《《 專業“ 重劃土地+道路用地+容積移轉+持分土地+地籍清理 ” 專業諮詢 e 資訊平台 》》

神明會土地之清理 神明會係同信仰一個神佛之會員或信徒，集資購置財產，每年以其收益辦理該神佛祭典之組織，其名稱通常稱為「會」、「社」、「堂」，亦有稱「季」、「盟」、「閣」、「亭」、「祠」、「祀典」者，其表明神明會意義之名稱上，冠以神佛之名稱或特定公號之名。由於神明會並非法人，無權利能力，自不得為不動產登記之權利主體，依地籍清理條例規定，神明會申報清理後應成立法人，並就其土地辦理法人更名登記，或依其規約或經會員或信徒過半數書面同意， 就其土地登記為現會員或信徒分別共有或個別所有。

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房仲兩大直營龍頭爆發無間道戲碼，永慶房屋疑似派人臥底信義房屋十八年，不論事態發展如何，在同業眼裡，類似的手法早是司空見慣的伎倆之一！

房仲佣金收入可觀，政府規定業者收取的佣金收入以不超過成交總價六％為上限，因此若成交一件豪宅、店面、甚至商廠辦大樓，佣金動輒數百、數千萬元。因此房仲業為了搶案子，藉機破壞對方交易可說時有耳聞，攻防手法更是層出不窮。

一、偽裝假買方截同業案子
房仲業經常有所謂的「假買方」偽裝成顧客，以探聽哪裡有房子要賣，去攔截其他同業的案子。對付假買方，業者的破解之道就是教育業務人員，平常多搜集其他房仲業務員的名片，輸入公司資料庫，之後只要有假買方，輸入買方的姓名或手機號碼，立刻一目了然是來自哪一家仲介。
不過，一般從事房仲業都有好幾支手機門號在身上，一支用來平常對外溝通，另一支作為情報搜集，或與信得過的朋友溝通之用。

二、絕不任用有經驗的房仲
信義房屋和永慶房屋喜歡晉用剛退伍的社會新鮮人，社會經驗就像一張白紙，完全不懂房仲業的的生態，一來比較好教育，二來不會有老仲介的油條心態。所以只要在東森、住商、中信等加盟店待過的業務員，在永慶、信義都是絕對不任用的。
另外，信義、永慶直營店的業務人員除底薪外，主要靠的是總佣金收入的八％獎金來增加收入。而外面房仲業者有所謂的中專、高專制度，中專、高專就是無底薪高獎金制度，其中高專可領到的獎金超過總佣金收入五○％，甚至九○％以上，這也是造成同業搶案子的動能所在。

三、離職員工列為黑名單
再者，房仲業者流動性高，針對員工離職後任職其他房仲，一旦回頭向老東家看房子、買房子，都遭到拒絕。此外，只要是離職員工跳槽到其他家同業，都會被列入永久黑名單。

四、提供破壞獎金，截案件、跟蹤、癱瘓電話樣樣來

今年房仲業爆發的白衣人跟蹤事件，有房仲業者派出多名業務員尾隨同業看房，雙方還曾發生衝突，可見業者間搶案件的激烈程度。

甚至有房仲業者教育新進業務人員，房仲業是殺戮戰場，要生存就要不擇手段，而祭出破壞獎金，或是Call-out部隊，癱瘓特定房仲業者更是司空見慣，若有員工跳槽出去開加盟店，更常會被癱瘓電話，致使無法營業。

一位做過保險，賣車的業務員 李 先生說，來到房仲業後，才發現這行業勾心鬥角很嚴重，不但隨時要提防案子被同業截走，連公司同事也要提防，即使在外面的咖啡廳，紅茶店談業務都得小心謹慎，避免案件外洩，真是保密到極點。

《今周刊》606期

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電話行銷業務，近幾年來成為重要的銷售管道，但是多數人接到電話，都是直接拒絕，在這麼艱困的情況下，卻有人利用一支小小的電話，一年創造二千二百萬元業績，年薪二百五十萬元的董麗玲，這位中年女性是如何運用電話行銷，創造驚人業績？

「小姐妳好，我是雅芳的麗玲，上次寄給妳的試用包用了嗎？……」在新莊的台灣雅芳辦公室中，二百多坪的空間裡坐滿了上百位電話行銷人員，忙碌地透過電話銷售雅芳公司各種產品。
其中，一個座位上坐著一位中年女性，董麗玲，擔任雅芳銷售人員只有四年，去年她靠著一支電話創下二千二百萬元業績，成為雅芳新一代區經理的新人王，她是如何做到的？

需要錢 站上銷售第一線

二千二百萬元，幾乎是一家小企業一年的營業額，雅芳賣的不是鑽石、黃金的高價產品，而是從數十元到數千元不等的口紅、化妝品及營養補助食品，項目多且雜，這一切的交易，只靠著一通又一通的電話完成，令人感到驚奇！四年前董麗玲還只是一位普通上班族，在雅芳擔任內勤的美容老師；比別人更慘的是，老公開的餐廳經營不善而倒閉，欠下八百萬元債務。董麗玲把所有的會都標了還是不夠還，「家中還有二個小孩，我需要錢改善家庭經濟，只好轉做第一線的美容代表（業務員）！」她做直銷的動力很簡單、也很有力——她需要錢！
為了省錢及避免懶惰，從O四年轉做業務起，董麗玲就從她住的台北縣汐止，每天一大早搭火車到台北市，再換公車到新莊的雅芳公司上班，每天來回有四個多小時的時間用在通勤上，為的就是用公司的電話進行電話行銷，「電話可以用最少的錢，接觸最多的客人。」董麗玲說。 為了老公、二個兒子，她全力往前衝刺，中華電信厚厚的電話簿拿起來就從第一頁第一個電話開始打，一天打滿八個小時，每天至少打七十通陌生銷售電話；雖然董麗玲衝勁十足，但是結果卻令人充滿挫折，「當時詐騙電話盛行，很多人一接起電話就掛斷，根本連說話的機會都沒有！」她回想起來仍有幾分苦澀。

打電話 成功機率只有七十分之一

(( 摘自今週刊 ))

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別讓家產變國產，繼承登記快快辦

詳細新聞內容

【北縣訊】臺北縣新店地政事務所對繼承開始之日起，逾1年以上尚未辦理繼承登記之不動產，將於今(97)年4月1日起開始公告3個月，本次公告未辦繼承登記土地326筆、建物2棟、被繼承人共40人，若公告期滿仍未辦理繼承登記，將予以列冊管理，管理15年期滿仍未辦理繼承登記者，將移請國有財產局辦理公開標售。為確保繼承人之權益，呼籲家有祖產尚未辦理繼承登記的民眾，儘速申辦繼承登記。

臺北縣新店地政事務所主任李素蘭表示：目前轄區內新店、石碇、坪林、烏來、深坑等5市鄉截至民國96年未辦理繼承登記而被列冊管理的被繼承人共154人、土地1078筆、建物42棟，總面積為209242.8122平方公尺，依土地法第73條之1規定列冊管理期間為15年，若超過期限仍未辦理繼承登記者，則由地政機關將該土地或建物移請國有財產局公開標售。標售所得價款於國庫設立專戶儲存，逾十年無繼承人申請提領者，歸屬國庫。

李主任進一步表示：民眾未能及時辦理繼承登記之原因，大多因為權屬關係複雜或繼承人數眾多、繼承人分散各地，以致繼承人無法全體到齊或達成協議申辦一般繼承登記或分割繼承登記，然依土地登記規則第120條規定，繼承人一人或數人得為全體繼承人之利益，就被繼承人之所遺之不動產先申請為公同共有登記，如此即可避免該不動產被列管及標售。至於繼承人對於申辦繼承登記之手續、應附文件及相關規定若有任何疑問，歡迎檢具相關證件及敘明土地、建物座落，逕洽地政事務所服務中心詢問，服務電話：(02)2917-2969。

資料洽詢：新店地政事務所　楊麗鳳 電話：(02)29172969分機123
撰稿人：楊麗鳳

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一、繼承不動產權利如不辦理登記對權益有何影響？

（一）自繼承開始之日期，超過六個月未辦理繼承登記，將被處以罰鍰：土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，應為變更登記。繼承登記自繼承開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。（土地法第七十二條及第七十三條規定參照）

（二）不能處分所繼承之不動產權利：因繼承，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權（民法第七百五十九條參照）。故繼承人如不辦理繼承登記，即不能出售所繼承之不動產或向銀行抵押貸款，將影響自身財產權益。

（三）將被地政機關列冊管理，管理十五年期滿仍未辦登記者，移請國有財產局標售：土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，由地政機關予以列冊管理，但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售（土地法第七十三條之一規定參照）。   

二、地政機關對未辦繼承登記土地及建築改良物之處理方式為何？

為執行土地法第七十三條之一有關列冊管理之規定，內政部於八十九年七月二十五日訂頒「未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點」作為地政機關執行之依據。依該要點第七點規定，地政機關列冊管理之土地或建物，其登記簿所有權部其他登記事項欄應註明列冊管理機關、日期及文號。故民眾可於土地或建物登記簿謄本中查知所繼承之不動產是否經地政機關列冊管理。 

三、土地法第七十三條之一之立法意旨

繼承登記的目的在儘速確定每個繼承人的權利範圍，倘時間拖延過久，各人的權利範圍未能確定，容易造成使用上及權利上之糾紛，再加上繼承如分散各地或又再次發生繼承情形，勢必造成繼承人的增加，使不動產的權屬關係更加複雜，使用或處分上更容易產生糾紛，如年代久遠，後代子孫甚至不知有未辦繼承的不動產而遭受損失。此種情形不但造成繼承人間的糾紛，影響土地利用，同時對國家、社會整體土地的利用與管理也有不利影響。故為解決久未辦理繼承登記的困擾，土地法第七十三條之一規定土地或建築改良物自繼承開始之日起，如逾期未辦繼承登記，經地政機關列冊管理滿十五年，仍未辦理登記者，即移請國有財產局公開標售，繼承人得按法定應繼分就標售金額向國有財產局申請提領價金，逾十年未提領者，即歸屬國庫。如經標售五次仍未標出者，即登記為國有，自登記完畢之日起十年內，原繼承人得檢附證明文件就其法定應繼分按該土地或建築改良物第五次標售底標分算發給之。其立法意旨在於督促繼承人儘速申辦繼承登記，並促進土地之有效利用。　

四、申辦繼承登記應檢附那些文件？

申請繼承登記，應提出下列文件：

（一）登記申請書。

（二）所有權狀或他項權利證明書。

（三）被繼承人死亡時之戶籍謄本。

（四）繼承人現在之戶籍謄本。

（五）繼承系統表。

（六）遺產稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件。

（七）繼承人如有拋棄繼承，另檢附合法之拋棄證明文件。

（八）其他由中央地政機關依法規定應提出之證明文件。

前項第五款之繼承系統表，由申請人依民法有關規定自行訂定，註明如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任，並簽名或蓋章。

因法院確定判決申請繼承登記者，得不提出第一項第三款、第五款及第七款之文件。 

五、繼承人未能全體會同申請繼承登記時該怎麼辦？

 （一）如部分繼承人因行蹤不明、感情不睦、意見不一致…等原因，致無法全體達成協議申辦分割繼承登記或分別共有登記，可由繼承人中之一人或數人依遺產及贈與稅法第四十一條之一、相關稅法及登記函令規定，按其法定應繼分比例繳納遺產稅款、登記規費、罰緩、加徵之滯納金、利息等有關費用後，依土地登記規則第三十一條規定，由其為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地申請登記為公同共有。

（二）如繼承人彼此間之應繼分有爭執，亦得訴請法院判決分割繼承，並依法院之判決繳納有關稅費後辦理分割繼承登記。　

六、未能於規定期間內申辦繼承登記時繼承人要如何保障自己權益？

繼承人如有下列事由未能於繼承開始之日起一年辦理繼承登記者，應於該管直轄市或縣市地政機關公告繼承人於三個月內聲請登記之期間內，檢附證明文件向土地所在地政事務所提出，經審查符合者，暫不予實施列冊管理：

（一）已申報相關稅賦稅捐機關尚未完成核稅或已核定而稅額因行政救濟尚未確定、或經稅捐機關同意其分期繳納而尚未完稅者。

（二）部分繼承人為大陸地區人士，依台灣地區與大陸地區人民關係條例第六十六條規定，於大陸地區繼承人未表示繼承之期間。

（三）已向地政機關申辦繼承登記，因所提戶籍資料與登記簿記載不符，須向戶政機關查明更正者。

（四）因繼承而涉訴訟者。

（五）其他不可抗力事故，經該管地政機關認定者。　

七、未辦理繼承登記之土地或建築改良物移請國有財產局標售後，繼承人之權益將有何影響？

（一）未辦繼承登記之土地或建物移請國有財產局標售後，繼承人即喪失占有該土地或建物之權利。

（二）繼承人對標售之土地或建物就其使用範圍有優先購買權，但如其未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。

（三）對於已標售之土地或建物，繼承人得按其法定應繼分向國有財產局申請提領標售價金。但逾十年無繼承申請提領該價款者，即歸屬國庫。

（四）經五次標售而未標出之土地或建物，即登記為國有。自登記完畢之日起十年內，繼承人得檢附證明文件按該土地或建物第五次標售底價及其法定應繼分向國有財產局申請提領價金。

八、對繼承登記手續或標售作業相關規定還有疑問時，該怎麼辦？

按土地登記依法係由土地所在管轄之地政事務所辦理，故繼承人如對申請繼承登記手續仍有疑問時，得檢附具體案情及敘明土地坐落，逕向土地所在管轄之地政事務所洽詢。

有關標售作業係由國有財產局辦理，故如對標售作業有疑問，得洽土地所在地國有財產局之辦事處洽詢。

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巴菲特說：人生要成功，只要做對幾件大事就好。他的意思是，投資和人生一樣，抓對幾檔股票，專心做、長期買，就能成功了。

偏偏一般人習慣搶進殺出，對複雜的新商品特別有興趣。行情好時，這個也買、那個也要；行情不好時，亂了手腳，才來頻問：我該麼辦？怎麼辦？關掉外面吵雜的聲音，回歸理財初衷；用自己最熟悉的投資工具、最簡單的策略，長期投資也好、低買高賣也行，然後，你就會看到簡單投資的力量。

每一次金融市場的繁華派對快要結束時，投資人就要開始準備承受一個危機的重創。而這一次不同以往的是，好幾個危機幾乎同時登場：包括第3次石油危機、全球糧食危機、美元崩盤危機、次貸與二房風暴引發的信用危機，連國際投資銀行、甚至各國中央銀行都成為受害者，就可以知道當前投資環境的險惡。「是的，現在投資市場險惡，但這並不表示你需要更多的投資武器，其實在嚴峻的環境中，反倒應該要簡化你的投資策略，不能亂槍打鳥。」美國《Money》雜誌6月號的封面故事這樣提醒。

巴菲特用簡單投資 成了全球首富

有句諺語是這麼說的：智慧的人把複雜的事做簡單，愚蠢的人把簡單的事弄複雜。

「複雜局面，簡單投資」正是投資人現階段最要把握的重點。而簡單投資則可以從兩個層面來理解，一是投資工具要簡單，二是投資策略要簡單。

投資工具簡單，就是要從自己最拿手的工具著手，千萬不要「吃碗裡、看碗外」。至於投資策略簡單，就是找出可複製的投資方法，這種方法愈簡單愈好，比如貴了就賣、便宜了就買，或每月都按一定金額持續買進看好的股票或基金。

百貨公司與餐廳 是最簡單的溫度計

看看全球首富巴菲特（WarrenBuffett）是怎麼賺錢的。窩在偏遠的故鄉小鎮奧馬哈，房間裡只有幾樣東西：年報、報紙資料，以及電話。而巴菲特買股票的操作策略也是再簡單不過的了：買「便宜貨」，然後持有，等到變貴時再賣掉。簡單的3步驟，卻成為最大的力量。

友邦證券總經理陳智泉也曾經是個「頑固又複雜」的投資人，過去任職於摩根史坦利投資銀行的專業背景，每天有看不完的經濟數據、研究報告、市場消息，「資訊愈多反而愈混亂，後來我發現，去逛逛街，一眼就能看出市場景氣的變化。」在美國生活了27年的他，習慣觀察2個社會指標：百貨公司是不是在非特殊季節推出折扣？知名的中高水位餐廳周末是不是不需要排隊了？

就這2個簡單的觀察指標，他就能鐵口直斷現在的經濟環境。「半年前，想要到這些餐廳吃飯，還是須要排上1個半小時，不過，可以看出來大家點的菜變少了；現在，不用排隊，隨時去、隨時有空位。顯然美國經濟比半年前更糟糕。」

用雙腳雙眼實際感受經濟溫度後，每年的年初，陳智泉都會問自己：今年會發生什麼事？然後把2、3月會拿到的獎金去買自己相信會發生的事，到年底再來做總結。雖然這一年才剛過了半場多，但是陳智泉已經篤定的認為，「今年對我來說，會是個豐收年。」，因為年初他就進場買進石油ETF、黃金ETF、農糧ETF。

「抓趨勢是最簡單不過的東西。每到一個地方演講，我都會問相同的問題：『到今年12 月31 日止，你認為什麼事情會發生？』有90%的客戶都說高油價，每個人都抓到趨勢了，問題是除了囤油外，有多少人真的去投資這個趨勢？」陳智泉不解的說。

聰明腦袋 也會被複雜工具打敗

1930 年代， 英國經濟學家凱恩斯（John Keynes）曾對當時的股票市場做出這樣的形容：「股票市場投資，猶如報上的選美大賽，在報紙上刊登100張照片，由參賽者選出其中最美的6位，只要誰的選擇最接近全體參賽者的平均愛好，誰就得獎。結果參賽者都不選自己認為最美的那6位，而是選別人認為最美的6位。」

另外，一般人有個迷思，總以為由投資銀行那些「聰明」腦袋所設計出來、聽起來很高深的商品，會是賺錢的保證。

不過，去年美國發生次級房貸風暴，帶給全世界投資人最大的啟示卻是：複雜的財務金融投資工具如CDO（債權擔保憑證，正是這項工具讓花旗、美林等金融機構損失慘重），未必是投資的萬靈丹。事實上，前一陣子國內熱賣的連動債，也是運用複雜的財務工程所包裝出來的產品，結果卻讓一群人賠得慘兮兮。

凡事要求「抓重點」的國泰投信總經理張錫就點出，現在市場資訊不是不足、而是太多，正因為如此，造成投資人面對市場的變動，經常處於太恐慌與太興奮的情緒中。而「過度解讀」的結果，就容易犯了「簡單複雜化」的毛病。

的確，一般投資人把投資這件事情弄得太過複雜，不斷追漲殺跌、不斷為自己的投資組合加料，到頭來只是為券商貢獻手續費、為理專做業績，自己累得半死，資產卻反向縮水。

追飆股、追新商品 往往是一場空

我們可以來計算一下，頻繁買賣股票的代價，手續費與證交稅成本加起來為本金的0.585%（即買進手續費0.1425% ＋賣出手續費0.1425% 及證交稅0.3%）。

用絕對金額來表達，倘若一次買賣股票的金額為10萬元，那麼成本就是585元。假設每周進出股市一次，1年52個星期，交易成本總計為0.585%×52＝30.42%，意思是每周都進出股市一次，也就是10萬元每周在市場轉一次，一年就得平白繳交給券商及政府3萬元。

相對的，要cover這3萬元的成本，你必須有能力每年賺進3成的獲利。問題是，你有這樣的能耐嗎？不算不知道，一算嚇一跳，要知道魔鬼往往藏在細節中。

此外，美國《Money》雜誌提到，一個涵蓋6成股票、3成債券、1成現金的簡單投資組合，自1972 至2007 年可以創造10.7% 的年平均獲利率，這與包山包海，加入黃金、商品、不動產等多種投資組合的收益情況並沒有太大差異。也就是說，複雜的投資組合並不能為你增加獲利率。

科斯托蘭尼：買了龍頭股再買安眠藥

《一個投機者的告白》作者科斯托蘭尼（Andre Kostolany）儘管是位精力充沛的投機家，但他最著名的建議卻是：到藥店買安眠藥吃，然後買各種國際標準股（龍頭股），睡上幾年。永豐銀行信託部資深專業經理 陳冠 君提到，一位朋友從8年前不定期不定額買中鋼（2002），一路從股價20元買到現在，加上股子股孫，他自己都算不清到底賺多少。

除了賺錢賺到搞不清楚外，這樣小額長期投資的好處就是，在現在一片烏鴉鴉的環境中，別人唉唉叫、他卻氣定神閒，生活品質一點都不打折。其實中鋼就是一檔很「簡單」的股票，但是能夠長年穩賺中鋼股子股孫的大概沒幾人。

被譽為最偉大的基金經理人彼得．林區（Peter Lynch），在接掌麥哲倫基金時，要求眾多分析師與經理人在報告個人推薦的1檔明星股時，要在1分半鐘內完成，「如果你看中哪支股票，就要能在90秒內簡單的說明，讓5年級小朋友也能聽得懂」。可見最偉大的基金經理人，買的也是最簡單、能馬上說出優點的好股票。

政大財 管系 教授周行一觀察到，成功的投資人有兩種，一種是極其認真，一種是奉行簡單。

但要做認真的投資人並不容易，因為一般人白天要工作上班，晚上要照顧家庭，就算想認真也分身乏術。因此想要成功，他建議朝「簡單」的方向去做。

致富靠習慣的力量：簡單工具＋長期施行

 張錫指出，一般人會頻頻在投資上栽跟斗，多半都是輸在貪與怕的人性，而想要打敗人性，就要採用KISS 法則（Keep It Simple & Stupid），例如定期定額買基金、買股票、買ETF，長期下來，絕對是贏家。

「長期投資」，又是老生常談，不過，這麼簡單的事情，一般人就是學不會。也難怪科斯托蘭尼會建議投資人買安眠藥來吃了。

巴菲特有一次在一所大學的商學院做演講時，有學生請他談談致富之道，他只說了幾個字：是習慣的力量。因為只有當你習慣了做一些事情，你才可能「長期」的施行。理財恰恰是需要長期施行的過程。而要形成一個不斷重複做的事情，則一定要簡單。唯有簡單的操作步驟才容易學會、並且能夠長期不斷做下去，最後成為一種習慣。相反的，太複雜的事情很難成為習慣。

期貨交易界傳奇人物理查· 丹尼斯（Richard Dennis）為了想弄清楚偉大的交易員是天生造就的還是後天培養的，於是在1983年招募了13個人，教授給他們期貨交易的基本概念，以及他自己的交易方法和原則。學員們被稱為「海龜」，而海龜成為交易史上最著名的實驗，因為在短短的4年半中，這群海龜取得了年平均80%的投報率。

有趣的是，丹尼斯所傳授的交易原則，多半不是新概念，有些甚至是在他出生前，其他知名交易人就遵守奉行的基本原則，但他卻證明：用一套簡單的系統和法則，可以使僅有很少或根本沒有交易經驗的人成為優秀的交易員。

而關於海龜交易法則也不是什麼了不起的秘密，相反的，正如丹尼斯所說：「幾乎任何人都能夠列一張交易法則的清單，其中的80% 與我們教授給我們的學員的一樣。重點是『有信心』、『有紀律』、『連續地』應用所學到的法則，這才是海龜們成功的祕訣。」

可見投資理財要成功，靠的不是複雜的產品或法則，相反的，簡單的工具與策略，加上信心與紀律，便能發揮驚人的功效。

也因此，面對現在的環境，我們的建議是：關掉外面吵雜的聲音，專注於自己的理財目標，找出最適合自己投資性格的簡單投資工具，那麼就算再怎麼險惡的投資環境，也無法阻止你的財富穩定成長。

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簡永松一生「反向傳奇」，混過江湖、坐過政治牢，現在他的「網路標會」專利軟體，讓想借錢的人自行決定利率，不再由銀行單方面決定。

簡永松的反向金融思考，制定金融業新的遊戲規則。（攝影●楊文財）

第二屆超級業務員選拔即將展開。回顧第一屆的「王者之王」，這一年，他們不但沒有因為景氣降溫就業績變差，反而逆勢成長，他們如何做到？

去年九月，第一屆《商業周刊》「超級業務員大獎」揭曉，共六位獲得「王者之王」的尊榮。得獎後這一年，台灣籠罩在全球次貸風暴、通膨、景氣停滯、股票重挫等陰影下，這六位超級業務員，業績是否受環境重擊？
令人驚訝的，第一屆「王者之王」，包括：中華賓士邱次雪、南陽實業的林文貴、保德信人壽的黃志明、信義房屋的陳明玉、直銷公司賀寶芙的陳明傑，面對同業衰退，他們業績卻逆勢成長。

陳明玉：更勤快，百萬房子照樣賣

鳳凰颱風襲台當日，信義房屋信義店專案執行協理陳明玉，卻在風雨中完成一筆交易。比別人更勤快、更努力、更不受案型大小局限，是她面對房地產不景氣的武器。
過去主力案件為五、六千萬的房子，但近來她連一千萬委託案都接，「連汐止五百萬的房子我都賣，」她操著跟客戶談到沙啞的嗓子說。去年她的業績三千六百萬元；今年前七月，她的業績已達三千萬元。
超級業務員各有其面對不景氣的方法，有的如陳明玉，更勤快努力，有的則切割市場，將核心競爭力轉換到分眾客群。

林文貴：切客層，公教員購買力不減

整體車市這一年約衰退三成，現代汽車佳里展示中心經理林文貴也感受到了，曾創下一年賣兩百部車紀錄的他說，今年環境變差，銀行授信也縮手，過去十輛車有七輛可以分期，現在只有三輛可以分期，讓主力客群的上班族和傳統攤販下不了手。
但阿貴不認輸，說自己是「一直在高處，如果往下掉會『漏氣』，」因此「要找好野人（有錢人）。」他發現老師是不受景氣影響的客群，並分析，今年會有一批公教人員領退休金，有能力買車。
客群轉變，溝通方式也要跟著改。阿貴解釋，老師的品牌情結很重，必須花心思打破該情結。例如當老師質疑現代汽車是韓國品牌不耐用時，阿貴就說，三星、LG也都是韓國品牌，但是他們都是國際品牌，「台灣可以有國際品牌嗎？」先卸掉第一層心房。老師比較相信科學數據，節能減碳風行，他就拿出數據比較對手品牌和現代汽車的耗油量。

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詳細新聞內

【北縣訊】隨著科技日新月異，使用網路已經是民眾日常生活的一部分，臺北縣政府城鄉發展局為了能提供民眾更優質便利的服務，已開發建置臺北縣都市計畫區建築線自動核發系統等6套資訊管理系統，將陸續於97年底前完成開放，以方便民眾利用網際網路線上申請及查詢。

本局目前建置中之系統計有：臺北縣都市計畫區建築線自動核發系統、得免個案指示建築線地區查詢系統、都市計畫書圖查詢系統、都市計畫土地使用分區查詢系統、工業區總量管制系統及土地容積移轉管理系統等6案。建築線自動核發系統運用本局已測繪完成之地形圖，經由系統產製建築線指示案所需之書圖資料，申請人無需自行繪製申請書圖，可逕向本局申請，除了節省測繪費用外，還可將申辦時程由36天大幅縮短至7天，97年度先行辦理土城頂埔地區，98年度將擴大至土城都市計畫區，預定98年接受申請。

為加速城市開發腳步，本局對計畫道路已開闢完竣地區，公告指定道路境界線為建築線，得免個案指示建築線，現在已公告有三重重陽橋引道附近地區等16個地區，為方便民眾查詢所有土地是否可免個案指示建築線，本局將公告資料建置成查詢系統，民眾可利用地號及路名查詢及下載相關資訊，預定於97年11月上線。

都市計畫書圖查詢系統將提供民眾線上查閱都市計畫書圖資料，查詢內容包含本縣已發布實施近千案的都市計畫資訊，本局亦對民眾關心的使用分區管制資訊，另建有查詢系統，以滿足民眾查詢土地使用管制資訊的需求，預定於97年11月上線。

土地使用分區管制為規範城市開發重要手段，土地開發前均需確認使用分區以了解使用限制及開發強度，土地使用分區證明書亦為多項申請案必備文件，本局整合都市計畫使用分區圖、樁位成果及地籍圖，建置土地使用分區判別系統及資料庫，除提供各公所核發證明書之用外，民眾可上網經由系統了解土地使用分區資訊，無需親至縣政府或當地公所查閱都市計畫書圖資料，對已完成數值地籍重測地區，本系統亦提供電腦判別之使用分區供民眾參考，另為提供民眾更方便的證明書申請方式，本系統未來將開放線上申請功能，民眾以自然人憑證登入系統後，可直接線上申請證明書及繳費，經核發機關核發後，經由系統線上領件及列印證明書，還可經由個人檔案夾查看申請案進度及曾經申請核發證明書內容，本系統預定97年底前提供線上查詢功能。

依據都市計畫法等相關法令規定，工業區內除了工業使用外，尚有一定比例土地可供做必要附屬設施、公共服務設施等行業使用，為能提供民眾了解相關法令規定及本縣各工業區內非工業使用管制情形，本局更新現有內部使用之「臺北縣工業區總量管制系統」，強化使用者介面及查詢系統，並開放供網際網路使用，預計97年10月完成上線，屆時可經由本系統查詢法令規定及由地號查詢所屬工業區及該區管制剩餘量等資料。

為能加速取得公共設施保留地，以開闢供公眾使用，依都市計畫法等法令規定，開發單位得以捐贈公共施設保留地方式，移轉容積至開發基地，為能減化行政作業程序，資訊公開化，本局建置「臺北縣土地容積移轉管理系統」，除可提供行政效率外，民眾可利用網際網路了解本縣容積移轉相關資料，申請人亦可線上查詢申請案件最新辦理情形，本案預計於97年底完成上線。

撰稿人：城鄉局測量科 莊永正 電話：29603456#7019
新聞聯絡人：城鄉局 黃金河專員 電話：29603456#7039

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