「網路」已成為現代人不可或缺的工具,不論是打報告、玩遊戲、購物、從事金融行為等,都與它息息相關,但是你所處的網路環境安全嗎?根據資安廠商的統計,今年上半年受到傀儡程式感染的電腦總數雖減少17%,但仍有超過5百萬台電腦遭殃。


  近年來網路的惡意程式已不在像過去只是玩笑、嘻弄性質,取而代之是專業且帶有商業性質的惡意程式,像是盜取電子郵件、網路遊戲,甚至信用卡或銀行的帳號及密碼,進而從中換取金錢利益。


  過去地下經濟伺服器常見的黑市交易,今年以來依舊活躍,很多惡意程式盜取使用者的信用卡卡號、身份證字號、銀行帳戶等資料後,以5美元~400美元不等價格販賣,造成受害者不小困擾。


  現在一個電子郵件密碼的銷售金額幾乎與銀行帳戶相同,足以顯現電子郵件密碼已受到許多惡意程式窺覬。


  台灣賽門鐵克技術顧問總監王岳忠表示,現在的惡意程式會採取階段式攻擊,初期利用小而隱匿的方式建立一個據點,且通常都是知名網站或你電子郵件名單的好友,接著再由該據點發動後續攻擊。


  由於這些惡意程序隱匿在平日我們熟悉的網站或好友名單中,因此總令人毫無警覺地選擇開啟,像是耳熟能詳的木馬程式、傀儡程式都是這一類。


  而台灣在這次調查統計中,是亞太地區電腦感染傀儡程式第二多的國家,僅次於中國大陸,可見國人資安的防範與觀念還需要加強。


  王岳忠分析,我國ADSL寬頻普及率高,在每月收固定費用的情況下,很多民眾都有「吃到飽」的心態,幾乎24小時不關電腦、不斷網路,因此才會成為惡意程式最好的溫床。


  調查中也顯示,台灣目前最流行的線上遊戲,已是惡意程式攻擊的主要目標,尤其以「天堂」、「魔獸世界」最常被鎖定,只要竊取到使用者帳號密碼,就可以進一步從遊戲中獲取利益,像是變賣寶物等。


  王岳忠建議,網路環境充斥許多資安危險,除了經常更新電腦修補程式外,不要造訪可疑的網站,並在確定值得信賴情況下,才連結或開啟附件,才能降低受到惡意程式攻擊的機會。



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礦油大亨~~秦嘉鴻~~





合作、分家、再獲利,秦嘉鴻三階段成功學

九個月前,秦嘉鴻才領到中油頒發的全國最佳民營加盟站獎牌,最近,他卻讓台塑掏出二十億元租下加油站。雖然被中油告進法院,他卻說:「海上加油事業仍希望與中油合作,替它賣油!」



誰能讓「 經營之神」王永慶掏出二十億元,付出史上最高的民營加油站租金?

這人是益洲集團董事長秦嘉鴻,他是台灣最大的電器絕緣油製造商,占七成以上市場,在全台擁有十五座加油站,集團年營收達三十億元。此外,他也是上市公司全國加油站單一最大股東(股票市值約兩億元),而且不止在陸地上開加油站,益洲還投入海上加油事業,積極搶攻一年三百億元的大市場。投入油品市場超過半世紀,靠著與財團合作、競爭,秦嘉鴻如今身價超過二十億元,堪稱台灣的「礦油大亨」。


走進新店益洲加油站二樓秦嘉鴻辦公室,映入眼簾的是前中油董事長郭進財與他的合照,旁邊還放著中油頒發的全國優良加盟站獎牌,濃濃的「中油味」與加油站外高掛的台塑石油招牌形成強烈對比。



黃金加油站年營收近十億 天價出租,不惜倒戈


今年三月,秦嘉鴻才跟台塑石油簽定十年租約,將旗下十三座加油站、以十年總租金超過二十億元租予台塑,平均一座站的租金是一般民營加油站租金的五倍。租金能拉得如此高,因為單是位於新店中興路、寶橋路口的益洲總站,每天就可賣出汽油一百公秉、年營收近十億元,是台灣最大加油站,益洲旗下加油站的平均發油量是三十公秉以上,同樣是全國第一,是國內其他品牌加油站發油量的兩倍以上。

經營效率高,加上是從中油加盟體系「叛逃」,王永慶付出史上最高的加油站租金,讓益洲改掛台塑招牌。中油則是祭出法律手段,申請假扣押益洲的加油站,要與秦嘉鴻打官司。即便如此,靠著操作「合作、分家、再獲利」的三階段成功學,秦嘉鴻每次與財團周旋,都能讓自己坐大。


益洲加油站的母公司益洲化學,資本額只有中油的一千三百分之一、是台塑石化的八百分之一,年屆七十的秦嘉鴻,沒有雄厚資本、出身也不顯赫。五十二年前,拿著家人資助的五千元,開起礦油行,靠替中油代理銷售潤滑油,累積人生的第一桶金。


「合作、分家、再獲利」的策略是秦嘉鴻能夠一步步崛起的主因。民國七十一年,當上台北市礦油公會理事長,靠著整合民間礦油行與中油對抗,爭取加油站開放民營。經過五年衝撞,與中油的抗爭獲得勝利,七十六年政府開放設立加油站,秦嘉鴻也因此當上全國加油站首任董事長。


八十六年,獨資成立益鴻加油站,轉與和桐集團董事長陳武雄合作,雙方合併成立加得滿公司,也同樣出現「合作、分家、再獲利」的循環。秦嘉鴻在與陳武雄合作的六年中,秦嘉鴻開發的加油站從四座變成十五座,加得滿旗下的站則成長到四十座以上。但陳武雄開發的加油站多在中南部、發油量少,造成加得滿始終不見獲利,九十二年底,秦嘉鴻決定與陳武雄分手。這時候鬧出糾紛,雙方對分手後加油站所有權如何畫分出現不同意見,秦嘉鴻要陳武雄交出六座加油站,陳卻不從。


不過秦嘉鴻是個老薑。計畫分手,從合作開始,他就嚴密收集所有與陳武雄往來的公文與信件,以確保自身利益,結果在六年收集超過一百封公文中。秦嘉鴻找到陳武雄在三次協調會中承諾歸還六座加油站的證據:「各自開發加油站,若是分家須歸還給原屬公司」的書面約定,終於與陳武雄分手,拿回在大台北地區五座高發油量的黃金站,實力一翻卻是合作前的三倍。


致命小蝦米夠精明 合約埋伏筆,不怕被鯨吞

 

加得滿加油站前董事長王銀龍說,秦嘉鴻的本事是別人不能處理的站區,越複雜、他越能搞定,開發一座高發油量的黃金站,別人要兩年,他卻能在一年半以內完成。

「我不只是經營加油站,連土地繼承等代書代辦服務都做!」秦嘉鴻得意的說,以新店的益洲加油站為例,包括中油都曾經爭取承租這塊土地,卻都失敗,原因是地主林家有七房散居國外,只有秦嘉鴻跑到香港、日本、美國找到林家後代,三年蓋了二十六個章,買下其中兩房繼承權,才順利租得土地。


能處理複雜的土地,有本事將加油站的發油量衝大,但與財團周旋卻能獲利的關鍵,秦嘉鴻說:「我是小蝦米,但中油跟台塑等大鯨魚吞不下我,因為我隨時留著『吃了我就會致命』的那一招!」


和陳武雄合作是如此,對抗中油也是如法炮製。按秦嘉鴻跟中油簽定的合約留有對他有利的伏筆:合約規定中油有優先購買承租權,且價格要相同,出價不得低於同業,但若有第三者能開出比中油更好的條件,還是可以中途解約。


為了打贏這一仗,秦嘉鴻從去年起保留跟中油所有往來的書信,甚至連中油主管發的請帖都留下來。接著,不斷對外放出想把加油站租出去的消息,包括全國加油站在內的大型連鎖加油站都收到秦嘉鴻的出租通知。但加油站業者都知道,秦嘉鴻的目標只有一個,就是王永慶。因為台塑始終無法打入大台北市場,益洲既然擁有大台北地區發油量最大的連鎖加油站,對台塑將是無法抗拒的吸引力。


今年二月九日,就在中油準備把預算送立法院審查之際,益洲突然告知中油,有業者出價每年兩億元以上租金,要租益洲的加油站,並要求中油五天之內做出決定,並需要立即支付出六億元租金。


中油預算編列受限於立法院,五天之內根本無法動支六億元,秦嘉鴻卻挑在此時殺得中油措手不及。中油油品行銷部加盟室主任陳正男說,秦嘉鴻的通知太突然,讓他們連考慮的時間都沒有。中油既無法挽回益洲,只好求償。


中油這才發現秦嘉鴻去年就放消息要出租加油站,根本就是為了今年的轉租預留伏筆。「眼光準、算盤比任何人都精!」台塑加油站聯誼會會長高福來如此形容秦嘉鴻。


雖然被中油告進法院,但秦嘉鴻卻說:「益洲的海上加油事業,仍希望與中油合作,替它賣油!」一句話再次凸顯秦嘉鴻面對財團,不是只有零和遊戲的做法。既合作又對抗,這位礦油大亨,讓王永慶與中油都跟著他轉動。

 

 

 


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Blog  部落格裡的世界


blog


部落格是近兩年最熱門的網路現象。不需要是電腦高手,只要會打字,每個網友都可成立自己的部落格,在部落格上分享自己的生活日誌、照片、影片,不同部落格間,也可彼此串聯。


根據部落格搜尋引擎Technorati指出,部落格以每天新增23,000個的驚人速度成長,甚至迫使企業必須開始改變遊戲規則。美國《財星》(Fortune)雜誌則將部落格列為2005年度十大趨勢之首。微軟董事長比爾蓋茲更指出,部落格是繼e-mailBBS、即時訊息(如MSN Messenger)之後,第四個改變世界的網路殺手級應用。


過去一年來,在微軟、Google、雅虎等網路龍頭開始鼓勵網友們到他們的網站上成立個人部落格後,更加速了部落格的普及。


在過去10年來,Internet發展一路暴起暴落,一開始大概沒有人想到部落格會有這樣的影響力量。根據美國網路調查機構Perseus估計,全球部落格的數量5年內數量成長超過1,000倍,從2000年的2.95萬個,快速成長到今年第一季的3,160萬個,到今年底,預估全球部落格數量將達到5,340萬個。


令人意外的是,部落格的本質與過去.com快速成功、一夕致富的模式,大不相同。建立部落格的「部落客」(Blogger)是自發性的,99%以上的部落客在使用部落格時,都沒有想到要以此賺錢。


部落格絕大多數是業餘者的分享,最早出現的用途,只是讓網友在網路上寫日誌,分享自己實際的經驗與個人觀點。但由於它簡單好用,只要會打字,就可以成立自己的部落格,不僅可以用文字寫下心情筆記、趨勢觀察、活動紀錄等包羅萬象的文字內容,還可加上照片、影片等多媒體檔案,吸引了大批部落客(Blogger)加入。


將網路連結、散佈功能發揮到極致


但是真正讓成為是不可擋的潮流的,是它將網路倍速連結、散佈的功能,發揮到了極致。
「部落格現象發燒,是摩爾定律(Moore's Law)結合麥特卡夫定律(Metcalfe's Law)的革命,」《聖荷西水星報》(San Jose Mercury News)專欄作家吉摩爾(Dan Gillmor)指出。


過往,主宰Internet發展的兩道主流,分別為晶片速度每18個月成長一倍的摩爾定律,帶動科技產品對資料處理的速度與資料記憶的容量不斷提高;以及當使用人數趨近無線大時,網路連線的關係,呈現與使用者人數平方倍的級數成長。在寬頻普及下,部落客人數不斷增加,搭配晶片效能更高的各種上網工具,部落客彼此間資訊傳遞、分享、討論的速度與規模因此而提高。


而且,部落格上有個『永久連結』(permalink)的技術創新,「這才是它威力驚人的最大的原因,」《財星》報導指出。


過去網路文章都是單向發表,即使連結其他資料,也都是在末端才加入資料來源的網址。但是瀏覽部落格不但可以直接留言或發表評論,加速部落客間的討論,而且部落客在張貼部落格文章中,可以直接加入引述其他部落格文章的連結,上網瀏覽的讀者只要點選就可在彈出的新視窗中看到引述的文章內容,邊看邊點選下,可以看到其他更多的部落格文章,就能一篇文章延伸出更多角度的資訊。


當部落格彼此連結的文章愈多,不同部落格間也可彼此串聯的網絡就愈廣,愈能發揮一傳十、十傳百的傳播威力,而被引述的原部落格主人,也透過「引用通告」,來得知自己的文章被引用的次數。


就是這樣的變化,讓部落格將現實世界「口耳相傳」的速度與廣度,放大百倍、千倍,成為企業又愛又怕的新對象,也迫使企業必須改變規則因應。


顛覆企業遊戲規則


部落格顛覆了企業習慣的由上而下的單向操縱溝通模式。


從有媒體以來,企業公關人員、行銷企劃數十年來都是利用「大眾媒體」(mass media),將企業產品或形象的訊息「包裝」過後,傳遞媒體記者,記者再根據判斷與其他訊息來源報導,將「處理」過後的資訊刊在報紙、雜誌、電視、廣播上,社會大眾也就照單接收。


但是在部落格闖入後,就形成了一個不受控制的「市井媒體」(citizens' media)。世界上任何一個角落中的不知名個人,張貼了一篇部落格後,獲得其他人的共鳴,透過網路轉寄、連結,開始吸引人潮上部落格觀看,並針對內容錯誤會有人提出質疑與討論。而且,正因為是大家自發的討論,影響力更大。「讓事實的真相在網路上公開,無論好事與壞事,散播的速度遠超過以往,」《紐約時報》指出部落格影響力更勝一般媒體的原因。


部落格讓真實呈現,並快速散播的特性,近年來開始獲得企業廣泛的重視。對企業來說,一旦想到全球可能有上萬名消費者,在部落格上討論他們的品牌形象、產品使用心得,多數企業勢必得要選擇正面以對,並開始思考如何利用,但是結果卻不見得成功。


在部落格上嚐到苦頭的,最著名的則是七喜汽水(7 Up)。


早在20033月,七喜就已經嘗試要用部落格來做行銷。當時為了宣傳新調味乳產品「狂牛」(Raging Cow),成立「狂牛部落格」,配合全美的巡迴行銷活動,請消費者以「狂牛」身分來寫部落格,分享飲用經驗,因此獲得消費者熱烈迴響。但不到半個月的時間,就有部落客發現,在狂牛部落格中,有6名大力讚美的部落客是七喜安排的。七喜造假的消息,違反了部落格在網路上真誠表現自我的精神,這個訊息開始在各部落格之間傳遞,進而有部落客開始發起「抵制狂牛」(The Raging Cow Boycott)活動。儘管真正抵制的人數不得而知,但卻對七喜的品牌與形象造成傷害,後來七喜的「狂牛部落格」也以關站做結。儘管事隔兩年多,如今在Google上打入「抵制狂牛」關鍵字,仍可找到近3萬筆文章連結。一旦部落格行銷操作不善,殺傷力的速度與威力由此可見。


即時而強大的焦點團體


因為部落格的出現,企業也開始認真接納由外而內的溝通方式。


根據波士頓顧問集團統計,美國非政府部門經濟中,有超過5成的比重,是因為拜訪客戶、尋找資訊、傳播訊息、行銷活動等等藉由溝通而產生的交易成本。而部落格快速、直接的交流,正可以「大幅改善因溝通而產生的交易成本,」波士頓顧問集團(BCG)資深副總裁伊凡思(Philip Evans)指出。


了解消費者,是企業愈來愈龐大的投資,但是部落格開了另一扇窗。「我們將部落格視為一個有1,500萬人,724小時討論的『焦點團體』(focus group),」全球知名公關集團愛德曼(Edelman)執行副總裁穆雷(Rick Murray)指出。


過往,企業若對產品使用者進行意見調查,得要透過電訪、信件進行市調分析,或是經過抽樣來尋找潛在消費者,聚集他們在一起進行消費者焦點團體的意見統計分析。如今,散佈在各部落格的消費者意見與討論,等於最直接、最真實的消費者意見資料庫。


在美國近來甚至興起了「部落格監視服務」(blog-monitoring services)這項全新的行業,業者以每年3萬到10萬美元的費用,替大型企業彙整分析在部落格上的消費者意見,包括電信營運商Sprint、遊戲軟體龍頭藝電(EA)、手機大廠摩托羅拉、金融巨人花旗集團(Citigroup)、速食連鎖集團漢堡王(Burger King),都有請專業廠商整理分析來自部落格世界的消費者反應。
去年夏天,漢堡王在全美推出一支電視廣告,但由於過分誇大吃漢堡能改善生活朝氣,而在部落格上被形容為「病人飲食」,並引來廣泛共鳴。透過部落格監視服務,漢堡王很快得知消費者對廣告產生反感,因而修改廣告內容。


快速有效的行銷工具


「部落格是最快最有效的行銷工具之一,」西北大學專攻行銷與口耳傳播的教授卡爾(Walter Carl)指出,但是到底該如何利用部落格這股新力量?


目前,最常被用來做部落格行銷的方式,是企業將試用品或是產品活動,放到部落格上,並告知消費者部落格網址,吸引消費者上來討論。例如日產汽車(Nissan)今年重量級新車Tiida,就成立部落格(http://blog.nissan.co.jp/TIIDA/),邀請車主上來分享駕駛心得、開車旅遊經驗、試駕會活動感想、車隊活動照片等各種文字、照片、影片,讓車主或潛在消費者彼此互動,部落格上的討論也可直接反映給日產參考。


透過這套引用連結的機制,資訊可以在部落格間呈現平面的網狀傳遞,速度飛快,參考引用通告所統計出來的數字,企業也可以快速從被引述的文章,來得知消費者對哪些方向的討論最有興趣。


耐吉(Nike)則是被視為操作部落格最成功的行銷經典案例。去年6月,耐吉建置了名為「速度的藝術」(Art of Speed)的部落格,由散佈在全球的15組廣告創意團隊,分別以「速度的藝術」為主題製作一系列的短片,並提供網路下載。由於這是用部落格行銷的創新手法,獲得媒體廣泛的矚目與報導,更創造了數萬人次的下載。但可惜整個行銷專案只維持20天就結束,儘管網頁仍保留,但短片已無法下載。


儘管已經截止,但耐吉這次的部落格行銷,卻創造了極大效果。在短短20天內,「速度的藝術」在部落格世界中創造了廣大的話題,部落客們奔相走告,將網站加入自己部落格的連結,短期內成功將原本率性的「Just Do It!」品牌形象,融合了感性與創意的印象,為部落格行銷寫一次經典。時至今日,全球仍有許多人在討論這次的行銷案例,以及替耐吉惋惜開放下載的時間太短。


從公關、行銷到經營,部落格對商業的影響愈來愈深,商業與部落格的結合也愈來愈深。部落格從業餘不求利益的分享,也逐漸演變出可獲利的模式。可預期的是,不論是在世界的哪一個角落,「Blog Inc.」必然很快就會出現。


 


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假冒法官詐騙案又出新招 民眾要小心


詐騙集團除了假冒法官行騙之外,竟然還告知被害人:會有員警到府服務,拿印章代辦一切手續,台東一名陳姓民眾險些上當,還好及時發覺有異,取消轉帳,才成功攔截這起詐騙案。


警方指出,被害人陳姓民眾接到一通電話,對方自稱是台北的張法官,以被害人的身分證件遭詐騙集團冒用作為人頭帳戶,要求被害人匯款到安全帳戶,被害人沒有確認對方身份也沒有向警方查證,就立即到保險公司,辦理保單質借,借了五十萬元匯款給對方,詐騙集團為取信被害人,又打電話告訴被害人,宣稱會請台東「知本派出所」副所長到被害人家中拿印章,到台北代辦一切手續,幸好被害人事後發覺有異,向知本派出所查證,才知到遭騙,知本派出所警員立即打電話到保險公司取消轉帳。



詐騙新招 假綁架丟包付贖32



國內出現首宗「假綁架丟包付贖款」,新的詐騙手法,一名公司老闆接獲歹徒來電 ,謊稱綁架就讀台大研究所的兒子, 由於電話傳來哭喊聲,他情急之下,依指示提款2度到指定地點丟包,直到第3通再要他付贖款時,他聽出歹徒的大陸口音才發現被騙,但已經付了32萬。


記者李若慈:「狡猾的歹徒不但不讓被害人掛電話,而且還指定要在海山國小門口58號停車格,丟包付贖金。」


一名貿易公司老闆接到歹徒電話,說他兒子被綁架,電話還傳來哭喊求救聲,老闆嚇到了只好依照指示,到中和一家銀行提領現金20萬,裝進袋子裡,開車到板橋海山國小門口停車格丟下贖款,沒想到歹徒又要12萬利息,老闆只好再回中和領了錢,回到同個地點再丟包。受害吳老闆:「歹徒整個過程很熟練,他叫我手機拿著講2小時,叫我做動作,照他的指示去領錢丟包。」


交涉過程,歹徒不准被害人手機掛斷,讓被害人沒有思考查證的時間,老闆說,當時就讀台大研究所的兒子,因為手機收不到訊號,他才會以為這一切是真的擄人勒贖,直到第3通電話,歹徒的大陸口音露了餡,才發現自己上當受騙。


 


 


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道路用地土地買賣.jpg

公設地贈直系親屬 免贈與稅

竹北 鄭先生問:

把名下道路用地贈與兒子,需符合什麼條件才不會課徵贈與稅?

北區國稅局竹縣分局答覆:

公共設施保留地因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵遺產稅或贈與稅。

符合公共設施保留地規定申請免徵贈與稅者,應向贈與人戶籍所在地之國稅局辦理申報,並檢附下列證明文件:

1.贈與時贈與人與受贈人之戶籍資料。

2.本次移轉之贈與契約書及土地增值稅單影本。

3.主管機關所核發之土地使用分區證明書(註記符合公共設施保留地字樣及編訂日期)。

4.贈與時贈與標的之土地謄本或土地公告現值資料。

 

 

 

 

 

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買賣區域:

各區道路用地買賣、新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。


服務項目:

各區重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。


土地e行動平台 www.tudi3698.com.tw

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每年地價稅何時開徵?地價稅逾期繳納,會不會處罰?


地價稅每年開徵一次,繳納期間為每年 十一月一日 至 十一月三十日 ,課稅所屬期間為每年 一月一日 至 十二月三十一日 。地價稅逾期繳稅,每超過二日按照稅額加徵百分之一滯納金,超過三十日還不繳稅的,稅捐處會移送行政執行處強制執行。


我和鄰居的房屋土地大小差不多,為什麼地價稅相差四、五倍?


地價稅有一般用地和自用住宅用地之區別,一般用地基本稅率為千分之十,隨著土地所有權人在同一縣市土地地價總額高低,適用稅率從千分之十累進到千分之五十五。至於自用住宅用地稅率則一律適用千分之二課徵,稅率低且不累進,所以自用住宅用地和一般用地之地價稅稅率相差達四倍以上之多。


自己住的房子已經按住家用稅課徵房屋,土地是否不用再申請就可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅。


房屋按住家用稅率課徵房屋,與房屋基地按自用住宅用地稅率課徵地價稅,兩者除了稅率不同外,適用條件及申請期限等均不相同民眾常認為道路用地就是公共設施保留地,實際上都市計畫法指定之「公共設施保留地」有幾項必備要件:

一、確為公共設施保留地。


二、將由政府以「徵收」或「區段徵收」方式取得,或未明文規定取得方式者。


三、無都市計畫法第三十條規定核准由私人或團體投資興辦等各種事項。


要符合以上三要件始為符合免稅規定。


本人在台中市有三棟房子,每年都收到三張房屋稅稅單,為何地價稅稅單只收到一張?


地價稅之課徵,係採總歸戶制及累進稅率計算。所謂總歸戶制,指一土地所有權人在同一個縣(市)內所有的土地合併歸成一戶,換句話即是土地係以縣(市)為歸戶單位,然後再按同一縣(市)內所有土地合併後之地價總額高低,分別適用不同稅率計算,所以每一個土地所有權人,在同一縣市內最多只有一張地價稅稅單而房屋稅係按比例稅率計算且未採總歸戶制,所以每一戶門牌開立一張房屋稅稅單,如有三戶房子分別編訂三個門牌者,則有三張房屋稅單。


地價稅的納稅義務基準日為何?


地價稅依土地稅法施行細則第二十條之規定,以八月三十一日為納稅義務基準日。 以納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人或典權人為納稅義務人


 



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有關道路用地土地增值稅問與答


土地增值稅課徵範圍如何?


已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅,但因下列情形移轉者免徵土地增值稅:


(一)各級政府出售或依法贈與之公有土地及受贈之私有土地。


(二)因繼承而移轉之土地。


(三)私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地而符合下列條款規定者:


.受贈人為財團法人。


.法人章程載明法人解散時,其賸餘財


.捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。


(四)被徵收之土地。


(五)依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者。


(六)區段徵收之土地。


(七)依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。


先生所有一筆位於區域計畫法之道路用地想要出售,土地增值稅是否可享有免稅之適用?


依都市計畫法指定之公共設施保留地於未徵收前移轉,依法享有免徵土地增值稅優惠,但非屬都市計畫法內之公共設施保留地移轉,則不適用此項免稅規定;李先生所持有之這筆土也如僅係屬「道路用地」,而非屬都市計畫法內之「公共設施保留地」,仍無免稅之優惠。


民眾常認為道路用地就是公共設施保留地,實際上都市計畫法指定之「公共設施保留地」有幾項必備要件:


一、確為公共設施保留地。


二、將由政府以「徵收」或「區段徵收」方式取得,或未明文規定取得方式 者。


三、無都市計畫法第三十條規定核准由私人或團體投資興辦等各種事項。要符合以上三要件始為符合免稅規定。


信託土地,於信託關係存續中,由受託人持有及移轉時,是否可以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅?


信託土地,於信託關係存續中,土地所有權人應移轉與受託人,由受託人依照信託本旨為受益人之利益或特定之目的管理或處分,與自用住宅用地必須是土地所有權人所有,並確供土地所有權人或其配偶、直系親屬自己居住之規定及立法意旨不符。所以信託土地在信託關係存續中,不能以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。 

先生聽說土地贈與給妻子,可以不用繳納土地增值稅,真的嗎?那要怎樣辦理過戶手續及注意那些規定?


依土地稅法第二十八條之二規定得申請不課徵土地增值稅;但於再移轉給第三人時,以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅,另受贈前之改良費用、增繳之地價稅得減除或抵繳;其為重劃之土地,還可主張減徵百分之四十的土地增值稅,惟該項再移轉土地,如申請適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅時,其出售前一年內「未曾供營業使用或出租期間」,應合併計算原贈與人持有期間。


移轉房地給子女,究以買賣或贈與方式稅負較輕?


就地方稅而言:
一、契稅:


買賣或贈與建物,應負擔契稅皆相同,目前稅率為百分之六。
二、土地增值稅:


買賣或贈與土地,以一般用地稅率核算增值稅,稅額皆相同。依漲價倍數,稅率分別為百分之20、百分之30、百分之40
而自用住宅之稅率為百分之10,惟以贈與方式移轉土地,並不能申請適用一生一次自用住宅優惠稅率。


 



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省房貸》銀行主管:利率,只會繼續升


聯合晚報 / 記者:陳素玲 / 台北報導 / 2007-09-16


民眾在應付不斷上漲的物價、油價之外,可能沒有注意,房貸利息也悄悄的增加了。最近各銀行陸續調升基準利率,調升幅度約在0.2個百分點,總計一年來已調升至少0.33個百分點,如果貸款200萬元,每個月就得多繳550元利息。此外,很多房貸的前半年優惠利率不但早已破2%2.5%的防線更快要失守,想要買房子的民眾恐怕要為升息預留空間。


央行今年在3月、6月先後升息,各銀行也都調升存放款利率因應,但與房貸有關的「基準利率」,則因銀行一般採3個月調整一次,因此不少銀行都是最近才反映央行6月升息動作,民眾最近繳房貸時,可能發現又得多繳一點了。


例如彰銀就是8日才將基準利率由2.29%調升為2.49%,調整之後,指數型房貸前半年利率係以基準利率加碼0.01個百分點,就由2.3%變成2.5%,第6個月到24個月利率也馬上調升到2.99%左右。土銀則是早在810日就將基準利率從2.24%調升到2.44%,指數型房貸前半年利率也達到2.44%水準。接下來合庫預計本周一起調升基準利率0.2個百分點,台銀則是預計在21日跟進,基準利率可望一舉調升到2.539%


雖然央行22日召開的理監事會議是否升息仍不得而知,但光是央行今年二波升息動作,已經使得各銀行的基準利率調升0.33個百分點-0.35個百分點,也就是民眾每貸100萬元,一年利息就多了3300元,若貸400萬元,每年負擔就多了13200元,每個月得多繳1100元房貸利息。如果再計算去年一整年也調升相同幅度,增加的房貸利息更為可觀,等於二年之內,每個月房貸利息就多了3000元以上。


各銀行陸續調升基準利率的做法,也使得低利率時代逐漸遠離,幾個房貸市場大戶的主要行庫這波調整後,以前前半年利率不到2%的低利率條件不但完全消失,連2.5%的防線都快失守,至於第三年開始繳本息時,房貸利率則可能已經飆到3.2%,甚至3.5%以上。


銀行房貸部門主管表示,央行22日是不是會升息很難說,但是未來利率只會升不會降,卻是很明顯的趨勢。如今在金管會關切下,各銀行已經緊縮貸款成數在85以下,民眾不但得多準備自備款額度,也要對可能增加的房貸利息精打細算,以免超過自己的負擔能力。



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時機歹歹 搬搬房貸加減省


民生物價漲不停,中央銀行將在本周四(920日)召開例行理監事會,會後是否宣布調高利率,將牽動所有購屋貸款人的荷包。由於目前各銀行均採取「指數型房貸利率」,不少銀行9月底將進行每季的例行調息,若央行20日進一步升息,此次房貸利率調升幅度將較先前78月調整0.20.25個百分點更高,如何減輕負擔,讓專家教您聰明的選擇。


永豐銀行個金事業群表示,物價漲、利率走高壓力增加。目前銀行的房貸均採「指數型房貸利率」,每季(三個月)機動調整。如,國泰世華、台北富邦銀行是在每年1月、4月、7月、10月調整,中信銀、土銀是2月、5月、8 月、11月,永豐銀行、台新銀行等是3月、6月、9月、12月調整,恰好在央行理監事會後調升。


只是面對升息趨勢,房貸族應如何因應?保誠人壽提醒民眾,應及早正視利率上揚所造成的貸款壓力,選擇長年期的固定型房貸,不但可以穩定家庭財務支出,還能彈性調整理財空間。舉例而言,保誠人壽目前的固定型房貸包括「前半年固定1.98%7年平均3.17%」的幸福198專案,及「7年固定3.09%」的長期低利房貸,消費者可依個人財務需求彈性搭配。


多數壽險公司及銀行都採「前低、後高」多階式的指數型房貸,僅在第一階段提供前半年優惠利率,第2階段起,開始採用機動利率計息,通常從第7個月起到第24個月利率介在2.83.05%左右,至於第3階段利率水準大都超過3.15%以上,對於一般小家庭或固定受薪的上班族壓力很大。


「幸福198」方案,前半年固定1.98%,第724個月固定利率2.88%,第3年至第7年固定利率3.38%,平均利率計算,3年平均固定利率只要2.896%7年平均3.173%,貸款戶可以在這7年免於承受利率調升的風險。凡新購保誠人壽保單年保費24000元,或符合個人年收入70萬、夫妻年收入合計120萬、軍公教人員、四師(醫師、律師、建築師、會計師)等其中一項資格。


除了借固定利率對抗升息趨勢,最直接的還是挑利率低的銀行相對划算。目前永豐銀行前五年利率最低,只有2.51% 。市占率最高的土銀,前五年平均利率2.75%。台銀前二年平均2.4%、中信銀3.55%,為二年期平均利率較低的



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省房貸》優惠 要靠自己爭取


 聯合晚報 / 記者:陳素玲 / 台北報導 / 2007-09-16


銀行降低貸款成數,貸款利率也隨著利率走升而上揚,房貸族到底如何為自己爭取最有利的條件?在目前各銀行以「指數型房貸」為主流情況下,民眾的確必須個別爭取有利條件,但如果情況特殊,仍有少數銀行有「遞減型房貸」。但對於想要規劃固定支出的民眾,大概現在只有保險公司還有「固定利率」方案可以選擇了。


在幾年前的低利率時代,不時還可看到銀行推出各種「房貸專案」搶客戶,從抵利型房貸、遞減型房貸到固定利率等,民眾可以根據自己的需求,決定最適合的房貸方式。但是這二年利率逐漸走揚,銀行大都回歸「指數型房貸」基本面,「基準利率+加碼利率」的透明計算方式,則讓民眾可以明確比較各家銀行的房貸利率。至於「遞減型房貸」、「抵利型房貸」,已經是稀有選擇。


銀行房貸主管表示,由於「指數型房貸」有前半年優惠利率,也可預先計算半年、二年後的利息負擔,對民眾是較方便的選擇。但是對一些收入不固定、信用評等不夠優的民眾來說,如果一開始無法爭取到較佳優惠利率的「指數型房貸」,則可以考慮「遞減型房貸」,也就是一開始的利率雖然較高,但是只要還款正常,就可以每年遞減利率,為自己爭取有利利率。至於「固定利率」則是適合必須將每個月支出固定化的民眾,雖然沒有一般前二年的優惠利率,但是一旦利率走升,也不至於太吃虧。


銀行主管表示,任何房貸優惠條件都是自己爭取來的,懂得精打細算的民眾會不時檢視各家房貸利率,做為與自己貸款銀行談判籌碼;反之,如果貸款之後,就不再花心思注意房貸利率變化,即使銀行有更佳的利率條件,因為銀行多半不會主動通知客戶,消費者就只好多付利息錢


 



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