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土地法第三十四條之一執行要點

一、依土地法第三十四條之一 (以下簡稱本法條) 規定，部分共有人就共

    有土地或建築改良物 (以下簡稱建物) 為處分、變更及設定地上權、

    永佃權、地役權或典權，應就共有物之全部為之。

二、共有物之應有部分為公同共有者，該應有部分之處分、變更及設定地

    上權、永佃權、地役權或典權，得依本法條規定辦理。

三、本法條第一項所稱處分，指法律上及事實上之處分。但不包括贈與等

    無償之處分、信託行為及共有物分割。

四、共有土地或建物為公私共有者，有本法條之適用。

    私有部分共有人就公私共有土地全部為處分時，如已符合本法條各項

    規定，其申請所有權變更登記，應予受理。但公有土地為直轄市或縣

     (市) 有時，各該土地之管理機關於接獲共有人之通知後，以其處分

    係依據法律之規定，應即報請該管區內民意機關備查。

五、共有土地或建物標示之分割及合併，有本法條之適用。

    二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物，依本法條規定申請合併

    ，應由各宗土地或建物之共有人分別依本法條規定辦理。

六、（刪除）

七、本法條第一項所稱「共有人過半數及其應有部分合計過半數」，係指

    共有人數及應有部分合計均超過半數而言；「應有部分合計逾三分之

    二」，係指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計而言。關於共

    有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部

    分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。

八、本法條第二項「事先」、「書面通知」或「公告」之方式及內容，依

    下列之規定：

 (一) 部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先

      行通知他共有人。

 (二) 書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。

 (三) 公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法

      送達者為限。

 (四) 公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在

      地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。

 (五) 通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、

      償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。

 (六) 他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。

 (七) 委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。

九、依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依

    下列規定辦理：

(一)    本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書

     及契約  書內，應列明全體共有人，並於登記申請書備註欄記明「

     依土地法 第三十四條之一第一項至第三項規定辦理，如有不實，

     義務人願負法律責任。」，登記機關無須審查其通知或公告之文件

     。至未能會同申請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名，亦

     無須本人親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者，本法條第

     一項之部分共有人應代他共有人申請登記。

 (二) 涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受之證明或已依法提存之

      證明文件，並於申請書備註欄記明「受領之對價或補償數額如有錯

      誤，由義務人自行負責。」。已領受對價補償之他共有人，除符合

      土地登記規則第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之

      情形者外，應親自到場，並依同規則第四十條規定程序辦理。無對

      價或補償者，應於契約書記明事由，並記明「如有不實，共有人願

      負法律責任」後免於提出證明。至對價或補償之多寡，非登記機關

      之審查範圍。

 (三) 依本法條規定處分全部共有土地，如處分後共有權利已不存在，而

      他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣者，部分共有人得直接申辦所

      有權移轉登記，免辦繼承或遺產管理人登記。

 (四) 依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人

      受領之證明時，應檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。

 (五) 依本法條第一項或第六項規定得由部分共有人或同意調處之共有人

      申報土地移轉現值，但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅及有

      關稅費後，始得申辦土地權利變更登記。

 (六) 申請合併之共有土地地價不一者，合併後各共有人之權利範圍，應

      以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算

      ，並不得影響原設定之他項權利。

十、依本法條第三項規定辦理提存之方式如下：

 (一) 應以本法條第一項共有人為提存人。

 (二) 他共有人之住址為日據時期之番地，可以該番地所查對之現在住址

      向法院辦理提存。

 (三) 他共有人之住址不詳時依下列方式辦理：

      1.他共有人確尚生存者，部分共有人可以該他共有人為受取權人，

        辦理提存，並依提存法第十條第三項準用民事訴訟法第一百四十

        九條規定，聲請公示送達。

      2.他共有人已死亡者，應以其繼承人為清償或辦理提存之對象。

      3.他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第一千一

        百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二

        項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。倘無上述遺產管

        理人時，可依民法第三百二十六條規定，以不能確知孰為債權人

        而難為給付為由，辦理提存。

      4.他共有人行蹤不明而未受死亡宣告者，可依民法第十條、非訟事

        件法第四十九條第一項、第二項所定財產管理人為清償或辦理提

        存之對象。

 (四) 以他共有人之繼承人為提存對象時，應依提存法第十七條規定在提

      存書領取提存物所附條件欄內記明「提存物受取人領取提存物時，

      應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅完 (免) 納證明書」後

      ，持憑法院核發之提存書，並檢附繼承人現在之戶籍謄本及繼承系

      統表，且於繼承系統表記明「如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申

      請人願負法律責任。」並簽名後申辦登記。

十一、本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：

   (一) 部分共有人依本條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出

        賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並

        非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通

        知他共有人是否願意優先購買。

   (二) 徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第

        二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，

        其優先購買權視為放棄。

   (三) 他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。

   (四) 區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者，他共有

        人無本條項優先購買權之適用。

   (五) 本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務

        將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登

        記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠

        償。

   (六) 本法條之優先購買權與土地法第一百零四條或第一百零七條之優

        先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條或第一百零七

        條規定。

   (七) 共有人之應有部分被法院查封，不影響其優先購買權之行使。

   (八) 權利人持執行法院依強制執行法第九十七條發給之權利移轉證書

        ，向地政機關申辦共有人之應有部分土地移轉登記，無須檢附優

        先購買權人放棄優先承購權之證明文件。

   (九) 他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權

        ，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之

        部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。

十二、公同共有土地或建物之處分或變更，除法律或契約另有規定外，以共

        有人過半數之同意行之。

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