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11年投資7百億，社子島將轉型台北曼哈頓

〔記者陳璟民、曾德峰／綜合報導〕「台北市社子島開發案」昨天獲行政院經濟建設委員會審議通過，俟院會通過，市府預計十一年投資七百億元，採區段徵收、先建後遷、兼顧防洪排水的方式，讓社子島轉型成為「台北曼哈頓」。

經建會通過開發案

市長郝龍斌表示，社子島在一九七○年被劃為洪氾區，市府與地方各界推動開發，一旦行政院會審查通過，地政處就展開區段徵收規劃設計、環境影響評估等；計畫開發面積約 二百四十公頃 ，將劃分住宅、商業、產業服務、娛樂及遊樂等五大使用分區。

先建後遷，安置萬餘居民

郝龍斌說，社子島將填土墊高八．一五公尺，達二百年防洪頻率，北縣的防洪安全性，不會受到影響，公共設施部分，社子大橋正在施工，輕軌捷運系統規劃中；市府發言人趙心屏補充說明，所需土方估計二千公噸，來源為淡水河疏濬土及工程餘土。

工務局水利工程處長陳毓賢表示，按部就班辦理徵收補償、環評、工程規劃、細部設計等，預計最快三年後才能開始施工；都市發展局局長丁育群說，當地住宅含安置、一般、住商混合等三類型，將先建後遷，以安置三千八百廿戶、共一萬多名居民。

徵收土地，政府胡亂擴權

◎ 徐世榮

「產業創新條例草案」乃是延續過往「獎勵投資條例」及接替它的「促進產業升級條例」。「獎勵投資條例」制定於一九六O年，是國家發展轉向的重要法案，雖然它促成了台灣經濟成長，但是那時為戒嚴時期，國家的權力高漲，相對地，縱然憲法中有相關財產權保障的條款，人民財產權卻未獲得尊重與保障。接續的「產業創新條例草案」，除了稅負減免引發廣大爭議之外，就屬產業園區設置的嚴重問題。其重要的關鍵乃是產業園區的土地要從何而來？

過去的事實顯示，類似「園區」用地大抵是徵收私有土地。然而，土地徵收是剝奪私人的財產權，在民主國家裡，它的發動及進行必須非常慎重，應該要有嚴謹的法律規範，而且最重要的，一定要有公共利益作為前提。必須特別注意的，這個公共利益的定義及其內涵，並非是由政府、或是學者專家單方面就可以決定，而是要開放給土地所有權人及民眾參與，彼此透過誠心的對話及溝通，踐行公平公開的法律程序，來建立起公共利益的共識。

另外，在民主國家裡，基於對私人財產權的保護，都儘可能不要動用徵收權；也就是說，土地徵收絕非是公共事業用地取得的優先手段，更非唯一的手段，換言之，它應該是最後、非常不得已的手段。但是，長久以來，我國各級政府部門承繼了過往威權時代的陋規，對於公共事業用地的取得，習慣輕易採用徵收手段為之，因此我國土地徵收之件數為數甚多，相當的驚人，而這是各先進民主國家根本看不到的怪異現象。

讓人遺憾的是，此條例草案第十章「產業園區之設置管理」除了繼續保留此不公不義的土地徵收結構外，更讓人匪夷所思的，它竟然是更進一步的把徵收權大幅度的擴張，地方政府、公民營事業及興辦工業人從此將被賦予更大的權力，將其比擬為中國式的「批地」應不為過！這樣的土地徵收制度，完全不吻合民主憲政國家對於財產權應有保障的規範，也會使得人民的財產權繼續受到剝奪，這也必將是台灣民主憲政的奇恥大辱！

（作者為政治大學地政學系教授）

是誰在決定房價？

網路地產王資深顧問范世華

如果是一般的民生必需品，當價格已經漲到不合理的時候，大家共同抵制不買，尋找其他的替代品，不久定能使價格回穩，市場很快又可以恢復到合理的狀態。可是像古董、名畫或是藝術品，並非是民生消費的必需品，一般人很少人會去買、甚至想去買……但是它的價格還是極為高昂。

房地產商品如果簡單的區隔，有一些房子它可能算是一般的民生消費品，但也有一些是屬於貴重品、甚至是炫燿品。如果是炫耀品，那麼它的功能效益就不是一般拿來消費或使用的，因此依據豪宅的「點燈率」，看有多少豪宅真的有人在住？是不能拿來做為檢視豪宅價格之參考的。

豪宅授信之潛藏風險

消費品大家買得起，在完全競爭市場當中民眾就可以決定它的價位；可是藝術品一般人買不起，價格自然是由那些買得起的人所決定的！

而正常一般的金融機構，是不能將藝術品和古董、名畫，拿來做為授信的標的，因此幾乎沒有聽說有什麼人拿收藏品跟銀行借多少錢之類的，但是豪宅不但可以讓有錢人以個人名義來投資、炒作，又可以向銀行借款，無非是更好的投資工具。結果豪宅的金錢遊戲，玩起來就像是把博物館關起門來“辦拍賣會”或“搞派對”似的，正常一般民眾連門檻都進不了，又怎麼能夠去決定豪宅的價格？然而在裡面的人則因「物以稀為貴」，氣氛愈炒愈熱、價錢也愈炒愈高，只要價錢愈高，銀行貸款也隨之可借得愈多，如此賺了錢理所當然，萬一崩盤賠了錢，這些富商就成了銀行的欠款大戶，到最後銀行還不得不禮遇他們呢！

既然我們不能決定豪宅的價格，我們也只能在一旁「狗吠火車」，期待政府能夠維持一點公道，避免這樣不公平的現象在將來發生，波及到一般大眾。監察院提出有關「一品苑」的糾正案，逼得北市府停發使用執照，並向建商追討大約五億元容積獎勵的不當得利。為彌「民怨」打豪宅，此舉明顯是打到了民眾心坎裡！

擔保授信之金融制度妙方

但是針對房市以及房價的健全發展，真正對症下藥的長治根本之道，金融控管的手段是不能不介入的！房地產的擔保授信在「個人」與「法人」之間應該要調整不同的總額規範。

１、個人總額限制

房貸不能因為有「擔保品」，授信的額度就可以沒有上限。如果有效調整規範個人房貸的總額上限，在一般總額的限制當中，房貸仍維持正常的授信標準，當個人房貸超過了多少金額以上，餘款一概以現金交易，那就購買豪宅就如同是進到博物館標購藝術品一樣，關起門來他們要將豪宅價位炒到什麼樣的程度也是他們家的事，不能貸款就不會影響金融秩序，也不會傷及無辜。

２、企業房產融資

另一方面，也能夠將房地產融資市場其中較大的一塊，正常導向企業金融的面向。實務上許多企業旗下做為商辦生財之用的房地產，真正登記在公司名下的很少，登記在負責人或其他股東、關係人「個人」名下的卻很多，這在稅制上就有缺口。如果藉此使得企業主需將高額房地產登記在「法人」名下才能融資，進而也可以防杜不肖商人以房地產做為掏空企業資產或稀釋獲利的工具，關掉一扇可供五鬼搬運和洗錢的門路。

一般的房地產用來自住、自營、自用，即為一般的消費金融；做為企業資產的房地產用來經營、生產、獲利，即為企業金融；豪宅用來炫耀、保值或隱藏資產，就歸豪宅，無關金融。那麼就可以讓房地產市場較為健康，避免未來因金融問題所引發「價格性泡沫」的危機。

拋棄繼承（民法1174條）
繼承人得為繼承權之拋棄，一旦繼承人為繼承權拋棄之表示，即溯及於繼承開始時不為繼承人，被繼承人所遺留之權利義務，概與拋棄繼承權人無關。（得知往生者往生二個月內）

限定繼承（民法1165條）
繼承人得限定以繼承所得之遺產，償還被繼承人之債務。如繼承遺產清償遺留債務而有餘，繼承人仍得保有剩下之遺產；倘遺產不足清償全部債務，對於未受償之債務，繼承人無庸負清償責任。（得知往生者往生三個月內）

由上可知
【拋棄繼承】就是拋棄往生者留下的所有遺產與債務。
【限定繼承】就是依往生者所留下的遺產大於債務，並於清償所有債務後，如有剩下的遺產仍可繼承；若遺產無法全數清償所有債務，繼承者亦無須負責。

所以建議，若知道親戚有人仍有動產、不動產者，而不幸先往生，僅需在三個月內辦理限定繼承為最適當之辦法。

按民法1138條規定：
遺產繼承人，除配偶外，依下列順序定之：

一、直系血親卑親屬。
二、父母。
三、兄弟姊妹。
四、祖父母。

所以父親死亡後，遺產繼承權第一順位為配偶，再來是親生子女（無論男女，均可平分）。

若無子女，即由往生者父母（第二順位）共同繼承，如往生者父母亦已往生，那再由往生者的兄弟姊妹（第三順位）共同繼承。除非往生者無兄弟姊妹，否則不會僅只由配偶單獨負擔。

而繼承遺產及債務的比例，依民法1144條規定：

配偶與直系血親卑親屬(子女)共同繼承時，按人數平均繼承。
配偶與父母或兄弟姊妹共同繼承時，配偶得二分之一，另外的二分之一，則由父母或兄弟姊妹均分。
配偶與祖父母共同繼承時，配偶得三分之二，另三分之一，則由祖父母均分。

警方呼籲民眾支持「反銷贓」及「反詐騙」行動，保障民眾財產安全

彰化縣警察局於 十二月廿六日 舉辦「全民反銷贓、反詐騙作戰」記者會暨「金融機構、銀樓業安全維護」座談會，會中由 局長林國棟向在場與會之金融、銀樓業者宣導該局正執行之「反銷贓」及「反詐騙」專案，並由婦幼志工以行動劇表演之方式，提醒民眾勿成為歹徒利用或詐騙的對象，目的就在於保障民眾財產之安全，其中「反銷贓」專案自 八月一日 起執行至今，共計查獲汽贓車一一二件、逮捕嫌犯一二三人、尋獲無人犯贓汽車八五七部，機贓車一六二件、逮捕嫌犯一八四人、尋獲無人犯贓機車一一二五部，另於易銷贓場所起獲贓物共計一九五件，逮捕嫌犯二０七人，緝獲竊盜通緝犯九十四人，一般通緝犯四九六人，績效卓著。

在「反詐騙」專案中該局自成立「人頭帳戶犯罪案件專責處理、偵辦窗口」以來，處理利用「人頭帳戶」犯罪案件共計三０九件，函文電信公司執行斷話三三二筆、金融機構警示通報共三六五件，該局因警示而破獲者共計三十三件，透過各種傳媒之宣導，有效減少民眾遭歹徒詐騙之機會。

而局長 林國棟亦在會議中向民眾宣導支持該兩項專案，呼籲民眾勿貪小便宜，對來路不明之中古汽機車、金飾、手機等物品不要購買，因為不管竊賊如何銷贓，最終目的無非是要換取金錢；而民眾若發現可疑應立即通知警察單位處理，相關當鋪、銀樓商家請多使用『警政署警政治安全球資訊網服務站』網路（網址：www.npa.gov.tw）查証所收受物品是否為贓物，避免因收受贓物吃上官司而得不償失。
對於未曾見面或不熟悉之公司或個人不輕易利用提款機匯款或轉帳，不洩漏個人身分或金融、信用卡等相關資料、取得應得之財物或獎金後才付費、登門造訪確認公司是否正派經營等方式可減少個人財產受騙的機會。

惟有全民提高警覺性勿存貪念，共同建立警民一體之參與感，方能減少歹徒犯案詐騙機會與杜絕銷贓管道，確保民眾財產之安全，總之「警力有限，民力無窮」希望大家配合警察共同來打擊不法。

資料來源：彰化縣警察局

超過十五年未辦繼承登記者，當心土地及建築改良物被公開標售或登記國有

【北縣訊】臺北縣政府稅捐稽徵處表示，近來有民眾反映接獲仲介業者通知可代辦未辦繼承登記之土地及建築改良物之過戶登記，而向稅捐稽徵處詢問有關未辦繼承登記之問題，該處說明未辦繼承登記之土地及建築改良物經列冊管理期滿(即滿十五年)，逾期仍未申辦繼承登記者，依未辦繼承登記之土地及建築改良物列冊管理作業要點規定縣(市)地政機關應將有關資料移請國有財產局公開標售，或經流標五次將登記為國有。臺北縣政府稅捐稽徵處呼籲轄區內繼承人如有未辦繼承登記之不動產將屆滿列冊管理期者，請速辦理繼承申報並向稅捐稽徵處查明有無欠稅，如有欠稅應繳清方能辦理繼承登記，始得免遭公開標售或登記為國有。

為了讓民眾對已列冊管理土地有更深一層了解，臺北縣政府稅捐稽徵處特別提出說明，所謂已列冊管理土地，係指稅捐機關對逾一年未辦繼承登記之不動產歸戶資料送所在地登記機關列冊管理，登記機關經查實後辦理公告，促其注意公告內容，其有未辦繼承登記應依法辦理繼承登記，逾三個月未辦繼承登記報請縣(市)地政機關列冊管理，其列冊管理期間為十五年，列冊管理期滿，逾期仍未申辦繼承登記者縣(市)地政機關應將有關資料移請國有財產局公開標售。

民眾如仍有疑問，請撥該處服務電話89528202-89528221洽詢。

資料來源：臺北縣政府稅捐稽徵處

加速辦理地籍圖重測，確保民眾權益！

【北縣訊】臺灣地區現今使用的地籍圖係日據時期所測繪，歷經9O餘年後，致圖紙伸縮、破損及比例尺過小，其測繪精度已不符時代需求，再加上天然環境變遷，人為界址異動，及歷年來土地合併分割頻繁，使得使用情形與原地籍界址亦不盡相符。有鑑於此，行政院64年核准自民國65年開始辦理全省地籍圖重測工作。
臺北縣政府地政局表示，臺北縣土地筆數共107 萬筆，登記面積為19萬5,000 公頃，而截至98年止全縣已辦理重測筆數僅為50萬筆（約47％），尚餘57萬筆，如依每年中央分配筆數計算尚需57年。但不早日完成地籍圖重測作業，在土地登記面積與地籍圖面積、實地面積不符的情況下，將造成買賣糾紛、界址糾紛及無法提供正確圖籍配合地理資訊系統建置，對民眾權益及後續地政資訊e化有深切且嚴重之影響。因此本縣除積極向中央爭取，自99年起由每年辦理1萬筆大幅增加為2萬筆外，並同時訂定六年重測計畫（98-103年），預計辦理共137,272 筆土地之地籍圖重測計畫，屆時本縣都會密集繁榮地區、亟需辦理重測之土地將全數辦理重測完成。
地政局更進一步指出，地籍圖重測作業程序係依毗鄰雙方土地所有權人指界一致之界址測算各宗土地位置、形狀及面積，製作成新地籍圖後辦理成果公告及土地標示變更登記，故重測面積實為界址範圍決定之結果。是以為確保自身之權益，呼籲土地所有權人於每年重測期間接獲地籍調查通知書後，務必配合地籍調查員所排定的時間至土地現場辦理指界。此外，依據土地法相關規定所辦理之地籍圖重測，係採精密儀器與電腦化作業，能建立新的地籍測量成果，並確實保障人民合法產權、杜絕界址爭議。

資料詳洽:臺北縣政府地政局 陳信豪 電話:02-29603456分機3331
撰稿人:陳信豪

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買屋防詐騙，完成過戶再付款

買賣房屋糾紛不少，有時甚至會遇到詐騙集團趁機下手，銀行主管指出，如果買方要求把價金委託銀行信託，能有效遏阻詐騙，讓歹徒知難而退。

根據內政部統計，去年第三季止，全台房地產消費糾紛達1,503件，且近三年都呈增加的趨勢，甚至有詐騙集團用假權狀騙取民眾購屋價金。

銀行主管分析，這類詐騙集團常用手法，是先向屋主租屋，趁簽約時騙取屋主身分證字號及權狀影本，再偽造屋主身分證及權狀，以屋主名義售屋。詐騙集團常以低於市價的價格售屋，民眾以為撿到便宜，詐騙集團也會要求買屋者在簽訂買賣契約時，就要交付頭期款。

銀行表示，由於歹徒可提出身分證及權狀，民眾往往依約交付頭期款，等到地政士將權狀送地政機關過戶時，才發現受騙；民眾買屋時如果要避免遇到此類詐騙，關鍵在過戶完成前都不要交付價金給賣方。

銀行建議，民眾也可在簽訂房屋買賣合約時，同時申辦「成屋買賣價金信託」，將價金存放於信託專戶，並要求等到房屋過戶完成，才將價金支付給賣方，這樣可以讓詐騙集團知難而退，達到防範詐騙的目的。

銀行也提醒，有些個案的賣方會要求在過戶前先領取部分價金，民眾已交付給賣方的價金便無法受到信託保障；此外，透過受託銀行管理信託專戶的買賣價金，雖可降低價金交付風險，但產權移轉或買賣標的物瑕疵風險，仍要靠專業不動產地政士及仲介商掌握。

(資料來源:經濟日報 2010-01-06 )

服務項目：
道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、市地重劃、各種土地買賣。

土增減稅優惠，注意3要項

自今年開始，換屋族可依自身條件，爭取3大項土增稅減稅優惠，但專家提醒，仍應了解規定的門檻，並列出3大注意要項，以免因疏忽而。

一、公寓換大樓，未必符合「重購退稅」資格：

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，曾有位住在北市大安區的客戶，由30坪的公寓換到同是大安區的50坪電梯大樓，原以為由小換大、且是遷居到屋齡較新的房子，但卻未符合「重購退稅」的資格。

陳俊宏解釋，「重購退稅」是依土地公告現值做為基準，若新房子大於原有的舊房子，就符合申請標準；然而，因公寓產品的戶數少，住戶所分得的土地持分較大，反觀電梯大樓的戶數多，住戶分得的土地持分較小，因此造成新房子的土地公告現值小於原有舊房子，就無法享受「重購退稅」的優惠。

二、「重購退稅」應儘速在1個月內申請優惠稅率：

要符合「重購退稅」資格，則可在繳完土增稅的1個月內，申請「一生一屋」或「一生一次」的土增減稅優惠。

陳俊宏舉例，假設 劉 先生賣了房子，收到土增稅的稅單後，稅單上註明於 民國99年1月1日 至1月31日繳納完畢，若 劉 先生已知新買房子的土地公告現值不如原有的舊房子，則可在2月1日起算的1個月內，也就是2月28日止，向稅捐機關申請「一生一屋」或「一生一次」的優惠稅率。

三、換屋族採「先買後賣」模式，不適用「一生一屋」：

對於換屋族來說，若本身資金充裕或不願意因賣掉房子暫先租屋而搬家，日後買到房子又得再搬一次家，必須承擔多次搬家的痛苦，因此通常會採取「先買後賣」的模式。

陳俊宏提醒，若是「先買後賣」的換屋族，則無法適用「一生一屋」優惠稅率，從「一生一屋」的規定來看，除了住宅是自用用途之外，本人、配偶及未成年子女名下，也僅限於持有1間房子，而換屋族若採取「先買後賣」模式，就會造成同一時間擁有2間房子的狀態，因此無法符合「一生一屋」資格。

地上權住宅，只買屋不買地

立法院昨天通過民法物權編修正案，民眾將可選擇買屋不買地，「地上權住宅」成為庶民經濟新選項；住戶或商家也可和土地所有權人簽約，避免住家被高樓擋住視野或排除同類型商家進駐惡性競爭。

法務部指出，房價過高是民怨之首，新法通過後，民眾在都會區買不起房子，可選擇買屋不買地，一般約定可擁有房子五十年的所有權，待年老後搬至地價較低的鄉村養老。

此次修法，將原來的地役權修正為「不動產役權」，明確規範為「以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信等特定目的之權」，讓民眾獲得更多的保障。

例如有人家中可欣賞到一O一大樓的跨年煙火，為避免前方空地蓋起更高樓擋住視野，可與空地的所有權人簽訂「眺望不動產役權」，先限制該地的建築物高度。

又例如，有人在社區經營超商或咖啡店，為避免太多類似商店進駐、稀釋客源，可與店家一定距離範圍的土地所有權人簽訂「不動產役權」，請求對方不要將土地作為經營超商或咖啡店等同類型生意使用。

新法也增訂「區分地上權」，只要設定一定空間的地上權，就可完成公共工程。例如貓纜設定距地高度六十至 七十三公尺 的空間為區分地上權，地主可獲補償，也可繼續使用貓纜下方的土地。許多建築物之間也可設置空中廊道，行人不用擔心刮風下雨。

物權中有關「占有」制度也有變化，新制實施後，如果有人在參加跨年晚會或在夜店，誤將他人所有與自己相同的手機帶走，第三人即使買到這支手機，遺失這支手機者還是有權要求返還。

(資料來源:聯合報 2010-01-06 )

台北縣掀起土地資產熱！遠雄20億取得新莊工業區土地

土地資產熱潮由北市蔓延至台北縣，台灣金服標售6日標售位於新莊中正路，捷運丹鳳站東側約400公尺處的11718.97坪工業區土地，吸引4組人馬進場投標，原底價為15.99億元，最後由遠雄建設以總價20.02億元得標，得標價格略低市場行情，信義房屋認為，未來的開發有助於下新莊的發展。
台灣金服標售的新亞電器土地，位於下新莊的區域，鄰近捷運丹鳳站，西側則為未來的三洋電廠房都更開發案，地理位置佳，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，當地工業區土地每坪行情約25~30萬元，遠雄平均得標價格每坪不到20萬元，由於取得價格低於市價，產品規劃進可攻退可守，朝短期開發方向規劃，可規劃廠辦，甚至可利用「捐地變更」的模式開發，興建住宅或商業設施，都有助於下新莊的發展。
蘇啟榮指出，遠雄透過金服拍賣取得的該筆土地，有部分屬於塭仔圳重劃區，無法立即開發，還有部分土地有重金屬污染問題，背後仍隱藏不少成本，不過市中心土地稀有，即使是在台北縣，雖然土地較多，但能取得價格合理又具備一定規模土地並不容易，該筆土地面積夠大，具備捷運優勢，加上價格不貴，建商才願意承受一些風險，進場投標搶地。
蘇啟榮分析，觀察新莊房市發展，主要土地供應集中在新莊副都心與頭前重劃區，其中副都心與頭前重劃區，有捷運機場線、環狀線、新莊等3條捷運線加持，不少上市櫃建商都卡有此區土地，新莊未來3~5年的房市焦點，都將集中在這2個重劃區身上。除了上新莊的頭前與副都心重劃區以外，通過新莊最熱鬧中正路的捷運新莊線，沿線的工業區土地身價也具備想像空間。
蘇啟榮說，從三重市的捷運先嗇宮站約1.58萬坪新燕土地，到捷運頭前庄站的東元廠房，新莊站與輔大站中間的兆豐銀行舊倉庫開發案，丹鳳站旁的三洋電機與新亞電器土地開發案，都集中在中正路的捷運站周邊，加上副都心與頭前重劃區新案，拉抬新莊地區房價，長期來看中正路沿線廠房土地，將是新莊下一個階段的房市熱區。
信義房屋新莊民安店店長李杰豐表示，下新莊房市向來以區域客層為主，房價漲幅不如上新莊來的明顯，兩者房價差距 一坪 在10萬以上，如果有大型的指標開發案吸引外來客，有機會帶動下新莊的房價。

都市更新、獎勵容積、容積移轉、容積率

政府為了鼓勵地主都市更新

第1種

給予都更獎勵容積20%，以「住3」土地為例，就是容積225% 乘以1.2倍，獎勵後的容積為270%。

第2種

可以增加容積率的方法是設置獎勵停車位，也可以多得到20%的容積，例如「住3」土地，同時獲得都更及獎停的獎勵容積，則容積為225%乘以1.4倍的315%。
第3種

是容積移轉，簡單地說就是花錢購買甲地的容積，移入乙地，使得乙地容積增加的一種手段。

根據《台北市都市計畫容積移轉審查許可條件》，古蹟及歷史建築，以及私有未徵收的公共設施保留地，包括公園、綠地、廣場與道路用地，都可以移出容積；台北市最具代表性的就是迪化街，迪化街的容積已經陸續被建商買走2/3，轉移到台北市的新建案裡頭去了。
也不是所有的土地，都能夠接受容積移入。前述《容積移轉條件》規定，有2種基地可以接受移轉，第１種就是基地位在大眾捷運場站車站出入口半徑500公尺範圍內，且需面臨8公尺以上已開闢之都市計劃道路者。第2種是基地所在位置半徑500公尺範圍內，有已開闢且面積在0.5公頃以上之公園綠地，不過同樣也有臨路寬度的限制；這2種符合接受移入容積的基地，面積都必須要超過1千平方公尺才行。
第4種

增加容積的方式是為了鼓勵增加都市綠地，凡是設置開放空間者，也給予獎勵容積。

不過，開放空間的獎勵容積，住宅區已經取消，只有商業區還適用。

容積率

1坪土地能夠蓋出多少坪的房子，主要是看「容積率」，因此公寓有沒有改建價值，首先，法定容積愈高愈好。以台北市「商2」、「商3」土地的法定容積，就大於「住2」、「住3」土地，如果是「商4」土地，容積更高達800%，對建商來說，談合建的誘因較高。
以趙媽媽的4樓公寓為例，按照過去蓋公寓的容積規定，公寓的建蔽率為60%，也就是100坪的土地可蓋60坪，那麼這幢4樓公寓的「現況容積」就是240%（60%×4層樓），也就是1坪土地可換2.4建坪。
如果該公寓的土地使用分區為「住3」，也就是法定容積為225%，改建後1坪土地只能換2.25坪，比改建前的建坪還少；如果是「商3」，法定容積為560%，改建後1坪土地能換5.6建坪，比現況容積的2.4建坪還多出3.2建坪，這多出的3.2建坪，就是建商談合建能夠產生利潤的空間。這也是「商2」、「商3」、「商4」用地的公寓，比「住2」、「住3」公寓要來得有改建價值的原因。

買屋防騙，合約、平面圖 千萬看清楚

如何預防買屋「店面變車位」噩夢？

住商不動產企劃室主任徐佳馨表示，消費者一定要看清楚購屋合約與平面圖，不要聽信銷售人員片面之詞，以免後悔莫及。

徐佳馨說，會發生「店面變車位」狀況，多與容積率有關；因為車位可以排除在容積率之外，有些建案一樓做為車位使用，就可以往上多蓋一樓，而且把一樓的車位當店面使用，只要不被檢舉，通常都沒事。

徐佳馨指出，消費者要購買所謂「金店面」時，除一定要建商拿出平面圖仔細瞧外，合約也要看清楚，是車位就是車位，沒有模糊的空間；同時妥善保留合約、平面圖和廣告單，作為日後萬一發生糾紛的證據，也可找專業代書協助處理，確保權益。

節稅好康少了，買公設地，只能按比例抵稅
財政部賦稅署本周將發布新規定，未來民眾只要是「購買」公共設施保留地來抵繳遺產及贈與稅，只能按比例抵繳，不再享有「全額抵繳」的節稅優惠。

不過，財稅官員表示，如果民眾的私有地被劃定為公設地、或繼承取得的公設地，如果要用來抵繳遺產稅或是贈與稅，仍可享有全額抵繳遺贈稅的優惠，不受新規定的影響。

官員說，拿公設地抵繳遺贈稅是以土地公告現值計算抵稅價值，但公設地的市價一般只有公告現值的1到2成，因此形同「低買高抵」，不少有錢人透過購買公設地抵稅的方式節稅，市面上甚至還有代書仲介購買公設地幫有錢人節稅，因此財政部必須適度防堵這項遊走灰色地帶的節稅管道。

國稅局官員指出，以前曾有一位納稅人原本要繳數千萬元的遺產稅，結果全部拿公設地來抵稅，最後一毛錢也不用繳，政府只收到一堆土地。

至於公設地抵稅的比例要怎麼訂？

官員舉例，假設 王 先生身後留下5,000萬元遺產，其中包括一筆市價100萬元、公告現值1,000萬元的公設地，扣除1,200萬元免稅額，乘上10%的稅率，原本要繳380萬元遺產稅，但用名下價值千萬元的公設地抵掉後，等於免稅。

但新制上路後， 王 先生這塊公設地的抵稅價值只剩下76萬元。因為根據賦稅署訂出的計算公式，公設地的抵稅額度為遺產稅額X（公設地價值／遺產總額），因此 王 先生的公設地抵稅額為380萬X（1,000萬／5,000萬），也就是說，繼承人還要補繳304萬元遺產稅。

官員強調，以往遺贈稅最高稅率高達50%，但去年1月23日政府將遺贈稅率大降為10%後，為防堵有心人藉此逃漏遺贈稅，造成政府收不到稅，手上卻留一堆公設地的怪現象，因此修訂遺贈稅施行細則第44 條，而行政院上周批准後，財政部本周將公告實施。

公設地抵繳遺產稅，財部決限縮

財政部賦稅署說明，公設地的市價不到公告現值的兩成，但抵稅價值是以公告現值計算，部分有錢人為了節稅，大量低價買進公設地，再以公告現值抵稅，過去綜所稅「捐地節稅」一度相當盛行，國庫每年流失數百億元稅收，後來財政部發布解釋令防堵，但公設地抵繳遺產稅的漏洞仍然存在。

全面限縮衝擊大 改折衷方案，雖然遺產稅稅率已由五十％大幅調降至十％，財政部仍決定限縮公設地抵繳遺產稅，最初方案是全面限縮公設地抵繳遺產稅，抵稅上限一律以「公設地公告現值占總遺產的比率」為準，但行政院認為影響層面太大，而且不盡公平，財政部因此改提折衷方案。

財政部賦稅署指出，折衷方案讓「自始持有者」仍可以公設地全額抵繳遺產稅，所謂「自始持有者」，是指持有當時並非公設地，後來才被劃分為公設地；如果買進時就已經是公設地，則不能全額抵繳，抵稅上限以「公設地公告現值占遺產總額的比率」為準。

公設地抵遺產稅將限縮全額抵減改以比率計

捐贈公設地可全額抵減遺產稅，將走入歷史。

財政部已預告修正《遺產贈與稅法》第44條施行細則，規定買公設地抵稅，只能以公設地價值佔遺產總額的比率抵繳，相關修正案將在14日結束預告，若外界無意見，最快15日起實施。會計師指出，新法實施後，未來有錢人買公設地成本，將比省下的稅金還多。

因應遺產稅率已減

財政部指出，考量公設地屬於不易變價的財產，加上政府今年1月23日大降遺產稅稅率至10%後，對於公設地抵稅的現行作法，必須有所限制。至於公設地抵稅利益減少，還是可用來容積移轉，甚至有可能變更為一般用地，對交易市場衝擊應該有限。另外，只要有辦法證明不是臨時去買公設地抵稅、或是繼承土地意外被劃分為公設地，不會列入這次修法範圍中。
會計師公會全國聯會稅制委員會副主委許祺昌指出，以前如果用2000萬元買公告現值1億元公設地，成本只有2000萬元，淨賺8000萬元，現在公設地算在遺產總額裡，可以抵稅的額度頂多只能抵900萬元，並不划算，這類節稅手段應該會遭到棄置。
理專指出，如果有民眾繼承一批股票、房地產價值共5000萬元，應納稅額應為359.9萬元，依照現行制度，遺產中若有1000萬元是公設地，繳交遺贈稅時，只要將公設地捐給政府就不必再繳任何費用；但是新制上路後，公設地可以抵繳遺贈稅的金額只有71.98萬元，還要多繳287.92萬元。

富人節稅管道減少

不過，許祺昌指出，遺贈稅法新制上路後，仍然還是其他節稅手段可以操作，民眾可透過投資保險商品方式移轉資產、或買農地由子孫繼承後，維持5年用地不變等，都是一般節稅撇步。
許祺昌指出，有錢人買不動產仍是主流，因不動產公告現值與市價價差仍大，北市常有房地產土地公告現值500萬元，但市價卻達1億案例，有助減少計算遺產總額，有龐大資產民眾常用此策略避稅。

夫妻間贈與土地，地價稅自用住宅用地優惠稅率應重新申請

夫或妻名下土地原已享有自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，夫妻間如相互贈與，因土地所有權人變更，倘欲繼續適用自用住宅用地優惠稅率千分之二課徵地價稅，仍應依規定重新提出申請才能適用。

臺北縣政府稅捐稽徵處表示，依土地稅法第9條及第17條規定，適用自用住宅用地優惠稅率的條件包括：

（1）地上建物辦妥本人、配偶或直系親屬戶籍登記

（2）該房屋為土地所有權人、配偶或直系親屬所有

（3）無出租或供營業用之情形

（4）都市土地面積以300平方公尺（約90坪）為限，非都市土地以700平方公尺（約210坪）為限

（5）土地所有權人與配偶及未成年親屬適用自用住宅用地優惠稅率，以一處為限。

該處提醒民眾，夫妻贈與因土地所有權人已變更，如有符合上述法令規定，而尚未提出申請者，仍應依土地稅法第41條規定，於每年（期）地價稅開徵40日（9月22日）以前儘速向該處或所轄分處重新提出申請適用優惠稅率，否則該受贈土地將改按一般用地稅率千分之十課徵地價稅。

土地重新測量，請你艾注意哦！

【北縣訊】99年度臺北縣鶯歌鎮地籍圖重測作業已開始辦理，為使土地所有權人了解重測的意義及重測時應配合及注意事項，臺北縣政府地政局訂於99年1月14日(星期四)上下午各1場，於鶯歌鎮永吉里民活動中心（鶯歌鎮德昌二街3巷1號之1）辦理2場重測作業宣導會，希望重測區內土地所有權人於接獲重測作業宣導通知書時，能踴躍前往參加，以了解本身權益及應配合注意事項，以免權益受損。

地政局表示：本（99）年度鶯歌鎮地籍圖重測範圍業經內政部核定，辦理範圍東起鶯歌鎮永昌段、昌福段交界、南接尖山段尖山小段為界、西以桃園縣八德市交界、北迄鶯桃路365巷為界，涵蓋鳳鳴里、鳳祥里、永吉里等行政區域。土地筆數共計2千餘筆，面積約71餘公頃。屆時重測後土地界址測量均以座標法測定，測量精度提升，民眾權益更有保障。 地政局進一步指出，地籍圖重測作業程序係依毗鄰雙方土地所有權人指界一致之界址測算各宗土地位置、形狀及面積，製作成新地籍圖後辦理成果公告及土地標示變更登記，故重測面積實為界址範圍決定之結果。

是以為確保自身之權益，呼籲土地所有權人接獲地籍調查通知書後，務必配合地籍調查員所排定的時間至土地現場辦理指界。

資料詳洽：臺北縣政府地政局

李銘俊 電話：29603456-3230 撰稿人：李銘俊

加速辦理地籍圖重測，確保民眾權益！

【北縣訊】臺灣地區現今使用的地籍圖係日據時期所測繪，歷經9O餘年後，致圖紙伸縮、破損及比例尺過小，其測繪精度已不符時代需求，再加上天然環境變遷，人為界址異動，及歷年來土地合併分割頻繁，使得使用情形與原地籍界址亦不盡相符。有鑑於此，行政院64年核准自民國65年開始辦理全省地籍圖重測工作。 臺北縣政府地政局表示，臺北縣土地筆數共107 萬筆，登記面積為19萬5,000 公頃，而截至98年止全縣已辦理重測筆數僅為50萬筆（約47％），尚餘57萬筆，如依每年中央分配筆數計算尚需57年。

但不早日完成地籍圖重測作業，在土地登記面積與地籍圖面積、實地面積不符的情況下，將造成買賣糾紛、界址糾紛及無法提供正確圖籍配合地理資訊系統建置，對民眾權益及後續地政資訊e化有深切且嚴重之影響。因此本縣除積極向中央爭取，自99年起由每年辦理1萬筆大幅增加為2萬筆外，並同時訂定六年重測計畫（98-103年），預計辦理共137,272 筆土地之地籍圖重測計畫，屆時本縣都會密集繁榮地區、亟需辦理重測之土地將全數辦理重測完成。

地政局更進一步指出，地籍圖重測作業程序係依毗鄰雙方土地所有權人指界一致之界址測算各宗土地位置、形狀及面積，製作成新地籍圖後辦理成果公告及土地標示變更登記，故重測面積實為界址範圍決定之結果。是以為確保自身之權益，呼籲土地所有權人於每年重測期間接獲地籍調查通知書後，務必配合地籍調查員所排定的時間至土地現場辦理指界。此外，依據土地法相關規定所辦理之地籍圖重測，係採精密儀器與電腦化作業，能建立新的地籍測量成果，並確實保障人民合法產權、杜絕界址爭議。

資料詳洽:臺北縣政府地政局

陳信豪 電話:02-29603456分機3331 撰稿人:陳信豪

〔記者曾德峰／北縣報導〕台北縣改制為「新北市」，將面臨街路、村里等地名及身分證等變更或換發，有人開始擔心衍生的諸多麻煩，縣政府民政局昨天解釋，北縣單獨改制，相較其他改制縣市單純許多，在行政區域劃分法尚未制訂前，仍延續29鄉鎮市，名稱改區，街路、里名全部保留。

民政局長楊義德說，北縣改制後稱作「新北市」，有民眾擔心「新北市」街路是否改名稱，還有村里整編、地名變更等，都請民眾放心，改制後相關名稱全部保留。

 他強調，行政區域劃分法尚未制訂前，「新北市」仍延續使用29鄉鎮市，只是名稱一律改為區，也就是板橋市變成板橋區、淡水鎮變成淡水區、林口鄉成為林口區，另外，直轄市沒有村，現有的村將一律改稱里。

 民政局明年編列預算製作新門牌，新的門牌將較現行門牌大，顏色仍延續使用現在的綠色框。

明年底換發新證

 換發國民身分證與戶口名簿方面，楊義德說，改制日前，內政部將公告改制後，舊的身分證和戶口名簿使用期限；換發新證日期從99年12月25日起辦理，不論換發或改註，都不收規費，當事人也不用再繳交相片，直接由戶政資訊系統相片影像檔資料製作身分證。

民政局表示，有關身分證、戶口名簿換發等細節仍在研議中，一切會以便民為考量，近期考慮增設專線聽取民眾意見，也可藉由民政局網站反映。