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八步驟 變身百萬富翁
最近美國有一本新書「成為百萬富翁的八個步驟」，成為網路理財熱烈討論的焦點，作者有系統訪問調查了美國170位百萬富翁，從他們的致富經驗中，歸納出人人都可實踐，讓自己躋身百萬富翁之林的守則。
這本書的作者是查理斯．卡爾森，書中提出的百萬富翁的八個行動步驟，分別是：
第一步、現在就開始投資：美國六成以上的人，連百萬富翁的第一步都還未邁出。每個人都有一堆理由，但其實都只是自己在找藉口。
「沒錢投資？」卡爾森建議立即將收入中的 10%到 25%強迫自己用於投資；「沒時間投資？」何不立即減少看電視的時間，把精力花在學習投資理財知識上；「擔心股價太高？」別忘了股價永遠會有新高。
第二步、訂定目標：這個目標不論是準備好小孩子的研究所學費、買新房子或50歲以前金錢無虞地退休，任何目標都可以，但必須要訂個目標，全心達成。
第三步、把錢花在買股票或股票基金：「買股票能致富，買政府公債只能保住財富」。
百萬富翁的共同經驗是：別相信那些黃金、珍奇收藏品等玩意兒，把心放在股票上，這是建立財富的開始。
從長期趨勢來看，股票每年平均報酬率是 11%、政府公債則略高於 5%，如果1925年投資1,000美元買股票，1998年已值 235萬美元，買股票的道理再明顯不過。
第四步、先求一壘安打（別眼高手低）：棒球選手如果只想打全壘打，其結果是被三振的機率高於只想擊出安打的球員，股市投資的道理亦同。百萬富翁並不是因為投資高風險的股票而致富，他們投資的是一般的績優股。
第五步、每月固定投資：投資必須成為習慣，成為每個月的功課，不論投資金額多小，只要做到每月固定投資，就足以使你超越美國三分之二以上的人，因為他們永無止盡消費，到老才想到投資。
第六步、買了要抱住，還要再抱住：調查顯示，四分之三的百萬富翁買股票至少持有五年以上，將近四成的百萬富翁持有十年以上。
股票買進賣出頻繁，不僅冒險，還得付高額資本利得稅、交易費、券商佣金等，「交易越多不會使你致富，只會使交易商致富」。
第七步、把國稅局當投資夥伴，善用之：厭惡國稅局並不是建設性的思維，把國稅局當成自己的投資夥伴，注意新稅務規定，善於利用免稅投資理財工具，使國稅局成為致富的助手，才是正面做法。
第八步、限制財務風險：百萬富翁大多過很乏味的生活，他們不愛換工作、只結一次婚、不生一堆孩子、通常不搬家、買股票抱住五年以上，生活沒有太多意外或新鮮，可是穩定性卻是他們的共同特色。
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透視房地產：一個建案的誕生(1)
報導、攝影／Yahoo!奇摩房地產專欄作者：陸敬民
絕大多數的消費者，在房地產市場上所看到的，都是一個個已經包裝好、粉墨登場的建案，有案名、廣
告、接待中心、現場人員等等，沒有多少消費者能夠從「前台」來到「後台」。
雅虎奇摩房地產「透視房地產」系列文章，將帶你來到房地產建案的「後台」，讓您一窺一個建案究竟
是如何誕生的。
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土地永遠是建設公司的命脈 |
土地是推案之母，是建築物的原料，沒有土地，就沒有推案，土地永遠是建設公司的命脈。土地的取得
可大致分為三種，第一種是向地主購得，最單純的情況是某筆土地僅有一名地主，透過中人的介紹，建
設公司購入了這筆土地，然後規劃推案。但絕大多數的情況是，某筆土地有好幾名地主，這時建商的土
地開發人員需要花費比較久的時間，取得絕大多數比例的地主的同意，才能完成這樁交易。
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近年來，政府有計劃地出售國有土地給建商與財團蓋房子 |
第二種是向政府標購土地，近年來，政府有計劃地出售國有土地給建商與財團蓋房子，就是屬於此類。
在北台灣，政府的土地除了位於台北市中心的國有精華土地外，還有位於板橋新板特區、淡海新市鎮、
宜蘭縣政中心、三峽台北大學特定區、林口新市鎮、竹北縣治重劃區等土地。
政府標售土地的特色是面積大，而且通常會有「開發時程容積獎勵」的配套措施，這些得標建商為了獲
得額外的容積獎勵，往往在標到土地後會快速推案，這就是你所看到的，在短短幾年內，板橋、林口和
三峽的大樓建案如後春筍般冒出的原因。
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短短幾年內，板橋、林口和三峽的大樓建案如後春筍般冒出 |
第三種是向建築同業、銀行或其他機構取得土地。前幾年景氣不好，某些建商會從同業、銀行或資產管
理機構「盤」下他們的土地，有點像整批吃下不良債權的味道。以此方式取得土地的代價通常較低，但
有時這筆土地也會附帶一些「附屬品」，像是土地上的廢土廢料，或是土地上連同蓋到一半的建築物
等，如果建商將蓋到一半的建築物承接下來，並且繼續蓋完出售，這就是市場上俗稱的「中輟屋」。
（待續）
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透視房地產：一個建案的誕生(2)
報導、攝影／Yahoo!奇摩房地產專欄作者：陸敬民
很多人或許會以為，建設公司在整個建案從無到有的過程中，扮演非常重要角色，好像所有的事情，都
是建商獨立完成。
事實上完全不是這樣，建商的確是扮演重要的角色，而且是關鍵性的靈魂角色，但空有靈魂而沒有驅
體，只是紙上談兵，而房地產市場裡已有太多紙上談兵的前車之鑑。
我們可以將建商看成是大腦，沒有大腦，軀體無法協調做任何事情，建商集結了一群人，組成了像是手
足般的四肢，協助他完成一堆事情，建商本身可以是一家紙上作業（paper work）的公司，但他的四肢
必須要有孔武有力，能夠實際去執行一些具有難度的工程，像是後端的營造，以及前端的銷售等。
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營造水準也攸關著建築物的品質
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建設公司是投資興建單位，但不見得是實際下海蓋房子的單位，營造廠才是。有的建商擁有自己的營造
團隊，例如大陸工程、潤泰創新國際、遠雄集團等；有的是關係企業，像是昇陽建設的新東陽營造，雄
基建設的龍揚營造；有的則委外給專業的營造廠來負責，有點像是科技業供應鏈的專業分工做法。
建案委外營造還可略分為「發大包」與「發小包」，前者主要是建商委託一個強有力的營造廠來統籌管
理，代價稍高，但比較省事；後者是建商將營造工程的內容個別委外，費用較低，但建商必須要具備掌
握成本與細節的能耐。
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營造廠的品牌口碑和建商一樣重要 |
營造水準也攸關著建築物的品質，一個符合最低品質要求的建案，除了應該達到「建築技術規則」內的
規範外，房屋滲漏水的比例應該要低於3%，也就是說，一棟200戶的大樓社區，發生滲漏水問題的戶數
不能超過6戶，超過6戶就代表這棟社區的施工品質有問題。
此外，營造廠的品牌口碑和建商一樣重要，由於市場上發生過太多因偷工減料導致房屋產生瑕疵的情
形，以及因為營造廠或建商倒閉，導致消費者血本無歸的慘痛教訓，因此，消費者在買房子之前，尤其
是自住型產品，我們建議把品牌口碑列為購屋與否的重要參考。（待續）
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請把品牌口碑列為購屋與否的重要參考
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透視房地產：一個建案的誕生(3)
報導、攝影／Yahoo!奇摩房地產專欄作者：陸敬民
在房地產市場裡，建設公司扮演的角色有如加工廠一般，他們取得土地（原料）後，透過加工程序，變
成房屋（產品），再賣給一般民眾。
通常，建商在取得土地後，甚至在快要取得土地之前，會提早進行所謂的產品規劃，這時這些建商老闆
們會需要一些專家的協助，這些專家負責提供專業見解給建商老闆。
建商老闆最想知道的是，往往是這塊土地最適合蓋甚麼樣的產品？這並不是說他們關心哪種產品最適合
消費者，反而大多是指哪種產品可為他們創造最大獲利。當決定要蓋哪種產品後，一個建案的胚胎，基
本上已經形成了。
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當決定要蓋哪種產品後，一個建案的胚胎，基本上已經形成了 |
在房地產推案實務上，多數建商通常並不習慣直接面對消費者，只有少數建商會成立自己的業務團隊來
負責銷售工作，多數建商喜歡找一家代銷業者幫他們賣房子，這樣做的好處是，除了讓代銷業者貢獻他
們的專業意見外，建商也可以將相關的人事成本降到最低。
北台灣知名的代銷業者，包括海悅廣告、新聯陽實業、甲山林廣告、新高創廣告、翰昌廣告等，這些代
銷業者手中同時都有十幾個、甚至二十幾個建案在銷售當中，有點類似傳統產業的大型經銷商一般，遠
雄集團則是成立自己的遠雄房屋來銷售自家產品，就像是直營店一般。
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多數建商喜歡找一家代銷業者幫他們賣房子 |
代銷業者在建案裡有著奇妙的觸媒功能，根據代銷業者的推案經驗與人脈的豐沛與否，他們可扮演建商
老闆的軍師或是最前線的班長角色。
建商老闆在決定要買一塊地之前，通常會找信得過的代銷業者一起去看地，這時就是代銷業者一展身手
的良機，他們會根據土地的容積、商圈的特性、周遭以往的推案行情，以及種種情報，對建商老闆提出
建言，並建議要蓋哪種形式的產品。
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建商老闆在決定要買一塊地之前，通常會找信得過的代銷業者一起去看地 |
一旦在購地階段成為建商老闆的「入幕之賓」，這家代銷業者未來承接這個建案的機率也會大增，這代
表建商老闆將讓這家代銷業者賺銷售佣金，但這樣的機率僅僅是大增而已，並非百分百保證。有極少數
的情況是，A代銷業者運作許久的建案，在最後一刻翻盤，建商老闆突然決定給B代銷業者來做，原本以
為到口的肥肉飛走了。（待續）
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透視房地產：一個建案的誕生(4)
報導、攝影／Yahoo!奇摩房地產專欄作者：陸敬民
當建設公司選擇了某家代銷業者負責銷售建案時，這代表市場上又有一個新的建案即將誕生了。
在此之前，建商與代銷業者必須先決定好要蓋哪一種類型的產品，以大樓為例，是大坪數（4房以上）？
或中大坪數（3-4房）？或中小坪數（2-3房）？還是一網打盡（2-4房）？甚至全面涵蓋（1-4房）型態
的產品？
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企劃公司在整個發包體系裡屬於代銷業者的化妝師 |
決定好之後，代銷業者會將媒體與廣告呈現的前置作業交給企劃公司，甚至連案名都是企劃公司建議
的。代銷業者就像是建商的銷售業務發包廠商，企劃公司在整個發包體系裡屬於代銷業者的化妝師，通
常會有兩名人馬負責，一個叫做美編，另一個則是文案（copywriter），這兩個人合作，負責將建案包
裝得美美的，呈現在消費者的面前。
就像有些建商會擁有自己的代銷部門一樣，有些大型的代銷業者，旗下也會擁有自己的企劃部門，像是
新聯陽實業、甲山林廣告、新高創廣告等。但這屬於少數，絕大多數的代銷業者，為了人力成本與創意
來源等考量，往往會與專業的企劃公司或企劃SOHO合作。
坊間知名的企劃公司，像是貝爾廣告、新住網國際、大道企劃、探索廣告、若愚廣告、春天廣告、左岸
廣告、左上角廣告、高嵩廣告等，這些企劃公司都有固定配合的代銷業者，他們的任務除了設計案名
LOGO字體外，還包括報紙稿、海報、銷售文件（說明書）、燈箱，POP、定點（發財車廂廣告）、指示
牌、以及有關平面廣告呈現的各大大小小事項，極少數的企劃公司還能製作網路FLASH廣告。
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有些大型的代銷業者，旗下也會擁有自己的企劃部門 |
企劃公司最忙的時候，通常是案前，也就是建案正式公開之前，因為這時有一堆實體廣告要呈現，像是
接待中心現場、戶外定點廣告等，除非代銷業者提早進場銷售，許多事情還來不及完成、必須且戰且走
外，通常等到建案正式公開銷售後，企劃公司的任務就只剩下報紙稿和海報而已。
下次當你在報紙看到美麗的廣告、在街上看到絢爛的POP，走進接待中心翻閱精緻的說明書時，別忘
了，這些都是企劃公司嘔心瀝血的結晶。（待續）
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下次當你在街上看到絢爛的POP，別忘了這些都是企劃公司的結晶
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