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★房仲「633危機」來了★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】房仲633危機將至！不動產仲介公會全聯會理事長李同榮特別請各地區公會房仲業要注意年終獎金勿誇大，尾牙要不鋪張。



李同榮表示，不動產經紀業將面臨「房仲633危機」的最嚴酷考驗，在未來6個月內，將有3成房仲業者陷入經營困境，更有高達3成以上經紀人員將面臨失業的窘境。因為大台北房價飆漲，民怨升高，不動產經紀業被妖魔化，2011年下半年，面對奢侈稅打房衝擊，房價小跌、建商無礙，但在交易量大幅萎縮下，不動產經紀業的景氣卻大受影響，業績節節下滑，業者苦不堪言。



李同榮向房仲店東，尤其是各大品牌經理人提出慎重地呼籲：「年終獎金勿誇大，年終尾牙不舖張！」，不動產經紀業是個買賣居間的服務產業，該行業首重「誠實與信賴」，假如一個品牌經營者為虛張聲勢而誇大業績與擴大排場，相信不是誠實業者所樂見，也不是消費者所能信賴的品牌。正本清源，所以請各大品牌業者要以產業服務品質與實力做為競爭基礎，不要以虛擬誇張的獎金多寡，作為不必要的競爭手段，今年年終，房仲公會將追蹤業者對外發布相關信息的真實性，藉以端正本業風氣，並提升產業之社會觀感與形象。



李同榮也以全聯會家長身分提出：「經營要創新、專業要提升、服務要正義、產業要尊嚴」，宏觀的視野讓台灣的不動產經紀業進一步與國際接軌，要與社區聯結，取之社區回饋社區，為社區發展做出具體貢獻；要不斷的自律與精進，藉以提升產業形象，更要以高標的服務正義，才能找回產業可敬的尊嚴。

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服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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★房產價值期末考 店面、商辦、豪宅較保值★

【MyGoNews 林承志/台北報導】選前政經情勢紛亂，觀望氣息濃厚，房市交易量落底，東森房屋董事長王應傑表示，北市房市M型化趨勢將加劇，自住市場將回歸中小坪數中古屋，至於，投資市場則以商用不動產中的店面、精華區商辦為主，豪宅市場則需面臨真假豪宅考驗，真正擁有精華地段、景觀等條件的真豪宅將不畏景氣寒流，房價仍有上漲空間。



王應傑認為過去2年自住市場，動輒7、80坪之新成屋高房價之產品將退位，將回歸25~40坪的中古屋產品為主，中古屋不像預售屋、新成屋，動輒就是幾百萬的公設費用，房價也相對平易近人，台北市將以總價2000萬內3房2廳、新北市以1500萬元內含車位之產品為主力。



至於，投資市場部份，店面將是2012年投資市場的主力，原因無二，就是稀有性，店面在眾多產品中是最稀有的產品，同時因奢侈稅課徵，投資者無法短期買賣，進而會轉向稀有且高報酬率的產品，特別是特定商圈的店面，像台北的師大公館商圈、永康街商圈、忠孝東路商圈等，台中的逢甲商圈、東海大學夜市商圈，高雄的六合夜市商圈、三多商圈等，而且這些商圈會有擴大的現象。當然，捷運站邊的店面也是投資者最愛的標的，店面產品將隨著陸客自由行人數愈增加而發燒度隨之上升。



此外指標性的豪宅，只要地段、景觀、結構安全、坪數、建材、管理與住戶品質，以及綠建築與智慧宅設計等各項條件到位的豪宅，因擁有者釋出機會少、又金字塔頂端的客戶有需求，故此類指標豪宅仍有上漲空間，相對，之前條件未到位卻打著豪宅的大宅，房價將會有一波「大幅」修正空間。



另外，雖然在2011年9月10月短短 一兩 個月間，出現國內房地產，前所未見的5棟商辦大樓標售、並創下高價的情形。不過，在歐洲債信風暴、影響全球金融不穩定，可能引起全世界二次衰退之隱憂下，台灣整體經濟將呈現緩慢成長、甚至停滯的可能，連帶影響2012年的商辦市場發展，商辦市場今年將會呈現兩種情況，單層的商辦市場將隨經濟發展而定，故商辦行情不會取代住宅行情。



但台北市精華區內整棟的商辦大樓仍有可能創下新高的現象，因土地供給稀少，整棟購買可減少都更整合的等待時間，加上如果土地面積完整足夠，購買後可做指標豪宅、旅館等規劃，就大台北區長期來看，是非常值得的。

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★怪現象！「房產贈與」棟數、佔比雙創新高★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】受到奢侈稅影響，2011年中古屋買賣交易量預料將不及去年40萬水準，量縮1成以上，但在買賣移轉下滑的同時，中信房屋指出，房產贈與棟數及所有權移轉中贈與棟數佔比將可望雙破歷史新高紀錄。



中信房屋市場研究中心副理張心妮表示，根據建物所有權移轉登記的歷年數據來看，在幾次重要經濟變化時期，例如2000年網路泡沫化導致全球經濟衰退、2003年SARS時期及2008年金融海嘯等重大事件，影響買賣移轉戶數量體降溫及萎縮時，贈與棟數都飆出3.1萬戶以上的高點。2011年1~9月已累積29,386棟的贈與戶數，預料今年將會打破去年調降遺贈稅後所創的3.5萬件最高紀錄，再創新高。

近兩年除了遺贈稅調降造成台商資金回流，基於資產配置的綜合考量，回流資金進入房市造成贈與棟數上升之外，今年又因奢侈稅的上路造成部分產權移轉的避稅變動，使得贈與戶數飆上新高。中信房屋張心妮分析，除了贈與戶數量體創新高之外，所有權移轉中贈與棟數佔比截至9月已達7.55%的史上新高（每百戶所有權移轉登記之中，有7.55戶為贈與移轉），較去年6.71%多出0.84個百分點。



中信房屋市場研究中心認為，房產贈與稅計算方式是以土地公告現值及房屋評定現值為準，由於明年公告現值將再調漲9%，且政府在稅制改革的方向上以縮短公告現值與市價的差距為目標，因此及早進行贈與移轉相對划算。故預料最後一季的贈與移轉量看多不看空，棟數及佔比都將刷新歷史紀錄。

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★遺贈稅降，房屋贈與將創新高★

（中央社記者馮昭台北25日電）遺產及贈與稅（遺贈稅）調降第3年，房仲業今天公布研究報告指出，估計今年房產贈與棟數將達3.6萬至3.9萬棟，贈與棟數及所有權移轉中贈與棟數占比可望雙破新高紀錄。

中信房屋市場研究中心副理張心妮指出，遺贈稅調降在2009年上路，遺贈稅從10級累進課稅、最高稅率50%，降為單一10%低稅率；遺產稅免稅額調高至新台幣1200萬元，贈與稅每人每年免稅額調高至220萬元。

中信房屋市場研究中心分析建物所有權移轉登記的歷年數據，2000年至2008年，每年房屋贈與棟數不超過3.2萬棟，其中在2000年網路泡沫化、2003年嚴重急性呼吸道症候群（SARS）及2008年金融海嘯等重大經濟事件，房市交易萎縮時，贈與棟數都出現逾3.1萬戶高點，2008年為3萬1760棟。

中信房屋分析，2009年遺贈稅調降第1年，房屋贈與棟數增至3萬3256棟，2010年再增至3萬5561棟。今年1至9月累計2萬9386棟，張心妮指出，若以9個月平均值每月3265棟推估，今年贈與棟數可能達3.9萬棟，即使以今年低點2月（農曆春節）2340棟推估，全年贈與棟數仍會超過去年。

中信房屋市場研究中心分析，房產贈與稅是以土地公告現值及房屋評定現值為準，由於預期明年公告現值將調漲，及早贈與移轉相對較划算，預料最後一季的贈與移轉量將刷新歷史紀錄。

台灣近年房屋所有權移轉每年約在50萬至55萬棟，其中中古屋買賣約40萬棟。今年受到實施奢侈稅影響，買賣移轉量縮，但房屋贈與增加。

張心妮分析，遺贈稅調降，台商資金回流，基於資產配置的綜合考量，回流資金進入房市，造成贈與棟數上升；今年又因特種貨物及勞務稅（奢侈稅）上路，造成部分產權移轉的避稅變動，使得贈與戶數又飆新高。

中信房屋分析，除贈與戶數可能創新高，所有權移轉的贈與棟數占比，截至9月達7.55%（即每百戶所有權移轉登記中，有7.55戶為贈與移轉），比去年6.71% 已多出0.84個百分點，全年可能再創新紀錄。

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★「都市更新」不見得一定要拆房子★

【MyGoNews 林承志/台北報導】北市都更問題不斷，都更戶、拆遷戶皆成受害者。難道都市更新一定要拆舊換新嗎？還是可以『回收』概念，將舊建築重新設計再利用？淡江大學建築系學者與日本建築大師對談，雙方皆認為若能都更不必然需拆舊換新，若能為舊街區找出新生命，都更也能在新舊建築中找到平衡。



日本近代建築大師之一，東京大學彌生講堂設計者香 山壽夫 教授說，建築是從一塊土地上長出來的，與土地周邊累積的文化、與現代社會不斷的國際化，必須不斷的融合。在一塊特定基地上都市更新與創新，就是將這兩者合而為一，進而產生最適合這塊土地的建築。而香山壽夫在設計社區的新建築時，尤其喜歡親至那塊土地上，體會土地上的陽光、和風，與周邊的地方文化，再從其中得到靈感，將實際體會融入建築設計中。



因對都市更新以及公共文化空間與教堂建築的關注，香山壽夫提出一個新的建築文化概念:New International Concept(新國際化觀點)，也就是尊重人類長期累積的文化遺產，在時代變異中得到求同，最後結合出最合理且完美的結果，這就是對於文化遺產與現代社會的雙重尊重。新建築可與舊文化結合，而舊建築也可再利用與新社區融合，都市更新不全然、也不必需拆舊換新，以台北市迪化街為例，就是這樣的情形。



數位迪化設計展策展代表淡江大學建築系教授吳光庭也表示，迪化街127號是一個社區的力量，更新可以在不拆房的計畫下，重新整合社區的文化，將街區整舊換新、重新粧容再出發，這座建築歡迎迪化街區鄰居當作穿堂，從前門穿越通往下個巷弄，鄰居可以藉此互動，成為一座生動的建築更新展場。

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★打房無效！雙北市房價漲8~9％，漲幅前3名出爐★

【MyGoNews方暮晨/台北報導】奢侈稅自2011年2月底曝光以來，房市受到的衝擊面似乎與房價的變化「脫鉤」。房價自奢侈稅曝光及6月實施以來；更在8月起，再受到美債及歐債風暴的肆虐，2011年房價到底變化了多少，是漲還是跌？成為購屋者關切的重心，對2012年的房價走勢亦具有指標性的影響。



奢侈稅打房，雙北市房價還漲了8.5％

根據住展雜誌最新發佈2011年2月(奢侈稅曝光)至11月，雙北市的房價變化報告中得知，台北市12個行政區2月的房價與11月相比較，平均漲幅為8.5％，台北市12個行政區的房價皆呈現上揚的格局(表1)，其中中正區的漲幅最大(漲18.4％)，内湖區的漲幅最小(漲0.1％)。



台北市預售屋平均房價在2011年2月為74萬元，11月再上揚至80.3萬元，正式突破8字頭關卡，大安區房價更是一飛衝天，飆上1坪130萬元，80.3萬與130萬元兩個數字，雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。



北市漲幅前3名：中正、大安、中山

台北市漲幅的前三名，分別是中正區的18.4％、大安區的13.2％及中山區的12.7％，三區皆屬台北市市中心的第一環，突顯出市中心區房價高的抗跌性與強的補漲力道，其中大安區、信義區與中正區的平均房價都已站穩100萬元。

北市豪宅聚集的大安區與信義區，除了大安區房價與百萬元的拉距持續加大外，信義區也直追在後，每坪房價為115萬元，而有國際及大陸行線與松山機場直航利多的松山區，在2011年的表現也愈來愈強勢，房價上看9字頭。



捷運通車對新北市房價產生「拉抬效果」

從2011年台北市房價仍出現8.5個百分點的漲幅來看，奢侈稅及歐債風暴對台北市房價的影響十分有限。台北市在都市更新速度慢如牛步，加上政府仍持續對較大面積的國有地「不能賣」的政策下，土地的供給面十分稀少，這就是台北市房價底部愈墊愈高的主因之一。

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★「蛋白勝蛋黃」外圍7區戰勝內環5區★

【MyGoNews 林承志/台北報導】6月1日奢侈稅開徵後，台北市房市交易量縮3成左右，但房價是否有支撐？有鑑於此，台灣房屋成交量採取奢侈稅前1~5月北市買賣移轉棟數月平均和奢侈稅後6~10月的月平均量，分析北市12個行政區受影響程度；交易價則採內部住宅成交資料。



調查結果發現，北市12個行政區交易量量縮最大的前3名，依序為大安區減少39.3%、中正區減少38.58%、內湖區33.74%。台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，從北市買賣移轉棟數資料來看，北市蛋黃區(一環、核心五區，大安、中正、信義、松山、中山)來看，交易量縮29%~39%；蛋白區(二環、外圍七區，南港、內湖、士林、北投、萬華、大同、文山)來看，南港、內湖、士林、北投交易量跌了30%左右，但大同、萬華交易量僅跌3%，令人意外的是文山區交易量在奢侈稅後，竟然逆勢成長近2成。



邱太煊分析說，交易量縮較大的蛋黃區，過去也是投資客最多的區域，近幾年來投資客對房市的敏銳度高於一般自住客，也相繼投資較抗跌的市中心蛋黃區，此次政府奢侈稅打房政策瞄準投資客而來，因此許多投資客受限奢侈稅，由賣轉租，市場物件急縮，因此交易量也急遽下跌。



萬華、大同一直是北市的低價區，鮮少投資客搶進，因此交易量主要都是自住客買盤支撐，因此交易量僅縮3%左右，有趣的是，文山區交易量逆勢成長19%，推估文山區買盤向來是軍公教公務員，加上平均房價36~38萬，買方接受度高，因此文山區是奢侈稅後12個行政區唯一交易量逆勢收紅的區域。



從房價來看，北市蛋黃區奢侈稅後房價普遍跌1.5%~2.2%，跌幅不大，僅中山區房價成長2.63%，有趣的是，北市蛋白區奢侈稅後房價大都逆勢成長1.24%~7.99%，僅士林區出現2.46%的下跌。



邱太煊指出，過去房市下跌從市郊開始下跌，跌回市中心的理論，奢侈稅後似乎失靈，反而是市郊低價區，房價不跌反漲，其中房價漲幅前三名依序為萬華區漲7.99%、大同區漲6.02%、文山區漲4.37%。值得注意的是，北市蛋黃區房價除中山區外，平均房價64萬~78萬之間，相較蛋白區的低價區大同、萬華、文山平均房價在36~40萬之間，幾乎是蛋黃區的一半價錢，也難怪買氣不受影響，房價還逆勢成長。

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★地產最夯關鍵字：店面、捷運、透天★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】信義房屋統計2011年1~10月的網路關鍵字搜尋結果，其中尋屋的網友中輸入最多次的關鍵字，是「店面」，其次則是大台北最熱賣的捷運宅，其次則是透天與明星學區等，值得留意的是，套房等小宅產品點閱率也名列前茅，挑高排名第5、套房排名第8，由網友點閱狀況不難看出，當下最熱門的產品，仍是店面、捷運宅與小宅等，信義房屋也針對日益普及的iPad推出新的網路看屋服務。



信義房屋網路事業部針對網友使用信義房屋網站，主動輸入的關鍵字進行統計，發現購屋門檻相對較高的店面，反而是關鍵字搜尋最為熱絡的產品，除了實質的店面需求外，近年店面價格屢創新高等訊息，也是吸引網友探尋的主要原因之一。



次於排名第二的則是大台北地區最夯的捷運宅，根據信義房屋網路事業部先前的統計則顯示，大台北地區中最熱門的捷運站多分布新北市中，前5名分別是板南線江子翠站、中和線永安市場、新店線古亭站、板南線新埔站、板南線海山站等。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，新北市捷運站瀏覽量明顯勝過台北市的主要原因，應該是新北市的捷運宅房價相對「親民」，不像台北市市中心的捷運站，房價那麼高不可攀。



至於排名第三的則是透天產品，透天產品有天有地，土地持分高，市場上的需求一向相當穩定，而排名第四的是明星學區，在後奢侈稅時代，父母親望子成龍望女成鳳的心態並不會受到改變，一些有設籍時間限制的傳統明星學區，仍是當下需求相對穩定的產品，另外，一些重劃區的新學校，因為設備新穎，也相當受到父母的喜愛。



另外今年熱門的小宅產品，也是網友關鍵字搜尋的熱門標的，關鍵字排行第5名是挑高、第八名則是套房，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，挑高產品因為使用空間較為靈活，指名度與房價都會優於沒有挑高的套房產品，尤其是在大台北這種高房價的都會區中，套房產品的需求最為強勁，其中4米以上的賣相又比3.6米來得好，主要買方仍是單身、soho與收租型買方。

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★新北市首推青年住宅租金6年省50萬元★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】新北市政府選定3處做為青年住宅示範基地，分別位在新北市三重區大同南段、三重埔段同安厝小段及中和區秀峰段，面積共1.68公頃，初估總投資額約21億元。如果招商及興建順利，預定2016年可正式推出。



新北市城鄉發展局企建科科長張壽文強調，屆時會請估價師算出當地平均市場行情的租金水準再打8折，而且是包含管理費，一定是「只租不賣」的原則，目前有10、20和30坪的預定面積，讓不同家庭的需求可以兼顧，同時將有專業團隊做管理，相信看到李祖源與姚仁喜2位國際級建築師的概念設計，民眾與附近居民都愈來愈有信心，而且未來入住的對象必需是有所得的20到40歲青年，表現良好者續約，最多住6年，可節省的租金可作為儲蓄購屋的第一桶金。



新北市政府預計提供近千戶青年住宅及超過350個車位，滿足超過1600人的居住需求，住戶居住6年期間的總租金支出較過去節省50萬元。目前該區域的市場租金為650~1000元/坪，未來推出後的租金不得高於平均租金水準的8成，2年定期調整。



新北市政府採BOT方式推出3處青年住宅：三重區大同南段面積為3081平方公尺，三重埔同安厝小段的面積為2001.53平方公尺，中和區秀峰段面積為12088平方公尺，其中的秀峰段土地正辦理都市計畫變更作業，預計變更扣除新闢計畫道路，土地面積為0.99公頃。



新北市政府將以興建期間3年及營運期間共50年，營運績效良好得優先訂約，續約期限以20年為限。青年住宅以只租不售住宅提供社會及勞工福利設施，總興建量體規模不小於6萬平方公尺，室內空間20坪以上的多房產品，其比例不小於總住宅樓地板面積的15%，應用設計比例不得少於總住宅樓地板面積25%，投資金額含土地租金及權利金不少於14億元。

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★搶手貨！小資夫妻買「小宅」★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】百年結婚生子潮湧現，結婚對數與出生人數大幅增加，帶動買房的置產需求，五大銀行新承做的購屋放款金額也隨之成長，在這群小資夫妻的精打細算下，低總價宅異軍突起，成為房市搶手貨，包括台北市及新北市之市中心的小套房，桃園、文山、新莊、新店、中永和、板橋、三重、蘆洲、淡水、土城、五股、林口等區域，都是可考慮進場的地區。



在生育計畫及薪資結構的限制下，低總價宅成為小資夫妻的首選，只要準備好2~3成之總價的自備款，每月能支付1/3薪資為貸款金額，先從小宅住起，之後再視情況換屋，相信小資夫妻也能早日成為有殼族。



太平洋房屋流通事業體李珠華建議，在年底前是個購屋的好時機，因為預估2012年的土地增值稅將會有大幅的調漲，屋主為避免土增稅成本加重，想要節省成本的屋主們應會考慮提早出售房產，欲買房者剛好可趁此時進場購屋，入住便宜好宅。



李珠華表示，根據剛出爐的最新統計，2011年10月全台有2萬2064對的結婚對數，創下近年來結婚對數最多的紀錄，與2010年同月的1萬2807對相比，漲幅高達72.28%，若從2011年1~10月的累計額12萬8130對來看，同樣也比2010年1~10月的累計結婚對數11萬2020對增加14.38%。



除了結婚對數創新高外，2011年的出生人數同樣也增加不少，2011年10月的出生人數共有1萬7136人，與2010年同月的1萬3487人相比，成長27.06%，累計2011年1月至10月為止的出生人數，共有15萬9481人，也比2010年1~10月的13萬6265人，多出17.04%。



如此成長的百年結婚生子潮，反應在房市上的即是，潛在「買房需求大增」，由五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款金額可以看出，2011年9月的購屋貸款金額為487.75億，較2010年9月的426.99億成長14.23%，1~9月累計金額共計4589億，也比2010年同期的4120億，多出11.40%的漲幅。李珠華表示，這些百年新婚的首購族，大多應把握政府提供的住宅補貼政策，包括內政部青年安心成家方案、財政部公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款等，享有低利的房貸優惠，減輕置產負擔。

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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