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★台北居亞洲生活費用指數第12名★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】根據全球領先的發展及人力資源分配方案供應商ECA International最新生活費用調查指出，台北連續二年位居亞洲區生活費用最昂貴城市的第12名，全球排名上升至第80名，高雄則位居亞洲排名第16名，全球排名第110名。日本依然包辦亞洲前四名。



過去一年，食物、原油，以及其他物品的價格都有相當的提高，以台灣為例，物價上升2.3%，遠低於亞洲區的平均8%，相較其他鄰近城市如新加坡、北京，及上海等城市，台北的物價則顯得便宜且平穩，所以其全球排名只略為上升。ECA International 亞洲區域總監關禮廉對此現象做出說明：「台北的情況或許有點不同，由於有部分『ECA生活費用指數』所統計的貨品並沒有進口至台灣，所以他們所受匯率變動的影響相對較少。」



中國大陸由於人民幣的持續升值並和物價上漲，使北京的全球排名一口氣上升20個名次位居第35名，亞洲則是第7名。上海的變動不大，全球排名為第41名。值得注意的是瀋陽、天津、青島，和大連這四個城市也因為人民幣的升值及通貨膨脹的原因而在全球排名均有大幅度變動，青島和大連的生活費用更因此超越曼谷，成為亞洲區前20個生活成本最高的城市。平均來說，跨國外派僱員在中國大陸購買的貨品及服務，其售價在過去12個月的平均增幅為9%。日圓持續強勢，使東京依然是調查中區內生活費用最高的城市。同時，它也連續第二年成為全球生活費用最貴的城市。



駐外員工的生活成本備受通貨膨脹、商品存貨量，以及匯率所影響，而以上種種問題往往對駐外員工海外薪資福利的計算構成關鍵的影響。為了協助跨國公司有效計算工資的分配，ECA每年會進行兩次生活費用調查，將來自全球四百多個地區外派僱員經常選購的消費品及服務進行比較，並公布有關結果。

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服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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★「亞洲新灣區」指標！高雄世貿中心2013年完工★

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】高雄世貿展覽會議中心預計2013年底竣工，高雄市長陳菊表示，高雄世貿會展中心可望增加6千個就業機會，創造近百億元的經濟產值，未來在「亞洲新灣區」四大指標性建築工程及環狀水岸輕軌完成後，將帶動高雄國際化發展。



陳菊表示，世貿會展中心可望增加6千個就業機會，帶來約92億的產值，促進高雄的產業發展、強化國際貿易平台，完工後，將成為南台灣規模最大、最完善的會展場地，未來可舉辦國際大型研討會議及展示活動，市府與台灣區遊艇公會已著手規劃辦理「
2014台灣國際遊艇展」，盼帶動遊艇及相關產業蓬勃發展。



陳菊說，為打造「亞洲新灣區」，高雄市陸續闢建高雄世貿會展中心、海洋文化及流行音樂中心、港埠旅運中心及市立圖書館總館等重大建設，四大指標性建築2015年陸續完工後，加上同步開發的環狀水岸輕軌工程，將為高雄帶來重大轉型。



世貿會展中心總工程經費30億元，總樓地板面積約6萬5千平方公尺，高度36.4公尺，共設置1500個展示攤位及各式會議室，建築外觀結合河流、海洋、船帆與港灣的意象，塑造波浪的屋頂造型，呼應高雄海港水岸意象，同時採取自然採光、植栽綠化等節能減廢設計，降低對環境衝擊。

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★台北雙子星，帶動區域房價★

【MyGoNews衷柏宣/專題報導】國際案例證實，雙子星大樓興建對區域房價有拉抬效果，台灣案例證實，重大建設發展對房價有提升動能，台北車站特區「雙子星大樓」將帶動房價上揚。



在國際城市上，只要在一個區域裡打造「雙子星」大樓，都可以帶動區域房價發展，位於馬來西亞首都吉隆坡「首都開發計畫」，兩座高達459.1公尺，總計88層樓的雙子星塔(Petronas
Towers)，1998年興建落成之後，當地開發商估計，到2011年的區域房價上漲已經超過3倍之多。



雙子星大樓帶動房價上漲4原因



這種雙子星大樓帶動區域房地產發展的例子，主要原因是：(1)摩天大樓帶動區域商業活動，(2)商業活動增加區域娛樂新功能，(3)摩天大樓群興建一定搭配捷運系統架構，讓區段更顯增值，(4)商業、娛樂、休憩的功能，牽動住宅房地產價格上漲。



因此，重大建設帶動區域房地產發展已經是不爭的事實，所以，重大建設發展到哪裡，房價就漲到那裡！台北市目前最重要的國際級工程，就是台北車站特區的「台北雙子星大樓」C1、D1興建工程，預計2016、2017年陸續完工，一旦完工之後，這兩棟大樓不僅可與國際航線接軌，出境旅客可直接在台北車站預辦登機及托運行李，是繼倫敦、香港、吉隆坡之後，全世界捷運站中兼具延伸國際機場服務功能的第4個城市及地區。

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★台北房價超貴！大家卻都想擠進來★

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】哪一個縣市最受歡迎、最多人遷入居住呢？累計2011年1-10月統計，台北市以高達6.63‰的社會增加率，榮登五大都會區的榜首，顯示即使台北市節節攀升的高房價令人咋舌，但仍有許多民眾前仆後繼的積極「住」進台北市。因為「供給少、需求旺」，造成供需失調後的房屋價格上漲，讓更多想擠進台北市的民眾，卻因為自己的所得跟不上台北市房價漲幅，而買不起台北市房子，於是「房北房價太貴」、「台北房價不合理」的抱怨紛紛出籠。。



根據政府公布的最新數據顯示，截至2011年10月底，全台的社會增加率為0.52‰，在五大都會區中，以台北市最受民眾喜愛，一地區因移入、移出而造成的人口增減為計算值的社會增加率高達6.63‰，大幅領先居次的台中市（社會增加率2.23‰），又以新北市的遷入人口數最多，有177,340人，佔全台遷入總人口數的18%。



太平洋房屋鄭念祖總經理表示，台北市就業、教育、交通、生活、購物商圈等資源的優勢，仍是其他縣市難以取代的，在供不應求的情況下，房價相對更為抗跌與保值，因此也成為經濟能力較好的換屋族積極「住」進的首選地區。



位於南北中間的台中市，本來就是中部縣市居民聚集的重要都會區，由數據上可見，高達85%以上人口是由其他的縣市(除新北市、台北市、台南市、高雄市外)遷入，再加上最近幾年，台中七期、逢甲商圈等的蓬勃發展，提高台中的能見度與曝光度，許多資金紛紛投入台中房市，更是台商返鄉置產的重要購屋地之一。



另外，新北市是除了負成長的高雄市以外，四大都會區中社會增加率最低的縣市，只有0.88‰，但同時也是自然增加率最高的地區，以2.83‰居於榜首；鄭念祖分析，台北市房市的優勢雖然難以取代，但其高檔的房價非一般剛成家的新婚族或首購族可以負擔的，因此初期只能以台北市為中心，往外擴大置產的範圍，遷至房價較親和的新北市，待儲蓄與收入更為穩定充裕時，再考慮換屋至台北市。



無論是首購族，或是換屋族，Location（區位）絕對是置產的優先考慮重點，鄭念祖提醒，在追求好買到好區位的同時，也別忘了衡量自己口袋的深度，要將房貸控制在自己經濟能力範圍內，嚴守「1/3月收入法則」，每月還款金額不要超過收入的三分之ㄧ，衡量好負擔能力，聰明買房，才能輕鬆享受有殼族之居住的樂趣。

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★2012年4000億預售案量蓄勢待發★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】信義代銷統計雙北市第四季至2012年的推案量總計約4059億，2012年初可以說有足夠的推案量將要推出，其中台北市2988億，新北市則有1071億。台北市主要有信義計畫區的亞太會館案、南港的世界明珠、日勝生機場案等大型開發案支撐，新北市則期待捷運共構大案，蘆洲「希望城市」的開盤、淡水麗寶機構案、新莊的潤泰副都心案、中和美聯景新街案等大型個案推出，因此展望2012年，期望在2012年選舉議題正式底定下，透過量的帶動，上半年能夠聚集強大的買氣，創造銷售佳績。



奢侈稅後的房市，以置產客與自住客為成為兩大主流，信義代銷統計分析，由於台北市比較屬於置產型的市場，高端產品顧客仍受到國際經濟影響，11月銷售率僅為13.84%，比10月下滑1.9% ；而新北市的銷售率卻上升至9.8%，比10月微幅成長1.46%，可見以自住型居多的新北市，不論從總價帶與單價方面，以及由於捷運交通建設與新興重劃區的推動下，成功吸引首購與換屋的客層移居新北市。



11月房市受到外在經濟與內部選舉的因素而影響了買氣，週末在比較屬於投資置產型的區域會感受到強烈的冷清，如北市南港、內湖五期重劃區等區域，路上來往的人幾乎都是房屋銷售人員，雖然路口的舉牌人員依舊站定崗位，但似乎就是沒什麼人願意走進銷售中心賞屋，可見經濟因素的威力宛如2008年金融海嘯當時的影響，開始左右著房市，更看不到盡頭。



信義代銷評估預售屋市場接下來的大型建案有：台北市中正區「潤泰植物園案」100億元、「保強建設都更案」80億元、中山區「東西匯」90億元、「玉山石」45億元、信義區「亞太會館案」400億元、士林區「士林官邸」180億元、「台北苑」100億元、南港區「世界明珠」500億元、「日勝生案」200億元。新北市目前以蘆洲「希望城市」250億元、淡水區「麗寶案」90億元及新莊區「潤泰副都心案」60億元較大。



房地產業者表示，這些規劃中的個案，其實有多件原本是預計2011年就會推出的建案，但是，面對景氣、奢侈稅、歐債等因素，再加上台灣的總統選舉擾亂市場銷售，所以，都往後順延，至於是不是真的就會在2012年登場，其實「總統選舉的結果，是很大的變數！」多位房地產業者私下都這麼認為。幾家建商的開發部主管也表示，「案子不是真的非搶在2012年推出，現在有土地的最大，如果時機真得不好，其實也不會急著把建案在不景氣的時代中拿出來銷售，一切都還需要再觀察。」



2012年的房市真的值得期待嗎？其實大家都在觀望中！

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★知名房市投資大咖黃勇義遭檢調搜索約談★

【MyGoNews 林承志/台北報導】政府再度出手打房，台北地檢署接獲舉報，指揮檢調兵分27路，搜索知名投資客「三黃一劉」中的黃勇義炒房集團，檢方主要懷疑黃勇義透過人頭炒作大台北房地產，逃稅金額超過10億，檢方已約談包括黃勇義等42人，訊後將移送台北地檢署複訊。



檢方調查，知名投資客黃勇義因從事不動產仲介，熟悉不動產買賣中資訊不對稱情況，可從中炒作獲取高額利潤，於是，黃勇義2004年起，陸續利用周遭親友作為人頭，收購大台北地區不動產。



更於2007年成立仲介公司，雖從事不動產買賣業務，當並沒有據實向地政及稅捐機關申報，同時，黃勇義一邊用人頭收購不動產，一邊以仲介公司哄抬價格出售，從中獲取高額利潤。



台北地檢署接獲舉報後，經過9個月的調查，過濾數萬筆資料，終於，於2011年12月7日發動搜索行動，由地檢署指揮台北市調處、北機組、中機站等單位，出動近百名調查官與6名國稅局稅務員，同步搜索黃勇義公司、代書事務所及人頭，並約談42人涉案人釐清案情。

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★11月「商用不動產」全線熱賣★

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】2011年11月商用不動產市場交易金額約409億元，各類型產品都有，尤其是來自壽險機構買盤成為市場買方的主力，雖然大台北地區土地交易受到地少且國有地不釋出影響而較為冷清，但台中及桃園土地交易則轉趨熱絡，建商在兩地都各有斬獲，土地交易有轉往大台北以外地區跡象。



台中市政府在11月辦理兩次重劃區配餘地標售，標脫金額達145億元，成果相當豐碩，買方多數為中部地區的建商，全球資產專案經理王維宏表示，其中有部分土地限制非住宅開發使用，所以並非都是基於要開發住宅，可能有建商打算興建旅館或企業縱部之用。皇翔建設在11月也進入桃園八德地區購地，福興段土地778坪就投入3.19億元資金。



壽險機構的買家也不再由國泰及富邦獨占，三商美邦人壽除投入56.4億元標下忠孝商圈香檳大樓商場及誠品物流大樓，還花24.7億元買下內科洲子街上正興建中的萬國中心大樓全棟。



王維宏指出，在工業區土地除看到大同北投廠的標售之外，華冠通訊以3.8億元買下高雄加工出口區臨廣園區的15116坪建物，大聯大投資控股以7.2億元買下桃園龜山鄉倉儲物流不動產4078坪建物，都顯示商用不動產各產品在11月交投熱絡。

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★不動產經紀業2011年違規創3年新高★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】房市景氣好而吸引許多人投身不動產業，但也因為不熟悉或忽略法規，使得不動產仲介人員在業務責任方面常出現違規情形，根據台北市政府2011年1~10月統計，19件廣告未註明經紀業名稱是最多的違規事項，已比2010年全年17件還要多。



根據不動產經紀業管理條例21條，「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」但台北市政府近3年資料顯示，2009年1件、2010年17件、2011年前10月19件，是不動產從業人員業務違規案件最多的項目。其次是未指派經紀人簽章，近3年的違規件數分別為2009年4件、2010年5件、2011年前10月5件，根據管理條例22條規定，如委由經紀業仲介或代銷者，有6項文件應由經紀業指派經紀人簽章。違規排行第3名是僱用未具備經紀人員資格從事仲介業務在近3年有13件，今年前10月就發生4件。



台北市政府統計自2009年到2011年前10月共發生的業務責任違規有83件，今年前10月已有37件，明顯比2009年13件及2011年33件增加許多。近3年已有經紀人遭申界誡1 次有14件，經紀營業員遭申誡有8件。

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★2012台灣商用不動產將續放光彩★

【MyGoNews 林承志/台北報導】台灣不動產投資協會於台北國際會議中心舉辦2011年CCIM台灣不動產論壇，會中深入探討台灣商用不動產投資的挑戰與機會，對於2012年台灣商用不動產，參與會議的專家普遍認為可繼續持有，包括精華地段店面、土地及A辦表現都會續放光彩。



論壇第一場主題是探討商用不動產的挑戰與出路，邀請到中華經濟研究院院長吳中書與建國工程土地開發部協理林發祥來作CCIM商業不動產市場研究專題報告，探討在全球景氣衰退的疑雲下，台灣商用不動產市場卻價格創新高，在此多空交戰的時刻，投資者面對艱鉅的挑戰下，該如何找到出路與機會？會中還有CCIM美國總會理事長Leil
Koch、美國Singpoli誠保利集團Kin Hui許堅總裁、亞太置地APL台灣區總經理詹偉立與台灣不動產投資協會理事長曾東茂共同參與研討。



有關美國的商用不動產的變化，CCIM美國總會2012理事長Leil Koch表示，雖然歐洲經濟表現不佳，就業復甦緩慢，但美國股市從2008年以來日有起色，企業獲利亦漸入佳境，所以企業也握有較大部位的現金在等待投資的機會，目前商用不動產價格已止跌回升，不良資產的情況亦正在緩慢地改善，預估2011年全年商用不動產銷售金額會優於往年，達2,000億美元的規模，展望未來，商用不動產市場表現可望平穩回升，隨著經濟的復甦。房屋需求又將重登成長的道路，後市看好倉儲與工業不動產，而零售與辦公室將是商用不動產復甦的最後一棒。



建國工程土地開發部協理林發祥表示，2011年臺灣商用不動產是價量齊揚的格局，2011年這一年來隨著國內整體經濟的表現，商辦的需求穩定，加上對大陸旅客來台自由行的期待，優質零售店面的表現在商用不動產投資市場中表現亮眼，在土地投資方面成交的價格也是屢創新高，然面對全球景氣下滑，租金無力上漲，2012年商用不動產投資更是要在投資前，進行更詳細的財務計畫與現金流量分析，做好投資風險管理。



台灣土地銀行松南分行副理黃榮賜根據一份對CCIM與候選人所做的問卷結果表示，在2012年分析中，最值得推薦的商用不動產產品，投資首選是零售店面/商場，而土地與飯店分居2、3名，表示不動產最重要的原物料土地與觀光產業有關的飯店較受青睞，對2012年商用不動產的投資展望的表現仍具信心。另外問卷在價格展望方面，近60%CCIM認為2012年租金將持平，但看跌的比例略高過看漲的比例，超過60%CCIM認為投資風險將升高，為近年較高水準，此部分值得投資人參考。超過90%認同零售店面/商場及飯店應加碼或繼續持有。顯示商業不動產業界對2012年商用不動產的交易量，抱持審慎樂觀的期待。



對於2012年台灣不動產投資市場的展望，曾東茂表示，根據協會內專業人士問卷調查統計結果，依總體物業投資來看，高達57%建議可繼續持有，34%表示應加碼買進。其中商用投資標的如精華地段店面、土地及A辦的表現值得期待。

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★房價跌幅未達中央期望者！再從嚴「打房」★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】目前中國已經執行限購的46個城市中，有10個城市的限購政策截止時間都是2011年底。住建部日前知會地方政府，對於限購政策將要於2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之後對限購政策進行延續。這表明對於2012年的樓市的調控仍然不會放鬆。除了部分城市限購到期外，有超過100個城市在年底都要面臨調控目標是否達成的問題，高漲幅城市面臨調控從嚴或加碼。



鏈家地產市場研究部根據國家統計局資料統計，在11個已經明確限購令到期時間的城市，除了石家莊10月房價比去年上漲8.5%較為突出外，大部分城市的漲幅都在5%以內。鏈家地產首席分析師張月認為，這些城市中大部分的房價漲幅並不高，住建部要求地方政府繼續執行限購，表明政府部門對於房價的調控效果具有較高的要求，在樓市尚未調整到位期間，政府主管部門對於地方樓市的管控也將持續。未來限購政策的退出，不僅取決於未來房產稅等的推進，也很有可能與各地房價的漲幅進行掛鉤。



鏈家地產市場研究部統計，中國有超過120個城市制定了明確的房價調控目標，覆蓋23個省及4個直轄市。張月認為，今年宏觀調控即將滿一年，房價下行趨勢越發明顯。降價潮已經由一線城市蔓延二三線城市，同時部分城市的房價目標結合地方GDP增速和人均可支配收入制定，因此多數城市基本能夠完成房價調控目標。但仍然會有一些城市的房價目標達成具有一定難度，一方面，全國房價10月才初步確立拐點，此前仍然有部分城市的漲幅較大。



根據統計局資料顯示，前7個月房價環比上漲的城市均超過一半。另一方面，目前中國共有46個城市實行限購，約三分之二的城市屬於未限購，容易受到臨近的限購城市投資需求外溢的影響。珠海雙限令的出臺，也表明個別未限購城市在達成房價目標上的確具有一定的壓力。

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