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             自地自建的流程            

自地自建的流程及相關配合人員
建築設計(建築師)--請領建築執照(建築師)--營建工程(營造場施工+建築師監造)--請領使用執照(營造廠)--保存登記(代書)--室內裝修(建築師或室內設計公司)--完工搞定

建築設計階段--委託建築師事務所進行規劃設計:

1.基本資料調查--土地登記簿謄本、地籍圖、所處區域都市計畫....
2.業主需求探討--空間需求、預算評估
3.建築法規檢討--檢討土地使用分區(是住幾?建蔽率?容積率?)、建築管理相關法規(高度、退縮)
4.建築初步設計--面積建討(可建最大面積)，繪製平面、立面、剖面圖，討論溝通
5.建築細部設計--建築定案(空間使用、外觀、量體、材料、設備)，複委託水電、結構技師進行計算、設計
6.繪製建築執照圖、發包圖

7.營造預算編列--製作初步預算，包含結構體、建築材料、設備
考量營建成本(鋼筋、模板、混凝土、砂之數量)及結構形式(如加強磚造、鋼筋混凝土、輕鋼構建築)、材料等級、設備等級不同，總成本亦不同。
一般粗抓透天厝，每坪約5萬~8萬(依構造工法、材料等級而有價差)。
8.業主需求與預算符合，準備發包及請領建築執照。

建築執照申請階段--委託建築師事務所辦理:

1.拆除執照申請(一般併建造執照申請)
2.建造執照申請
 書圖文件--申請書、委託書、土地使用權同意書(若起照人同土地所有權人則免)、建   築師簽證、建築線指示圖、土地登記簿謄本、建物謄本(若無舊建物則免)、地籍圖、其他文件、建築執照圖
3.建築執照審查--
審查單位--建築管理課
協審單位--當地建築師公會
繳交規費--依當地縣市政府規定
4.審查通過後，領得建造執照
5.水、電、消防、電信審查(一般稱之為四大管線)
6.四大管線審查通過，申報開工

營建工程階段--發包給合格營造廠施工，建築師監造:

1.尋找優良、信譽佳之營造廠(透過建築師、公會推薦，或親友推薦)，建議參觀各家營造廠完工案例，確認施工品質優良者。
2.營造廠依據建築師發包圖說、標單報價
3.議價(討價還價)後營造廠得標，並要求其按圖施工
4.施工期間建築師按圖監造
5.施工期間配合建管單位勘驗
6.施工期限--依各縣市自治條例規定辦理
四層樓一般都可以在9~12月內完成。
7.完工驗收(同時請領使用執照)
8.缺失改善，複驗通過後工程完工。

請領使用執照階段--委託建築師事務所或營造廠辦理:

1.繪製竣工圖
2.備齊書圖文件
3.審查單位--都發局使用管理課
4.審查通過後，領得使用執照
5.申請水電、門牌保存登記
6.建築物可合法使用

自地自建的步驟:

建築設計--請領建築執照--營建工程(建築師監造)--請領使用執照--室內裝修--完工搞定

建築設計階段--委託建築師事務所進行規劃設計 :

1.基本資料調查--土地登記簿謄本、地籍圖、當地都市計畫....
2.業主需求探討--空間需求、預算評估
3.建築法規檢討--檢討土地使用分區(建蔽率、容積率)、建築管理相關法規
4.建築初步設計--繪製平面、立面、剖面圖，討論溝通
5.建築細部設計--建築定案(空間使用、外觀、量體、材料、設備)，複委託水電、結構技師，
6.繪製建築執照圖、發包圖
7.營造預算編列--製作初步預算，包含結構體、建築材料、設備
營建成本(鋼筋、模板、混凝土、砂，單價各不同)各縣市略有出入，並因結構形式(如加強磚造、鋼筋混凝土、輕鋼構建築)、材料等級、設備等級不同，總成本亦不同。
一般粗抓透天厝，每坪約4萬~6萬。
8.業主需求與預算符合，準備發包及請領建築執照。

建築執照申請階段--委託建築師事務所辦理:

1.拆除執照申請(一般併建造執照申請)
2.建造執照申請
書圖文件--申請書、委託書、土地使用權同意書(若起照人同土地所有權人則免)、建築師簽證、建築線指示圖、土地登記簿謄本、建物謄本(若無舊建物則免)、地籍圖、其他文件、建築執照圖
3.建築執照審查--
審查單位--各縣市政府建築管理課
協審單位--各縣市建築師公會
繳交規費--依各縣政府規定
4.審查通過後，領得建造執照
5.水、電、消防、電信審查(一般稱之為四大管線)
6.四大管線審查通過，申報開工

營建工程階段--發包給合格營造廠施工，建築師監造:

1.尋找優良、信譽佳之營造廠(透過建築師、公會推薦，或親友推薦)，建議參觀各家營造廠完工案例，確認施工品質優良者。
2.營造廠依據建築師發包圖說、標單報價
3.議價(討價還價)後營造廠得標，並要求其按圖施工
4.施工期間建築師按圖監造
5.施工期間配合建管單位勘驗
6.施工期限--依各縣市政府建築管理自治條例規定辦理
--一般以三個月為基準，每層樓二個月
3+3x2=9，一般都可以提前完工。
7.完工驗收(同時請領使用執照)
8.缺失改善，複驗通過後工程完工。

請領使用執照階段--委託建築師事務所或營造廠辦理:

1.繪製竣工圖
2.備齊書圖文件
3.審查單位--各縣市使用管理課
4.審查通過後，領得使用執照
5.申請水電、門牌保存登記
6.建築物可合法使用

室內裝修階段--可併建築設計一同委託建築師事務所設計，或另委託室內裝修公司設計施工
程序略同建築、營造流程，室內裝修審查一般都不送(因為很麻煩，材料利用受限)
1.設計階段--室內裝修平面圖、立面圖、天花圖、空調圖、細部大樣圖.........，製作預算書
2.議價階段--依據室內裝修圖、預算書發包議價(可委託室內裝修公司施工或另外發包)
3.施工階段--可委託室內設計公司監工或自行監工
4.完工驗收，缺失改善，複驗通過後完工
5.家具、傢飾、電器選購
6.準備搬家，一切搞定

一般費用
1.建築設計(一般重點監造，不派員駐地)--依法定工程造價x7~10%(可打折，大多抓6%)
以80坪 計--5000x80x3.3x0.06=80,000
2.建築規費--幾千元
3.營造費用--80x4.5萬/坪=360萬
4.其他規費--代書費、規費......
5.室內設計費--一設計師名氣、設計內容不定(2000~10000元/坪)，若建築設計即考慮室內設計，費用可省很多
80x2000=160,000
6.室內裝修費--依室內設計內容，新成屋1~5萬不定
80x2萬/坪=160萬

合計約400(不含室內設計，含家具)~600萬(裝潢的美美的)~800萬(精緻的民宿，可上雜誌.......)

房屋翻修或是重建的問題
1.包括鋼筋水泥重頭來過
這樣算是重建還是裝修？合法嗎？
ANS:
都市更新才有所謂重建的用語，依建築管理的認定上述行為應為新建。
建築法第九條　本法所稱建造，係指左列行為：
一、新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。
二、增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。
三、改建：將建築物之一部份拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。
四、修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂、其中任何一種有過半之修理或變更者。

建築法全文----
http://www.cpami.gov.tw/lawdata/l1_detail.php?blano=146

2.需要申請一堆有沒有的嗎？還是請設計師加建築工自己幹就成？
ANS:依法要申請建築執照，包括拆除執照、建造執照、使用執照，須委託建築師辦理。
如何辦理，可參考之前的回答(自地自建的步驟 )

三、擅自拆除者，處一萬元以下罰鍰，並勒令停止拆除補辦手續。

3.如果是拋棄舊建築，重建一間新建築，容積率是用舊的計算還是要用現行法規計算.... (是不是用現行法規計算很划不來，所以很多老房子都是翻修的，而不願意重建？)
ANS:
是的，必須依照現行法規來檢討"土地使用"、"建築管理"等等。
簡單的說，舊法規是以"建蔽率"(面積)、建築高度來設限，現行的法規是以"容積率"(體積)來控制都市建築的量及都市景觀。
一般來說，現行法規比較嚴格，規定比較多，能建築的樓地板面積可能比較少，在實施容積管制前，營建業界有一波搶建風潮。

4.找建築師自建 一坪 約多少錢？
ANS:
建築設計監造費依法定工程造價(RC造以5000元/M2)x7~10%(可打折，大多抓6%)來計價，
若以70坪 計--5000x70x3.3x0.06=約70000
包含建築設計、重點監造(不派員駐地)、請領建築執照工作。

5.如果按照現行法規可以蓋出地坪幾坪幾樓的房子？
ANS:
要看您基地的條件，如基地面積、面臨道路寬度、退縮規定等等限制，及相關法規的規定來檢討，可委託建築師評估及計算。
如果以台北市住三，容積率225%，高度、退縮等等規定可完全利用來算，包含免計容積部分，約可建築
28x2.25x1.125(陽台免計容積)=約71坪 ，
不含地下室約可蓋5樓
6.容積率是哪個天才想出來的 --- 這樣誰要翻修老舊建築物？
ANS:
容積管制的作法主要在改善都市環境、景觀，在舊法規的限制下，建築物都把基地蓋的滿滿的，左鄰右舍蓋的一樣高，防火、通風採光及都市景觀都不好、缺乏變化。
實施容積管制之後，整體都市景觀會傾向多變化，都市物理環境會改善，防火避難、救災機能也會增加，是進步都市的表徵。

老舊建築物的重建，有都市更新獎勵、停車獎勵、開放空間獎勵、容積移轉等等的獎勵措施，就是在鼓勵舊市區更新重建，改善都市環境及公共安全、公共衛生。

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買賣區域：

各區道路用地買賣、新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：

各區重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。

土地e行動平台 》www.tudi3698.com.tw

道路用地‧公共設施保留地‧私設道路‧容積移轉‧計畫道路‧道路用地

《 道路地買賣安全事宜 》

本公司從事道路用地買賣許久，直接配合建商和買主的需求來購地，收購大台北縣市道路用地、北縣各道路用地、配合多年的經驗，以專業、服務 和 熱誠 來幫你評估你的土地。

道路用地 買賣有一定的過程和申請條件 ( 勘查地形、分區申請 )，絕對沒有不看地後倉促做決定，所有的買方都是需要看地後有無佔用才會有興趣購入，這是買賣過程當中對於兩方面的保障行為。

在購買的金額方面也因土地有無佔用也會影響到土地的價格，所以做買賣不會還未看到您的土地就給地主胡亂開價，( 因為現在有很多公司都是胡亂報價再來砍價行為 ) 。

所以土地要處理，請給我們時間去了解現場和申請資料時間，才能準確的報價給地主，現在道路用地市場上價格已經公開化了，所以在買賣的過程中唯有直接的買方才有高價，※最重要的事情請了解到您買賣的公司背景※，最好在買賣簽約的時候，直接到公司作簽約動作，才可保障安全的交易行為，以免造成您的損失，畢竟小心駛得萬年船。

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國稅局：非經常居住境內者，遺產稅有多項扣除額不適用

財政部台北市國稅局18日表示，經常居住在國外的國人，以及非中華民國國民，死亡時如果在中華民國境內遺有財產者，仍應課徵遺產稅，但不能適用配偶及血親、農業用地等多項扣除額的規定，但喪葬費用、個人扣除額，以及境內發生的未償債務等，仍可予以扣除。

由於竹聯幫精神領袖陳啟禮在今天移靈，對於陳啟禮是否需申報遺產稅的問題，國稅局表示，目前僅知他經常居住在中華民國境外，但並不清楚他是否還具有中華民國國籍，也不知道他在中華民國境內是否遺有財產。

根據遺產及贈與稅法規定，被繼承人如果有配偶，可自遺產總額中扣除445萬元；遺有直系血親卑親屬繼承人、父母者，每人可分別扣除45萬、111萬元；如果親屬為身心障礙者保護法第3條規定之重度以上身心障礙者，或精神衛生法第5條第2項規定之病人，每人得再加扣557萬元。

另外，如果遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物符合農業發展條例規定者，亦可自遺產總額中扣除；被繼承人死亡前6年至9年內，繼承之財產已納遺產稅者，亦可按年依規定百分比扣除。

國稅局表示，但如果被繼承人是經常居住中華民國境外之中華民國國民，或非中華民國國民者，均不適用這些扣除額；不過，被繼承人的喪葬費用、或死亡前依法應納之各項稅捐等扣除額，仍可適用，但僅限於在我國境內發生者為限，提醒納稅義務人注意相關規定，以免有所混淆。

一、課稅根據：遺產及贈與稅法。 

二、何時申報？向何單位申報？

1.被繼承人死亡遺有財產者(包括動產、不動產及一切有財產價值之權利)，納稅義務人應於被繼承人死亡日起6個月內，向被繼承人死亡時戶籍所在地之國稅局或所屬分局、稽徵所申報。

2.被繼承人為經常居住中華民國境外之中華民國國民，或非中華民國國民死亡時，在中華民國境內遺有財產者，應向臺北市國稅局申報。

三、誰是遺產稅納稅義務人？遺產稅之納稅義務人如下：

1.有遺囑執行人者，為遺囑執行人。

2.無遺囑執行人者，為繼承人及受遺贈人。

3.無遺囑執行人及繼承人者，為依法選定之遺產管理人。

四、如何計算應納遺產稅？

1.遺產總額：被繼承人死亡時，全部遺產加上死亡前二年內贈與配偶，依民法第1138條及第1140條規定之各項順序繼承人配偶之財產，扣除不計入遺產總額後之金額。

2.課稅遺產淨額=遺產總額-免稅額-扣除額

3.應納遺產稅額=課稅遺產淨額×稅率-累進差額-扣抵稅額及利息

五、遺產稅速算公式表：

不計入遺產總額之財產

依遺產及贈與稅法第16條規定：左列各款不計入遺產總額：

一、遺贈人、受遺贈人或繼承人捐贈各級政府及公立教育、文化、公益、慈善機關之財產。

二、遺贈人、受遺贈人或繼承人捐贈公有事業機構或全部公股之公營事業之財產。

三、遺贈人、受遺贈人或繼承人捐贈於被繼承人死亡時，已依法登記設立為財團法人組織且符合行政院規定標準之教育、文化、公益、慈善、宗教團體及祭祀公業之財產。

四、遺產中有關文化、歷史、美術之圖書、物品，經繼承人向主管稽徵機關聲明登記者。但繼承人將此項圖書、物品轉讓時，仍須自動申報補稅。

五、被繼承人自己創作之著作權、發明專利權及藝術品。

六、被繼承人日常生活必須之器具及用品，其總價值在80萬元以下部分。

七、被繼承人職業上之工具，其總價值在45萬元以下部分。

八、依法禁止或限制採伐之森林，但解禁後仍需自動申報補稅。

九、約訂於被繼承人死亡時，給付其所指定受益人之人壽保險金額，軍、公教人員、勞工或農民保險之保險金額及互助金。

十、被繼承人死亡前5年內，繼承之財產已納遺產稅者。

十一、被繼承人配偶及子女之原有或特有財產，經辦理登記或確有證明者。

十二、被繼承人遺產中經政府闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地，經主管機關證明者。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，仍應計入遺產總額。

十三、被繼承人之債權及其他請求權不能收取或行使確有證明者。

遺產稅免稅額

依遺產及贈與稅法第18條規定：「被繼承人如為經常居住中華民國境內之中華民國國民，自遺產總額中減除免稅額779萬元，其為軍警公教人員因執行職務死亡者，加倍計算。被繼承人如為經常居住中華民國境外之中華民國國民，或非中華民國國民，其減除免稅額比照前項規定辦理。」

扣除額

依遺產及贈與稅法第17條第1項規定：「左列各款，應自遺產總額中扣除，免徵。

遺產稅：

一、被繼承人遺有配偶者，自遺產總額中扣除445萬元。

二、繼承人為直系血親卑親屬者，每人得自遺產總額中扣除45萬元，其有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣45萬元，但親等近者拋棄繼承由次親等卑親屬繼承者，扣除之數額以拋棄繼承前原得扣除之數額為限。

三、被繼承人遺有父母者，每人得自遺產總額中扣除111萬元。

四、第1款至第3款所定之人如為殘障福利法第3條規定之重度以上殘障者，或精神衛生法第5條第2項規定之病人，每人得再加扣殘障特別扣除額557萬元。

五、被繼承人遺有受其扶養之兄弟姊妹、祖父母者，每人得自遺產總額中扣除45萬元，其兄弟姊妹中有未滿20歲者、並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣45萬元。

六、遺產中之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人，繼續經營農業生產者，扣除其土地及地上農作物價值之全數，但該土地如繼續供農業使用不滿五年者，應追繳應納稅賦。

七、被繼承人死亡前六至九年內，繼承之財產已納遺產稅者，按年遞減扣除百分之八十、百分之六十、百分之四十及百分之二十。

八、被繼承人死亡前，應法應納之各項稅捐、罰鍰及罰金。

九、被繼承人死亡前，未償之債務，具有確實證明者。

十、被繼承人之喪葬費用，以111萬元計算。

十一、執行遺囑及管理遺產之直接必要費用。

被繼承人如為經常居住中華民國境外之中華民國國民，或非中華民國國民者，不適用前項第1款至第7款之規定；前項第8款至第11款規定之扣除，以在中華民國境內發生者為限；繼承人中拋棄繼承權者，不適用前項第1款至第5款規定之扣除。」 

問題一：道路用地買賣是否要扣繳土地增值稅？

答：依據土地稅法39條規定，同時符合下列條件的道路用地，在政府徵收前出售予他人，可免徵土地增值稅。
１．必須是「都市計畫法」規定的公共設施保留地之道路用地。若是依其他法規（如區域計劃法等）的道路用地，則不適用。
２．將由政府以「徵收」或「區段徵收」方式取得或未 明文規定者。
３．不是私人或團體投資興辦的道路用地

問題二：若進行買賣,是以公告現值交易,還是低於或高於公告現值交易比較合理?

答：因為土地被劃為公共設施保留地，土地的用途嚴重受限，將來只有等政府來徵收。但政府的徵收的時程緩慢，快則二至三年，慢則二十年。若地主缺資金想變賣土地，通常會以「低於」公告現值的方式出售。通常按公告現值的二成至六成成交，不過還須視個案而定。

問題三：家人希望再等待漲價的空間,但由於土增稅減半只到明年初,以後就無此項優惠,所以請教大家意見?

答：出售符合規定的道路用地，免徵土地增值稅。所以你不用考慮土增稅減半的時限。因為你的土地被劃為公共設施保留地，將來只有等被政府徵收，所以臨近土地的漲跌，其實跟你們沒有太大的關聯。要決定是否出售，那要看你目前有沒有資金上的需求。

問題四：道路用地就不能底繳遺產稅了,請問是真的嗎?

答：現行「都市計畫法」第50條之1規定，公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。又「遺產及贈與稅法」第30條第2項規定，遺產稅或贈與稅應納稅額在30萬元以上，納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，得於前項規定納稅期限內，向該管稽徵機關申請，分12期以內繳納，每期間隔以不超過二個月為限，並准以課徵標的物或其他易於變價或保管之實物一次抵繳。

另「遺產及贈與稅法施行細則」第44條及第46條第1項分別規定，被繼承人遺產中依都市計畫法第50條之1免徵遺產稅的公共設施保留地，納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅款，納稅義務人申請以繼承或受贈課徵標的物抵繳遺產稅或贈與稅者，其抵繳價值計算，以該項財產核課遺產稅或贈與稅價值為準。在此，土地係指當期的公告現值。

問題五：民間公共設施保留地的賣賣是否要課徵土地增值稅?

答：公共設施保留地在未徵收前移轉，增值稅是否免稅的關鍵看是不是屬都市計劃內的公設地且將來將由政府「徵收」或「區段徵收」取得。

實務上是向縣市政府都市計劃課申請「土地分區使用證明」，可知是否都市計劃內的公設地。

非都市計劃內的公設地或是屬於市地重劃的公共設施皆無免稅規定。

現以捐贈公設地以避所得稅的管道，已被財政部堵住了，改為依公設地公告現值的16％計算。

問題六：何謂公共設施保留地

答：公共設施保留地，係指依都市計畫法指定，保留供公用事業設施之用，留待各事業機構徵收或購買者。

問題七：為什麼要買公共設施保留地

答：購買公共設施保留地，可實物全額抵繳遺產稅、贈與稅、可列舉扣除個人綜合所得、可降低營利事業全年度課稅所得額或以低價買進，留待政府加成徵收，公共設施保留地來節稅。

問題八：請問公共設施保留地創造什麼?好處在那?

答：公共設施保留地在贈與稅節稅規劃裏占有相當重要的份量及地位，立法院於 民國八十六年四月三日 讀通過土地稅法39條：被徵收的土地，免徵土地增值稅。所以自86年5月23日起，所有公設地移轉都享有免徵土地增值稅的優惠，除非該公共設施保留地政府將它用途變更更為非公共設施保留地，即該土地恢復為一般用地，則以前所免徵的土地增值稅於土地移轉時要補課徵。

對於公共設施保留地，因為在八十六年有了移轉暫免徵土地增值稅，贈與給子女免課贈與稅及被政府徵收免課土地增值稅及所得稅的規定，因此納稅人可以將政府有徵收計劃的公共設施保留地，贈與給子女，而移轉成本依照前面所述的稅法，所以沒有稅捐的問題。等政府徵收該土地，則發放放的土地徵收補償費順理成章地成為子女自有財產，免課徵巨額贈與稅。

1.容積移轉之意義

容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例，藉以達到控制土地使用強度，確保整體居住生活品質的制度。而允許原屬一宗土地之可建築容積一部或全部移轉至另一宗可建築土地建築使用，即為容積移轉。

2.容積移轉實施目的

透過容積移轉的實施，可達成下列目的：

（一）使具紀念性或藝術價值建築之保存維護得以順利推展。

（二）公共設施保留地得以順利取得興闢，提昇都市環境品質，並紓解政府財

政負擔。

（三）面臨寬廣地域之基地得適度增加容積，促進基地有效利用﹔同時都市增

加公共空間，改善環境品質。

（四）受限發展土地地主權益獲得保障與補償。

3.名詞解釋

（一）容積：土地可建築之總樓地板面積。

（二）基準容積：都市計畫或其他相關法規規定之容積率上限乘土地面積所

得之積數。

（三）送出基地：得將可移出容積全部或部分移轉至其他可建築土地建築使

用之土地。

（四）接受基地：接受送出基地可移出容積之土地。

【公寓大廈規約範本】

修正說明：
內政部85.5.27台內營字第八五七二七○○號函訂定
內政部92.11.11台內營字第０９２００９００１５號函修正第二條條文
內政部94.2.23台內營字第0940081581號令修正
內政部95.3.21台內營字第0950800996號令修正第五條、第七條規定，自即日生效。

內文：

本OOOO公寓大廈訂定規約條款如下，本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶均有遵守之義務：

第一條　 本規約效力所及範圍：

本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶。

本公寓大廈之範圍如附件一中所載之基地、建築物及附屬設施 (以下簡稱標的物件) 。

第二條　 專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分：

一、本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如后，其區劃界限詳如附件一標的物件之圖說。

(一)專有部分：指編釘獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者。

(二)共用部分：指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。

(三)約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。

(四)約定共用部分：公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

二、本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。

三、本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，如有懸掛或設置廣告物之情事，應依法令及下列規定辦理(就下列三者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形)：

1.有關懸掛或設置廣告物依公寓大廈管理條例第八條規定辦理。

2.非經規約規定或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。

3.應符合下列規定：(選此項者，應配合就得懸掛或設置廣告物之範圍、懸掛或設置廣告物之規格等加以規定)。

四、停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件二。

五、區分所有權人及住戶對於陽臺不得違建，如需裝置鐵窗時，不得妨礙消防逃生及救災機能，應先經管理委員會同意，方得裝設。

六、共用部分及約定共用部分劃設機車停車位，供住戶之機車停放，其相關管理規範依區分所有權人會議決議為之。

第三條　 區分所有權人會議：

一、區分所有權人會議由本公寓大廈全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例 (以下簡稱本條例) 第二十五條之規定，召集人由具區分所有權人身分之管理負責人或管理委員會主任委員擔任。

二、區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。

三、下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：

(一)規約之訂定或變更。

(二)公寓大廈之重大修繕或改良。

(三)公寓大廈有本條例第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。

(四)住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。

(五)約定專用或約定共用事項。

(六)管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。

(七)其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。

四、會議之目的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區分所有權人書面同意，始得成為議案。

五、約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。

六、會議之目的如對某專有部分之承租者或使用者有利害關係時，該等承租者或使用者經該專有部分之區分所有權人同意，得列席區分所有權人會議陳述其意見。

七、各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。

八、區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。代理人應於簽到前，提出區分所有權人之出席委託書，如附件三。

九、開會通知之發送，以開會前十日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時，取得資格者，應出具相關證明文件。

十、區分所有權人會議討論事項，除第三款第一目至第五目應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。

十一、區分所有權人會議依第十款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第十款定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前揭決議之會議紀錄依本條例第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。

十二、區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。

十三、區分所有權人會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。

十四、會議紀錄應包括下列內容：

(一)開會時間、地點。

(二)出席區分所有權人總數、出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占之比例。

(三)討論事項之經過概要及決議事項內容。

第四條　 公寓大廈有關文件之保管責任：

規約、區分所有權人會議及管理委員會之會議紀錄、簽名簿、代理出席之委託書、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件應由管理委員會負保管之責，區分所有權人或利害關係人如有書面請求閱覽或影印時，不得拒絕。

第五條　 管理委員會委員人數：

為處理區分所有關係所生事務，本公寓大廈由區分所有權人選任住戶為管理委員組成管理委員會。管理委員會組成如下：

一、主任委員一名。

二、副主任委員一名。

三、負責財務管理之委員（以下簡稱財務委員）。

四、委員OO名。

前項委員名額，合計最多為二十一名，並得置候補委員○○名。委員名額之分配，得以分層、分棟等分區方式劃分。並於選舉前十日由召集人公告分區範圍及分配名額。

主任委員、副主任委員及財務委員，由具區分所有權人身分之住戶任之。

主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員選任時應予公告，解任時，亦同。

第六條　 管理委員會會議之召開：

一、主任委員應每二個月召開管理委員會會議乙次。

二、管理委員會會議，應由主任委員於開會前七日以書面載明開會內容，通知各管理委員。

三、發生重大事故有及時處理之必要，或經三分之一以上之委員請求召開管理委員會會議時，主任委員應儘速召開臨時管理委員會會議。

四、管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過。管理委員因故無法出席管理委員會會議，得以書面委託其他管理委員出席。但以代理一名委員為限，委託書格式如附件三之一。

五、有關管理委員會之會議紀錄，應包括下列內容：

(一)開會時間、地點。

(二)出席人員及列席人員名單。

(三)討論事項之經過概要及決議事項內容。

六、管理委員會會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽名，於會後十五日內公告之。

第七條　 主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員之資格及選任：

一、主任委員由管理委員互推之。

二、副主任委員及財務委員由主任委員於管理委員中選任之。

三、委員應以下列方式之一選任：

(一)委員名額未按分區分配名額時，採記名單記法選舉，並以獲出席區分所有權人及其區分所有權比例多者為當選。

(二)委員名額按分區分配名額時，採無記名單記法選舉，並以獲該分區區分所有權人較多者為當選。

四、委員之任期，自○年○月○日起至○年○月○日止，為期○年○月(至少一年，至多二年)，其中主任委員、財務委員及負責監察業務之委員，連選得連任一次，其餘委員連選得連任。

五、主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員有下列情事之一者，即當然解任。

(一)主任委員、副主任委員及財務委員喪失區分所有權人資格者。

(二)管理委員喪失住戶資格者。

六、管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有本條例第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。

七、管理委員出缺時，由候補委員依序遞補，其任期以補足原管理委員所遺之任期為限，並視一任。

第八條　 主任委員、副主任委員及財務委員之消極資格：

有下列情事之一者，不得充任主任委員、副主任委員及財務委員，其已充任者，即當然解任。

一、曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之宣告，服刑期滿尚未逾二年者。

二、曾服公職虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。

三、受破產之宣告，尚未復權者。

四、有重大喪失債信情事，尚未了結或了結後尚未逾二年者。

五、無行為能力或限制行為能力者。

第九條　 主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員之權限：

一、主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行本條例第三十六條規定事項。

二、主任委員應於定期區分所有權人會議中，對全體區分所有權人報告前一會計年度之有關執行事務。

三、主任委員得經管理委員會決議，對共用部分投保火災保險、責任保險及其他財產保險。

四、主任委員得經管理委員會決議通過，將其一部分之職務，委任其他委員處理。

五、副主任委員應輔佐主任委員執行業務，於主任委員因故不能行使職權時代理其職務。

六、財務委員掌管公共基金、管理及維護分擔費用 (以下簡稱為管理費)、使用償金等之收取、保管、運用及支出等事務。

七、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，誠實執行職務。

八、管理委員得為工作之需要支領費用或接受報酬，其給付方法，應依區分所有權人會議之決議為之。

第十條　 公共基金、管理費之繳納：

一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。

(一)公共基金。

(二)管理費。

二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。

三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。

四、管理費以足敷第十一條第二款開支為原則，公共基金依每月管理費百分之二十收繳，其金額達二年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議停止收繳。

五、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息一○％計算。

第十一條　 管理費、公共基金之管理及運用：

一、管理委員會為執行財務運作業務，應以管理委員會名義開設銀行或郵局儲金帳戶。

二、管理費用途如下：

(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。

(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。

(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。

(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。

(五)稅捐及其他徵收之稅賦。

(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。

(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。

三、公共基金用途如下：

(一)每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。

(二)因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。

(三)共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。

(四)供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。

第十二條　重大修繕或改良之標準：

前條第三款第三目共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良指其工程金額符合下列情形之一(請就下列三者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形)：

1.新臺幣十萬元以上。

2.逾公共基金之百分之五。

3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。

第十三條　 共用部分修繕費用之負擔比例：

共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

第十四條　共用部分及約定共用部分之使用：

住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。

第十五條　約定專用部分或約定共用部分使用償金繳交或給付：

共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金：

一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或該契約訂有使用該一共用部分或專有部分之約定者。

二、登記機關之共同使用部分已載有專屬之停車空間持分面積者。

前項使用償金之金額及收入款之用途，應經區分所有權人會議決議後為之。但第一次區分所有權人會議召開前或經區分所有權人會議之授權或區分所有權人會議未決議時，由管理委員會定之。

區分所有權人會議討論第一項使用償金之議案，得不適用第三條第四款提案之限制。

第十六條　專有部分及約定專用之使用限制：

一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。

二、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。

第十七條　財務運作之監督規定：

一、管理委員會之會計年度自O年O月O日起至O年O月O日止。

二、管理委員會應製作並保管公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、附屬設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細帳冊、區分所有權人與區分所有權比例名冊等。如區分所有權人或利害關係人提出書面理由請求閱覽或影印時，不得加以拒絕。但得指定閱覽或影印之日期、時間與地點。

第十八條　糾紛之協調程序：

一、公寓大廈區分所有權人或住戶間發生糾紛時，由管理委員會邀集雙方當事人進行協調。

二、有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本公寓大廈所在地之○○地方法院為第一審法院。

第十九條　違反義務之處置規定：

一、區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：

(一)住戶違反本條例第六條第一項之規定，於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使權利時，有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事；於他住戶維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，有拒絕情事；於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之；經協調仍不履行時，得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。管理委員會本身於維護、修繕共用部分或設置管線必須進入或使用該住戶專有部分或約定專用部分，有拒絕情事時，亦同。

(二)住戶違反本條例第八條第一項之規定，有任意變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備設備之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為時，應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依本條例第四十九條第一項規定處理，該住戶應於一個月內回復原狀，屆期未回復原狀者，由管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。

(三)住戶違反本條例第九條第二項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。

(四)住戶違反本條例第十五條第一項之規定，對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時，應予制止，經制止而不遵從者，應報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，要求其回復原狀。

(五)住戶違反本條例第十六條第一項至第四項之規定有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時，應予制止，或召集當事人協調處理，經制止而不遵從者，得報請地方主管機關處理。

二、住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分：

(一)積欠依本條例及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

(二)違反本條例相關規定經依本條例第四十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。

(三)其他違反法令或規約，情節重大者。

三、前款強制出讓所有權於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會得聲請法院拍賣之。

第二十條　其他事項：

一、共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使用規則。

二、區分所有權人資格有異動時，取得資格者應以書面提出登記資料，其格式如附件四。

三、區分所有權人將其專有部分出租他人或供他人使用時，該承租者或使用者亦應遵守本規約各項規定。

四、區分所有權人及停車空間建築物所有權者，應在租賃 (或使用) 契約書中載明承租人 (或使用人) 不得違反本規約之規定，並應向管理委員會提切結書，其格式如附件五。

五、本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及其他相關法令之規定辦理。

六、本公寓大廈公告欄設置於○○○。

第二十一條　管理負責人準用規定之事項：

本公寓大廈未組成管理委員會時，應推選管理負責人處理事務，並準用有關管理委員會應作為之規定。

第二十二條　本規約訂立於民國O年O月O日。

下載網址：

http://www.cpami.gov.tw/lawdata/l1_detail.php?blano=226

臺北縣三重地政事務所提醒民眾不動產交易安全有三：

一、不動產移轉登記委託領有地政士公會識別證之地政士辦理。

二、不動產買賣、租賃介紹委託領有合法不動產經紀業者認證標章之經紀業者辦理。

三、不動產估價委託領有估價師公會標誌之不動產估價師辦理。

如發現違法從事地政士、不動產經紀及不動產估價業務者，請向臺北縣政府地政局檢舉（電話：02-29678561）。

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臺北縣三重地政事務所提醒民眾買賣不動產注意事項：

一、預售屋：應審閱預售屋買賣定型契約及是否領有建照執照。

二、成屋：售價是否公平合理、產權是否清楚、房屋狀況等。

三、法拍屋：應事先了解是否有點交。

四、委售不動產應慎選合法不動產服務人員、確認不動產說明書內容。

五、內政部地政司網站建置各項不動產交易契約書範本暨應記載及不得記載事項，供民眾查閱及下載，歡迎多加利用。

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臺北縣三重地政事務所提醒民眾土地登記應注意事項：

一、申請土地權利變更登記，應於權利變更之日起一個月內為之。繼承登記得自繼承開始之日起六個月內為之。

二、有關土地權利變更登記申請逾期者，毎逾一個月處應納登記費額一倍之罰鍰，最高不得超過二十倍。

三、內政部地政司全球資訊網、臺北縣地政資訊網均已建置「各項土地登記申請書、契約書、登記清冊之格式、填寫說明、填寫範例」供民眾查閱及下載，歡迎多加利用。

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象徵為總統大選「前哨戰」的立委選舉結果抵定，藍軍大勝，拉高了三月份總統大選的藍軍勝選的能見度。隨著立委選舉結果出爐，影響這半年房市的三大關鍵因素─馬英九特別費案、立委選舉、總統大選，其中兩項變數已經消弭，讓市場人士吃下一顆定心丸；選後的個工地來人已見回籠，較選前的來人組數平均增加了二成不等，同時有很多建商、代銷公司已料到這種局面，如今局勢更好，準備從一月中旬起，將大舉推案。 

根據住展雜誌最新市調顯示，選後看屋的民眾，已有增加的趨勢，從附表中可看出，選後第一周的主要工地來人組數，北縣新店的「美河市」勇奪下第一名，選後第一周的來人組數回升至250組。

第二名的板橋江子翠捷運站旁的「第一天廈」，雖已到銷售尾聲，但周來人仍高達200組，出現許多購屋者買不到房子的特殊現象。近期大作廣告的淡水「台北灣」造鎮案，在天後不佳的情況下，周來人也有150組，也是跌破專家的眼鏡。

遠雄建設位於北縣樹林的「大學哈佛」，也已到銷售尾聲，然周來人仍有120組的不錯表現，為即將公開的三峽百億重案「大學牛津、大學耶魯」，醞釀出前期不錯的來人反應。

第6至第10名，則分別為，新竹竹東的「新杜拜」、北市文山區的「羅斯福」、北縣中和的「新歐洲」、北縣新店的「21 City」與北縣中和的「冠德新世界」，來人從70至100組不等。

住展研發長倪子仁表示，從立委選後的市場反應來看，選後慶祝行情以及329檔期的透明度與方向愈來愈明顯，選前遞延性的買盤陸續回籠，買氣反而更強。從住展雜誌先前統計，今年第一季全國上市上櫃建商，推案量達1600億元來看，選後放量作多的態勢也是愈來愈明顯， 等著向第一季的新春紅盤叩關。

國會選舉藍軍大獲全勝，很多建商、代銷公司都預期，接下來的總統選舉，國會及總統都可望由同一黨主政下，將有助台灣政經情勢結束長期紛擾，而趨於穩定成長。尤其長期以來緊箍台灣房市的兩岸關係，能獲進一步改善，預期房市將有一段新的遠景可期。從去年下半年陷入盤整的房市，在選情提前明朗之下，似乎也看到隧道出口的光。

油價在每桶100美元上下高檔振盪，國際原物料價格持續飆漲，通膨疑慮再起，具抗通膨保值題材的營建類股，成資金投資避險標的，今年以來，營建股成為大盤的領軍，高獲利、高成長、高殖利率的「三高概念股」，都成為法人逢低布局、市場短多追逐的標的，除成為股市反彈領先指標、短期避險標的，更是中長線布局的族群。

展望立委選後到三二二總統大選之間的第一季預售屋推案市況，房地產業者預期，「慶祝行情」會有，但部分買方還是會暫時觀望等待總統選舉的結果。但只要儘快回歸基本面，房市一定會儘早脫離盤整格局，有逐步向上的榮景。

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