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經濟日報 記者翁至威/台北報導

民眾辦理房地交易時,常常會委託代書處理,省下寶貴時間。財政部北區國稅局表示,若委託的代書忽略申報房地合一稅,納稅義務人無法以此為由免罰,提醒民眾應掌握相關申報進度,以免遭稅局追稅加罰。

北區國稅局表示,近期查核轄區內甲君未依限辦理房地合一稅申報,因此核定補徵稅款並罰鍰,甲君主張,其出售土地時委託代書代為處理,誤認代理人已協助完成申報,並非刻意漏稅,希望免予處罰,結果遭法院駁回。

該局指出,民眾委託代理人參與行政程序,對於該代理人的故意或過失,必須負相關責任。房地合一稅採自行申報制,符合課稅範圍的納稅義務人,應據實申報納稅,不因選任代理人辦理房地移轉登記等理由,免除其責任。

該局呼籲納稅義務人,個人出售符合房地合一課稅範圍之房地,應於交易房地完成所有權移轉登記日之次日,或房屋使用權交易日之次日起算30日內,向稽徵機關辦理申報,以免受罰。




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好房網News記者曾亭皓/綜合報導  詐騙手法日益建新,日前福利汽車董事長林茂樹捲入一場房屋買賣糾紛案件,揭露專門詐騙自售屋主錢財的集團。

警覺性高的他,不僅未讓對方得逞,反扣押了詐騙集團用來當誘餌的200萬訂金,事件登上新聞版面,林茂樹在好房網TV直播節目《操盤手的秘密》中提醒屋主賣屋陷阱,同時也揭露4大最容易被詐騙集團鎖定的條件與詐術。

林茂樹日前險遭詐財,經過一番調查才發現,類似案件受害者多達30餘位,為避免受害人數擴增,決定出面揭露。

林茂樹於本週《操盤手的秘密》分享整起事件過程,並提到詐騙集團多針對「貪小便宜者」、「無貸款賣方」或以「爽快之付簽約金」、「出價高」等手法博取信任,再簽下不合理條約。

《操盤手的秘密》主持人陳斐娟解釋,部份自售者為了節省仲介費,缺乏完善的保障機制,最容易成為詐騙集團的目標,反而因小失大。另外,若賣方本身債務狀況乾淨、無任何貸款者,同樣也容易遭有心人士設陷。  

林茂樹憤慨表示,詐騙集團會安排一串代書、地政士、律師甚至買家,全是對方自己人,他提醒,若遇到對方非常爽快的支付簽約金,或是故意開高價,讓你誤以為自己多幸運,同時將你推入陷阱。  

林茂樹強調「千萬不要省仲介費」,資深房仲提醒,無論自售或是委託房仲,屋主想保障交易安全,就一定要簽訂價金履約保證,如有反悔不買、跳票、超額貸款失敗、不付尾款,或是詐騙等情形,皆能獲得雙重保障,且讓買賣雙方得到應有的價款。







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新北市政府即日起進行全國首波地籍清理未能釐清權屬的土地標售公告作業,總計22筆,公告至10月7日止,9月26日起投標,10月13日上午開標,總面積6.9公頃,公告現值約3400萬元。

 

地政局長康秋桂說,97年3月公布實施「地籍清理條例」,新北市截至今年6月已清查公告而未申請登記的「未依有關法令清理的神明會土地」有258筆、「以日據時期會社或組合名義登記土地」的131筆,共389筆,排除不能標售的公共設施用地、有停止標售或暫緩標售情形的標的後,待標售的有135筆。

 

全國首波地籍清理

全國首波地籍清理,新北市標售權屬不清神明土地,共22筆

 

康秋桂說明,首波篩選代標售的22筆土地,面積近七公頃,公告現值總價約3400餘萬元;其中「臺北勸業信用利用組合」擁有七筆最多,都位於農業區,由於是持分地,已有共有人表達承買意願;單筆面積最大的為貢寮火車站附近的一般保護區,權利人是「福德祠」,面積近5.8公頃;公告現值單價最高的是八里區小八里坌段楓櫃斗湖小段70之1地號,每平方公尺一萬元。

 

地政局解釋,精華地段權利人多會積極辦理申報或登記,或地上物佔用情形普遍,爭議較大,因此首波代標售的土地多位於農業區或保護區,只有少部份位於丙種建築用地。

 

地政局指出,標售後的土地價金將專戶儲存,權利人在10年內可檢附證明文件申請發回,經兩次標售不成的土地則登記為國有,權利人在10年內仍能申請發給價金;相關標售公告資訊張貼在市政府、地政事務所、區公所、里辦公處及相關網站專區。

 

神明地標售 現值3400萬

早年因地籍不完整或部分土地登記在,與現行法令不符,新北市府清查地籍後,第一波篩選出二十二筆閒置土地代為標售,其中十二筆登記在神明名下,這些土地多位於八里、貢寮的農業區或保護區,總面積近七公頃,公告現值總價約三千四百萬元,市府即起公告標售,預計十月十三日開標。

 

福德祠2.7千萬起跳

新北市府首波標售產權較單純且地上物佔用爭議較少的神明名下土地與日據會社土地,地價最高的地點位在八里區中華路二段,公告現值每平方公尺一萬元,權利人為「台北勸業信用利用組合」,已有共同持份人表達購買意願。

 

另單筆面積最大的土地,位在貢寮火車站附近一般保護區由「福德祠」土地公所有,面積五點八公頃,標售底價為兩千七百萬餘元。

 

標售款專戶留10年

地政局長康秋桂表示,公告標售的目的是想要呼籲 呼籲權利人出面辦理重新登記以保障權利,而不是標售土地,政府代為標售後款項將保留在專戶中,十年內若無權利人出面請領則收歸國有。康秋桂說,有意願投標民眾可至新北市地政局網站(http://www.ntcland.ntpc.gov.tw)查詢相關資訊。

 

 

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全台第一個動土的危老建物新建案「森森富祥」正式開賣,也讓危老建案面對的挑戰再上檯面,雖然政府提供行政彈性、最高容積40%等4大獎勵優惠,但因危老建物改建必須100%住戶同意,形成「1限制,打敗4優惠」的窘境,導致進度緩慢,高雄成案的比例不到1%,未能形成大規模的風潮。

 

房地產業者指出,危老條例雖有很大的誘因,包括最高容積40%獎勵、地價稅及房屋稅免徵、減徵優惠、行政彈性、以及政策融資等4大利多,但,唯一的重大前提是,必須建物或地主的所有權人100% 同意,對開發商而言,無論與住戶溝通、談判,或是危老重建的成本效益,都是艱難的挑戰。

 

更何況,想要獲得最高40%的容積,必須在2019年5月19日之前提出申請,時間也是最大的敵人,正因如此,高雄市自從危老條例2017年5月公布迄今,只有「森森富祥」一件成案,另有一件申請中,還有一件觀望中,全台各地成案情況,也大致是少的可憐。

 

執行危老改建「森森富祥」成功的恆宇建設董事長孫培鈞表示,危老建築改建真的好處多多,除了改善原有老舊居住環境之外,透過新建築,住戶對新生活的場景、以及人與人之間的互動關係,可大幅獲得提升,潛在商機極大,希望未來能擴大推動,打造屋主、建商和政府等多贏局面。

 

高雄市政府都發局總工程司郭進宗指出,高雄目前計有17.5萬棟超過30年的建物,占全部建物比例約45%,不過,並不表示它們就是危老建築,必須具有應限期補強拆除者、耐震能力評估未達最低等級,且無電梯或改善不具效益等3項,才能納入去(2017)年5月公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的危老建築。

 

他說,高雄在2016年辦理3,656棟老屋健檢初評之後,發現共有125個社區,266棟建物結構,評估未達最低等級的60分,前述266棟位於都市計畫範圍內的建物,才符合危老條例的更新條件。

 

郭進宗表示,危老建物與都市更新改建,若想要成案,必須住戶、地主、與實施的建商或開發商,自行協調、談判,政府完全不能介入,所謂「釘子戶」的難題,公部門是沒有立場與法源介入的。(工商時報)

 

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〔記者徐義平/台北報導〕對於「危老條例」開闢都更快車道,內政部營建署都更組長王武聰說明,容積獎勵並非危老屋申請主要考量,甚至有不申請容獎的個案,只希望能有房屋稅、地價稅減免;對於自用需求的民眾而言,反而是建築結構安全及租稅減免才是重點。

 

部分都更業者質疑,都更案切割成多塊基地改走危老案,對於整體環境有影響,造成基地零散,原可規劃坡道平面車位,最後只能規劃機械車位,甚至拉高公共設施比率,對整體環境沒有實質幫助。

 

不過,房地產業者認為,目前全台屋齡超過三十年建築物近四百萬戶,過去沒有定時定期檢測,以公有建築物檢測結果推估,估計四成須補強或重建;因此,對民眾生命財產存有潛在威脅的老舊建物,理當優先處理,提供明確且快速的重建管道。

 

台北市不動產估價師公會理事長郭國任指出,過去都更案進度延宕,除了不同意戶整合時間拉長,好不容易整合到相當程度,進入都更審議委員會後,又得面臨部分都更委員要求「公益」及「鄰地整合」,時程再度延後,甚至因公益回饋需求,導致容獎看得到卻吃不到。

 

他說,危老案以結構安全及生命財產為前提,給予明確獎勵誘因,是相當好的一件事情;既然危老能夠推得動,講求公益的都更案為何不能給予更高、條件更好的誘因?

 

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示,不贊成危老案申請門檻變寬鬆的說法,因為危老案存在四大難題,包括整合程度需達到一百%,若有公有房地在裡面就很難走下去;第二難題是基地退縮要求,北市很多危老都更案達不到要求;第三難題是合併鄰地,限制鄰地面積一千平方公尺以內才給予容獎,超過部分不給容獎,可能造成畸零地無法順利整合;第四個難題是危老容獎部分,容積率、建蔽率須議會審議通過才能放寬,北市至今尚未通過一案。

 

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【畢務潔╱台北報導】《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(簡稱危老條例)三讀通過,本意加速都更速度,但須百分百同意恐只適合單一產權物件,對於危老建築實質改建幫助有限,台北市則首重老屋整修維護的補助,新北市推動《防災型建築再生自治暫行條例》,同樣對危老建築有容積及持有稅的獎勵。

 

行政院《危老條例》是針對經過評估後需拆除重建的30年以上老屋、海砂屋等危險建物,可有1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積獎勵,若在條例實施後3年內申請重建計劃,得再享10%基準容積獎勵,另外地價、房屋稅也有減半徵收補助,若持有2年內未賣屋,最長有12年的減半徵收優惠。

 

適合單一產權物件

法案一出,各界對於須全體土地持有人同意有爭議,《住展》雜誌企研室經理何世昌指出,根據《公寓大廈管理條例》第13條,若為嚴重毀損、地震後有危及公共安全的建築,無須全體所有權人同意即可立即拆除重建,但現《危老條例》卻須全體同意才能進行改建,門檻反倒較高。

 

且一般住家產品通常有多位地主共同持有的狀況,較適合單一產權的物件,恐會有圖利部分單一法人、壽險業者持有企業大樓的疑慮,對於實質危老建築改建幫助不大。

 

東森建設總經理賴建程則認為,該法例也規定重建時得合併鄰接建築物基地或土地辦理,若總面積超過1000平方公尺(約302.5坪)的部分,不再提供容積獎勵,雖本意是加速整合速度,但小基地對整體市容改變不大,以建商角度,小基地吸引力小,儘管有容積獎勵但幫助不大,並不會增加大型建商積極投入都更的誘因。

 

新北簡化都更程序

現階段雙北市對於危老建築則各有態度,台北市著重在整建維護部分,台北市都更處更新工程科科長湯勇循表示,台北市對於老舊建築整建端出許多補助項目,除延續去年補助中低樓層建築更新增設電梯,辦理老屋健檢後如有公安疑慮者,也可申請補助,補助上限以不逾核准補助項目總工程經費之45%,而且不超過1千萬元,即日起至今年12月29日可申請。

 

新北市則是推動《防災型建築再生自治暫行條例》,其中有免審議定額容積獎勵50%、重建後地價、房屋稅減半徵收4年等優惠,條例已送至議會審議,而新北市早在2013年就針對老屋推動簡易型都更,簡化都更行政程序。

 

其中「汐止新峰段」已完工,本月辦理交屋,新北市都更處處長張溫德表示,該案從申請到完工約3年時間,大幅縮短重建時間,目前簡易型都更已有20件申請,8件已取得建照。

 

 

臺北市老舊建築物

整建維護補助

◎補助內容:補助額度上限以不逾核准補助項目總工程經費之45%為限,並且不超過1000萬元

◎可申請狀況

.中低樓層建築更新增設電梯

.提供建築主管機關認可之健檢機構的自費辦理勘驗結果,或104年度前因有公共安全疑慮而辦理老物健檢之建築物

.耐震結構須補強建築

◎申請時間: 即日起到2017年12月29日

資料來源:台北市都更處

 

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在買房困難的時代,許多人總把「買房靠爸媽」掛嘴邊,除了贈與移轉,房屋繼承棟數同樣是逐年攀升。

據內政部統計上半年房屋繼承移轉量顯示,上半年已達2.78萬棟,棟數紀錄13年來不斷被刷新。

大華不動產估價師聯合事務所所長張義權認為,房屋繼承不斷增加並不是好事,真正的危機在後面。

據內政部資料顯示,2018上半年房屋繼承移轉量為27,877棟,年增5.9%,另外,六都繼承移轉量與增減幅,分別為台北市4614棟,年增7.1%;新北市5,162棟,年增6.7%;桃園市2,154棟,年增6.1%;台中市2,912棟,年增3.7%;台南市2,219棟9.9%;高雄市3,234棟,年增5.6%。移轉量以雙北為最多,年增幅則是以成長近1成的台南市居冠。

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記者李京昇、張世杰、洪敬浤、謝梅芬/連線報導
都會土地寸土寸金,但六都當中竟然有不少土地沒人繼承。以桃園市為例,未辦理繼承登記的不動產將近7萬筆,公告現值達977億元高居第一,台北市也有260餘公頃、638餘億元價值的不動產「沒人要」,最後不但可能「歸公」,還成了都市開發的絆腳石。
 
桃園市長鄭文燦出席活動,呼籲民眾多多辦理繼承登記,保證自己的權益。
 
桃園地政局統計,從民國73年至今年10月,尚未辦理繼承登記的土地有6萬8837筆、建物1541棟,面積達1265公頃,其中未繼承土地、建物筆數最多落在新屋區1萬4223筆,未登記繼承現值總和最高是八德區共300多億元,這些不動產列冊管理15年後仍無人繼承,會移請國有財產署標售。
 
地政局地籍科長陳純彰說,這麼多未繼承不動產主因有三,一是不少民眾忘了辦理繼承手續,二是有兩個以上的繼承人,難以釐清所有權,第三是經過太多代,到底是哪個祖先的產權已不可考,有的繼承人長年在國外,才會累積這麼多件數。
 
陳純彰表示,桃園新屋區筆數最多,應是該區地處偏遠、地價偏低,民眾登記意不高,八德區擁有最高產值,是因八德早期的開發案少,民眾對不動產繼承登記並不積極。
 
市長鄭文燦說,最近請各地政事務所遇未繼承登記的爭議案件,暫停強制標售,以協助完成繼承程序,同時自20日起巡迴13區巡迴宣導,請不動產的後代積極登記繼承。
 
台北市從民國74年至今,未繼承土地1萬6112筆,合計262公頃,公告現值總計638億5800萬餘元,房屋有2040棟。市府都發局表示,這些未繼承土地很多是小規模的畸零地,常無意間成了開發案中的「釘子戶」,建商找不到繼承人收購,也成了都市更新的絆腳石。
 
台中市地政局表示,台中也有2萬4619筆不動產未辦繼承,公告現值尚未統計,不動產「沒人要」的主因是繼承關係複雜、人數多難以整合;有的繼承人彼此感情不睦,以及所有權人重男輕女分配不公平等,都是繼承卡關主因。
 
台中北屯有個家族因此鬧土地繼承糾紛,爸媽認為只有兒子才會拜祖先,土地、遺產只留給兒子,造成女兒們不滿,最後長輩過世後,全家鬧得不可開交,只辦了共同共有繼承,但無法分割、處分,跟無主土地沒有兩樣。
 
高雄市地政局統計未繼承土地也有3萬2555筆,總公告現值達244億2664萬餘元,建物有1750棟,規模都不小。
 

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也是世代交替!依內政部的買賣移轉登記資料顯示,近 10 年一路下滑的買賣移轉棟數占比,在今年止跌回穩,2007 年買賣占比一度高達 79%,到了 2016 年僅剩下 64.8%,今年則止跌回穩維持在 65% 左右。

在同時間,受到稅制改變與人口老化等結構性因素影響,繼承與贈與占比則拉高到 24%,也就是,每 4 件移轉就有 1 件是繼承或贈與,尤其是繼承占比 10 年的時間,占比增加將近 1 倍。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,繼承移轉的變化與人口老化有直接關係,繼承移轉從 2007 年的 6.6%,到近兩年已經突破 13%,10 年占比增加 1 倍,且每 10 件移轉登記之中就有 1 件多屬於繼承移轉,至於贈與則可能於稅賦與世代間的財富移轉有顯著關係,因此可發現贈與移轉占比從 2007 年的 6%,到 2015 年達到顛峰的 12.7%,同樣增幅也高達一倍,不過隨房地合一制度上路後,透過不動產贈與的節稅效益下滑,贈與占比也下滑至 10.7%,是 2014 年以來的新低。

還有一樣移轉明顯下滑的則是拍賣移轉,拍賣移轉從 2007 年的 4.9%,到現在占比僅剩下 1.2%,已經是連續 5 年跌破 2% 的占比,如觀察更長時間的變化,2003 年拍賣移轉登記一度高達 12%,不過現在一年的拍賣移轉登記數量,已經不到當年高峰期的 10%,這波房產的景氣循環修正至今,並未出現斷頭潮與法拍量大增。

從各項移轉的登記來看,除了一般的買賣移轉以外,近 10 年透過繼承與贈與取得比例有明顯增加,世代間的財富移轉,某一部分也取代了民眾直接購屋的需求,未來繼承應該還是維持穩定的比例,但贈與可能受到房地合一稅制影響而緩降。



買賣區域:新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地業務、土地未辦繼承。

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