成功建立人脈關係的12項原則,幫助你成功找到心目中的理想工作,在事業生涯中更上一層樓。


原則1.確認人脈資源,有效管理名單:


一般人的人脈關係可以分成以下三種類型:


個人網路:包括你的家人與朋友,或是與你最親近的人。


社會網路:你時常聯絡或是比較熟識的人;之前任職單位的同事或是主; 鄰居或是朋友認識的人;你的理財專員或是汽車業務員等。


專業網路:例如專業協會、俱樂部、校友會等的組織。


寫下你現有的人脈資源,包括以上提到的三種類型。回頭翻閱你的電話簿或是名片本,把所有你能想到的人全部都列出來。透過這份人脈資源名單,可以看出自己的人脈關係組合特性,瞭解哪些地方有所不足,必須加以改進。最後,再想想,哪些人未來有可能成為你的人脈資源,也把可能的名單列下來。


為了更有效的管理自己的人脈關係,可以善加利用資訊科技。目前有許多的電腦軟體,例如微軟的Outlook等,都有通訊錄管理的功能。除了輸入個人的基本資料外,最好加上興趣嗜好、專長、人格特質等有助於你認識這個人的資料。然後依據職業類別或是其他的條件加以分門別類,方便日後的查詢。


原則 2克服害羞的個性,建立自信:


建立人脈最有效的方法就是主動認識別人,和對方談話。不要害怕被拒絕或是覺得不好意思。


對於個性較為內向害羞的人,位於紐約的感知策略生涯顧問公司(Sense-AbleStrategiesInc.)總裁茱蒂蘿絲瑪琳(JudyRosemarin)有以下的建議:


1.改變不正確的想法。
你可能認為是有求於對方,感覺沒有面子。或是害怕惹人厭、遭到對方的拒絕。不要忘了,建立人脈的目的是認識別人、取得資訊,不是要求對方介紹工作給你,所以這樣的顧慮是不必要的。更不用擔心會引起對方的反感,沒有人會當面回絕認識新朋友的機會。


2.找出最讓你感到不自在的原因。
舉例來說,如果你害怕在不認識的人面前介紹自己,可以找你最要好的朋友幫忙練習,訓練自己的技巧,直到你能自信而自在的與不認識的人開口說話。


3.事先準備好可以談話的內容。
你可能因為不知如何與陌生人聊天,而感到不自在。只要是先做好功課,想想最近有哪些熱門話題。或是,如果可能的話,事先瞭解對方的背景或相關資料,這樣就不用擔心無話可說。


4.設定具體目標,確實執行。
你可以設定具體的目標,例如每星期應該打幾通電話、有幾次會面、參加什麼樣的活動,要求自己一定要確實達到目標。此外,必須隨時記錄,定期追蹤成果。


建立自信心最有效的方法就是從你最熟悉的人開始,訓練自己建立人脈的技巧。但是不要過度依賴親近的朋友,你必須不斷的擴展自己的人際網路,認識不同的人。


原則 3瞭解自己的溝通模式,截長補短:


多瞭解自己,才能善用自己的優點,彌補自己的缺點。你是否喜歡遇到新的朋友?喜歡參加社交活動?在別人面前,你是否可以很有自信的談論自己的優缺點?你是不是比較喜歡透過電話或是信件的方式與人溝通?


根據一項調查,關於對方的說話內容,我們通常只記得7%,但如果是肢體語言的部分,比例則高達了55%。換句話說,面對面的溝通是最有效的。如果你過去習慣透過電話或是信件與人溝通,應該立刻改變方式。


又好比說,外向的人可能會認識許多新的朋友,蒐集到最多的名片;如果是內向的人,認識的新朋友可能不多,但是對於每一個人有較深入的認識。如果你很清楚自己的性格取向,便能有效發揮自己的優點,改進缺點。


原則 4人脈關係多元化,增加機會:


不妨想一下,你所認識的人是否都和你很像?你們的背景是否很類似?對於很多事情的看法你們是否都很一致?如果你的回答是肯定的,可要注意了。這樣只會讓你的生活圈越來越狹小,機會越來越少。


你應該接觸不同專業領域、不同成長背景、不同國籍、不同年齡層的人,當你認識的人脈資源越多元,代表機會更多,或許可以因此找到新的生涯選擇。


另一方面,這也有助於個人的成長。當我們長期固定身處在某個領域當中,思考模式就會變得僵化而單一,習慣於現狀,變得不願意接受新的挑戰或是機會。在目前競爭激烈的環境中,一旦失去彈性,也就失去了優勢。認識不同背景的人,可以帶給你新的刺激、新的觀點,更加瞭解外在環境的變化,強化自己的調適能力。


原則 5準備好自我介紹,10秒鐘就好:


對話的前30秒種是最重要的,決定了接下來雙方是否還能繼續對話。你必須把握這段時間好好介紹自己,建立對話的基礎。所以平時就應該事先準備好簡短的自我介紹內容,隨時可以派上用場。


介紹的時間最好不要超過10秒鐘,內容包括你自己以及工作的內容,盡量提到可以讓對方印象最深刻的內容。例如:


「我是來自聖荷西的創投家,專門投資無線網路科技公司,投資金額大約在1千萬到5千萬美元之間。」


「我在人力仲介公司服務,專門為網路創業公司尋找有經驗的主管,去年成功的媒合了17位副總級以上的主管。」


除了介紹自己的職業和工作內容外,最好提及工作上的具體成績。派克威職涯訓練公司(ParkwayTrainingAssociates,Inc.)總裁安渥爾夫(AnnH.Wolfe)特別提醒,不要感到不好意思,在別人面前隱藏自己的能力或是成就,或是謙稱自己沒有什麼才能、沒什麼成就等等。要自信的表現自己,給予對方深刻的印象。


此外,依據場合的不同,可以適度修改自我介紹的內容,像是參加行銷活動與網路公司記者會,自我介紹的內容就會有所不同,但是原則是一樣的:讓對方記得你。


原則 6聯絡關鍵人選,瞭解產業訊息:


在你的人脈資源當中,必定有某些人擔任公司的高階主管、人力資源主管、關鍵的決策人員,或是從事就業輔導、人力仲介等的工作。這群人非常瞭解目前企業的雇用情形或是產業的發展趨勢等等,是重要的資訊來源管道。


不妨主動打電話聯絡,詢問對方是否願意與你會面,進行諮詢性面談(informational interview),你可以藉此機會多多瞭解市場的變化。還是要提醒你,這不是要求對方介紹工作給你,你的目的只是蒐集資訊,不要把這次的會面當成是求職面談。


原則 7參與社交活動,擴展人脈:


有時候主動聯絡卻被對方拒絕可能會讓你感到沮喪或是失望,不過參與社交活動就比較不會有這種負面的感受。「有一位個性害羞的系統分析師,在朋友的婚禮派對上找到了新的工作,」杜飛生涯顧問公司(TheDuffyGroup)的資深合夥人喬伊杜飛(JoeDuffy)說道。「他和吧台的酒保聊天,正巧酒保的叔叔在一家電腦公司上班,正在應徵系統分析師。一個星期之內,他就轉換了新東家。」


擔任志工也是建立人脈的有效管道之一,只要時間允許,可以到相關的非營利組織或是協會義務幫忙,例如,如果你的專長在財務領域,可以義務擔任公益組織的會計。不僅可以建立自己的人脈,更可以展現自己的專業能力。


如果你不幸失業了,一時之間也找不到穩當的工作,其實可考慮臨時性的工作。這時候你不應限制太多,只要有任何的工作機會,就應該多多嘗試。茱蒂蘿絲瑪琳就曾輔導過一個案例,他在一家大型企業擔任財務副總,被公司裁員後3個月,他接受了一份臨時工作,為企業主管擔任機場接送的司機。「有一次他的乘客正好是一家位在紐約市郊的工程公司的老闆,沒想到對方主動邀請他擔任公司的財務經理。」茱蒂蘿絲瑪琳說道。


原則 8保持輕鬆,主動開啟對話:


在任何的場合,主動找機會和人談話,不要只是站在角落等著別人來找你。如果你看到有幾個人圍在一起談論,你可以站在這群人的周圍,必定會有人注意到你,邀請你加入。


當然,你必須事先想好一些適合談話的主題。《公關高手》(TheSecretsofSavvyNetworking)作者蘇珊蘿安(SusanRoAne)建議,參加任何社交活動之前,一定要瞭解活動的目的與內容。出發前想想最近有哪些熱門的話題,適合作為開場白。千萬要避免容易引起爭議或是敏感的話題,例如政治、宗教、性別、年齡等。和對方談話時,眼睛不要四處張望,更不要和每一位經過的人打招呼或是不時看著手錶。即使這段對話對你來說可能沒有任何幫助,還是必須全神貫注,不要讓對方有不好的印象。


此外,如果你表現太過緊張或是嚴肅,只會讓對方感到不自在,自然無法繼續話題,甚至因此而喪失繼續往來的機會。不要給自己太多的壓力,一定要認識哪些人或是達到哪些目的。到了現場,保持輕鬆的態度,享受當時的氣氛。


另一方面,懂得何時該結束對話也是很重要的,你不可能一整晚只與某個人談話。這也需要一點小技巧,也許是10分鐘之後,你可以說:「我知道你還要認識其他的人,就不打擾你了。」或是:「抱歉,待會我和另一位客戶有約,必須先走一步。」


《職場處處有貴人》(TheNetworkingSurvivalGuide)作者黛安達林(DianeDarling)特別提醒,千萬不要說「我要去一下洗手間」,這樣反而會讓對方覺得你只是在找藉口迴避。
最後記住一點,結束任何對話之前,一定要和對方交換名片。


原則 9懂得聆聽,提供協助:


人與人之間的關係必須是互惠的,雙方相互分享各自的想法與資訊。你應該要主動找機會幫助別人。也許你個人無法解決對方的問題,但是你可以利用自己的人脈,向對方介紹其他人來解決問題。


「注意聆聽對方要說的話,找出他們可能需要幫忙的地方。也許你可以幫助他們,或是引介其他人,」位於舊金山的人脈關係公司BNI的創辦人伊凡米斯尼爾(IvanR.Misner)說道。


不論這個人對你是否有實際的幫助,重要的原則是與人保持聯繫。「建立人脈其實和朋友關係是一樣的,」唐娜費雪提到。「你必須像對待朋友一樣,以尊重而親切的態度對待人脈關係中的每一個人。」不要期望對方一定要對你的幫助給予回饋。


原則 10隨身攜帶名片:


名片是建立人脈最有效的工具之一。可別小看這張小小的名片,當中包含了許多有用的資訊:你是誰?在哪工作?你的職務是什麼?你的聯絡方式?簡單的說,名片就等於是你個人的行銷檔案。


黛安達林建議,不要走向一個人,就立刻遞出名片,應該是在簡短的交談之後,再遞出名片。當然,如果是參加會議或是商業會面,應該在一開始時就遞出名片。


最好隨身攜帶兩個名片盒,一個裝自己的名片,另一個則用來裝收到的名片。這樣可以避免混淆,以免當你要遞出名片給對方時,卻拿出別人名片的尷尬場面。


如果你是個人工作者,記得要為自己設計獨特的名片,包括版面設計、紙張、印刷品質的一定要突顯自己的特色,吸引對方的注意。千萬不要自己用雷射或噴墨印表機製作名片,最好還是花一點錢交給專業印刷廠製作。


名片的管理也很重要,除了利用名片本存放紙本名片,最好將所有名片的資料輸入電腦中,可以利用名片掃描軟體加快速度。不論是名片本或是電腦資料庫,都必須依據自己的需要分門別類,方便日後的搜尋。


原則 11不要放過任何的機會:


即使是在街上碰到的陌生人,都有可能成為你事業生涯的貴人。心理學家與顧問詹姆斯歐康尼爾(JamesO'Connell)就曾遇到一個案例。這位客戶是虔誠的天主教徒,在一家非營利組織擔任財務長。有一天正要走出地鐵站時,遇到了一位牧師。兩個人於是聊了起來,對方告訴他是長老教會的牧師,並遞出名片,在背面寫上一些聯絡人的名字。這位財務長便透過這份名單找到了新的工作。「試著和任何人說話,即使對方可能不是你心裡所想的人。」詹姆斯歐康尼爾說道。


原則 12建立人脈是持續的過程:


許多人以為建立人脈就是四處蒐集名片,然後一一打電話向對方求一份工作。建立人際關係不等同於求職,求職只是其中一個目的而已。人際關係的建立是一個持續的過程,也許這些人無法立即介紹工作機會給你,但是保持聯絡就有機會。


經過第一次的接觸之後,記得利用電話或是電子郵件表達你的感謝,也可以寫一張謝卡給對方。感謝的同時,也要讓對方瞭解你會持續保持聯絡。


後續的聯繫目的主要是讓對方瞭解你的最新狀況,並取得最新的資訊。「如果你真的重視建立人脈,你會隨時隨地找尋機會,而不是只有在特定時候或是緊急的時候才想到,」蘇珊蘿安說道。重要的是建立長久的互惠關係,而非為了特定的目的而進行。


 


 



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如何節稅,各大老板的節稅方式和,了解最熱門的「投資兼節稅」工具


廣達集團老闆林百里赴大陸就醫的消息一傳開,他如何規畫所得稅、遺贈稅等個人相關稅賦,特別是今年正好是「富人稅」最低稅負制實施的第一個報稅年度,林百里的節稅動向,成為竹科電子新貴最熱門的話題。


從新光集團創辦人吳火獅過世,數十億家產據傳繳交不到二億元的遺產稅,到國泰大家長蔡萬霖過世後也繳不到五億元遺產稅;相較於目前繳交遺產稅最多的英業達前副董事長溫世仁的四十億元、委託書大王陳德深的十九億元、與永豐餘老家長何傳的十億元,已經清楚顯示,生前有計畫的節稅與生後最後一筆「稅金」,將有天壤之別的差異。


由於「最低稅負制」把過去富人最常用的人壽保險、海外所得與未上市股票的大門堵住,財政部同時關閉效果非常好、以「公共設施保留地」捐地節稅的管道。在二OO五年財政部有意修訂最低稅負制時,許多富豪就重新進行資產配置,海外投資成為最熱門的「投資兼節稅」工具。


香港開戶 節稅又賺陸股的錢


據了解,目前最流行的就是到香港開戶,市場分析,港股、陸股投資狂潮熱可以延燒到二OO八,又有人民幣升值可期,加上香港取消遺產稅,透過證券商以複委託方式下單或到香港的銀行開證券戶與銀行戶,錢留在香港不再匯回,可以完全斷除國稅局的查稅。


分批信託有效規避贈與稅


避稅的第一守則是,錢擺在海外,不要匯回,而且每筆匯出的金額不要超過金管會規定的三萬美元進出登記,國稅局就永遠恨得你牙癢癢。


另一個節稅方式,也是這幾年開始流行的財產信託,據說是由鴻海老闆郭台銘拿股票信託,因而開啟風氣。


信託的基本方式,是例如將一百張股票轉給信託機構(委託人)做信託,孳息轉給子女(受益人),由於委託人與受益人不同,課徵贈與稅的方式,就是以信託當時的股票市值乘以郵局一年期定儲利率計算。大老闆就是利用投資公司節稅。除了日常的費用可以灌進這家公司做所得稅節稅之用,在遺贈稅規畫上更是好用。


海外投資公司是最完美節稅方式


最常見的方式,是將手上股票賣給自己設立的A投資公司,要增資配股時,有權參與認股的A公司就由自己的小孩出面認購,股權就這麼地移轉到下一代。


竹科新貴流行開公司節稅


另一種快速的方式,是設立一間未上市的投資公司,但是由小孩買投資公司的股權,由於未上市股票移轉依淨值計算交易稅,只消花小小一筆稅率目前為千分之三的證交稅,就可以把上一代的資產移轉過來。


 


 



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也許你相中的地區是靠近市區、市區與郊區的交界,這時候多會遇到農地。農地的自地自建須至少756地才能購買,也要考量置身大自然的適應程度,需要有極大的決心與經濟穩定力等條件。

農地不同於建地,想在農地上蓋農舍,除了法規外,還要判斷地理條件,學問更多。買農地絕對不能只因為美景佳就不顧一切的下單,以免日後蓋房子困難重重。

Setp 1 蒐集農地相關知識與屬性

「農地」泛指廣義農業用地,農業用地指在非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內。但是若你想當農夫,要先確認是不是農地中的「耕地」!而耕地之使用則可能受到部分使用限制,例如特定農業區之農牧用地,不得作戶外養殖設施使用。另外,想蓋農舍最小農地面積不得低於0.25公頃(約756)。

參考法規:農業發展條例第3條第1011款、農業發展條例施行細則第2條第15款。


Setp 2
設定預算配比

要蓋農舍之初,吳威聖建議首要考慮的是這間農舍的機能,是要當住家、還是度假為主的第二屋。再評估所需空間,來設定預算的規模。建議預算比例可以掌控在建築物70%,設施、設備、傢具等20%,景觀植栽綠化等10%

依現行法規,在新的農發條例公布以後所買賣的農地,都需要有2.5分(約756)以上才能合法申請農舍興建,所以「可蓋農舍的農地」費用=每坪單價x756


參考法規:農業用地興建農舍辦法第3條、6條第15款、農業發展條例第18條。

Setp 3
設定合適的農地條件

想選擇合適的農地來蓋農舍,有3個必須考慮的重要因素:

1.
交通:避免購買被其他土地包圍的農地,沒有任何聯外道路容易發生路權糾紛。


2.
土地形狀:若有太多無法利用的畸零邊角,會造成使用面積減少。


3.
坡度、坡向:農地的坡度坡向會影響土地利用及水土保持。超過30度無法申請農舍(若3分之1未超過30度則可),必須先做好水土保持,坡度在15度內。活動斷層或順向坡有滑動之虞者應避免


地震帶查詢:至中央地質調查所,查詢全台各地斷層帶的位置,避免買到在斷層帶上的土地。


網址: http://cgsweb.moeacgs.gov.tw/result/Fault/web/index-1.htm

參考法規:山坡地土地可利用限度分類標準第一條。

Setp 4 瞭解法規與自身權益

通常購買農地可透過土地仲介、代書提供相關服務與法定程序處理,但買方基本概念可確保自身權益。

1.
使用分區:非都市土地可由土地登記謄本之「使用分區」及「使用地類別」分辨是否為農地;都市土地則需向都市計畫主管機關申請土地使用分區證明書,若是農業區或保護區者即屬農業用地。


2.
土地權屬:在選擇土地時別忘評估土地權屬。透過土地謄本注意土地是否有抵押,如果是抵押銀行借款就還好,如果是抵押給「個人」就要警覺。還有,土地是否有數人持分,如果有,就要注意此地買賣是否經「全部的持有人」同意。 參考法規:農業發展條例施行細則第2條第15款、農業發展條例第3條第1011


Setp 5
進行農地買賣交易

如果不熟悉契約內容,不妨參考內政部訂定之定型化契約範本( http://www.land.moi.gov.tw/realestate/b01/b01-3.htm ),當然如果有足夠預算請律師,由律師幫你審閱當然再好不過。

1.
再次確認土地權屬:即使簽約前已經看過土地、建物謄本,但在簽約「當天」仍需再調閱土地及建物謄本,以防中途產權或借貸設定有所異動。


2.
簽約:簽約金為總價的1015%。賣方則將土地、建物所有權狀「正本」交由地政士保管。


3.
用印:雙方備齊戶籍謄本、印鑑證明及印鑑章,由地政士辦過戶。


4.
完稅:契稅和土地增值稅單發下來後,雙方須繳納稅款。


5.
交地:尾款交付給賣方,賣方將房屋土地點交給買方。


6.
稅費分攤:通常買方負擔契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費、貸款代辦費;而地價稅(農地未有違規使用者免負)、房屋稅、水電瓦斯等在農舍交屋前應由賣方負責。 參考法規:地政士法第16條、土地稅法第5-130-13039-239-35條。


地選擇與購買心態教育

農地不同於建地,一般人購買農地,主要是為了有一個接觸大自然的好地方。除了自身評估是否可以長期處在蚊蟲主要分布地帶外,客觀與主觀條件也要評估。

既成道路與水電成關鍵


有些農地不一定鄰接道路,在買的時候,可能地主帶看地的時候,是別人開的路,吳威聖提醒,若買地之後,可能會有路權的糾紛,可能導致出入道路受控管。

判斷方式:既成道路:鋪柏油、鋪水泥才是公用地。


碎石子、泥寧路,可能就是私人路。要買賣時請地主出示地籍謄本,檢視上面有畫出路徑者。

水電管線:台電有義務申請後配合電線配線,水源則要詢問鄰居附近有否缺水問題。


農地貸款成數低,勿抱投資心態


除非是農民可以跟辦理農業融資。一般自然人買農地貸款,銀行接受的貸款成數約為4050%左右,加上農舍只能蓋10%,建議要有穩定收入或經濟能力,貿然貸款會造壓力,更不要用投資心態來買農地。 


 



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買賣房屋就如同購買任何產品一樣,會隨著產品附上說明書,而房子既不是科技產品,也不需要了解怎麼使用,為何也要閱讀房屋的文件呢?事實上身為消費者就必須了解消費購買產品的詳細資料,即使小到手機,大到一間房子,這個道理仍然是不變的。因此,在閱讀一本「不動產說明書」時,到底哪些是買賣房屋時不可遺漏的重要資料呢?這裡將解析首部曲中提到的產權、房屋結構、社區管理,以及簽約時應該要知道九大重要文件,讓你在買屋賣屋之前,確保自己的權益。


《不可不看、 》登記簿謄本


有許多人誤以為有了土地或建物所有權狀就是對不動產有所有權 ,事實上不動產的實際現況,是要以地政機關所記載的登記簿為憑。登記簿是地政機關記載土地、建物權利狀態的法定簿冊,可分為「土地登記簿」、「建築改良物登記簿」。因此在登記簿中可以看到:土地及建物座落、面積、門牌、權利範圍、有無限制登記、停車位產權狀況等,而一般人可查閱並持有的則是「登記簿謄本」,就是登記簿的複製本,其中會依照申請查閱項目的不同,而將登記簿上取自部分資訊列印成冊,提供一般民眾使用,同時登記簿則是存放在各縣市轄區地政機關存檔紀錄用。


登記簿謄本哪裡有?


申請登記簿謄本有兩種方式,如像在地縣市轄區地政事務處,到相關櫃檯服務處,索取申請表格填寫後,交由相關服務人員辦理,同時繳交相關費用即可。另外也可上網至http://www.gov.tw ,由內政部地政司所提供的「申請土地、建物登記簿謄本」表格下載,依照指示後選擇付費機制後即可完成。


《不可不看 》地籍圖


地籍圖顯示了建物所在的土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計畫道路狀況等,要特別留意的是房子有沒有可能建在道路用地上或是公共設施用地上,這可是攸關每位屋主權益的大事喔!


地籍圖哪裡有?


民眾親自到中華民國內政部土地測量局地籍資料庫申請(地址位於台中市南屯區黎明路二段4974F),或上網http://www.lsb.gov.tw/,線上申請地籍圖服務項目,以及利用服務信箱service@mail.lsb.gov.tw與專線電話:(04)22522966諮詢。


《不可不看 》建物平面圖、建物位置圖


通常要查詢建物平面圖與建物位置圖的資料,就必須在「建物測量成果圖」中獲得相關資料,因為建物測量成果圖不僅含有建物平面圖與位置圖的資訊,同時也標示了建物座落的基地號、建物面積、附屬建物面積、總樓層數及其所在樓層、測量後之建物各邊界尺寸的詳細資料。屋主可了解實際建物面積大小,以及附屬建物像是陽台、雨遮等面積,同時清楚知道擁有的實際房屋室內坪數。


建物測量成果圖哪裡有?


民眾可向所在縣市轄區地政事務所臨櫃申請「建物測量成果圖」謄本,或上網
http:// www.gov.tw/
,選擇由內政部地政司所提供的「建物測量成果圖謄本」表格下載提供線上網路申請謄本,依照指示後選擇付費機制後即可完成。


《不可不看、四 》土地及建物管理使用的決議書或會議記錄


目前土地和建物的管理使用,要注意的是有無分管協議,像是大樓的管理委員會所召開的住戶大會的各項決議事項、會議記錄等。


土地和建物管理使用決議書和會議紀錄哪裡有?


相關文件資料會存放在各縣市政府工務局建築管理處,或查詢各縣市政府所提供的工務局網站,依照執照號碼、類別與「使照與門牌」、「使照與地號」等選項查詢相關紀錄。
http://www.dba.tcg.gov.tw/html/main.htm


《不可不看 》土地使用分區證明


該資料顯示該筆都市土地的合法用途及強度,若為住宅區、商業區,一般住宅使用沒有問題,若為工業區則需留意工業住宅的相關問題。若作為商業使用,除要查使用執照上之建物用途外,查明該使用分區可以做為該用途使用。


土地使用分區會影響將來開發的可能性,例如:屋主想申請營業登記等,就必須弄清楚土地使用分區現況。



土地使用分區證明哪裡有?



申請核發土地使用分區證明,可向經濟部水利署台北水源特定區管理局的網站http://www.wratb.gov.tw/,線上下載申請核發轄區內土地使用分區證明表格。


<資料來源:住展雜誌>


 


以上這些必查的文件和連結,已在版主的


                                     


                             的網頁裡面都全部齊全,只要到首頁去查詢即可。



 


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不動產的交易,金額鉅大,通常為幾百萬動輒上千萬的交易,如果不慎買到產權不清楚的標的物,有可能一生的積蓄完全泡湯,甚至背負一身債務,要買產權有保障的房子,除了跟信譽卓著、專業程度高的仲介公司購買外,當然,屋主自售的房子也不乏俗擱大碗的產品。但在房價普遍低落,趁機撿便宜的同時,卻也難免擔心產權是否有問題,是否會誤吞「包了糖衣的毒藥」,因此本刊本期專題,即是產權審核DIY,教導消費者自行正確、快速、有效的自行檢視相關文件,從中判斷其風險性及適切性。以下為本網站研展部歸納出幾點方便消費者快速審核產權的要點: 登記簿謄本部份 不動產的產權,以地政機關登記為主,而權狀僅供參考,所以,產權審核的第一步,即是調閱登記簿謄本。


而登記簿謄本可分:


(1)標示部 (2)所有權部 (3)他項權利部


標示部:
判斷是都市土地或非都市土地: 若標示為非都市土地,則標示部會記載鄉村區甲、乙種建地,,若為都市土地,則無記載,若都市土地欲了解分區,則須至市公所申請使用分區證明。

地上建物建號:


判斷土地與建物是否相連,以建築改良物建號欄記載之建號,對照該建號謄本之地址與門牌是否相符。


公告徵收:


若有須徵收事宜之文號會標示於標示簿之備考欄。
面積之變動: 面積欄OO公頃OO公畝OO平方公尺(百進位)。面積之變動,是否分割至OO地號、合併至OO地號,是否與地主敘述之面積相符。有些地主會將已分割待徵收之公共設施預定地合併標價,則價格會失真(通常上述土地只能以公告現值總額*1.4倍計價)



日期之變動:


如台灣省畸零地管理規則規定建地最小寬度、深度,以面臨 8米 路為例,為4M 15M ,若62712前分割完竣,則僅要3.5M* 6.0M 即可,關係土地能否興建,影響土地價值甚鉅。
與鄰地的關係: 若與鄰地有鑑界糾紛,亦會標示於標示部謄本。


所有權部:


本部分為標示所有權人資料,移轉日期、移轉原因、如今年1027日前的舊規定,於7465 前取得登記於妻名下之財產,除原有、特有財產外,仍屬夫所有,所以,以前若登記於女性名下之不動產,即需查明移轉日期,才能判斷其是否為有權處理者。幸好,該條男女「不平等修約」已遭廢除。其他諸如身分證號碼、出生年月日與身分證正本是否相符,書狀字號與權狀正本是否相符,權利範圍是全部或是持分,都是必要的驗證工作。


他項權利部:


記載不動產的他項權利,即所有權外的物權記載,如:抵押權、地上權、永佃權、典權、地役權、耕作權等或有被限制登記事宜,其中以因借款(尤其是銀行)所產生的抵押權最為單純,而設定額度以實借金額*1.2為設定金額,所以他項權利部所載之權利價值若為1200萬則實借額度不會超過1000萬。提供一簡單原則供參考,在任何時候已付房屋價金+(設定金額÷1.2)必須小於(成交總價-未繳增值稅額),以確保交易順利進行,以免誘人犯罪。另外,也要注意是否與他棟房屋聯貸,是否可辦理部分拋棄。而若有抵押權以外的記載,則須特別請教專家。


膠片圖、都市計劃圖:


查是否為公共設施、或道路用地及周邊的都市發展。尤其相關建築法令相當繁雜。基本上,住宅區、非角地土地寬度超過 4米 ,深度超過1 6米 ,且地形方正的土地,不容易有問題,若為角地則須留意旁邊私設巷道的退縮問題,若地形較不完整,或面寬較窄或深度較淺。則須查「台灣省畸零地使用規則」而基地界線與建築線斜交之角度未滿60°或超過120°,除特殊情形外則需整界。


建物平面圖:


辨別土地面積是否含道路用地,合法建築所在,是否有增、違建,座向、屋形是否合適(中國人尤其重視)...


使用分區證明:


要了解土地的用途、與分區使用情形,最準確的方法就是申請 「使用分區證明」。尤其鐵路邊、大馬路邊,可能會有綠帶;高速公路邊,可能會限建;特定區可能禁建,諸如此類,使用分區證明是絕對需要的。


地價證明:


判斷所購買之房地現值,是否符合重購退稅的規定。 以上是產權審核基本必備的文件。


 


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財政部國有財產局北區辦事處31日公開標售今年第1批國有非公用不動產,12宗台北縣市精華地共吸引57封標單參與投標,可以看出各方激烈搶標的熱絡景象,其中,已經1年多沒有標案的信義區,這次在崇德街與嘉興街交叉口、面積324.58的住三土地吸引了高達17封標單競標,最後以高於底價1倍的5.2億元標出,每坪容積單價71.21萬元。


永慶房屋代銷事業處協理王財旺表示,由於近年來市場對於小基地建案的接受度頗高,國產局近年來標售台北市區內面積100左右的精華區土地,往往都能以高價順利標脫,今天這筆位於南京東路與天津街口的土地因為基地形狀方正,鄰近捷運中山站,商業機能佳,吸引了多家建商競標,最後由六福開發得標,標脫價格高達5.2億元,換算容積單價約每坪71.45萬元,未來推案價格應在每坪78萬元左右,雖然較當地面南京東路二段新華廈行情每坪45~50萬元來得高,不過林森北路的推案「星光大道」及「麗晶盛豔」的開價已喊到每坪60萬元以上,未來得標建商推案獲利可期。


3標位於信義區崇德街與嘉興街交叉口,面積324.58的住三土地,區位極佳,生活機能完善,且近捷運六張犛站,吸引了17封標單搶地,其中不乏基泰建設、九昱建設、宏普建設與春池開發等大型建商都在投標建商之列,最後由陳姓民眾以5.2億元得標,換算每坪單價約160.22萬元標脫,容積單價約每坪71.2萬元,王財旺指出,由於這筆土地面積適中,新推住宅建案不成問題,得標者會以如此高的金額投標,應是看好未來都市更新開發合建的利基。


不過,這塊土地因為基地不夠方正,且街廓內多為低樓層的老舊公寓及透天厝,未來建案推出,將出現建物新舊雜陳的狀況,對建商來說,可能產生銷售不易的狀況,若是得標者能結合街廓內其他土地合建,建案將更具吸引力,連帶拉抬推案單價,開發利益將較單獨開發更高,同時整體居住的品質也更佳。


 



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行政院將放寬都更容積獎勵,建商叫好,認為原屋主資產增值,可縮短都更時程。但房仲業者看法不同,認為這只是「空包彈」利多,現在容積大放送,未來供過於求問題浮現,此外,都市消防、交通系統也恐怕面臨瓶頸。


行政院本周利多放送是放寬都更容積獎勵,建商樂觀其成。冠德建設董事長馬玉山說,全台有一百廿萬戶老舊四樓公寓,放寬容積獎勵後,讓原本卅坪的房子可以拿 四十五坪 回來,坪數增加,再加上更新後的價值,原屋主資產增值,都更除有助於改善居住環境,讓現代人房子越住越大,也能帶動經濟發展。


住商不動產企劃研究室表示,放寬容積獎勵,原本的住戶會有兩到三倍的增值空間,建商也會更願意加入都市更新的行列,對於都市風貌的改變有相當大幫助。


元大建設總經理黃仁勇也指出,過去參與都更的原屋主分回面積比原來小,造成都更缺乏誘因,放寬容積可解決這個問題,是很好的利多,至於政府訂定要回饋地方政府上限百分之四十,只要把遊戲規則訂清楚,建商也願意配合。


遠雄集團發言人蔡宗易也認為,放寬後獲利最多的是原住戶,未來都更案會更有誘因,此外也可增加公共設施與機能性設施,不過中央美意良善,未來還是要地方政府配合才能讓利多達成。


但房仲業者對此利多抱持較中性的看法,北區房屋總經理彭培業形容這是「空包彈」利多,政府有沒有預算、執行能力,地方政府能否配合都是問題。此外,容積率放寬後量體放大,末端的消費者能不能消化這麼多不動產,最終還是要看總體經濟成長率,如果購屋能力沒提升,增加大量供給,房價會漲嗎?彭培業說,政府與其放寬容積,不如注意銀行利率、提升經濟成長率、加強公共設施更實際。


永慶代銷協理王財旺也認為,放寬容積可促進都市更新腳步, 一坪 換回 一坪 ,舊屋換新屋,但都市更新缺乏嚴謹的系統規劃,還不如都市再造。


代銷業者指出,容積大放送違反都市計畫學,十年、廿年後會面臨學校用地不足,交通系統出現瓶頸的問題,所以現在應該是要做都市再造,而不只是都市更新而已。如果只是加容積,五十年後容積又不夠用,越加越不夠,放寬容積只是炒短線,卻沒有讓環境有更好的發展。


 


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為了吸引民眾看屋,建商爭相打造豪華樣品屋或接待中心,南區國稅局官員昨天表示,建商只要在展售場所有銷售行為,就必須報繳5%的營業稅,免得被補稅處罰。


 建商蓋的樣品屋除了要繳營業稅外,各稅捐處也規定,業者得繳納房屋稅,稅率是營業用的3%。至於地價稅,基本稅率是千分之10,但如果土地所有權人名下土地的地價總額超過累進起點地價,就要繳交1.5%5.5%的累進稅率。


南區國稅局官員說,建商和工地的接待中心如果不在同一稽徵機關轄區,只要中心內有銷售行為,應該辦理營業登記及報繳營業稅;同一轄區有好幾個工地時,可以選擇一個中心辦理營業登記,負責報繳營業稅。如果建商和工地在同一轄區,只要由建商統一報繳營業稅。


至於樣品屋或接待中心有無銷售行為如何認定,官員說,在展售場所收受客戶訂金、簽約及收款等事項,就得繳營業稅;但如果只作為接待賓客、聯絡或處理驗收建材等事務,就不須辦營業登記。


新聞來源:聯合新聞網


 


 


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Dear all :

 

演講資訊:

 


 

報名網址:

 

 








講  者:世界建築大師Steven Ehrlich


時  間:2008/3/1    星期六  15:00~17:00


地  點:信義講堂    台北市信義路5段100號 
 



 

對於大師的演講有興趣的人可以抽空去聽聽     增長見聞

 

 


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