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房市急凍！雙北市買氣縮5成

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】奢侈稅還沒送出立法院，市場買氣就急凍，住商不動產企劃研究室將北市、新北市、台中市、高雄市四大都會，統計2011年1月以來，每半個月的成交量後發現，台北市與新北市買氣萎縮最多，將3月上旬和1月上旬相比，成交足足跌掉五成以上，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，3月可說是多事之秋，除了日本震災造成民眾對經濟前景相對保守，購屋行為更形觀望外，奢侈稅效應持續發酵，對於買方信心產生很大影響，賣方雖然願意讓價，但幅度不如買方想像，在這樣的拉鋸下，成交量很難有起色。
過去交易最活絡的台北市與新北市，受奢侈稅影響最深，徐佳馨指出，買賣雙方對價格認知不同，買方觀望態度明顯，不少賣方雖有壓力，但因利率低，加上政策未明，對價格仍有一定堅持，以至於雖然市場委託量增加，但絲毫無助買氣。和1月第一周相比，台北市成交大跌52%，新北市也減少53%，買氣可說是腰斬，目前看來，在6月前議價空間應有機會增加，自住者或長期。
台中的狀況也不樂觀，住商不動產台中區經理賴萬指出，台中投資客偏愛中古屋和豪宅產品，因此奢侈稅一來幾乎難以逃命，即使交易狀況沒有北市與新北那麼慘，下滑幅度達47%，現階段實在很難樂觀。目前市場非常明顯看得出買氣疲軟，雖然台中房價低，市場普遍認為價格下修有限，但買方觀望心態重，預估在6月前，買氣還是冷颼颼。
高雄情況相對好些，住商不動產高屏區經理林祺博分析，由於高雄房價低，價修更有限，市場短期投資客比例少，多為收租的長期投資客或是自住客，即使利空頻傳，一般自住客進場計畫不受影響。而即使市場利空，看好高雄的建商仍不在少數，3月16日高雄地政處標地標出漂亮成績，就是一例。林祺博認為，高雄基本面仍穩，大環境雖然不佳，但市場仍困中求穩。
整體來說，四大都會表現都不強。徐佳馨建議，目前價格下修趨勢明顯，但目前看來景氣與通膨都將因日本巨變而趨緩，升息幅度有限，對投資客的壓力立馬減少，在多空交織下，買方宜積極看屋，以掌握最佳買點進場。

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房市「雙利空」夾擊！H1難熬，H2樂觀

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】特種貨物及勞務稅條例草案(即奢侈稅)在財政部強硬表態六不：不展期、不落日、不分區、不訂門檻、不論盈虧、不影響房價的政策下，強悍挺進立法院送審，H1(上半年)房市從原先一片看好聲中重重挨了這一記。
中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，奢侈稅議題所造成的短期市場真空現象，隨著陸續出現的急售屋主及自住型客戶後呈現逐步解涷的走勢，整體房市中長期看好的格局仍須等到月底立院立法通過的草案內容方能確立。
中信房屋胡佩蘭分析，由於日本311震災將造成近期亞洲經濟的震盪，一方面國際游資在亞洲房地產的佈局將會因為減少了日本的投資標的轉向其他看好的國家加碼，根據台灣房市的低利環境及去年獲利的水準，熱錢進場佈局的可能性極高。
另一方面通膨議題將持續增溫，尤其在震災後急需大量採購天然氣及石油等能源投入建設，預測後續油價將因市場需求強度再起，房地產的保值抗跌性仍是投資工具中的績優選擇，是故目前對房市H2(下半年)仍有樂觀看法。

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機場捷運全數招標作業完成，工程進度超前

【MyGoNews 林承志/台北報導】影響新北市以及桃園房價甚鉅的捷運機場線，整體工程進步已接近50%。交通部高速鐵路工程局表示，機場捷運最後1個招標作業，航班資訊顯示系統工程已完成招標，預計2013年6月部份通車時，系統即能啟用，而捷運機場線的整體作業進度也較預期超前，準時通車不是問題。
高鐵局表示，「臺灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫」航班資訊顯示系統工程，於2011年1月18日由「六合安全工程有限公司」與「台灣恩益禧股份有限公司」聯合承攬以新台幣4200萬元得標，負責台北車站至高鐵桃園站間的6座直達車站航班資訊顯示系統之設計及施工。
工作內容包括航班資訊顯示系統工程之設計、採購、製造、運送、安裝、測試、試運轉、訓練及保固。預計2013年6月機場捷運線第1階段通車即可完成該系統運轉航班資訊顯示功能，並於2014年10月第2階段機場捷運全線通車時，台北車站將可辦理預辦登機及航班資訊顯示系統與轉乘資訊等完整功能。未來完工通車後，使旅客感受到與國際機場結合一體的現代化快捷的機場捷運系統。
此外，機場捷運土建工程目前也正如火如荼的全面趲趕，中壢至三重第一階段通車範圍全長47.06公里的路段，目前已完成16.32公里交付機電系統廠商進行軌道舖設作業，高鐵局希望2011年能完成所有土建工程主體結構，全面移交機電系統廠商進行舖軌作業。
2011年1月底前，機場捷運整體計畫進度為67.56％，較預定進度(66.09％)超前；整體施工進度為44.00%，較預定進度(40.72％)超前。

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台北雙子星3月21日徵求投資說明會

【MyGoNews方暮晨/台北報導】談了很多年的台北雙子星(台北車站特定專用區C1/D1土地開發案)，將於2011年3月21日舉行徵求投資人公開說明會，這間象徵台北市「軸心翻轉」的指標性建築案，如果順利招商成功，從台北車站往西發展軸線將因此暢通，對於三重、蘆洲新莊、板橋等新北市區域房地產，將有正面的影響。
為吸引國內外廠商參與投資、協助廠商了解C1/D1開發案之徵求投資人作業，且達公開透明之效，台北市政府捷運工程局訂於3月21日下午2時，在捷運行政大樓B1會議廳召開「台北車站特定專用區C1/D1土地開發案」徵求投資人公開說明會，期能結合國內外廠商充沛的資金及豐富的經驗，投資台北雙子星大樓，以帶動台北車站特定專用區之商機及經濟效益，並創造台北作為國際城市之新地標。
台北車站特定專用區C1/D1土地開發案(稱暫定為「台北雙子星大樓」)位於台北車站特定專用區內，為台北市都市紋理兩軸線的交會處，該區整合6鐵1客運，為繼香港、吉隆坡之後，全世界捷運站中兼具延伸國際機場服務功能的第3個城市及地區，未來整體開發將帶動西區發展，成為新的活動商圈，達到台北市都市發展之東西軸線翻轉，再現西區風華。
捷運局表示，台北車站特定專用區的概念設計係委託台灣世曦工程顧問股份有限公司及其合作之日籍國際知名建築大師槙文彥(Mr.Fumihiko Maki)及國內之潘冀聯合建築師事務所負責，開發方式依照大眾捷運系統土地開發辦法由捷運局辦理，C1基地面積為13078㎡，D1基地面積為18515㎡，合計為31593㎡，建蔽率不予規定，基準容積率為800％，採聯合開發時容積率得提高至1150％。
台北雙子星大樓分別為地上56層地下4層(C1)及地上76層地下4層(D1)之超高層建築物，包括商場、辦公室及國際觀光飯店之複合機能，將以「門」字型意涵創造建築量體，以形塑國家門戶首都意象。

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內科發展由北而南，先西湖後舊宗

【MyGoNews 林承志/台北報導】北市內湖科技園區以捷運文湖線連接松山機場、南港軟體園區，以環東大道連接信義計劃區，交通區位佳，園區商辦屋齡新，建築外觀新穎，租金又較信義計畫區A辦便宜，吸引不少大型公司搬遷至此。西湖段建地漸少，舊宗段雖有土地，但遭逢金融海嘯導致案量一度縮減，2010年底才有建商重新推案，舊宗段目前屋齡較新之商辦產品，每坪行情已突破40萬元，預售案開價則已站上60萬元大關。
內湖科技園區舊宗段西側為倉儲區，南側為內湖5期重劃區，北側以中山高與內科西湖段相望，本區段商辦因現階段交通條件較差，且小環境商圈尚未成型，目前商辦產品行情略低於西湖段。不過，隨著西湖段新供給案量逐漸減少，而價格更於2010年底迅速飆漲，2011年內科新案反倒有往舊宗段移動的趨勢。
惠普開發研發部林裕信表示，受到金融海嘯影響，舊宗段新商辦大樓推案速度雖然有暫停，鑑於整體房市景氣仍長期看好，土地價格仍持續攀升，預估未來舊宗段商辦價格也會因土地成本提高而成長。林裕信指出，金融海嘯時舊宗段處處可見土地求售的招牌，如今已不復見。而中國電器也於2010年以每坪100萬元取得行愛路、新湖一路口408.5坪土地，創下區域新高。
永慶商仲事業部也統計，2011年首季購買商辦作為資產配置的買方已增加至6成，加上兩岸政策開放所帶來的陸資、陸客商機，以及從海內外投資人士加快佈局台灣房地產的現象來看，商辦市場正是大通膨時代最具補漲抗跌的代表性產品。
目前內科商辦多數仍採先建後售方式銷售，僅「遠雄瑞士經貿中心」與「北歐之光」兩案，其中，遠雄瑞士經貿中心位舊宗路以西，近倉儲區，基地約2495坪，總戶數99戶，主推80坪產品，部份為166坪，市場推估每坪開價在50萬元以上。而北歐之光則位舊宗路以東，基地面積約500坪，總戶數25戶，坪數最小單位為80坪，每坪均價60萬元。

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南桃園投資熱區，首選「海華特區」

【MyGoNews 林承志/台北報導】桃園縣中壢市早期發展聚落較集中於火車站周邊，但海華建設於新生街、元化路、環北路區段劃定自辦重劃區，除興建中壢市公所大樓外，更引進SOGO百貨形成商圈，在捷運機場線效應下，本區段2010年房價迅速飆漲，指標建案每坪行情已達25~27萬元，即使在政府奢侈稅打房下，房價仍未鬆動。台灣房屋海華直營店業務經理馬翠華表示，海華特區住宅環境在南桃園堪稱獨一無二，住宅市場供不應求，預估未來捷運通車後，仍會有一波漲幅。
馬翠華指出，海華特區除有SOGO商圈、捷運效應外，整體住宅環境優越更是區域房價易增值的主因。因海華特區經建商刻意規劃，全區多為樓高15~22樓的超高大樓群，街道意象近似台北中心商業區。此外，本區段少有法拍屋破壞行情，住戶素質也較高，因此，住戶即使有換屋需求，也多是從A棟搬到B棟而已，量案釋出少。921大地震海華特區房價僅有小幅度修正，金融海嘯時，房價也僅稍微停滯，2010年大台北房價飆漲，海華特區新成屋社區「國際之星」，每坪單價就從20萬元漲至25萬元。
儘管如此，由於海華特區發展已20年，因此隨著屋齡不同，各社區仍有價差。屋齡20年左右大樓，每坪行情僅約10萬，屋齡10~15年大樓，每坪行情13~15萬元，屋齡5~10年大樓，每坪行情18~20萬元，新成屋每坪行情20~25萬元。至於，區內惟 二兩 棟豪宅社區，成屋「海華帝國」，坪數規劃80~110坪，全棟僅84戶，完全沒有釋出。結構中個案「海華大帝」位SOGO百貨旁，規劃坪數70~166坪，總戶數329戶，部份投資客有案件釋出，馬翠華表示，合理成交價應在27萬元上下。
馬翠華建議有意在此購屋的民眾，可鎖定六和路與新生路間的「雅典宮廷」、「宮廷樂章」、「美麗宮廷」這3個社區，因這3個社區皆僅規劃3~4房產品，住戶素質均一，且每坪成交價仍在17~18萬元，含車位總價也僅需700~900萬元，無論首購或換屋族群皆合適，不過釋出量相當稀少，購屋民眾需耐心等候。此外，特別值得一提的是，海華特區成屋委賣案件售奢侈稅影響不增反減，馬翠華表示，因本區段投資客多鎖定預售個案，成屋委賣個案多為自住客，多仍在觀望整體房市景氣與政府動態，預計將等到奢侈稅完全塵埃落定後，釋出案件才會增加。

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環境取勝、房價親民，桃園大竹重劃區

【MyGoNews 林承志/台北報導】桃園縣房市於2010年隨著大台北房價飆漲，啟動補漲行情，包括桃園市、南崁地區都有不小漲幅，甚至尚有大片素地的等待開發的桃園青埔高鐵特區也有若干漲幅，導致桃園居民出現小規模輕移民潮。台灣房屋大竹直營店李明達表示，大竹重劃區位桃園市、南崁、青埔特區間，2010年住宅需求力道增加，但房價漲幅不高，吸引不少換屋族群在此購屋。
大竹重劃區位大竹路南側，屬於低密度開發住宅區，僅上興路上有商業區規劃，因此，全區多為連棟別墅住宅，且重劃區內共有14座公園、綠地，住宅天際線低，無壓迫感，更常有綠地、天空，住宅環境舒適寧靜。且距離桃園市、南崁、青埔高鐵站皆僅需15分鐘車程，不少換屋族群因預算考量，皆捨棄市中心住宅，遷居至此。李明達表示，2010年除有大華眷村遷居潮，更發現不少有地緣關係的新北市退休族也在此置產，使房價略有上升。
目前大竹重劃區內主力產品仍以透天別墅為主，李明達指出，別墅產品依屋齡、建材、地建坪而有價差。目前主流的產品為屋齡5~10年別墅，地坪24~30坪，建坪66~90坪，總價800~1200萬元；屋齡10~20年別墅，地建坪與屋齡較新的別墅差異不大，但所使用的建材不同，導致外觀較為老式，總價650~900萬元。至於，近年所興建之別墅建案則多引進電梯元件，且放大地建坪坪數地坪32~50坪，建坪95~150坪，總價跳空至1500~2400萬元。
李明達建議預算足夠的換屋族群直接選購電梯別墅產品，除地坪教大之外，且未來電梯別墅將成購屋主流配備，未來若有售屋需求，產品競爭力也較強。若是首購族群有意在大竹重劃區內購屋，李明達則建議購買商業區電梯大樓產品，屋齡6年大樓，每坪行情10~10.5萬元，含車位坪數約40坪，總價400~500萬元即可入手。
此外，由於此區段周邊有開南大學租屋需求，部份透天改建套房個案也有釋出，總價約800~900萬元，李明達表示，大竹重劃區內生活機能佳，租金較桃園市低，吸引不少大學生在此租屋，早期投入此區段的房東投報率可破10%，不過，隨著房價上漲，目前市面上釋出產品投報率略有下降，僅存6~7%，且大學生對於住宅環境需求越來越高，不建議無心經營的投資客進場。手頭上若有閒置資金，建議購買2期重劃區建地與商業區店面，預估未來皆有增值空間。

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奢侈稅壓力 林口投資客讓價空間約1成

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅議題延燒，新北市推案量大的區域紛紛出現投資客逃命潮。林口預售個案傳出來客量腰斬的消息，當地房仲也表示，不少投資客也主動調價求售，幅度約有1成，建議有意置產林口的民眾可選擇忠孝路至八德路間優質產品，只要單價位於25~30萬間就可以進場。
台灣房屋長庚文化直營店店長李晟權表示，受到奢侈稅影響，林口地區買氣約滑落1~2成，而林口房價雖然在2010年有大幅度成長，甚至出現每坪42萬元的成交案例，但仍比不上板橋、新莊等區域房價上漲幅度，整體而言，房價水平約在18~35萬間，因此，購屋民眾若期待林口房價大幅度修正，可能性並不高，但可修正部份投資客開價過高的現象，使區域房價合乎正常水準。
李晟權認為，遭受奢侈稅打擊，不少小型投資客遭遇較大賣壓，分析目前投資客心態約有1/3，因口袋夠深，仍不願降價求售。不過，也有2/3的投資客認為政府奢侈稅將影響區域房價，目前已不堅守先前賣價，主動降價1成左右，而釋出的物件則以林口新市鎮後段，中山路至仁愛路間的物件較多，本區段因距離捷運機場線A9站較遠，未來房價漲幅不如八德路至忠孝路間物件，因此，建議承接單價為16~17萬元，若是遠雄系列則可承接價格上修1萬到18萬元。
儘管，釋出案件多位林口新市鎮後段，不過，李晟權仍建議有意在林口新市鎮置產的民眾，多留意忠孝路至八德路間物件，因此區段不僅有捷運站優勢，更有林口行政院區開發計畫以及中商36購物城等大型開發與公共建設，未來房價上看每坪40萬元，建議民眾可在25~30萬間承接，長期持有，獲利空間不小。

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結合捷運綠線，桃園將設南崁新行政園區

【MyGoNews 林承志/台北報導】桃園縣南崁地區近國道1號高速公路與國際機場，更有台茂購物中心，且房價相對大台北地區親民，吸引大量人口移入。根桃園縣政府統計，蘆竹地區包涵南崁近20年來的人口成長率為4.83%，遠遠超過全縣平均1.96%，為應付大量人口增加需求，桃園縣政府規劃於捷運綠線站體周邊設置南崁新行政中心，引入行政、商業、住宅、環境等4大機能，當地房仲認為新行政園區的設立將為南崁、大竹周邊房市再創利多。
桃園縣政府城鄉局表示，新南崁行政園區計畫區，鄰近南崁發展飽和之市街、區內擁有豐富藍綠帶資源，加上其優良區位，可善用生態、永續、生活等規劃概念創造兼具住宅、商業、行政等各類使用之優質新興生活區，使其達成兼具住宅土地支援、都市空間接合與發展觸媒機能之蘆竹新都心。
規劃方向為：

1.塑造行政園區及捷運車站整體意象，將行政中心與便捷之捷運車站予以結合，提升服務機能，並配合大型商業區及公共開放空間，塑造行政園區及捷運車站整體之意象。

2.提升行政中心及區域生活機能，將行政中心及大型商業區集中劃設，並增設公共設施用地，補充現行南崁都市計畫南崁地區所欠缺之學校、停車場、公園等公共設施用地，形塑開闊氣度之區域性行政及商業核心區，提升公務及區域生活機能。

3.兼顧都市開發與生態環境之永續性發展緊鄰計畫範圍周邊之南崁溪及茄苳溪，予以妥善運用融入並成為都市之生態系統，使都市開發與生態環境達到平衡與永續發展。
除便捷交通區位外，計畫也將新南崁行政園區定位為生態、永續、生活機能兼具之蘆竹新都心，銜接桃、北都會區發展，以及本地區就業與居住的地區型生活支援機能，預計引入4大活動機能

1.行政中心區：依靠優良之交通區位，集中劃設機關用地，提升整體公務服務機能以便利民眾。

2.商業核心區：扮演南崁地區與大竹地區之串聯機能以及提供人潮駐足消費、短暫停留之活動空間。

3.藍、綠帶複合帶：妥善結合並串接都市中之藍帶及綠帶，提升整體都市景觀，並提供都會休閒之複合性遊憩機能。

4.景觀、居住生活區：倚畔茄苳溪規劃大面積優質親水居住環境，強調親水景觀機能之居住空間。
台灣房屋大竹直營店經營主管李明達表示，本案已經入公開展覽階段，根據目前規劃新南崁行政園區之全新規劃，可望為南崁、大竹等地創造區域利多，刺激當地房市買氣。

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好戲登場！北市最貴菜園18日法拍

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】房地產市場人士關切的台北市信義D1土地法拍案將在2011年3月18日登場，該案法拍結果對於2011年台北房市有4個面向的重大影響，尤其是各集團態度及拍定價最受矚目之處。
北市信義D1土地指的是位在台北市信義區信義段五小段39-4等5筆地號土地，面積約634.4坪，每坪拍賣底價為297.91萬元，正好位在北市世貿中心正對面，一街之隔即為101大樓。
首先，戴德梁行總經理顏炳立認為，該案在奢侈稅議題風暴下，相當具有指標性，以元利建設以 一坪960萬左右價格買下遠企大樓旁的土地，換算推出建案 一坪 售價要210萬元，信義D1這塊土地值多少錢就受市場關注。
其次，信義D1的價格效應還會往忠孝東路擴散，忠孝東路四段至六段是台北市接下來的重頭戲，目前遠雄大巨蛋、日勝生南港機廠聯開案、南港輪胎南港開發案都進入環評階段，也是蓄勢待發，再加上國揚大南港計劃，忠孝東路沿線的大型開發案一一出籠，位在信義計劃區的土地價值及重量級地產集團如何看待而出價，都是會影響這幾個大型開發案的訂價策略。
第三是信義D1這塊地的價格也會讓富創建設D3土地未來欲推 一坪1000萬元的建案有參考性。
最後，2011年台北市政府登場的信義計劃區內的地上權標案，台北市財政局今年下半年預定要將世貿二館及A25兩塊土地等設定地上權方式進行招商，戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍表示，信義計劃區內已沒有土地，所以，一定會吸引買方進駐，關鍵點就在於價格。
雖然顏炳立認為拍定機率高，國泰人壽日前也開董事會擬購置大台北地產，對照於國壽2011年1月10日董事會作出購置大台北地產後，1月11日就標下台北國際金融中心部份樓層，顯然不能排除國泰人壽這次也要插旗這塊複雜的土地。

但也不要忘記富邦集團！地產人士表示，該土地複雜，富邦僅有三成左右，如果高價出手，會增加未來整合的困難與負擔，對富邦最有利的方式是，如果第三人用一個很低的價格得標，富邦在來主張優先購買權，這樣可能有助於降低成本。此外，目前政府要課徵空地稅，但細部還沒有具體作法，如果花錢去養地可能不一定合算，那塊土地整合少說要三年以上。情勢對富邦最有利，其他建商應該不至於出手，但如果富邦出高價，剩下的地主鐵定在未來會想辦法剝富邦一層皮。

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