，2人特地將家中的其中1房出租給同事，可額外收取月租金6000元，雖然犧牲一點生活品質與隱私，但對於舒緩繳息、還款壓力也小有幫助。
最後，若真的被逼得走投無路時，民眾在房子尚未遭到法拍前，可先詢問住家周邊行情，考量可轉售的價格，並計劃另外購屋或在外租屋，若計劃購屋者，應先擬出還款計劃，但一買一賣之間，仍須將稅金與仲介、代書費，以及新屋的裝修費用都計算在內。

房產贈子女，節稅效益加倍，切割持分逐年移轉，最多可免繳贈與稅

【 連珠 君╱台北報導】房地產具有節稅功能，富人利用房地產贈與給子女節稅更是普遍，隨著政府今年大幅調降贈與稅免稅額與稅率，房地產將更具節稅效益。專家建議，由於房屋評定現值通常低於市價，將財產以房地產贈與給子女，贈與稅遠比現金省更多，若再搭配切割持分的方式逐年移轉至子女名下，甚至可以免繳贈與稅。

精打計算
政府宣布自今年1月23日開始，贈與稅免稅額由原本的111萬元提高為220萬元，贈與稅率也從最高的50%，降低為單一稅率10%，若子女婚嫁，父母還可額外各自贈與100萬元給子女，但若贈與子女不動產，且在1月申報，合併去年與今年度的贈與免稅額最高可達880萬元。

贈與稅免稅額提高
購置不動產贈與給子女，其贈與價額的計算方式，是土地以土地公告現值乘以土地坪數，房屋則為房屋評定現值，2者加總的數字即為贈與價額，遠比不動產的市價低，台北市通常有50~60%的價差，其它縣市的價差更大，但因贈與流程不同，也可能影響國稅局對贈與價額的認定。至於土地公告現值，民眾可到地政事務所查詢，房屋評定現值則可向稅捐處查詢。
信義地政士聯合事務所協理林明堂表示，以房屋市值1000萬元、房屋公告現值300萬元為例，若父母採取給予子女1000萬元的現金購屋，將以現金1000萬元課徵贈與稅，超過父母2人加總的每年440萬元免稅額，因此須繳納56萬元的贈與稅；但若以父母親為簽約人，將不動產登記給子女，則贈與金額將降為房屋公告現值的300萬元，低於免稅額，不必繳交贈與稅。

房屋依公告現值計算
而這樣的方式，適合房屋公告現值低於免稅額的時候，永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，尤其在台北市，房屋公告現值經常高於贈與免稅額，可考慮父母先購買不動產，再用切割持分的方式，逐年將房子移轉至子女名下，雖然因此須多負擔代書費用，卻可以不用繳交贈與稅。
上述方式若以市價1500萬元、評定現值700萬元的房子為例，因房屋評定現值的700萬元，大於父母2人加總的440萬元免稅額，因此可將房屋分2年移轉，或於明年的1月申報贈與稅，合併去年與今年共880萬元的免稅額。
或者逐年以現金贈與給子女，直到金額超過700萬元，再用買賣的方式將房屋贈與給子女，其贈與價額仍以房屋公告現值計算。
此外，還有所謂「有負擔贈與之扣除」的方式，類似於父母支付頭期款，由子女負擔貸款，例如市價2000萬元的房屋，父母支付頭期款600萬元，子女貸款1400萬元，但利用這種方式須注意，當頭期款高於贈與稅免稅額時，如上例，600萬元已超過父母440萬元的免稅額度，超出的160萬元贈與價額，仍須支付約16萬元的贈與稅。
若子女若未成年，未成年人要貸款，依照民法規定需「親屬會議」通過，且未成年子女如無工作或工作薪資不足於支付貸款金額，也不容易向銀行申得貸款。

贈與稅率降至10%，幫子女買屋省更多

想幫未成年子女買屋，但本身非監護人的相關問題。 

專家意見：
想買屋給子女，無論是否為監護人，主要是贈與問題，與監護人的身份無關，建議可善用今年施行的贈與稅免稅額220萬元，贈與稅率由最高50%，降低為單一稅率10%，可直接用子女的名義買屋，但贈與金額以房屋評定現值加上土地公告現值乘以土地持分坪數，而非以房屋市價計算，兩者可相差至少一倍。

現金宜逐年贈與
以市價1000萬元的房屋來說，用房屋評定現值與土地公告現值計算後，可能只剩下300~400萬，甚至更低，若計算後為300萬元，扣除220萬元的免稅額後，贈與金額為80萬元，須繳納的贈與稅為8萬元。
如果給子女現金再去購屋，則將以房屋市價計算贈與金額，如此一來，市價1000萬元的房屋扣除免稅額220萬元後，剩餘的780萬元以贈與稅率10%計算，則須繳納78萬元的贈與稅。讀者也可考慮逐年贈與現金，並事先作好理財計劃，以該筆現金購屋，可省下贈與稅。

買屋要看哪些文件?
例如：土地.建物謄本.改良圖.平面圖，等等，這些資料要上哪查?還要注意哪些?

基本上，如果你找仲介，他們一定會將房子的明細資料都有備妥，所有的謄本資料、使用執照、甚至到房子的平面圖也會收集到資料．找仲介就可以省掉很多這種麻煩事。
如果你不想透過仲介，你能夠得到的資訊只有房子的地址，是可以上網從公家機關查到一些資料，但是不夠完全。

※下面是看房子會需要用到的文件

例如：建物謄本、土地謄本、改良圖、測量圖、地籍圖、地價、異動索引。
http://epaper.hinet.net/index.asp

門牌異動查詢（台北市政府民政局）

http://www.land.taipei.gov.tw/01_focus/index.asp

使用執照（台北市政府工務局）

http://www.zone.taipei.gov.tw/

但是基本上通常都要建物的建號、地號等資料才查的完全在不就是你透過關係找到屋主，但是屋主願不願意給你看他擁有的資料，又是另外一回事了。

高雄房仲業，刊廣告呼救

【魏斌╱高雄報導】高雄市不動產仲介經紀商業同業公會昨刊登報紙廣告，呼籲「馬政府振興房市、扶植房仲業」。該會副理事長吳昌洲說，公會二百七十二家會員，「年初至今已有十家歇業！」政府再坐視不管，會拖累整體經濟發展；一位不願具名的會員說：「年初至今，很多業者交易量掛零，政府再不強勢救市，高市今年至少五十家關店！」
高市不動產仲介公會昨刊登廣告，預言「今年將有千家（房仲業者）關店，三萬員工失業」，希望政府責成銀行提高房貸額度至八成以上，並釋出五千億元資金維持市場交易能量。

市場瀰漫觀望氣氛
吳昌洲強調，政府一再宣示「三挺（政府挺銀行、銀行挺企業、企業挺勞工）」，但銀行做法背道而馳，不是低估房價就是減額貸款，讓市場瀰漫一股低迷氣息，此次大動作就是針對銀行，也希望政府督促金融機構落實「三挺」。
一位具有財金專業背景且曾在金融機構任職的公會會員說，農曆年後，各店來客數已增加，「但市場仍瀰漫觀望氣氛，此時只有展開非常手段，由央行持續執行貨幣寬鬆政策，引導利率下降，並由行政院考核公股銀行績效，確認執行成效，才能救市。」
對於不動產仲介公會高分貝發聲，高雄市不動產代銷經紀商業同業公會理事長黃炯輝說：「去年第四季起，市場確實不若以往，但農曆年後已聞到復甦味道，沒那麼誇張！」另一位業者說：「仲介業去年擴張快速，因景氣急速反轉才有人被迫退出，現在只是適當調節，相信有助穩定市場發展。」

人在國外可委託辦理印鑑證明

案例解析

大華因人在國外無法親自申請印鑑證明，他可填具授權書（授權書上請註明請領印鑑證明份數）經我國駐外使領館或代辦機構之驗證委託姐姐辦理，如大華人在大陸地區，授權書應經財團法人海峽交流基金會驗證後，由其姐姐持憑經驗證後之授權書及大華的印鑑章、姐姐身分證正本及規費（1份20元）至戶籍地之戶政事務所辦理。

參考法條

印鑑登記辦法及其他相關法令

代銷公會駁斥「房價7折論」

張瑞傑、楊茲珺╱綜合報導】受不了學者的看空言論讓房市雪上加霜，台中與桃園代銷公會業者於昨、今日舉辦座談會，不約而同駁斥政大地政系教授張金鶚提出的「房價7折論」。

張金鶚：是指北縣市
對此，政大地政系教授張金鶚回應，他同意各縣市的房市生態不同，並強調：「7折論指的是台北縣市。」
桃園市代銷業者今日將召開座談會，直指學者張金鶚發表的「房價7折論」，對台北以外的區域影響甚鉅。深耕桃園房屋代銷業的新理想廣告副總范秉豐說：「我們反對學者光看台北市場，就判斷全台房價超漲。」他舉例說，桃園縣楊梅這幾年來房價從未上漲，甚至因供過於求而略下修，每坪約8萬元，但不少客戶受媒體影響，開口就殺到5.6萬元，「完全不符市場行情」。
台中市建築公會理事長賴源釗則說，目前修正價格的大多是中古屋或法拍屋，「在原物料下跌幅度不大的情況下，每坪開價11萬元的新屋，根本不可能跌3成以上。」
高雄市代銷公會研展部經理蔡宸佑則是態度持平，他認為消費者是利用「7折論」想趁機殺價，理性民眾還是會比較區域房價再出手。「如果要把房市冷怪罪到學者身上，不大公平。」

投資房產地點最重要 

李志賢生意經
【楊茲珺╱台北報導】國內膠帶大廠炎洲創辦人李志賢，雖然從傳統產業起家，卻對房地產業很有興趣，不管是個人或公司買屋買地「從來沒有虧過錢」。他坦言投資地產前10年賺錢可能是運氣，後來買出經驗來了，知道「貴沒有關係，地點最重要」。

時間長必能增值
李志賢回憶過去30年，歷經房地產3次循環，他覺得「要說3年、5年、7年就循環一次，其實都不準啦！」每次不景氣的因素都不同，恢復速度也不一樣。他記得人生第1間房子，買在新莊新泰路後方巷子，60萬元買進，5年後以120萬元賣出；但第2次買屋套在高點，100萬元的公寓1樓，花7~8年等房地產景氣轉好，以300萬元賣出。
李志賢以自身經驗建議自住客，人生買屋次數不會太多，不管是買在低點或高點，只要等待的時間夠長，一定會有機會搭上增值波段。他曾以每坪30多萬元買下大直水岸第1排豪宅「帝景水花園」，自住5年後賣出，每坪已經漲到60多萬元，增值1倍。
從傳產跨界投資房地產，李志賢有一套管理模式，他嚴格要求工作流程，公司各部門都必須擬訂SOP（標準作業程序，Standard Operating Procedure），連秘書倒茶都有一套SOP要遵循。此外，他也把撙節成本的精神帶入房地產業，大至原物料採購、小至管銷費用都一一精算，目前林口正興建2處工地，原物料就省下了5%。

土地公告地價與土地公告現值有不一樣嗎？

公告地價是課地價稅、土地增值稅的計算標準，公告現值是政府徵收土地給的補償金，一般地政事務所查到的是公告地價，那公告現值要去那查呢？一塊土地同時有二種價，如果這兩價不一致，似乎道理上說不過去，因此原平均地權條例規定，重新規定地價那一年，公告現值即為公告地價，俗稱「兩價合一」。但兩價合一造成公告現值調高或調低均會遭到指責，因為公告現值調高，即公告地價跟著提高，如此則民眾之地價稅負擔加重。如果考慮到民眾之地價稅負擔而將公告現值在壓低，卻造成土地被徴收者之補償偏低，而且大部分漲價歸私，違背平均地權之宗旨。可見兩價合一並非理想的地價政策，民國79年乃決議將兩價合一改成兩價分離，但平均地權條例還是規定重新規定地價那一年之公告現值得做為調整公告地價之參考，故兩者並非完全脫離關係。

所以79年當時為適度減輕土地所有權人之地價稅負擔，內政部已於79年修正平均地權條例施行細則第64條規定，將公告現值及公告地價兩價合一制修正為公告現值僅作為評定公告地價參考 ，即公告土地現值與公告地價自80年後不同。

  公告地價，係政府每三年舉辦規定地價或重新規定地價時，參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力按法定程序評估並於1月1日公告地價，其作用係供土地所有權人申報地價(一般是公告地價的80%)後據以課徵地價稅。由於土地所有權人申報之地價，僅作為課徵地價稅之依據，故地主為減輕其地價稅負擔，絕大多數會以公告地價之百分之八十申報。為簡化申報地價手續，以節省政府人力、物力之浪費，並達到簡政便民目標，75年6月29日修正公布之平均地權條例，已刪除「土地所權人應自行申報地價」之硬性規定，並明定未申報地價者以公告地價百分之八十為其申報地價。至土地所有權人若認為公告地價偏高或偏低者，則仍可提出申報，惟申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，則以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，政府得予照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。另外，重新規定地價當年，徵收土地補償地價之收據，依法仍以公告土地現值為準，與申報地價之高低並無相關。

而公告現值（即公告土地現值），係直轄市或縣（市）政府對於轄區內土地，經常調查其地價動態，將地價相近的土地劃為同一地價區段，並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為政府課徵土地增值稅之依據及徵收私有土地補償地價之標準。

公告地價是課地價稅、土地增值稅的計算標準，公告現值是政府徵收土地給的補償金(基本上是對的)而地政事務所絕對查的到土地公告現值至於公告地價就將申報地價那一欄除以80%就是公告地價。

日租套房氾濫，京站大樓被盯上

【MyGoNews廖賢龍/綜合報導】台北市政府嚴查日租套房，而台北市BOT案的交九轉運站「京站大樓」，這樣的日租套房情況卻相當氾濫，台北市政府表示，除邀相關局處現地聯合檢查之外，也透過網路等各式管道蒐證，近日陸續依行政程序法發函涉嫌經營業者陳述意見，並函告網路平台業者移除所刊登之廣告。
自交通部觀光局2010年6月29函示暨交通部2010年12月29日令頒「以不動產租賃方式經營，提供旅遊、商務、出差等不特定人有日或週之住宿或休息事實而收取費用營業者，核屬旅館業務之營業行為，應依法取得旅館業登記證，始得經營」以來，觀傳局即積極處理日租套房檢舉案件，並更主動上網搜尋日租套房網站，瀏覽網站內容是否有「日租」、「hostel」、「入住」及「退房」時間、「線上訂房」等字樣，一旦發現疑似違規，即函請業者限期說明，如經審確有違規情事，則依發展觀光條例等規定，處以新臺幣9至45萬元不等罰鍰。
2011年5月初起，更依消保法第33、36條等規定，由供給面的網路搜尋前端，即主要入口及平台網站業者著手，函請令其移除日租屋廣告，避免誤導消費者，否則將依消保法第58條，處以新臺幣6萬至150萬元不等罰鍰。
京站大樓為北市交九轉運站地面層建物使用之一部分，該轉運站係北市府交通局辦理之BOT案，2014年12月與日勝生公司簽約，2015年1月由日勝生公司所屬之萬達通公司取得地上開發權(至2155年1月)，京站大樓興建銷售後，觀傳局陸續接獲該大樓內藏有日租套房之檢舉，現象之密集，尤勝其他住宅大樓，並經由最新的檢舉資料，掌握4家經營業者的具體事證，已依行政程序法發函業者陳述意見，並通知電話及函告該BOT案主辦機關交通局，共同正視此一現象，俾從源頭開始遏止非法情事，有效打擊犯罪。
另觀傳局也積極透過各項管道進行宣導，呼籲民眾應慎選合法登記的住宿場所，勿入住日租套房，而民眾於選擇住宿場所前，亦可至「台北旅遊網」查詢北市合法的旅館名單，以確保住宿安全。
觀傳局除依法取締違法日租外，對於有意願合法經營之業者，如因不諳相關法令規定，均可透過市民服務熱線1999轉6897、6896、7574諮詢，由專人針對所面臨問題提供解說或參考法令，讓業者有所遵循。觀傳局再次強調，經由消防、建管、衛生、勞安等方面層層把關的合法旅館，才能提供安心、安全的住宿品質，切勿選擇無合法規範的日租套房入住，權益才有保障，並能真正快快樂樂出門、平平安安回家。

關鍵字 土地買賣 土地重劃 區段徵收 市地重劃 道路用地 日據繼承 建地 農地 困難土地

服務項目：專業土地買賣、重劃區土地買賣、道路用地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、祭祀公業整合、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、地籍總歸戶查詢、共有土地買賣、困難案件處理、土地繼承辦理、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、新莊塭仔圳、樹林堤防用地、蘆洲北側、河川用地、各種土地相關業務。土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc