黑心投資客炒房告白!


Orz 在網路上看到這篇文章,實在感覺心有慼慼焉


於是重新將原文摘錄整理與網友們分享,不論是看過或者沒看過的網友都來一起溫故知新吧,可別一不小心當了冤大頭喔!


摘自:Sway房市觀測站 作者:凌玉心


購屋殺價時,請優閒並且高雅出招,買房屋不是買魚要送蔥這種想法,建商做盡動作就是要逼你乖乖就範,並且大賺一票的。在身心靈狀態沒有一定水準的同時,謹記勿出價!當代銷或建商提供你全套滿意的服務,目的是在給你舒服後接著狠狠噱你,因為拿人手軟、吃人嘴軟的道理,建商與代銷深闇此道。 


多數的代銷公司會利用前面累積的溢價款,來補後面低賣的房價。比如:底價一千萬元的房屋,目前累積的溢價款有一百萬元,那麼你如果出價九百五十萬元,代銷很有可能會允許,他有這樣的溢價可以來補不足,你賺到低一點的價格,代銷賺到你成交的服務費用,建商則是賣掉他要的房子。於是剛開案的預售案,並不見得可以買到優惠價格,所有「預約即享優惠價格」都是騙你早一點買屋,「當天下訂送全套家電」也是要騙你買的。 


這樣,你了解這個產業的結構,以及,該如何出價了嗎?看下去。


預售屋:分為底價、表價、溢價三個數字。


底價,就是建商決定這一戶要賣多少錢;表價,就是開價多少錢;溢價,就是別人用高過底價的價格買,比如底價一千萬元,有人用一千一百萬元買下,那麼,多出來的一百萬元就是溢價,他可以用這個溢價來補低於底價買賣。 


代銷公司代理建商銷售房屋,他要賺的錢是賣屋後的服務費用,通常包銷(廣告費用由代銷公司支付)可以請款售屋總價的5%~6%,若是純企劃(廣告費用由建商支付)可以有2%左右,再加上溢價款拆帳,目前行情是三七分帳,建商拿七成,代銷拿三成。


當建商決定平均底價之後,就要來作分戶底價的動作。先訂出垂直價,通常會以中間樓層為基準,越高越貴、越低則越便宜,大約每二層樓、每戶單價加減三千元。如果有景觀的大差異,比如高樓層有海景,低樓層被擋住,價差會拉大更多,。另外,頂樓通常是最高價格,因為可能是唯一的樓中樓,但最起碼樓上沒人的尊貴性與安靜度比較高。 


垂直的樓層價決定後,接著決定水平價,自然是面馬路的前棟、有景觀的戶別,價格比較高,水平價同樣以每坪三千元作調整,有時候因為景觀的差異,有可能單價差個好幾萬元,比如有海景的第一排與沒景觀的後棟相比。 


最後則是調整數字的好看性,誰也不想買444萬元這樣的數字,所以如果算出來的數字比較難看,就會加減一下,並且「避開」吉祥數字! 


預售屋出價的第一招:當你看完這個時期的附近個案後,可以開始用比價格來砍價。 


你可以說:「A案有人成交每坪50萬元一坪耶,他跟你們地段、建材都差不多,你開價六十八萬元,太貴了,我要出價50萬元就好。」代銷與建商比你還清楚附近的個案成交多少,所以你做完功課就可以這樣出價,而這個他案價格,你可以上網找,從他案的社區網站、討論區、看屋路人甲、他案停車場管理員等等地方,取得差不多的數字。 


重點在於要比較出兩個案子的不同,比如:A案有景觀,B案離捷運站比較近,兩相權衡。另外,建材的差異反應在房價上頂多每坪一萬元上下,價格影響不大。 


四樓法:中國人一向 不愛四樓,「死樓」嘛,所以四樓通常是最低的那一戶。


留意一下報紙或是接待中心,有時候會有「特惠戶」的價格,也就是他想促銷這一戶來讓跑單多賺一點獎金的時候,價格有時候會比較低一點點,還有「廣告價」的推出,比如688萬元買三房這樣的訊息吸引你上門看屋,這個688萬元就是一個低價的參考值,雖然你永遠可能買不到這個廣告戶。 


問到這個最低價格之後,用這個價格來出你想要的高樓層,這是一個引導建商回價給你的方式。前面提到樓層有價差,你可以用最低價格來推算出,而廣告戶或是四樓戶就是一個最好的標竿。別忘記,四樓雖然最低價,卻也是有表價跟底價的差距,還是可以殺價的喔。 


砍三成:自從某教授提出「預售屋要砍三成」之後,有七成的個案拉高自己的開價。


不管代銷或建商開給你多少價格,砍個三成當作你的第一次出價吧,讓銷售人員出價完後,打給你:「先生,這個價格不可能啦,不過如果你再加一點,公司也許會賣你,這樣好了,我們現場決定給你打八五折。」 


建商就這樣回價給你囉,你再用這個價格跟你第一次出的價格比較,可以作的方式就是平均兩者當作你的回價。


據我的觀察,底價與表價差距八折的機會比較高,雖然住展雜誌曾有統計,多數個案的溢價空間為八五成,但我不太相信這個數字,畢竟廣告商有買廣告的地方,他提供的數字就要考慮,不過八五成的砍法可成為基本的殺價幅度,也是你出價的最高標。 


如遇到「創區域天價」個案,比如附近明明只有五十萬元一坪,這個案子卻要開價八十萬元一坪,那麼別管他的開價,那是作新聞用的啦,除非是一個區域豪宅,有最高規格的建材與結構則另當別論。 


地段價就是地段價,當你的美麗預售屋成為中古屋的時候,所有的遠景都會不見,所有的「政見」將隨屋況來決定,就算地段不差,而屋況卻差,那麼房價不見得保值。 


比中古:估價原則上,新屋與中古屋大約有二成至四成的價差。


預售屋完工後,就變成新成屋,然後過了幾年就是中古屋,所以預售屋的「未來美夢價」不可以加太多,除非你可以準確預測兩年後房價一定大漲。


當你想買間新屋時,記得要去附近的房仲店走走問問行情,也問問相同地段的中古屋,盡量以相同產品來比較,比如豪宅跟豪宅比,大樓跟大樓比,這樣你心裡大概有個未來價格的譜。 


勤勞走:以前在建商跟代銷時期,都會遇到這樣的客戶:一個退休的校長,每周都來走走聊聊,問問行情跟變化…… 


但不管怎麼跟他說賣的有多好,他就是笑笑的離開,但又不時關心到底這戶賣掉了沒,重點是他的出價不到底價,還不能賣他。過了 一兩 個月,業績成長下滑,但已經累積一些溢價款,就問他,如果再加一點就賣他,後來客戶真的就加一點,高高興興的買下一間比底價還低的房屋。 


這是靠磨功來買屋的方法,對那個客戶來說,他並不是渴望成家的自住客,所以何時購屋都沒有問題,而三不五時帶來的水果、湯品,也讓賣屋的小姐覺得,這不是個奧客,也不是同行來探口風的,頂多就是超級精明的購屋客。 


當然,你想當個勤勞走的客人,就必須有「買不到」的心態,後來我們發現這個客人在附近幾個案子都是這樣作,結果就是他陸續買下好幾間低於底價的房屋,對他來說,他的工作就是散步與看屋,縱使他不懂看屋,不是專業的投資客,沒有快速套利的管道,卻也讓他成為個有獲利的投資客。 


多戶買:一次買多戶,議價的力量就比較大。 


 一次買多戶,議價的力量就比較大。不過誰能一次買多戶呢?我建議當你找到幾個可以購買的目標後,網路以及看屋現場一定要去找有意願的人,這招從智邦不動產發跡,後來散佈到各網站,但因為建商已經知道,有時候在網路號召時,會被建商派來的假客戶所破解。


在人多的銷售現場,你倒是可以盡量物色想購屋的朋友,共同來買屋,畢竟一次多戶買,通常會有較低價格可談。 而在聯合出價前,記得談好團購的價格底線與談價格方式,並且最好你們一致的理念就是,沒降到多少以前不可以買。萬一搞到最後你的朋友不買了,這樣也沒關係,起碼你取得了一個較低的價格,買這個案子或是買別的案子,都可以拿來利用。 


車位法:車位不可以殺價?別被騙了! 


通常車位的議價空間,少則5萬,多則20萬元,這個空間你可以記在心裡,在殺房價的時候,可以對建商補上一句「你說車位不能殺,我知道是騙人的,那我就不殺,但房價你要退多少多少。」也就是看起來沒殺車位價,但你已經殺了。


 對建商來說也一樣,你殺房價,他就守住車位價,只要總價加起來一樣就可以賣。建商言行不一,你也可以言行不一,畢竟這是場戰爭。 


上述方法可以多招聯合並用,也可以只用一招,請融會貫通後再跟建商簽下那「購屋預約單」吧。 


記得,訂金可以刷信用卡,累積紅利點數,再賺一點回來!


文章取自宅搜網


 


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