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服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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實價登錄修法,門牌全都露
記者郭建伸/台北報導 實價登錄上路滿5年,內政部擬翻修相關法規,最大改變是房屋資料識別化,未來將不再是區段式、去識別化的資訊,而是明確的「幾號幾樓」門牌。 
實價登錄修法,門牌全都露 (翻攝實價登錄網站)

此外,現行規定房屋移轉登記後30天內申報,但不少民眾因忘記申報,遭開罰3至15萬元,未來將改為移轉併同登錄,省去民眾擔憂。

為讓市場機制更透明健全,內政部規畫實價登錄修法方向,包含登記移轉與實價登錄同步、申報權利人由地政士改為買賣雙方,除即時反映市況,也能提升價格正確性。 

移轉與實價登錄同步在預售屋部分,目前規畫修法重點,是將申報期限大幅縮短為簽訂預售屋買賣契約書後30日內辦理,並將起造人或建築業者自行銷售預售屋部分全面納入實價登錄範圍,以促進預售屋交易資訊更即時透明。 

因應國人習慣,實價登錄過去並未直接公布門牌,採取區段化、去識別化資訊,但未來擬直接公布。

地政司司長王靚秀說,民眾多認為房屋交易具私密性,「若被發現房子買貴,或賣太便宜,會覺得丟臉。」不喜歡買賣攤在陽光下。 

確實建立不動產履歷王靚秀說,其實房屋移轉並不涉及個資,且就算只公布區段,交易市場也會猜測是哪棟房屋的交易價,因此參考國外案例,乾脆直接公布。 

內政部並將建立「不動產履歷」,讓市場能明確知道房屋的歷次交易價格,明確公布實價登錄門牌只是第一步。針對虛報交易價格問題,內政部目前還無法追查資金流向,未來將主動擴張調查權,並與財政單位、縣市府合作抽查。 

王舉例,比如實際交易價格是1000萬元,民眾卻虛報至1600萬元,除了現行的地價查核外,未來將要求申報人出具契約書、付款文件,避免謊報。實價登錄涉及法規包含《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產經紀業管理條例》及《不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法》。 

王靚秀表示,目前法案還在研擬階段,預計半年後才會提報行政院院會,期間會再與社會各界溝通。



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社會中心/綜合報導

神明也有土地?而且被政府強制徵收,拍賣4800多萬,地點位在文山區,北二高橋下,日據時代一共有12位高姓子弟,合資購買土地一起耕種,登記地主寫福德神,希望土地公保佑作物豐收,沒想到2016年,政府要求12個人的後代子孫,拿出地籍資料證明為土地所有人,但是地籍資料流失,因此,485坪的土地全數充公,政府標售4800萬,最後得標,土地上種植的農作物,只獲得賠償50萬,只是後代子孫,每次一看到祖先留下的土地,自己卻守不住,總是憤憤不平!

高正福:「當然不甘願又生氣。」

一想到祖先傳下來的土地,竟然被政府充公,然後被拍賣掉,愈想愈不甘心。這一大塊位在文山區老泉段,217號、219號、222號,總共485坪。當初祖先土地登記名字,竟然是福德神
因為地籍不夠清楚,土地市府清查後被充公,標售的關鍵。

高正福:「有土地就出土地,有錢出錢,掛一個地主,就是福德神,都是為了神明做事。」

拿出已經將進100年前的契約,當初用紅布寫了12個人的名字,每個人佔半股一共6股,大家出錢出地一起來耕種,想不到100年後政府來查,說是無主土地,最後拍賣賣了4800萬。高家人在這裡4代務農,土地沒了,最後補償了這些農作物50萬元。

李慶元:「辦理地清標售可以用預算,或是在標售金額上,優先將地上物財產做合理補償。」

高正杉:「被政府拍賣掉,土地公你委屈一點。」

兄弟兩人一同上香,向神明稟告,祖先的土地保不住。因為根據地籍清理條例,拍賣福德神的土地,政府依法有據,高家人因為年代久遠找不到土地所有權證明,再多的無奈,也保不住祖先留下來的土地拱手讓人。


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【住展房屋網/綜合報導】上週五台北地政局發出新聞稿宣布,該局及6個地政事務所,自去(105)年7月起對轄區內年齡超過百歲的所有權人,進行地籍與戶籍資料清查勾稽,清查結果共1,514人。

若發現所有權人已往生者,即主動提醒繼承人儘速辦理繼承登記,以保障繼承人權益,並確保地籍資料正確,降低市場交易成本,促進土地合理利用。

經清查後,北市已往生且逾1年仍未申辦繼承登記有423人次,經通知後辦理繼承登記13人次,依土地法第73條之1規定於106年4月1日辦理公告410人次。

另清查後發現遷出國外、往生未屆1年及無戶籍資料等原因,計有491人次,將按個案情節持續追蹤處理。

另待清理之600位百歲地主,預計107年3月清理完成。

地政局提醒,百歲地主往生超過1年,其土地或建物繼承人遲未辦理繼承登記者,將衍生逾期登記(往生之日起6個月內未申請登記),每逾1個月得處應納登記費1倍之罰鍰,最高20倍。

此外,地政機關依土地法第73條之1規定,於每年4月1日公告3個月並通知繼承人申請繼承登記,逾期仍未申請者,地政機關予以列冊管理,經列冊管理15年期滿,仍未申請登記者,則移請財政部國產署辦理公開標售;標售所得之價款,繼承人得依其法定應繼分,向財政部國有財產署申請發給,逾10年無繼承人申請提領該價款者,則歸屬國庫。

經統計累計至105年底止,北市經列冊管理15年期滿,移請國產署公開標售土地共有2,699筆,面積約180,193平方公尺,以106年公告現值估算,已逾103億;這些移請財政部國有財產署公開標售之土地,在開標前,繼承人仍可向地政事務申請繼承登記。

106年4月1日公告逾期未辦繼承登記資料,市民可上地政局網站『未辦繼承登記公告』查詢;如欲查詢不動產是否已被列冊管理,請至地政局網站『未辦繼承登記專區』查詢。
地政局呼籲為自身權益,請繼承人應儘速辦理繼承。




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還沒辦理不動產繼承登記的民眾注意,不動產所有權人若於死亡日起逾一年,繼承人未辦理繼承登記,依《土地法》規定,每年4月1日公告繼承人應在3個月內向地政事務所申請繼承登記,逾期將列冊管理15年,仍未申請繼承登記,則由國產署公開標售,所得價款以專戶儲存,繼承人可依法領取,逾10年仍未提領價款,將歸屬國庫,使權益受損

如果標售5次仍未標出,不動產即登記為國有,繼承人只能向國產署依第5次標售底價,按其法定應繼分計算領取價金,對權益影響很大。台北市地政局土地登記科指出,106年度逾期未辦理繼承登記土地及建物資料會在4月1日公告,民眾也可至網站查詢

地政局提醒,凡是被繼承人死亡後遺留不動產,繼承人應儘速向國稅局申報遺產稅,領取遺產稅免稅或繳清證明書,並於繼承開始日起6個月內向地政機關申辦繼承登記。一般民眾不能及時申辦繼承登記,多半是因繼承關係複雜或人數眾多,難以會同全體繼承人辦理,建議民眾可由繼承人其中一人或數人,為全體繼承人利益申辦登記為公同共有,以避免不動產被列冊管理,同時避免逾期申請的罰鍰

另外,假如已申報相關賦稅、稅額,因行政救濟尚未確定或分期繳納未完稅,或因繼承訴訟等不可歸責當事人事由,導致無法如期申辦繼承登記,當事人可在公告期間檢附證明文件,向地政事務所提出暫緩列冊管理的申請,因此切記趕快辦理繼承登記或提出暫緩列冊管理申請,以免遺產被列冊管理或標售。




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如果標售5次仍未標出,不動產即登記為國有,繼承人只能向國產署依第5次標售底價,按其法定應繼分計算領取價金,對權益影響很大。台北市地政局土地登記科指出,106年度逾期未辦理繼承登記土地及建物資料會在4月1日公告,民眾也可至網站查詢。

地政局提醒,凡是被繼承人死亡後遺留不動產,繼承人應儘速向國稅局申報遺產稅,領取遺產稅免稅或繳清證明書,並於繼承開始日起6個月內向地政機關申辦繼承登記。一般民眾不能及時申辦繼承登記,多半是因繼承關係複雜或人數眾多,難以會同全體繼承人辦理,建議民眾可由繼承人其中一人或數人,為全體繼承人利益申辦登記為公同共有,以避免不動產被列冊管理,同時避免逾期申請的罰鍰。

另外,假如已申報相關賦稅、稅額,因行政救濟尚未確定或分期繳納未完稅,或因繼承訴訟等不可歸責當事人事由,導致無法如期申辦繼承登記,當事人可在公告期間檢附證明文件,向地政事務所提出暫緩列冊管理的申請,因此切記趕快辦理繼承登記或提出暫緩列冊管理申請,以免遺產被列冊管理或標售。

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根據地政事務所資深測量員表示,土地界址鑑定係依土地所有權人的申請辦理,再由測量人員根據地政事務所保存之地籍圖,描繪土地複丈圖後,至實地將界址點測出。

測量結果若界址不一致,據實際操作經驗,可推測原因可能是「地籍圖破損嚴重」造成測量結果嚴重謬誤。

經界線變動及界樁遺失,因自然環境變遷,土地分割移轉、人為之土地改良造成界址變動、界址遺失等原因,使測量人員必須重新補樁,補樁結果可能和之前有所不同。

此外,測量儀器的不同與判斷誤差,也可能使測量結果存有儀器誤差造成的偏移。

相關單位應每年辦理地籍圖重測,以數值法重新測量界址座標,期解決界址問題。

律師張簡復中表示,民眾若是面臨家中土地爭議時,告訴人必須向法院提出「請求確認界址之訴」,法官會請地政事務所或是雙方認可的公正第三方測量單位進行測量,再以本次測量成果為依據,來釐清是否有侵占他人土地,若告訴人還有疑慮,還可以再次申請測量。


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《蘋果》接獲讀者投訴,其文山區住家突遭北市地政局依《地籍清理條例》公告標售,經查才知當時曾祖父購入土地未辦理過戶,土地所有權人仍登記在日據時期的高姓自然人名義下,遭市府認定未能釐清權屬公告標售,因年代久遠舉證困難,讓投訴人嘆不知該如何是好。   

讀者黃先生表示,自家土地由曾祖父於1957年向「高文傳」承購,由於老一輩不識字,也不曉得要辦理過戶,僅簽一紙買賣契約,「房子傳到我這代,幾年前被政府通知土地要被拿去標售,一查才發現原來老一輩的沒過戶!」   黃先生指,北市地政局標售清冊所有權人登記在「高傳水」名下,不過當時曾祖父地所簽契約賣方卻是「高文傳」,由於名字不同,向地政局主張所有權被打回票,要他提出之間產權移轉過程,讓他氣得大罵:「日據時期誰有在土地登記,地政局登記資料不全又要我證明,實在不知該去哪生證據。」   

北市地政局土地登記科科長洪慧媛表示,該陳情民眾案件特殊,由於年代久遠查證困難,不過肇因仍起於當初民眾未辦理土地過戶,地政局依《地籍清理條例》辦理標售作業,並無問題。   

洪慧媛建議民眾可先向地政事務所主張其土地權利,只要經地政事務所通報,地政局將先暫緩標售,建議民眾可先爭取6個月補正時間,思考下一步怎麼走。   

律師蔡志雄直言,投訴民眾案件「很難辦」,唯一有的證據是買賣契約,不過也早超過法定15年請求時效,契約等同失效,即便要走訴訟,勝算也不大,最終恐變無權佔有,若想保有房屋,唯有再把土地標下一途。(陳世峰/台北報導)




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司法院為配合總統司法改革國是會議,提出七項司改措施,包括協調法務部訂立民法第一六六條之一的施行日期,減少房市爭議,以健全不動產市場法制。
首先須說明者,司法院欲推動的是已制定的民法第一六六條之一規定,依據該條第二項,如果雙方合意完成不動產物權登記,他們之間的契約仍為有效。因此,移轉不動產的契約是否經過公證,當事人還是有選擇權,並非強制公證。

其次,有人以不動產契約公證是圖利公證人,增加交易成本反對施行,並無說服力。任何新制施行,必定有其成本,也會有人受益或受損。但成本存在或誰受益,並不是支持或反對新制的正當理由;只要制度的效益大於成本,而符合公共利益,就值得推行。

交易成本,包括協商契約、履行契約及糾紛解決成本等完成交易可能產生的成本,即使當事人選擇經公證,如減少將來糾紛解決的成本大於公證的成本,則並未增加交易成本。

在現行制度下,協助不動產交易進行的主要專業人員,是地政士與不動產經紀人,明確當事人間的權利義務,並預防糾紛發生的撰擬不動產契約事項,主要是地政士的工作;但依現行法律地政士所要負擔的責任,並無法滿足民眾預防糾紛發生的需求,這可由法院判決加以印證。

如台北地方法院九十九年度重訴字第八八七號判決,是針對當事人買受占用國有山坡地的違建,後遭到竊佔罪等刑事處罰,當事人訴稱承辦地政士未告知此一法律風險,法院認為購買占用國有地是否構成竊佔等罪,並不在地政士業務評估範圍之內;其他有關地政士專業責任的案件,也常將責任限縮至與登記相關事項。

地政士形式上固然只是土地登記專業代理人,實質上卻是扮演不動產專業律師的工作;然而在現行地政士制度下,地政士因資格不等於不動產專業律師,因而不動產契約所產生的各種糾紛,數量一直難以降低,衍生各種訴訟,產生鉅額的糾紛解決成本。

公證人的平均素質,與法官和律師相當,經公證的不動產契約,幾無糾紛產生,即使有糾紛,因法院通常都依照公證書內容判決與強制執行,因而解決成本也極低。

公證制度自民國九十年實施民間公證人制度以來,業務量逐年增加,公證人的人數也穩定增長,已無八十八年民法修訂時公證制度準備不及之疑慮。

基於以上理由,支持司法院推行不動產契約公證制度,儘速訂定民法第一六六條之一的施行日期。




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    房市又亮藍燈 建案用這招長期抗戰 2017-02-16 11:41:20 經濟日報 記者游智文╱即時報導  
住展雜誌發布最新預售市調,1月預售屋推案量不到百億,燈號也轉為藍燈。 
報系資料照 住展雜誌發布最新預售市調,1月預售屋推案量不到百億,燈號也轉為藍燈。 
報系資料照 分享 市調顯示,1月房市出現推案空窗期,預售屋推案量不到百億,成屋案也僅100多戶,加上買氣下滑,預售屋燈號再從黃藍燈退至藍燈。  
由於銷售緩慢,北市文山區出現建案租售並行,部分銷售,部分出租,希望以收租度過房市漫漫長冬。  
住展雜誌發布最新預售市調,1月由於推案大減、買氣下滑,住展風向球分數大減7.3分至25.6分,分數為去年一月以最低,燈號也由黃藍燈轉為谷底藍燈。  
推案方面,去年12月預售屋案量逾300億,今年1月還不到100億,且都是小型建案。成屋推案也冷冰冰,新增供給從去年12月1800多戶,大減至100多戶,罕見出現預售、成屋10億以上指標案同時掛蛋情況。  
住展雜誌企研室經理何世昌表示,去年年底出現一波推案潮,去年底來不及公開的建案,大多會把公開時間改到春節後或329檔,1月因此出現推案空窗期。  
1月各案場的來客、成交也不佳,來客量較去年12月約減少三成,成交量也少一成多。
市調發現,北市文山區有一成屋案,為因應銷售期拉長,部分出售,部分出租,以免房屋閒置過久沒有收益。  
何世昌表示,元月推案淡如水,但不代表建商推案信心降至冰點,2月、3月公開銷售的建案量體並不小,加上春節以來看屋人氣回溫不少,預料2月市況會有明顯提升。



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