淺談實施市地重劃原因與市地重劃區勘選原則


發表人:高雄市政府地政處
市地重劃為都市建設之重要手段,依據都市計畫細部計畫內容,對都市土地形式不整,加以重新整理規定地界,並配置公共設施,使各宗土地形狀方正合乎建築使用,其作業技術及相關法令素養,非個人所能夠兼備,必須結合土地登記、測量、地價、計算重劃負擔、土地分配與工程施工等專業人才共同合作才能完成重劃工作。
實施市地重劃原因可歸納為:


法令的規定與都市發展的需求等因素。依據法令規定辦理市地重劃,各級主管機關得就管轄地區符合平均地權條例第56條規定者,報經上級主管機關核准後,辦理市地重劃;或者就適當地區內之私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意,得申請該管直轄市或縣 () 政府核准後優先實施市地重劃。以上辦理市地重劃之主體為政府部門,另土地所有權人也可以依據獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法等相關規定向主管機關提出申請辦理自辦市地重劃。
另為提供都市發展的需求,亦可透過市地重劃方式取得或闢建公共設施用地,並改善生活環境,實現政府政策的執行,經由市地重劃引領都市發展動向促進土地使用實現真正的都市計畫。
市地重劃區勘選為重劃作業首要工作,應以該地區已經發布都市計畫細部計畫為原則,但勘選的重劃區尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者,應先完成細部計畫之擬定或變更程序後,再行辦理重劃。但選定重劃之地區,其主要計畫具有都市計畫法第二十二條第一項規定之內容者,得先依主要計畫辦理重劃。其範圍應配合都市計畫之閭鄰單位辦理,而邊界劃定原則:
(一)明顯之地形、地物。


透過地形圖圖資概略擬定範圍,配合實地踏勘就現況地形、地物劃定重劃區邊界線。
(二)非屬整個街廓納入重劃區者,依街廓分配線。


重劃區邊界劃設時,若無法整個街廓納入範圍者,仍循街廓分配線納入重畫範圍或就現況調整重劃區範圍。
(三)計畫道路中心線。


但路寬在 八公尺 以下或都市計畫附帶以市地重劃方式開發者,得將道路全寬納入重劃區。


選擇計畫道路為重劃區邊界時,則以計畫道路中心線為重劃區邊界。若道路寬度 八公尺 以下或都市計畫附帶規定,則將道路全寬納入重劃區,併道路外圍為重劃區邊界。倘都市計畫指定整體開發之地區,其以市地重劃方式開發者,應以都市計畫指定整體開發地區為重劃地區範圍,並得分區辦理市地重劃。
主管機關應依據勘選市地重劃地區評估作業要點對擬辦重劃區實施可行性評估,其評估項目包括:
(一)都市計畫
按重劃區都市計畫規定選擇開發方式辦理,並對開發區發展順序、公共設施用地平均負擔比例詳加評估。
(二)土地所有權人意願
調查重劃區土地所有權人與私有土地所有權人參與重劃意願的同意比例,有助於重劃作業的施行。
(三)地區發展潛力
重劃區的區位攸關都市發展動向,倘距當地商業中心且鄰近公共設施完善,則亟具開發優勢;在聯外交通方面必須考量長短程的便利性,以利開發區對外通行。
(四)人口成長情形與建地需求量
人口成長情形可做為開發建地數量的參考依據,避免住宅供過於求造成閒置。
(五)地區現況
實地調查地上物、墳墓數量及分佈情形,做為拆遷補償依據。重劃區內外排水及污水處理應規劃與現有系統整合或局部調整。
(六)重劃後地價預期增漲幅度
市地重劃最終目的不外乎促進土地利用提高重劃後土地價值,預估重劃後地價為開發重點之一。
(七)財務計畫
成本回收反應在抵費地區位良窳與重劃後地價,兩者皆為重劃盈虧的指標。
(八)其他特殊事項
每個重劃區所具備條例不同,衍生問題就不盡相同,事前推估可掌握案情發展的可能性,有助於重劃作業順利進行。
經由可行性評估預測重劃區開發完成後,對當地發展的影響,並分析開發過程有利及不利條件。
市地重劃是都市發展重要推手之一,必須依據相關法令規定執行及配合都市發展需求,勘選適當地區並透過重劃區可行性分析才能真正達到開發效益。


 


 



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