《《 專業“ 重劃土地+道路用地+容積移轉+持分土地+地籍清理 ” 專業諮詢 e 資訊平台 》》

認識土地增值稅

土地增值稅是在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅；所謂土地漲價總額是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。

繳稅計算

※一般用地稅率，依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者。各級政府出售或依法贈與之公有土地及各級政府受贈之私有土地。

※不課徵，因繼承而移轉之土地。被徵收之土地。私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。土地為無償移轉時取得所有權指移轉時，取得所有權人並未付出代價。項目納稅人說明土地為有償移轉時原所有權人指移轉時取得相當之代價。待回贖時，再要求無息退還原繳稅款。
例如：買賣、交換、政府照價收買。

土地設定典權時出典人根據稅法規定，已規定地價之土地設定典權時，出典人須繳納土地增值稅。

例如：贈與或遺贈。

10)。60 %(註：自91年2月1日起3年內申報移轉的土地，土地增值稅減徵50%)
※自用住宅用地稅率百分之十稅級別計算公式稅率第一級應徵稅額＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達百分之百者】×稅率(40%)40 %第二級應徵稅額＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之二百者】×稅率(50%)－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×0.0911更新50 %第三級應徵稅額＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之二百以上者】×稅率60%)－累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數整後之原規定地價或前次移轉現值×0.30

完全看懂公設真相

Money錢

低公設的房屋代表使用面積大？高公設比就代表建商賺很大？其實沒有肯定的答案，但購屋人只要看懂2張圖，就能分辨好建商與壞建商。

「預售屋公設分開計價後，中古屋交易可能會有一段混亂期。」很多房仲業者私下表示。一線業務員出身、對公設有深入研究的台灣房屋首席總經理彭培業更舉例說明，早期老公寓看起來完全沒有公設，但實際上是隱藏在主建物裡。

又或是20年屋齡以上的電梯大樓及公寓，因建築法規規定陽台不列入計算建築面積，屋主還可以把未計入的陽台面積補登在權狀上，過去還曾掀起一波投資熱潮。「在中古屋可找出許多類似的登記情況，就算預售屋可以分開計價，但落實到中古屋恐怕有難度。」彭培業憂心的說。

對於中古屋買方來說，政大地政系教授張金鶚認為，與其計較公設真正的價值，還不如仔細了解自己需要哪些公設？花大筆錢買到的公設，到底包含哪些內容？「很多人不了解房屋的實坪與虛坪，對哪些屬於必要公設、哪些屬於不必要公設，甚至對公設比的定義根本搞不清楚。」

在搞清楚公設比之前，購屋人得先了解何謂「公設」？中信房屋特約地政士、漢唐代書事務所柯玉秋用簡單的說法來解釋：自己房屋專有使用的部分稱為主建物，而與其他住戶共同使用的部分則稱為公共設施，其中，公設又有「大公」與「小公」之分。

公設有2種，分為必要與非必要

假設小陳買9 樓雙併華廈，屬於小陳當層（指第9樓）的電梯間、樓梯、門廳、走廊等是由小陳及同層特定住戶使用並且共同分擔的面積，稱為「小公」；小公之外，小陳必須與其他樓層所有住戶共同使用並且分擔的部分稱為「大公」，包括1樓門廳、屋頂突出物、配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP設施等。

認識公設的內容後，接著要知道哪些是「必要」及「非必要」的公設。張金鶚表示，公設不是罪、不能跟虛坪畫上等號，重點是要了解公設的項目，「如果住的是電梯華廈，那就不可能沒有電梯間與樓梯間等公設。」他打個比方，像是8 層樓以上建築，必須有2座特別安全梯，提高緊急避難逃生功能，這些都是必要性的公設。

著有《公寓大廈公設點移交實務》，也是崔媽媽基金會顧問徐源德表示，「必要」的公設指的是，建築法規下在安全、民生、防災的基本要件下，必須擁有的法定基本公設，如消防設備、逃生梯、防空避難室等；而「非必要」公設則是，建商為提高建築物包裝或銷售率，額外增加的項目，如游泳池、健身房、宴會廳等，以及建商可免計入容積的項目，如雨遮、1樓開放空間、停車獎勵等，後者也是產生較多爭議的公設項目。

超低公設，不表示室內使用面積較大

由於近10幾年來，建商才逐漸拉高公設比，因此中古屋通常會以低公設比作為促銷誘因，但是多少比例以下稱為超低公設？公設比高低又由誰來規範？答案恐怕會讓購屋人很失望，因為目前沒有任何一條法律定出公設比的計算方式。

目前業界最常見的2種公設比計算方式為：

(１)公設比＝公共設施／（主建物＋附屬建物）

(２)公設比＝公共設施／（主建物＋附屬建物＋公共設施）

就算同棟大樓的公設比相同，若是採取不同的計算方式，公共面積也有很大差別。從實務經驗來看，最容易出現的爭議之處是「附屬建物」。舉例來說，一戶13.5坪 小套房，公設比38%，陽台、雨遮等占1.2坪 ，那麼室內坪數是多少呢？答案是7.17 坪 ，計算方式為13.5 －（13.5×38%）＝ 8.37 坪，必須再扣除陽台及雨遮的 1.2坪，才能算室內使用面積，就算陽台外推，其計算方式也不會改變。

總的來說，若單從住戶分攤的角度來看，有些雙併的社區大樓，看起來沒有什麼公設，但公設比可達35%；但有些數百戶的大型社區，擁有許多兒童遊戲室、閱覽室、視廳室等公設，但公設比卻可降至30%左右，其中一項原因就是住戶多寡。至於建商會用哪一種比較有利的方式呈現公設比，購屋人唯有問清楚，才能避免權益受損。

購屋人權益

容易受損的4種公設

本刊訪問多位專家，歸納買中古屋最容易被混淆的4種公設使用情況。

項目1 沒買車位住戶，小心分攤到虛胖的車道公設

多數房地產專家表示，車位是建商最容易、也是最常見的灌公設手法。有20年代書經驗的柯玉秋說，早期車位普遍登記的面積約10坪 左右，現在則多半只登記4 ? 5坪，「這已是法定登記面積的下限。」她無奈的表示，車位灌水是最常見的手法。

建商的手法是，把可以登記成10 坪 的車位變5 坪 ，相差的坪數以車道的名義變成大公讓全體住戶分攤。試想：如果是沒有買車位又要分攤車道的住戶不就吃虧了嗎？那麼建商可從中賺取多少利潤呢？以1 個車位建商可以偷5 ? 6 坪計算，100 個車位就多出500 ? 600坪，若以每坪30萬元計算，等於建商可以多賺1.5 ? 1.8億元。

項目2 舊大樓訴求低公設

其實是將小公登記在主建物

在民國78年前興建完成的大樓，依照當時的法令，若是各層「電梯間」及「樓梯間」約定為「專用」，就可以併入主建物面積登記。若是有兩部電梯加上兩座樓梯，在實際使用面積相同情況下，可能會發現舊大樓的公設比只有20%，但因登記法不同，新大樓的公設比卻要增加到30%。因此，彭培業提醒，若小公面積登記在主建物面積，銷售時訴求低公設比，此時購屋人就要多加注意。

項目3 公設比不會因為中庭花園而拉高

老王說：「為什麼你家的公設比這麼高！竟然有40%」，小蔡答：「因為我家的中庭花園很大，還有一個露天的游泳池！」相信很多人都有這種美麗且錯誤的想法，若這是銷售人員的話術，請不要當真。

因為中庭花園大部分為法定空地，並不列入公設面積。換句話說，你家的中庭花園再怎麼大、擁有露天標準游泳池，這些與公設比一點關係都沒有，因為可以列入公設面積計算的範圍，必須是有頂蓋的公共設施，如1樓或地下室羽毛球場。

項目4 公設分配不公與公設違法使用

由於公設的分配是由起造人（建造該建物的申請人，多半為建商）協議而定，過去曾發生過7 樓與8 樓的銷售面積相同，但公設比卻出現差異，「這可能是建商把一些大樓的機電空間變成公設併入各戶的室內計算」。柯玉秋表示，要避免類似的情況發生，可要求提供樓上與樓下住戶的分坪表做為對照。

徐源德與柯玉秋一致認為，在所有易混淆的項目中，除了車位外，最需要擔心的反而是公設違法使用的問題。舉例來說，很多建商把法定的防空避難室變成KTV 或視廳室，或是台北市規定住宅大樓必須設置法定機車停車位，被建商違法使用變成閱覽室，「從安全角度來看，萬一發生火警，機車停車位所配置的滅火設備在密閉空間使用，效果可能打折扣。」.

柯玉秋認為，同區域個案有大量公設的產品，會比沒有公設產品單價稍高一些，但若是建商在送審時的圖面與最後使用登記上不符，最後被建管處勒令拆除，損失的絕對是購屋人。過去實務上曾發生類似的案例，雖然最後建商會賠錢了事，但能夠賠償的金額與房價是天差地別。

為什麼陽台、雨遮 被監察院點明是虛坪？

永慶代銷副總經理吳金銘表示，主要是因為建築技術規則與權狀登記無法統一而產生的問題，內政部原意是為強化建築本身的防火安全或提升公共品質空間，允許建商可以不用將陽台、屋簷、雨遮及機電設備等項目計入容積範圍，但是又允許這些項目可以變成附屬建物或公設納入權狀面積登記，讓部分不肖建商努力灌水而提高獲利，因此監察院認為可能有浮濫設置，以及使用項目不符的情況，要求檢討修正。

民法物權編新增區分地上權

中國時報 崔慈悌 2010/01/06

立法院昨天三讀通過民法物權編修正案，新增土地立體化使用的「區分地上權」，讓捷運及高鐵等公共建設上方，能以設定地上權方式供民間開發。草案也擴大「不動產役權」，確保美景不被高樓擋住，並得限制一定範圍內商家不得經營同一事業，以降低營業競爭。

法務部長王清峰在修法說明中指出，民法是一部攸關人民生活的基本大法，法務部從92年起組成物權編修正專案小組，分三階段檢討，第一階段修正擔保物權，第二階段修正通則及所有權，分別在96年和98年通過，此次屬第三階段修法，主要修正用益物權，包括地上權、永佃權、地役權和典權。

昨天三讀通過的條文，將現有侷限於地面的地上權，分為「普通地上權」和「區分地上權」，草案中明定區分地上權人得與其設定土地上下有使用、收益權利者，約定相互間使用收益的限制。以大眾捷運上方建築為例，其成立的地上權若未定有期限，即以該建設使用目的完畢時間，視為地上權的存續期限。

草案也規定，地上權設定後，因土地價值的升降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之，以因應土地價值的變動。未定有地租的地上權，如因土地的負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。

修正草案也規定，地上權人應依設定的目的及約定的使用方法，為土地的使用收益，未約定使用方法者，應依土地的性質為之，並均應保持其得永續利用。

第5章地役權則擴張為「不動產役權」，也就是為了使用自己土地的便利而使用他人土地的權利，包括供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的的權利。

舉例來說，某人為了可以遠眺住家前方的美景，和前面空地的所有人簽訂「遠眺地役權」契約，請求他的土地建物不可高於多少公尺，以免妨礙其景觀。

不動產役權在商業行為上的運用，則可為避免商業競爭，與週遭一定距離土地所有人簽訂「地役權」契約，要求其他人不得自行或出租第3人經營同一事業。

法拍門道多，步步為營最重要

這幾年法拍市場超夯，不少購屋人對於價格便宜的法拍心動不已，不過很多人聽說法拍很繁複，因此打了退堂鼓，不過，法拍業者建議，如果想要自己標購法拍屋，只要選擇已點交的物件，雖然貴一點，但風險比較小，如果仍不放心，委託代標業者，也不失為一個好方法。
■ 詳讀法拍公告 避免標到住不了
想要進入法拍市場，第一步得詳細閱讀法拍公告。法拍公告可以看出拍賣標的物，法院有無排除租賃權存在、標的物是否有其他人有優先購買權、抵押權是否可以塗銷、標的物是否有人承租或佔用等狀況。此外，某些特殊產品，如國宅或農地等，因為有特殊的承購資格限制，投標人要了解自己是否有資格投標，才能進行下一步的動作。
■ 投標書仔細填 保證金支票先備好

法拍業者提醒，如果看到不錯的標的想要投標，就必須要填寫投標書。投標書可向地方法院的查詢服務處服務人員索取。填寫好投標書之後，也要準備不得低於法院公告之保證金金額的支票，才能順利投標。
不過，過去曾經發生投標書書寫錯誤的案例，建議填寫時有幾個小細節要特別注意。包含案號、投標人姓名、不動產標示、金額務必要書寫正確。此外，地址應填寫戶籍地址，如戶籍地與聯絡地址不同時，應註明清楚寄達地址。
填寫內容時應與法院之公告相同，出價應依法院公告之壹筆或數筆土地及建物，分別以國字大寫填寫，並將合計之總金額填寫清楚，每單項之金額應高於法院所定之底價，且合計部份應高於最低總價，每個細節都要留神，才能避免不必要的困擾。

服務項目：
道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、市地重劃、各種土地買賣。

4成2民眾尋中低價位店面，北縣店面逆勢成長

「不景氣」這號颱風，讓店面價格大風吹，台灣房屋調查發現，台北地區店面價格跌幅較為明顯，有四成二民眾找中、小坪數店面，不利環境下，中、低價位的店面逆勢成長，成為店面獵人追逐的獵物，台北縣店面逆勢成長，笫三季銷售天數不但沒有拉長，反而還較第二季銷售天數縮短11.39％，彭培業分析，主要原因為價格談判空間有利於投資者，再加上近日降息利多，貸款投資的成本處相對低檔，投資者進入門檻較容易。
根據台灣房屋成交資料庫統計顯示，笫三季台北市店面的成交行情每坪約73.4萬元，與第二季相比，下跌17.44％，台北市第三季店面受衝擊，目前正受市場嚴峻的考驗。再加上銀行普遍緊縮店面的融資額度，因此，不但成數下降，利率也上升，使得一般投資者，面對總價上億元的店面，進入門檻高的同時更顯「興趣缺缺」，使得北市高總價店面交易明顯下滑，目前店面交易總價則是4,000～6,000萬元的店面較多。
台北縣方面，第三季店面成交行情約每坪39.8萬元，與第二季相比，下跌14.78％，值得注意的是店面價格下修的同時，平均銷售天數維持在一個半月左右，非但沒有拉長，反而還縮短。台灣房屋不動產研究室分析，主要原因是因為長期以來，台北市房價上漲力道驚人，相較之下台北縣的店面價格算是較「平易近人」，再加上普遍性店面價格又下修，使得部份以收租為目的之高資產的投資人認為「此時不買更待何時」，所以目前算是不錯議價、進場的好時機，以總價3,000～4,000萬店面交易居多。
桃竹地區店面，桃園縣則是2,000～3,000萬元的店面最受歡迎，平均單價由第二季30.4萬元降至第三季28.7萬元，呈現5.59％小幅下修，但在平均銷售天數方面，2008年第一到三季都差不多，沒有受到很大的影響，顯示桃園地區的店面交易較為穩定。一直以來新竹市、縣，房價就較桃園縣高，店面價格也是如此，多半以3,000～4,000萬元的店面為主。另外，中、南部地區店面交易天數則較北部地區明顯有拉長的現象，但價格上的跌幅較則北部地區低。
另外，調查發現，許多來店頭找店面的客戶中，詢問中、小坪數店面的客戶有四成二，主要受大環境不景氣、失業率上升，想創業作個小生意，還有就是年輕人想圓開店夢，因此，讓中、低價位的店面詢問度大增。在不利環境下，投資店面仍是有方法可循，台灣房屋建議，首先，符合成本負擔原則，當店家撐不住A級店面的租金時，就應選擇向B級店面區域移動，再則，可將店面分隔開數單位，分租給其他需要小坪數經營的店家或是招租和互補行業者作鄰居，減少租金負擔。
台灣房屋首席總經理彭培業強調，店面與整體經濟表現的連動性最為明顯，經濟好，消費就高，想開店作生意的人一籮筐，店面出租率當然大放異彩，呈現「一店難求」，不過對於樂當包租公、包租婆或是銀彈充足的投資客而言，收租或是賺增值才是他們心中的最佳生財利器，因此，投資者眼中的最佳女主角絕對非「店面」莫屬，景氣不好，價格下修的同時，正是投資眼光精準的投資客，「選角」的好時機。
不景氣導致企業惡化，許多企業可能因此歇業，如此將有可能釋出更多的廠房或商辦，同樣的，店面也有降價出售的機會，許多原本價位超高或過高的店面價格將進行修正，當出現合理價格時，有意購買的人會增加。

(本文由台灣房屋不動產研究室提供)

二重疏洪道兩側新風貌

因著捷運的闢建，原本洪水平原區被多數違章工廠侵佔的二重疏洪道兩側，將有新契機！這個地區的通盤檢討，已經在今年11月通過內政部審議，今年底就發布實施。 即將改觀的三重二重疏洪道兩側重劃區，過去受限於一級及二級洪水平原管制區遲遲無法開發，直至民國79年公告解除洪水平原管制後，都市計畫才變更為都市發展用地，並規定以市地重劃方式開發。
臺北縣政府城鄉發展局代理局長張邦熙說，92年發布實施該區細部計畫，但考量公共設施用地配置與兼顧二重疏洪道東西兩側發展均衡，自94年起辦理該區主要及細部計畫專案通盤檢討，期望透過都市計畫圖重製更新都市計畫圈外，並透過調整公共設施用地配置與比例，讓土地更合理有效運用，健全都市發展。 由於即將有雙捷運（新莊線與機場線）貫穿，讓二重疏洪道兩側重劃受到囑目與期望，此外，因應少子化將兩所文小用地合併為一所文中小用地；10米環堤道路由一般徵收改納入市地重劃取得，促使環堤道路與市地重劃同時開發完成；設置「公37」公園用地，以供二重等3個里設置社區活動中心；劃設古蹟保存區，以保存地方信仰中心先嗇宮；同時，捷運新莊線地下穿越的住宅區也變更為機關用地及綠地用地以維護相關土地所有權人之權益。
這個規劃案可以說是「大河之縣三部曲」的一環，水岸社區指日可待，尤其是二重疏洪道有424公頃河濱公園，逐步建構成永續綠意並具多功能的休憩場所。此外，配合未來相繼完工之捷運新莊線、機場線系統、環堤道路、縣側環河快速道路，以及最近通車的「八里─新店」東西向快速道路，四通八達的便捷是它獨特的利基。 張邦熙說，本區今年年底發布實施，明年就可由地政局辦理市地重劃作業，預計在4至5年間完成開發，將讓擁有水岸、捷運與新開發區三大得天獨厚的優勢，加速帶動地方發展與繁榮。

立院三讀，買屋不買地權益更受保障

民法物權編新增區分地上權+「地上權」住宅相關權益+修正條文分為普通地上權及區分地上權，後者使土地利用從平面化轉為立體化+不動產役權+通行地役權+通行不動產役權

立法院院會今天修正通過民法物權編部分條文，民眾購買「地上權」住宅，即「買屋不買地」相關權益，更受法律保障。法務部認為具「平抑高房價利器、穩定不動產利用」效益。

由行政院、司法院提案的民法物權編部分條文修正案，下午經立法院院會三讀，修正範圍涉及地上權、永佃權、地役權與典權。在地上權方面，修正條文分為普通地上權及區分地上權，後者使土地利用從平面化轉為立體化。

就「買屋不買地」來說，所謂「地上權」住宅，指購買一段期間的地上物與土地使用權，例如台北市政府與建商合作的「京站」或101大樓；但修法後對地上權取得、效力等相關規定，做更明確規範。法務部認為具有平抑高房價利器、穩定不動產利用效益。

以區分地上權來看，修法參酌日本民法立法例，新增「土地上下之一定空間範圍內設定之地上權」，有別現行地上權只有平面的概念，土地徵收也 是平面；修法後，地上權擴及土地「領空」，若有纜車、高架道路等經過，也必須向區分地上權人徵收。但由於空間可以限定範圍，例如地上或地下多少公尺到多少 公尺間，價格會比一般平面徵收來得低且有彈性。

此次修法還涉及配合活化休耕地、擴大農業經營規模的農育權，及從土地擴及建築物的不動產役權。

有關不動產役權部分，法務部舉例，目前台北信義計畫區等地均設有空中廊道（Sky Walk），讓行人漫步在各棟建築物其間；過去這種「通行地役權」僅能在土地與土地之間設定，未來在建築物與建築物之間亦可設定「通行不動產役權」，以符社會進步需求。

不動產役權除通行外，還包括眺望、電信、汲水、採光，或「以特定便宜之用為目的」，這些都可透過民眾與民眾自行簽約設定，以維持例如不被前棟建物阻擋、清楚觀看台北101煙火，或在一定區域內獨自經營便利商店等權利。

民法物權編新增土地立體化使用的區分地上權，此後，捷運及高鐵等公共建設上方，可以設定地上權方式供民間開發使用。圖/本報資料照片

立法院昨天三讀通過民法物權編修正案，新增土地立體化使用的「區分地上權」，讓捷運及高鐵等公共建設上方，能以設定地上權方式供民間開發。草案也擴大「不動產役權」，確保美景不被高樓擋住，並得限制一定範圍內商家不得經營同一事業，以降低營業競爭。

法務部長王清峰在修法說明中指出，民法是一部攸關人民生活的基本大法，法務部從92年起組成物權編修正專案小組，分三階段檢討，第一階段 修正擔保物權，第二階段修正通則及所有權，分別在96年和98年通過，此次屬第三階段修法，主要修正用益物權，包括地上權、永佃權、地役權和典權。

昨天三讀通過的條文，將現有侷限於地面的地上權，分為「普通地上權」和「區分地上權」，草案中明定區分地上權人得與其設定土地上下有使 用、收益權利者，約定相互間使用收益的限制。以大眾捷運上方建築為例，其成立的地上權若未定有期限，即以該建設使用目的完畢時間，視為地上權的存續期限。

草案也規定，地上權設定後，因土地價值的升降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之，以因應土地價值的變動。未定有地租的地上權，如因土地的負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。

修正草案也規定，地上權人應依設定的目的及約定的使用方法，為土地的使用收益，未約定使用方法者，應依土地的性質為之，並均應保持其得永續利用。

第5章地役權則擴張為「不動產役權」， 也就是為了使用自己土地的便利而使用他人土地的權利，包括供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的的權利。

舉例來說，某人為了可以遠眺住家前方的美景，和前面空地的所有人簽訂「遠眺地役權」契約，請求他的土地建物不可高於多少公尺，以免妨礙其景觀。

不動產役權在商業行為上的運用，則可為避免商業競爭，與週遭一定距離土地所有人簽訂「地役權」契約，要求其他人不得自行或出租第3人經營同一事業。

不動產交易價格，將透明化
〔記者林美芬、黃宣弼／台北報導〕根據最新出爐的不動產經紀業管理條例修正草案，未來透過不動產經紀人買賣交易成功的案件，都會登錄到相關單位的資料庫中，建立透明的不動產交易資訊，也就是，若修法成功，台灣不動產交易價格將全面透明化，建立台灣不動產交易的新里程碑。
內政部地政司昨舉辦不動產經紀業管理條例修正草案公聽會，希望將來所有房地產交易，都能將成交案件資訊登錄至政府的不動產資訊系統，以促進房價資訊透明化，公聽會由地政司長羅光宗主持，全台房仲公會、代銷公會及建築開發公會都派員出席，各個有備而來，群起反對這項交易資訊公開化的修法。
業者指出，不動產交易的個別差異性大，沒有標準價格，很可能登錄了一些假資料，引發更多錯誤訊息，且不動產經紀業者無權透露客戶的財產訊息，尤其是代銷業者，只是受建商委託而銷售，資訊擁有者是建商而非代銷，卻要代銷填價格資料，讓代銷及房仲都有難以承受的道德壓力。
業者︰恐涉個資保密爭議
與會的不動產業者更認為，國人對購置不動產認為屬重要隱私，如強制業者提供或登錄成交價格，恐引致個人資料保密爭議，易造成當事人不安，且買方在交易價格方面通常會比低不比高，將影響賣方權益及經紀業銷售上的困難度，因此反對立法強制規範；並公開向羅光宗嗆聲，如果硬要通過這項修法版本，當中絕對沒有業者的贊同部分，他們不會為這個版本背書。
而與會的玄奘大學財 金系副 教授花敬群表示，房地產價格不透明，不僅對消費者沒有保障，對銀行端來說，也會擔心貸款額度高於擔保品的價值；另外消費者疑慮降低，能加快交易速度，等於也降低了業者的成本，應可創造消費者與業者雙贏的局面。
與會學者的說法，並不能獲得業者認同，業者搶著發言，反對這項修法草案內容。
即使業者同聲反對，但羅光宗在會後受訪時表示，這項草案溝通很久了，業者態度一向強硬反對，但消費者的保護還是要兼顧，地政司除了繼續溝通之外，原有修正草案版本還是會送到行政院審議，但在條文文字上會做部分修正，以求更圓滿。

地政司與業者對立的條文重點，就是修正條文第四章有關業務及責任的部分，經營仲介業務者，應在委託案件成交後十五日內，向中央主管機關或其委託之機關（構）或團體辦理資訊登錄，以建立不動產資訊系統，經營代銷業務者，應於委託代銷契約屆滿十五日內，將成交案件依前項規定辦理資訊登錄。

繼承開始於繼承編施行前，而得選定繼承人者，僅限施行前選定？

解釋字號
釋字第 668 號

解釋日期
民國 98年12月11日

解釋爭點

繼承開始於繼承編施行前，而得選定繼承人者，僅限施行前選定？

解釋文

民法繼承編施行法第八條規定：「繼承開始在民法繼承編施行前，被繼承人無直系血親卑親屬，依當時之法律亦無其他繼承人者，自施行之日起，依民法繼承編之規定定其繼承人。」其所定「依當時之法律亦無其他繼承人者」，應包含依當時之法律不能產生選定繼承人之情形，故繼承開始於民法繼承編施行前，依當時之法規或習慣得選定繼承人者，不以在民法繼承編施行前選定為限。惟民法繼承編施行於臺灣已逾六十四年，為避免民法繼承編施行前開始之繼承關係久懸不決，有礙民法繼承法秩序之安定，凡繼承開始於民法繼承編施行前，而至本解釋公布之日止，尚未合法選定繼承人者，自本解釋公布之日起，應適用現行繼承法制，辦理繼承事宜。

理由書

中華民國二十年一月二十四日制定公布、同年 五月五日 施行之民法繼承編施行法（下稱施行法）第一條規定：「繼承在民法繼承編施行前開始者，除本施行法有特別規定外，不適用民法繼承編之規定。」又同法第八條規定：「繼承開始在民法繼承編施行前，被繼承人無直系血親卑親屬，依當時之法律亦無其他繼承人者，自施行之日起，依民法繼承編之規定定其繼承人。」旨在使繼承開始於民法繼承編施行前之繼承事件，繼續適用民法繼承編施行前之繼承法規或習慣。故發生於三十四年十月二十四日之前，應適用臺灣繼承舊慣之繼承事件，不因之後民法繼承編規定施行於臺灣而受影響。

最高法院四十七年度台上字第二八九號民事判決（業經選為判例）認為，繼承開

始於民法繼承編施行於臺灣之前，應適用當時臺灣繼承習慣辦理，於戶主即被繼承人死亡時，如無法定或指定繼承人，得由被繼承人之親屬會議合法選定戶主以為繼承，所選定之繼承人不分男女皆得繼承，選定期間亦無限制。而高雄高等行政法院九十六年度訴字第九五九號判決（經上訴後，業經最高行政法院九十七年度裁字第三七二六號裁定上訴駁回），則認為自民法繼承編施行於臺灣後，已不得再由親屬會議選定戶主繼承人，從而未於民法繼承編施行前選定繼承人者，於民法繼承編施行後即不得再行選定，而應循現行民法繼承編規定處理繼承事宜。就施行法第八條規定之適用，不同審判系統法院之見解有異。

查選定繼承人必在繼承事件發生之後，如被繼承人死亡時間距民法繼承編施行時不遠，或於民法繼承編施行後，方由法院判決宣告死亡於繼承編施行前者，即難以期待或無從於民法繼承編施行前為繼承人之選定。故施行法第八條所定「依當時之法律亦無其他繼承人者」，應包含依當時之法律不能產生選定繼承人之情形，故繼承開始於民法繼承編施行前，依當時之法規或習慣得選定繼承人者，不以在民法繼承編施行前選定為限。惟民法繼承編施行於臺灣迄今已逾六十四年，民法繼承編施行前開始之繼承關係，猶有至今尚未能確定者，顯非民法繼承編立法者所能預見，為避免民法繼承編施行前開始之繼承關係久懸不決，有礙現行民法繼承法秩序之安定，凡繼承開始於民法繼承編施行前，至本解釋公布之日止，尚未合法選定繼承人者，自本解釋公布之日起，應適用現行繼承法制，辦理繼承事宜。

98.12.11 司法院大法官解釋第 668 號

◇相關法條：
民法繼承編施行法第1條、第8條

◇解釋摘要整理：

1.釋憲緣起--

聲請人主張：依民法繼承編施行法第八條規定，發生於民法繼承編施行前的繼承事件，得適用臺灣舊有選定繼承人的習慣，在被繼承人無法定繼承人及指定繼承人時，被繼承人的親屬得組成親屬會議，選定繼承人以為追立繼承。聲請人遂以被選定人的身分，向臺南縣永康地政事務所請求申請土地繼承登記。該地政事務所認為，於民法繼承編施行後，僅能依民法繼承編規定定繼承人，駁回聲請人申請。聲請人不服，向臺南縣政府提出訴願，亦遭決定駁回，再向高雄高等行政法院提起行政訴訟，經該院以九十六年度訴字第九五九號判決：發生於民法繼承編前之繼承事件，限於繼承編施行前已經選定，繼承編施行後，即不得再行選定繼承人，駁回聲請人之訴。聲請人上訴，經最高行政法院以九十七年度裁字第三七二六號裁定，維持原審判決，駁回上訴。聲請人認為前揭裁定與判決，就發生於民法繼承編施行前之繼承事件，限制選定繼承人之期間，與最高法院四十七年台上字第二八九號判例選定期間無限制之見解，有所不同，係屬於不同審判系統法院間，適用民法繼承編施行法第8條規定有歧異見解之情形，聲請統一解釋。司法院大法官於九十八年十二月十一日舉行之第一三四八次會議中，就鄭０和為繼承登記事件，認高雄高等行政法院九十六年度訴字第九五九號判決，及最高行政法院九十七年度裁字第三七二六號裁定，適用民法繼承編施行法第八條所表示之法律見解，與最高法院四十七年台上字第二八九號判例適用同一法律所表示之法律見解有所歧異，聲請統一解釋案，作成釋字第六六八號解釋。

2.民法繼承編施行法第八條所定「依當時之法律亦無其他繼承人者」，應包含依當時之法律不能產生選定繼承人之情形，故繼承開始於民法繼承編施行前，依當時之法規或習慣得選定繼承人者，不以在民法繼承編施行前選定為限。惟民法繼承編施行於臺灣已逾六十四年，為避免民法繼承編施行前開始之繼承關係久懸不決，有礙民法繼承法秩序之安定，凡繼承開始於民法繼承編施行前，而至本解釋公布之日止，尚未合法選定繼承人者，自本解釋公布之日起，應適用現行繼承法制，辦理繼承事宜

(1)中華民國二十年一月二十四日制定公布、同年五月五日施行之民法繼承編施行法（下稱施行法）第一條規定：「繼承在民法繼承編施行前開始者，除本施行法有特別規定外，不適用民法繼承編之規定。」又同法第八條規定：「繼承開始在民法繼承編施行前，被繼承人無直系血親卑親屬，依當時之法律亦無其他繼承人者，自施行之日起，依民法繼承編之規定定其繼承人。」旨在使繼承開始於民法繼承編施行前之繼承事件，繼續適用民法繼承編施行前之繼承法規或習慣。故發生於三十四年十月二十四日之前，應適用臺灣繼承舊慣之繼承事件，不因之後民法繼承編規定施行於臺灣而受影響。

(2)最高法院四十七年度台上字第二八九號民事判決（業經選為判例）認為，繼承開始於民法繼承編施行於臺灣之前，應適用當時臺灣繼承習慣辦理，於戶主即被繼承人死亡時，如無法定或指定繼承人，得由被繼承人之親屬會議合法選定戶主以為繼承，所選定之繼承人不分男女皆得繼承，選定期間亦無限制。而高雄高等行政法院九十六年度訴字第九五九號判決（經上訴後，業經最高行政法院九十七年度裁字第三七二六號裁定上訴駁回），則認為自民法繼承編施行於臺灣後，已不得再由親屬會議選定戶主繼承人，從而未於民法繼承編施行前選定繼承人者，於民法繼承編施行後即不得再行選定，而應循現行民法繼承編規定處理繼承事宜。就施行法第八條規定之適用，不同審判系統法院之見解有異。

(3)查選定繼承人必在繼承事件發生之後，如被繼承人死亡時間距民法繼承編施行時不遠，或於民法繼承編施行後，方由法院判決宣告死亡於繼承編施行前者，即難以期待或無從於民法繼承編施行前為繼承人之選定。故施行法第八條所定「依當時之法律亦無其他繼承人者」，應包含依當時之法律不能產生選定繼承人之情形，故繼承開始於民法繼承編施行前，依當時之法規或習慣得選定繼承人者，不以在民法繼承編施行前選定為限。惟民法繼承編施行於臺灣迄今已逾六十四年，民法繼承編施行前開始之繼承關係，猶有至今尚未能確定者，顯非民法繼承編立法者所能預見，為避免民法繼承編施行前開始之繼承關係久懸不決，有礙現行民法繼承法秩序之安定，凡繼承開始於民法繼承編施行前，至本解釋公布之日止，尚未合法選定繼承人者，自本解釋公布之日起，應適用現行繼承法制，辦理繼承事宜。  

解釋全文查詢請至司法院法學資料檢索系統 http://jirs.judicial.gov.tw/Index.htm

◇附帶思考問題：
1.民法繼承編施行前繼承問題之探討

2.司法院大法官統一解釋功能之探討

牽涉日據時期衍生的民事繼承，即日起須遵守現行民法規定。

全案源起於男子鄭江和於 民國96年2月13日 ，以親族會議的內容，向台南地政機關申請繼承1名在民國33年6月死亡的陳姓戶主所遺留的土地。地政單位以繼承方式不符現行民法規定，駁回申請。

鄭江和認為，陳姓戶主死時，台灣尚在日本統治下，即便是民國96年辦理繼承，還是可依日據時的法規或習慣，主張親族會議的內容可做為他繼承的依據。但行政法院均判鄭敗訴，鄭江和提出釋憲。

民法繼承編施行法第8條規定，如果被繼承人在民法繼承編施行前（即台灣光復前）死亡，沒有直系卑親屬，依當時法律也沒有其他繼承人，必須依照現行民法規定，定其繼承人。

釋憲文指出，多數大法官認為，繼承發生於民法在台實施前，若依當時法規或習慣選定繼承人，自不應全部須遵照現行民法的規定。但考量現行民法已在台實施逾64年，為確保民法繼承秩序的安定，自668號解釋公布日起，所有民法繼承，均應適用現行繼承法制辦理。

法界人士表示，依釋憲意旨，釋憲聲請人是可以再依日據時的親族會議習慣，向地政單位辦理繼承，或向行政法院再提訴訟。

但今天668號釋憲做出後，未來無論繼承時間有無上溯至日據，都要依現行的民法繼承編辦理。

小檔案－避免債務人脫產

新竹市政府法律顧問、資深律師楊隆源表示，債務催討最好民、刑事「雙管齊下」，一般人怕坐牢或留下前科，告刑事可能讓對方還沒想到脫產，就急著與債權人和解。

民事未定讞前，為免對方脫產，可提出「假扣押」聲請，不過「假扣押」是在債權人發現債務人有脫產嫌疑時，才可向法院聲請，債權人先向法院提出假扣押金額三分之一保證金，民事執行則不必保證金。

楊隆源提醒，由於法官對「假扣押」把關趨向嚴謹，債權人必須釋明原因，例如發現債務人想把不動產過戶給親友、或行蹤不明、突有財產變動等，法官就會裁准「假扣押」。

市地重劃（Land Readjustment）

依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

重劃業務

http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landfaq.asp?lcid=13&cid=71

甲建、乙建，到底能建還是不能建？

建地分種類，各為何用途？
在報紙分類廣告欄中，有許多小方塊的不動產租售廣告，有心的人或許會發現，其中有許多土地出售的廣告，會特別註明是「甲種建地」、「丁種建地」等等，這些「甲乙丙丁」到底代表什麼？想要購買土地的人又特別要注意什麼呢？
甲種：非都市土地
所謂「甲種建築用地」，乃至乙、丙、丁…等等，指的是「非都市土地」的分類項目，根據「非都市土地使用管制規則」規定：「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。」
簡單來說，不是屬於都市計畫內的土地，也有它所屬的各種分類，且各有不同的容積率與建蔽率，以及各種適用的開發標準。例如說，投資人想要買一塊位於風景區內的農地，用來興建民宿營業使用，除了尋找風景優美、山環水繞的區位之外，還要瞭解該土地是屬於哪一種分類？若是屬於甲、乙、丙等建築用地，則可以依法申請民宿經營，丁種建築用地則屬於工業使用項目。
丁種：工業使用
另外，甲、乙、丙等建築用地，還適用農林畜牧、衛生、教育訓練設備倉儲、無污染性小型工業使用；但標準廠房、企業總部等經營項目，則要在丁種建築用地才能申請。所以，想要開工廠投入生產事業的，就應該選在丁建土地上進行投資。
在選購非都市土地作為各種營利使用時，除了透過廣告、仲介等管道找尋標的、親自到達現場進行環境探勘分析之外，還要調閱相關產權資料、地目分類、地籍圖等等，確認可以使用的項目與實際面積。
甲、乙、丙種皆可申請民宿
而在價格的判斷上面，在得知地主的開價之後，更要實際走訪基地周邊的相鄰土地，打聽近期同樣地目下的土地成交行情；或是委請在地仲介公司協助調查附近之委售與成交記錄，作為出價參考。
另外，若是打算經營民宿者，一定要考慮各種天災對基地環境的負面影響，例如颱風、地震、土石流等等；更要悉心瞭解所選購的基地周邊用水、用電、採買補給等是否便捷？建案在規劃興間之前一定要做好各項水土保持工程與檢驗，詳細分析當地的降雨量、土石與坡度條件，評估各項投資成本與市場規模，才能安心經營、長保獲利。

購買土地前，先查閱土地基本資料。
日前有民眾在購買土地準備興建寺廟後，遭地方政府以違章建築查報拆除，求助無門。該民眾表示，自己向原地主購買的土地，已經經過變更使用，應該可以蓋房子，卻不知為何會被當成違建。經過地政相關人士的查詢才發現，該民眾購買的是經過前地主變更的都市計畫農業用地，依法不能興建寺廟，需經過都市計畫委員會審議後，變更為宗教用地，並依法申請建造執照，才能正式興建寺廟使用。
許多消費者在選購土地的時候，只是透過中人介紹，到現場察看一下環境狀況，就支付了定金，並且開始要按照計畫進行各種工程，卻連土地的基本資料都搞不清楚，等到觸法之後才不知所措。因此，在此提醒消費者，在購買土地之前，先查閱幾項基本資料，以確保自身權益。

第一，調閱該土地的土地謄本。
不論都市計畫用地、或非都市計畫用地，每筆土地都有所屬的地段地號，詳載於土地所有權狀上；土地上面有建築物的，也可以用地址到地政單位查閱；沒有地址的，則可以透過左右鄰居的建物門牌來查閱。土地謄本上有「地目」，可以瞭解土地的使用分類；有「土地公告現值」，可以查詢目前該土地的官方價值；有「登記日期」，可以查閱該筆土地的移轉狀態；有「登記原因」，可以看出該筆土地前一手被移轉的原因是買賣、繼承、分割或是重測。另外，也可以透過「取得權利範圍」，確認該土地的範圍是全部還是部分持有。

第二，調閱地籍圖。
透過地籍圖，可以知道該編號基地的實際面積、形狀、鄰近基地的狀況等等，其中，開發使用會不會影響鄰地？基地是否方便進出？形狀是否方整？需不需要再併購鄰地取得更完整基地範圍以利開發…等等，對於日後開發使用來說都非常重要。

第三，若是購買的土地是屬於都市計畫範圍內土地，還要查閱「都市計畫圖」，以及地方政府對當地的都市計畫內容。
一方面瞭解該土地使用強度為何？容積率與建蔽率如何？適合進行何種使用？一方面詳細查閱都市計畫內容，看看基地內近期可有都市計畫通盤檢討的進度、預定道路開發計畫、政府重劃或變更計畫、各項交通建設的計畫…等等這些會影響到土地日後的開發價值與增值潛力，需詳加查閱，方能確保自己的權益。

都更商機，關鍵在土地上

都更審查程序將大幅簡化
台北市的都市更新計畫，被工商企業界視為重大商機，但是由於都更審查行政程序太過繁複，往往打擊工商企業界參與開發投資的意願。台北市長郝龍斌19日明確指出，市政府已將程序大幅簡化，並強調日後在專業建築師簽證下，每個案子最短將在三至五個工作天內即可完成，此舉無疑讓積極投入都市更新的建商與投資人打了一劑強心針。
近年來，也有一般投資人，看中台北市都市更新的商機，想要介入該市場進行投資。在此，要建議投資人，尋找合適的投資標的時，不能只看到老房子就認為有都市更新的商機、貿然投入，要特別注意物件本身其他條件，才有獲利的機會。

老舊公寓適合投資
首先，選擇投資標的時，建議不要去找媒體已經公布的更新地段或區塊，而是試著從一些新商圈、重劃區、或是新社區周邊區尋找老舊公寓，尤其是透天產品，所有土地持分都是自己的，談判籌碼較高；其次是公寓產品，樓層越少、土地持分越高，越有價值。
其次，找尋到合適的區段與物件之後，要進一步打聽是否有建商打算進場開發、或是有機會列入都市更新的範圍。這一點，可以透過區域內的各房仲公司資深經紀人協助調查。

詳細查閱所選購標的的土地使用分區
第三，詳細查閱所選購標的的土地使用分區。台北市有嚴格的土地使用分區管制，基本上，許多物件雖然外觀老舊，但由於土地持分比例高、又屬於高價值的土地使用分區，例如雖然基地位居老舊巷弄內，但經過查詢屬於「第四種商業用地（商四）」，擁有800％的高容積率，被建商相中開發的機率高、自己投資獲利的機會也會高於住宅用地、甚至工業用地等等。

注意週邊環境
第四，注意週邊環境。跟選購一般住宅相同，在選擇準都更標的時，要注意下例幾點：1是周邊有無商圈或已經成形的社區生活圈；2是周邊有無計畫中的大型重要公共工程建設，例如捷運、快速道路，甚至有商場、百貨公司、大賣場要進駐等訊息；3是蒐集相關資料，例如附近新呈屋行情、中古屋行情、土地使用分區、土地公告現值漲幅等等。一般來說，土地價值上，商業用地高過住宅用地、住宅用地高過工業用地，這是最簡單的分類。

注意公告現值的變化
最後，注意公告現值的變化。上網調閱一下這個地段的公告現值，若發現該地段公告現值每一年都在調漲、漲幅還不小，那麼，該物件就是值得參考的投資標的之一。
過往，都市更新案由於曠日廢時，讓投資人必須把一大筆錢「壓」在標的物上持續等待；如今，有了市長的承諾，除了有機會盡快看到市容的更新之外，投資人「等待」的時間相對縮短很多，實為一大利多！

關於土地信託之說明與介紹

土地信託之說明與介紹
一般而言土地信託是土地所有權人（委託人）為有效利用土地，提高不動產的開發與經營效率，而將土地信託與受託人，由受託人利用其專業規劃與管理，將開發經營的利潤做為信託受益分配金交付給受益人。大部分的土地信託年限多在30~50年。
土地信託是藉由專業經營者和事權集中的方式，提高不動產的開發與經營效率，如未發行受益憑證，土地信託的融資即可藉由不動產證券化來達成；但是，如果土地信託也公開發行受益憑證，則也能從資本市場取得資金，達到融資的目的。土地信託如未發行受益憑證，則並無證券化可言，土地信託如發行受益憑證，則是直接將不動產所有權（或其他財產權）證券化。
此外，土地信託的經營主體是信託業者，也就是信託公司，如信託業本身不具備不動產投資經營的專業，則應為受益人的利益，委託不動產經營機構從事信託財產的經營。土地信託是從事不動產開發經營者。
土地信託依信託財產的處分的不同，有租賃型和信託和出售型信託：

壹、租賃型：
受託人無處分信託財產的權利，在信託期間信託業者應定期給付委託人信託收益，委託人於信託終了時，仍可保有原土地的所有權。

貳、分售型：
委託人將信託財產委託信託業者出售，受託人將出售所得，在扣除受託人的報酬及其他費用後，交付給委託人。

非都市土地使用管制規則對於建蔽率及容積率規定為何？

一、甲種建築用地：建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。
二、乙種建築用地：建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。
三、丙種建築用地：建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
四、丁種建築用地：建蔽率百分之七十。容積率百分之三百。
五、窯業用地：建蔽率百分之六十。容積率百分之一百二十。
六、交通用地：建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
七、遊憩用地：建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
八、墳墓用地：建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
九、特定目的事業用地：建蔽率百分之六十。容積率百分之一百八十。
經依區域計畫擬定機關核定之工商綜合區土地使用計畫而規劃之特定專用
區，區內可建築基地經編定為特定目的事業用地者，其建蔽率及容積率依
核定計畫管制，不受前項第九款規定之限制。
經主管機關核定之土地使用計畫，其建蔽率及容積率低於第一項之規定者
，依核定計畫管制之。
第一項以外使用地之建蔽率及容積率，由下列使用地之中央主管機關會同
建築管理、地政機關訂定：
一、農牧、林業、生態保護、國土保安用地之中央主管機關：行政院農業
委員會。
二、養殖用地之中央主管機關：行政院農業委員會漁業署。
三、鹽業、礦業、水利用地之中央主管機關：經濟部。
四、古蹟保存用地之中央主管機關：內政部。

土地買賣移轉過程中，應注意那些事項﹖

A. 土地承買人應注意事項：
1. 事前應先調查土地的地形：位置、現狀及界址，最好向地政機關申請地籍圖謄本，再套上都市計畫圖，且詳查土地登記簿謄本。
2. 買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立，否則該買賣契約無效。
3. 該筆土地上如設定有抵押權登記，應先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權，以免買賣成立後，出賣人取得買賣價款後，一走了之。
4. 查明該筆土地之使用管制情形，如住宅區、商業區、工業區等，因其使用性質、建蔽率及容積率等皆不相同；另購買耕地時，應檢附農業用地作農業使用證明書或符合土地使用管制規定證明書。
5. 參考附近已成交的實例價格，或參酌政府當年公告的土地現值予以決定土地成交價。
6. 土地上如有設定地上權﹑典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約建有他人建物，則地上權人﹑典權人或承租人有優先購買這塊土地的權利。

B. 土地出賣人應注意事項：
售價得參考土地公告現值及附近成交價格訂定。

土地增值稅依有關稅法的規定，應由出賣人負擔。土地增值稅，係按土地漲價總數額課稅，若土地無漲價無增值，雖土地移轉買賣，仍予免稅。

C. 申請登記時間﹕
不動產之買賣移轉，我國採登記生效主義，所以買賣雙方簽約後，應於一個月內會同前往地政事務所辦理所有權移轉登記，買方權益方可獲得保障，並避免被處逾期登記費罰鍰。

牽涉日據時期衍生的民事繼承，即日起須遵守現行民法規定。

全案源起於男子鄭江和於 民國96年2月13日 ，以親族會議的內容，向台南地政機關申請繼承1名在民國33年6月死亡的陳姓戶主所遺留的土地。地政單位以繼承方式不符現行民法規定，駁回申請。

鄭江和認為，陳姓戶主死時，台灣尚在日本統治下，即便是民國96年辦理繼承，還是可依日據時的法規或習慣，主張親族會議的內容可做為他繼承的依據。但行政法院均判鄭敗訴，鄭江和提出釋憲。

民法繼承編施行法第8條規定，如果被繼承人在民法繼承編施行前（即台灣光復前）死亡，沒有直系卑親屬，依當時法律也沒有其他繼承人，必須依照現行民法規定，定其繼承人。

釋憲文指出，多數大法官認為，繼承發生於民法在台實施前，若依當時法規或習慣選定繼承人，自不應全部須遵照現行民法的規定。但考量現行民法已在台實施逾64年，為確保民法繼承秩序的安定，自668號解釋公布日起，所有民法繼承，均應適用現行繼承法制辦理。

法界人士表示，依釋憲意旨，釋憲聲請人是可以再依日據時的親族會議習慣，向地政單位辦理繼承，或向行政法院再提訴訟。

但今天668號釋憲做出後，未來無論繼承時間有無上溯至日據，都要依現行的民法繼承編辦理。

小知識

大法官會議釋憲文等同法律命令，即生效

立法三讀通過，需總統另公佈，立法即生效