房產贈子女,節稅效益加倍,切割持分逐年移轉,最多可免繳贈與稅


【 連珠 君╱台北報導】房地產具有節稅功能,富人利用房地產贈與給子女節稅更是普遍,隨著政府今年大幅調降贈與稅免稅額與稅率,房地產將更具節稅效益。專家建議,由於房屋評定現值通常低於市價,將財產以房地產贈與給子女,贈與稅遠比現金省更多,若再搭配切割持分的方式逐年移轉至子女名下,甚至可以免繳贈與稅。


精打計算
政府宣布自今年123開始,贈與稅免稅額由原本的111萬元提高為220萬元,贈與稅率也從最高的50%,降低為單一稅率10%,若子女婚嫁,父母還可額外各自贈與100萬元給子女,但若贈與子女不動產,且在1月申報,合併去年與今年度的贈與免稅額最高可達880萬元。


贈與稅免稅額提高
購置不動產贈與給子女,其贈與價額的計算方式,是土地以土地公告現值乘以土地坪數,房屋則為房屋評定現值,2者加總的數字即為贈與價額,遠比不動產的市價低,台北市通常有50~60%的價差,其它縣市的價差更大,但因贈與流程不同,也可能影響國稅局對贈與價額的認定。至於土地公告現值,民眾可到地政事務所查詢,房屋評定現值則可向稅捐處查詢。
信義地政士聯合事務所協理林明堂表示,以房屋市值1000萬元、房屋公告現值300萬元為例,若父母採取給予子女1000萬元的現金購屋,將以現金1000萬元課徵贈與稅,超過父母2人加總的每年440萬元免稅額,因此須繳納56萬元的贈與稅;但若以父母親為簽約人,將不動產登記給子女,則贈與金額將降為房屋公告現值的300萬元,低於免稅額,不必繳交贈與稅。



房屋依公告現值計算
而這樣的方式,適合房屋公告現值低於免稅額的時候,永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,尤其在台北市,房屋公告現值經常高於贈與免稅額,可考慮父母先購買不動產,再用切割持分的方式,逐年將房子移轉至子女名下,雖然因此須多負擔代書費用,卻可以不用繳交贈與稅。
上述方式若以市價1500萬元、評定現值700萬元的房子為例,因房屋評定現值的700萬元,大於父母2人加總的440萬元免稅額,因此可將房屋分2年移轉,或於明年的1月申報贈與稅,合併去年與今年共880萬元的免稅額。
或者逐年以現金贈與給子女,直到金額超過700萬元,再用買賣的方式將房屋贈與給子女,其贈與價額仍以房屋公告現值計算。
此外,還有所謂「有負擔贈與之扣除」的方式,類似於父母支付頭期款,由子女負擔貸款,例如市價2000萬元的房屋,父母支付頭期款600萬元,子女貸款1400萬元,但利用這種方式須注意,當頭期款高於贈與稅免稅額時,如上例,600萬元已超過父母440萬元的免稅額度,超出的160萬元贈與價額,仍須支付約16萬元的贈與稅。
若子女若未成年,未成年人要貸款,依照民法規定需「親屬會議」通過,且未成年子女如無工作或工作薪資不足於支付貸款金額,也不容易向銀行申得貸款。


 


 


 


 



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