+土地買賣e資訊平台》買賣道路用地運用於建商容積移轉和道路用地買賣認知問題討論－《《專業“ 重劃土地+道路用地+容積移轉+持分土地+地籍清理 ” 專業諮詢 e 資訊平台》》

都市計畫實施後，很多私人土地被迫劃成道路用地，遲遲等不到政府徵收，只能讓自己的土地白白供公眾使用。其實，這種現象早已有辦法可以解套，因為持有既成道路的土地所有權人，大可把土地賣給建商做容積移轉，換取現金。

因為政府財政困難，如今除非遇上大型公共建設，需要徵收私人持有的道路用地，才會進行徵收補償，否則地主若持有的土地是既成道路，很難等到政府來徵收。聽起來很不公平，事實上也確實不公平，所以才會讓很多道路用地的地主為了自身權益上前抗議。

早期政府同意地主可以捐出土地抵稅，後來在林全全面禁止後，道路用地也沉寂了一段時間，但是在都市計畫容積移轉實施辦法施行後，則可以捐地進行「容積移轉」，道路用地也頓時被「活化」了！因為，建商為了獲取移轉的容積，大大提高了購買私人持有既成道路的意願。

舉個簡單的例子來說，如果建商在大安區有塊建地，換算容積率，最多可以蓋500坪的大樓，但這筆土地如果在條件允許下，接收了100坪「移轉的容積」，那就可以蓋到500~600坪因條件不同而異，讓原來的建地有了更高的開發價值，而既成道路就是扮演了「輸送容積」的角色，由建商花錢買道路用地，再捐給政府換取容積。

如此一來，讓擁有私人道路用地的持有者，可以獲得金錢補償，政府也不必花錢去徵收土地，建商則是可以在另一筆建地上，獲得道路用地所移轉的容積，讓建地獲取更大的利用價值，達到一舉兩得的美事。

既然道路用地有了活化利用的機會，建商願意斥資收購的意願也大幅增加，坊間有不少買賣道路用地的仲介商、掮客，賣方等相關業務，除了要評估交易價格是否合算，更要注意是否有足夠的交易保障，因為道路用地屬於區域性適用，不能做跨縣市使用，所以每區域都因為建商的需求不同，購買的價格當然也不相同，所以為何有買賣區域有些地區可以達到140% 而部分區域卻只能收購80%等不盡相同的價格。

當然，建商購買道路用地做容積移轉一定會請專業人士計算好基地所需要的容積是多少，才能夠用多少錢去收購道路用地才合理，這些都得看建商基地的供需問題，才會把消息釋放到市面上請開發公司、仲介商、掮客等去開發地主購買道路用地，所以地主常常會收到相關開發人員的拜訪這是原因，但是因為地主沒有辦法知道哪家建商是直接建商，所以必須經過所謂的"中間人"也就是所謂的仲介來成就案件，然後"中間人"賺取合理的服務費，這是業界的遊戲規則，地主希望賣的最高，建商當然將本求利希望買低，這就是"中間人"的角色和能力是否能夠達到雙方所期待的價格。

政府對於房地產希望能夠達到不炒作的方式，盡可能把資訊透明化，保障雙方買賣的權利，所以類似想要賺有高額的價差和仲介費如今在實價登陸2.0三讀通過後，將會慢慢地去劣存優的去進行改進，當然政策在變化，所有的遊戲規則也都在變，地主們也必須接受買賣需要付給仲介服務費的觀念。

道路用地買賣至今已多年，價格現今大多已經透明化所以有很多管道可以查出，地主們可以運用政府網站或者請問代書等即可得知區域性的買賣價格，達到雙方不欺騙不隱瞞安全交易為原則。可造訪 http://210.65.131.75/homePage.action 內政部實價登陸查詢

至於個人如果有意願處理名下的土地，不妨檢視一下自己的所擁有的土地，如果持有的是既成道路用地可以考慮賣出，因為買賣不必繳土地增值稅、地價稅，只是土地所有權因為容積移轉捐贈轉變成中華民國和縣市政府且現況不會改變。但有個前提是如果道路用地有任何占用不屬於原本土地所有的地上佔用物，買方會要求地主配合買方來做排除動作，因為這是必須的過程，政府相關單位也會過來會同勘查，所以大家把遊戲規則說清楚講明白後才不會造成大家彼此的不愉快或者買賣之間的誤會或訴訟。

如果您名下道路用地仍舊放在那邊等待政府徵收，那真的可能要讓您們失望了...畢竟仍舊還有建商因道路用地可換取容積還可以購買的機會，不要讓自身權益睡著了，如土地買賣相關問題請找專業誠信之對象處理。