《《 專業“ 重劃土地+道路用地+容積移轉+持分土地+地籍清理 ” 專業諮詢 e 資訊平台 》》

大多數民眾曾有租屋經驗，而且多半有令人氣結的慘痛教訓，其中傳統租屋模式多半透過社區佈告欄的紅紙廣告或仲介業者代尋物件，不僅耗費時間，容易遭受有心人士惡意詐騙。但是省時、免費、更有安全保障的租屋方式已經悄悄改變人們的習慣，就是今日最夯的網路租屋。

傳統租屋方式是透過貼在社區佈告欄的紅紙與房東連絡，近些年來因為節省時間與精神的緣故，多數民眾與屋主委託仲介處理租屋事宜，隨著仲介公司紛紛成立，湧入租屋市場，使得競爭更為激烈。當中一些信譽較差仲介公司利用欺騙房客和房東手法，收取高額的仲介費用，使得民眾對原本省時省力的仲介租屋，加深不良印象。

透過傳統方式尋找租屋訊息，費時、耗力、沒效率。不過好在隨著網路普及化，上網搜尋資訊已經成為網路世代族群的使用習慣，因此大租屋網站相繼成立，面對這些大量而免費的租屋資訊，租屋者應該要找能夠篩選租屋物件良莠的網站，藉由所搜尋的租屋訊息，直接與屋主聯繫，減去中間環節。一般而言，好的租屋網站對於房東刊登的物件都能嚴格篩選，以防止網友遭受惡意欺騙。

網路租屋業者─591租屋網表示，成立租屋網的用意就是想提供一個方便屋主直接與租屋者交流的平台，避免因為屋主與租屋者溝通斷層的原因而給詐騙份子留下可趁之機，當中為保證屋主刊登租屋訊息的真實性，對每筆刊登廣告都要經過審核，經網友告知或有疑慮問題的廣告則會提醒屋主進行更改。

若網友在瀏覽物件發現有可疑訊息皆可直接向網站投訴，保證立即處理，給予滿意回覆。若有涉嫌詐騙的會員帳號，調查屬實的話，則對該會員處理帳號停用的措施，以保護屋主與租屋者的權益。

網路搜索租屋訊息，不僅省時、免費、更有安全，這波潮流正改變人們的傳統習慣。

以下為依 建築法  建築技術規則建築設計施工篇用語定義 :

u主建物 (標示部) : 房屋的主要部分即銷售場合中所謂的室內面積

u附屬建物 (標示部) :一般常見的有平台、陽台、花台、露台、或由契約約定歸屬於一樓的地下室及歸屬於頂層樓的屋頂突出物

u屋頂突出物 (標示部)突出於屋面的附屬建築物

u共同使用部分 : 即一般所謂的公共設施。如樓梯間、電梯間、門廊、水箱、機械房等等均是

u建蔽率 : 建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）占基地面積之比例。 

u容積率 建築物 地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物)

u建築基地 : 建築法所稱建築基地，為 供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣市主管建築機關統一規定。但因該建築物周圍有廣場或永久性之空地等情形，經直轄市、縣市主管建築機關認為安全上無礙者，其寬度得不受限制。

u建築基地面積 : 建築基地之 水平投影面積

u建築面積 : 依建築技術規則設計施工編第1條，所稱建築面積，係指：建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積。 但地下層突出基地地面未超過1.2公尺或遮陽板有2/3上為透空者，不計入建築面積；陽台、屋簷突出建築物外牆中心線或其代替柱中心線；超過1.5公尺，或雨遮突出超過0.5公尺者，應自其外緣分別扣除1.5公尺或0.5公尺作為中心線每層陽台面積之和，以不超過建築面積1/8為限，其未達8平方公尺者，得建築8平方公尺。

u建築線 : 縣市局主管建築機關，應 指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣市局主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。在依法公布尚未闢築或拓寬之道路線兩旁建造建築物，應依照直轄市、縣市局主管建築機關指定之建築線退讓。

u樓地板面積 : 建築物各層樓地板或其一部分，在該區劃中心線以內之水平投影面積。但不包括露台、陽台及法定騎樓面積 ,即為建築物各層樓地板或其一部分的水平投影面積，其計算範圍是以牆壁中心線或區劃中心線、或柱心線為區劃範圍計算之；樓地板面積的計算不包括2/3以上透空的遮陽板，不突出超過1公尺半的陽台、屋簷及建築物出入口雨遮，或是不突出超過0.5公尺的雨遮、花台等，但是每層陽台面積總和如果超過建築面積1/8時，超過部分仍然必須計算樓地板面積。建築設計圖面必須標示各層樓地板面積，做為日後辦理登記時的依據。一般而言，申請建物第一次登記時，多以各層樓地板面積為基準來測算登記面積。

u總樓地板面積 : 建築物各層(包括地下層、屋頂突出物及夾層等)樓地板面積之總和，總樓地板面積在法律定義與計算上共有三種方式

² 為 計算建築物之總工程 造價所認定的方式，

² 為 計算停車空間設置數量標準，

² 為 計算容積率標準。通常在使用時多以第一種方式為主，其總樓地板面積的計算包括建築物各層樓地板面積的總和，並包括地下室各層樓地板面積，以及屋頂突出物及夾層、閣樓等樓地板面積之總和，但不計入法定騎樓、依法設置的陽台、花台、雨遮或遮陽板等之面積。

u屋頂突出物 : 突出於屋面之附屬建築物，例如：樓梯間、電梯間、機械房、廣告塔、無線電塔、瞭望台、屋頂窗、水箱、煙卥、屋裝飾物、避雷針、旗竿、無線電桿、風向器、防火牆、女兒牆、及露天電機設備。

u閣樓 : 在 屋頂內之樓層，樓地板面積在該建築物建築面積1/3以上時，視為另一樓層，換言之，樓地板面積在該建築物建築面積 1/3 以下時，才視為閣樓

u露台及陽台 : 直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺，直上方有遮蓋物者稱為陽台

u騎樓與庇廊 : 騎樓與庇廊均指建築物地面層外牆至道路境界線之空間，在上方有樓層履蓋者稱為騎樓，而祇有遮蔽物覆蓋者稱為庇廊。但由於二者所指空間及功能並無差異，故習慣上稱為騎樓

u夾層屋 : 夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積1/3或100平方公尺者，視為另一樓層. 所謂「夾層產品」，是在樓層與樓層間多出一層，自然多出該層使用面積，以往最常見的夾層是在浴室廁所或廚房上端再行夾層，高約1米多，做為貯藏室之用。而腦筋動得快的商人，便著手於挑高設計的室內，再予以多出一層做臥室或和室，使得狹小的空間頓時多出一層，於是兩房變3房，只比2房的房價再多一些即可，藉此增加產品的銷售。 

u透天厝 : 即一般所謂「頂天立地」式的建築，可以完整的擁有一樓地面庭園及屋頂的使用權，但坪數較正統別墅小，一般透天厝之規劃設計琳瑯滿目，透天厝最大的缺點是連棟建築、基地狹長、正面寬度不夠、通風採光欠佳、內部格局複雜、平面規劃零亂，並且室內樓梯多、佔空間、實坪少，且透天厝因其區位環境及庭院大小之不同，而在價位上遠較正統別墅為低，尤其建商為了獲取高額的利潤，往往做密集式的規劃。 

u重疊別墅 : 重疊別墅大都以五樓公寓建築之改良型為主，亦及將五層樓之建築物重新區隔成二戶或三戶，從而室內規劃較樓中樓更具彈性，不過也形成了上層住戶有天無地、中層住戶無天無地、下層住戶有地無天等變體建築之異常現象。重疊別墅居家功能雖較公寓住宅富有變化，然別墅情趣盡失，尤其是一戶總面積五、六十坪之重疊別墅，扣除公共樓梯、屋頂突出物、水箱等公共面積及停車場坪數，每層所剩的面積極為有限。

u樓中樓 : 在大樓中，分隔的上下兩層以室內梯相連，而成為樓上、樓下設計，並將客廳挑高，使單調的都市平面生活空間附於立體變化與情趣。

u房屋地段增減率 : 房屋之價格，常因其座落、地段、商業之榮枯、供求之緩急，以及交通便利或偏僻，而定其時價之高低。台灣省政府為增加商業繁榮而地價高昂地段之房屋負擔，乃通令各縣市政府，對於課徵房屋稅之房屋，應按實際情況訂定「第段等級調整率」（亦稱路線調整率）將依照原價法求得之房屋現值，重加調整，而以調整後之房屋價格，為課徵房屋稅之基礎。 

u建築物高度 : 自基地地面計量至建築物最高部分之垂直高度。但屋頂突出物或非平屋頂建築物之屋頂，自其頂點往下垂直計量之高度應依下列規定，且不計入建築物高度：

² 樓梯間、昇降機間、無線電塔、機械房及不妨礙避難逃生之1/3以上透空遮牆之屋頂突出物高度在六公尺以內或有昇降機設備通達屋頂之屋頂突出物高度在9公尺以內，且屋頂突出物水平投影面積之和，以不超過建築面積1/8為限，其未達18平方公尺，得建築18平方公尺。

² 水箱、水塔設於屋頂突出物上高度合計在6公尺以內或設於有昇降機設備通達屋頂之屋頂突出物高度在九公尺以內或設於屋頂面上高度在2.5公尺以內。

² 女兒牆高度在1.5公尺以內。

² 露天機電設備、煙囪、避雷針、風向器、旗竿、無線電桿及屋脊裝飾物之屋頂突出物。

² 非平屋頂建築物之屋頂應經中央主管建築機關核可。

u起造人 : 建築法 所稱建築物之起造人，為建造該建築物之申請人。起造人為政府機關公營事業機構、團體或法人者，由其負責人申請之，並由負責人負本法規定之義務與責任。

u建築物設計人及監造人 : 建築法所稱建築物設計人及監造人為建築師，以依法登記開業之建築師為限。但有關建築物結構及設備等專業工程部分，除五層以下非供公眾使用之建築物外，應由承辦建築師交由依法登記開業之專業工業技師負責辦理，建築師並負連帶責任。公有建築物之設計人及監造人，得由起造之政府機關、公營事業機構或自治團體內，依法取得建築師或專業工業技師證書者任之。

u承造人 : 本法所稱建築物之承造人為營造業，以依法登記開業之營造廠商為限。

共有物分割價差1㎡單價以上需申報移轉現值

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【北縣訊】臺北縣樹林地政事務所表示，共有土地分割，或兩宗以上所有權人不相同之土地合併，各共有人分割、合併前後應有部分價值相差在分割、合併後當期公告土地現值 一平方公尺 單價以上，應先向稅捐稽徵機關申報移轉現值，再向地政機關辦理登記。因該所近來常有共有土地分割、合併差額超過 一平方公尺 單價以上之案件，當事人未向稅捐稽徵機關申報移轉現值即送件，以致仍需補正，特別提醒當事人注意。

該所主任涂炳鑫表示，有關判斷差額是否在 一平方公尺 單價以上，應以土地之公告現值為依據，並計算其應有部分權利價值，而非僅就其應有部分之範圍計算持有面積，如有數筆公告現值不同土地辦理共有土地分割、合併時，判斷 一平方公尺 單價乃是以其中最低者為準。由於大部分此類案件，各共有人分割、合併前後應有部分價值相差皆在當期公告土地現值 一平方公尺 單價以下，依規定得免申報移轉現值，是可逕向地政機關辦理登記。當事人對於土地分割、合併前後公告現值如有不同，無法試算其差額時，可逕向該所地價承辦人員查詢，電話：26808001轉310 陳先生。


資料詳洽：樹林地政事務所 陳志榮 電話：02-26808001分機310
撰稿人：陳志榮（或新聞聯絡人：張憶玫）

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【北縣訊】近來政府為活化農地利用，逐步放寬農地承受的資格，包括農地承受人從自耕農放寬至一般自然人、農地移轉登記時也不必再檢附農用證明等文件。而日前農業發展條例修正草案擬將興建農舍耕地面積由0.25公頃縮減為0.1公頃之大利多消息傳出，也吸引許多人計劃購買農舍或農業用地蓋農舍以做為民宿、別墅，但是，農舍取得比一般建築物限制多，提醒有意置產的社會大眾加強注意。

　　新莊地政事務所表示，依農業發展條例規定，農舍是與從事農業經營有關、不可分離的建築物，是為了提供有心經營農業者在該農地上興建具有居住及放置農機具的需求處所，以便利其農事工作，與一般家居為主的住家性質不同，因此依條例的立法精神及落實農地管理政策，限制本條例 民國89年1月4日 修正施行後取得農業用地的農民，只有在無自用農舍的限制條件下，才能興建農舍，而且該農舍的起造人必須是農舍坐落土地的所有權人。

　　新莊地政事務所主任王聖文再次強調：上述情況是限制沒有農舍的農業用地所有權人才能蓋農舍，至於已建築完成的農舍買賣，也同樣必須符合無自用農舍的條件，因此行政院農委會在96年3月14日明文規定辦理農舍買賣要檢附(1)稅捐稽徵單位開具申請人之房屋財產歸戶查詢清單(2)申請人房屋財產歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本(3)申請人切結無自用農舍等3項文件供地政單位審查。內政部地政司並於96年9月19日補充規定，除了買賣之外，拍賣也是另一種取得農舍的管道，法院在受理投標時，會先行審查投標人是否符合無自用農舍條件，而已經有自用農舍的人是不准參與競標的，因此投標人得標後，向地政單位申辦拍賣移轉登記時，仍應符合無自用農舍的規定。如果申請人對相關的法令規定還有疑問，歡迎撥打該地所聯合服務中心電話22779245轉103、105。

資料詳洽：新莊地政事務所 何眼蜜 電話：02-227792451分機112

撰稿人：何眼蜜

提供一個方便的查詢 》 》臺北縣地價簡訊查詢正式上線

【北縣訊】籌備多時的「臺北縣不動產交易資料建置查詢系統」已開放第一階段查詢，民眾只需上網，就可查詢臺北縣各鄉鎮市重要路段的交易資料，可做為房地產市場行情之參考。

臺北縣政府地政局表示，以往臺北縣地價簡訊已經放置於臺北縣地政資訊網中，供民眾下載使用，但由於是表格形式，查詢不易，因此臺北縣政府地政局開發了「臺北縣不動產交易資料建置查詢系統」，將原本不易查詢的一覽表，改進成查詢系統，只要輸入條件值，就可直接查看資料，不僅方便易懂，亦增加資料的實用性。

臺北縣政府地政局更進一步表示，「臺北縣不動產交易資料建置查詢系統」

http://rets.tpcland.tpc.gov.tw/index.jsp?jid=09703081204968785296

找方法，還是找理由？

悲觀的人看到烏雲，樂觀的人看到雲上的太陽。
悲觀的人總是看見問題，樂觀的人覺得一定有解，愛找答案。

她笑著說，今天有點衰，打破了碗、忘記帶鑰匙、還莫須有的被老闆罵了一頓，希望明天會好運一點。
他苦著臉說，每天像陀螺一樣轉，看不到未來，找不到方向，實在沒什麼鬥志。

大家都愛跟樂觀的人在一起，不管環境是否改變，至少抱著希望前進。

對悲觀的人，你還真不知道怎麼幫他，當他的啦啦隊也總會覺得累吧。

「笑一個好嗎？」我推一推他說。
他沒有好氣的說：「笑不出來啦！」

的確，這是一個叫人樂觀不起來的時代，房市股市低迷、政治紛紛擾擾、失業頻傳、經濟困難、精神疾病流行、夫妻親子冷戰…。

「何以解憂？唯有杜康。」很多人寄託今朝之醉，忘記憂愁。

很少人能凡事謝恩，為所擁有的感謝上帝、家人、與生命中的貴人。

因為世界上有許多身世、婚姻比自己不幸，卻還是活得很好的人。

心理學家分析成功者的人格特質，是永遠不被逆境打敗，總是面向陽光。
資料顯示，事業成功的老闆都有這樣的積極與熱情，認為公司裡沒有解決不了的問題，還覺得解決問題的方法多得很呢。

問題是，怎麼做員工的都想不到呢？

工廠裡大字報貼著的是：「找方法，不找理由。」
但是悲觀者還是理由一堆，覺得人人負我、時也命也。

其實，樂觀與悲觀都是自己的「決定」(decision)。

就像愛與不愛，也是一個決定，決定就好，無須諉過於人。
所以今天出門，要跟自己說：
「加油，我可以的。」 

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【北縣訊】臺北縣首批「土地污染資訊」已完成建置，民眾可於地政機關申請土地參考資訊檔，查知該土地是否已公告為污染場址，增加不動產交易保障。

臺北縣政府地政局提醒民眾申請地籍謄本，可要睜大眼睛仔細看！地籍謄本除登載登記機關管轄之地籍資料外，亦配合其他政府機關提供土地相關重要訊息，如土地是否受汙染、是否畫為古蹟保護區等，此類訊息均納入土地參考資訊檔，民眾如於地籍謄本表尾發現「本筆土地（建物）有其他參考資訊，請查閱土地參考資訊檔」註記文字時，即可就近向地政事務所，或逕至電子謄本及電傳資訊系統申請土地參考資訊檔。

撰稿人：蘇儀雯

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「道路用地」---現代點金術---「道路用地」

「節稅停止」---北縣開放---「容積開始」

「道路用地」---台北市開放---「大米數容積移轉」

總總的利多釋出「道路用地」真不虧為現代點金術

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行政院農業委員會主委蘇嘉全表示，為了讓有心從農者迅速取得農地租售資訊，農委會已規劃建置農地銀行媒介平台。「建置農地銀行媒介平台」計畫之目標是為建立農地租售資訊網、強化農會之農地仲介服務以及落實農業新政策與目標。以農民需求為主之農地銀行資訊平台將會提供全國各地農地租售服務、農地利用管理知識、便民服務、意見交流、農地資料查詢等等介面。同時可讓地方農會發揮服務農民的角色，促進農地有效利用，並加速農會處理閒置或不良資產，讓有心從農者得以取得經營農業之農地。

為了讓建置農地銀行媒介平台的計畫盡早實施，行政院農業委員會已於3月21、22日分別於台北、屏東舉辦兩場「建置農地銀行計畫」說明會，由農委會輔導處處長黃明耀以及企劃處農地利用科科長簡俊發將此計畫之政策與實施內容，以及農會應配合之相關事宜與先期作業向全國各地區農會總幹事做一說明與討論，並請各農會總幹事指派專人從事農地仲介服務。說明會中與會人士發言踴躍，表示對於政府規劃農地銀行媒介平台計畫之支持，期望透過此平台可有效處理農地租售以及農會閒置資產的流通，並針對農會應提供給民眾的服務項目提出建議並熱烈討論，而有關農會人員獎勵辦法、績效考核之依據，以及是否辦理農地買賣法規的教育訓練課程等等，農委會表示將會針對各地農會提出的事項與建議於會後做進一步研商。

由於農地銀行媒介平台主要是為協助有心從農者取得農地，因此規劃中的農地銀行平台將著重於提供農地租售管道、優惠貸款訊息、農地買賣之交易安全須知、常見交易糾紛以及解決之道、農地配合申請農業設施管理知識。而地方農會將是辦理農地銀行計畫之主要實施單位，主要就是建置農地租售訊息於農地銀行平台，並協助農民處理農地租售事宜，藉由專業資訊服務以及交流平台，提供農業發展以及農地利用之訊息，減少不必要的糾紛。目前農委會已經開始進行「建置農地銀行媒介平台」計畫，預計將於96年度上半年開始實施，相信可以讓有心從農者更迅速取得相關農地租售資訊。

何謂土地權利信託登記？

其申請方式及登記機關審查與處理之要點為何？  

一.所謂土地權利信託登記（以下簡稱信託登記）依土地登記規則第124條規定,係指土地權利依信託法辦理信託而為變更之登記。

二.信託登申請之方式：

1.信託以契約為之者，信託登記應由委託人與受託人會同申請之。

2.信託以遺囑為之者，信託登記應由繼承人辦理繼承登記後，會同受託人申請之；如遺囑另指定遺囑執行人時，應於辦畢遺囑執行人及繼承登記後，由遺囑執行人會同受託人申請之。前項情形，於繼承人因故不能管理遺產亦無遺囑執行人時，應於辦畢遺產清理人及繼承登記後，由遺產清理人會同受託人申請之。第一項情形，於無繼承人或繼承人有無不明時，仍應於辦畢遺產管理人登記後，由遺產管理人會同受託人申請之。

3.信託財產依第125條辦理信託登記後，於信託關係消滅時，應由信託法第65條規定之權利人會同受託人申請塗銷信託或信託歸屬登記。前項登記，受託人未能會同申請時，得由權利人提出足資證明信託關係消滅之文件單獨申請之。未能提出權利書狀時，得檢附切結書或於土地登記申請書敘明未能提出之事由，原權利書狀於登記完畢後公告註銷。

4.信託財產因受託人變更，應由新受託人會同委託人申請受託人變更登記。前項登記，委託人未能或無須會同申請時，得由新受託人提出足資證明文件單獨申請之。未能提出權利書狀時，準用土地登記規則第128條第二項規定。

三.登記機關於辦理信託登記之審查及處理要點,茲分述如后：

1.受託人依信託法第9條第二項取得土地權利，申請登記時，應檢附信託關係證明文件，並於登記申請書適當欄內載明該取得財產為信託財產及委託人身分資料。登記機關辦理登記時，應依第130條至第132條規定辦理。

2.信託登記，除應於登記簿所有權部或他項權利部登載外，並於其他登記事項欄記明信託財產、委託人姓名或名稱，信託內容詳信託專簿。前項其他登記事項欄記載事項，於辦理受託人變更登記時，登記機關應予轉載。

3.信託登記完畢，發給土地或建物所有權狀或他項權利證明書時，應於書狀記明信託財產，信託內容詳信託專簿。

4.土地權利經登記機關辦理信託登記後，應就其信託契約或遺囑複印裝訂成信託專簿，提供閱覽或申請複印，並準用土地法規定計收閱覽費或複印工本費。信託專簿，應自塗銷信託登記或信託歸屬登記之日起保存十五年。

5.信託內容有變更，而不涉及土地權利變更登記者，委託人應會同受託人檢附變更後之信託內容變更文件，以登記申請書向登記機關提出申請。登記機關於受理前項申請後，應依信託內容變更文件，將收件號、異動內容及異動年月日於土地登記簿其他登記事項欄註明，並將登記申請書件複印併入信託專簿。

實務上...當遇有買賣情事，專業代書於交易安全把關同時，應調信託專簿,詳查內容。

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