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記者李京昇、張世杰、洪敬浤、謝梅芬/連線報導

都會土地寸土寸金,但六都當中竟然有不少土地沒人繼承。以桃園市為例,未辦理繼承登記的不動產將近7萬筆,公告現值達977億元高居第一,台北市也有260餘公頃、638餘億元價值的不動產「沒人要」,最後不但可能「歸公」,還成了都市開發的絆腳石。

桃園市長鄭文燦出席活動,呼籲民眾多多辦理繼承登記,保證自己的權益。

桃園地政局統計,從民國73年至今年10月,尚未辦理繼承登記的土地有6萬8837筆、建物1541棟,面積達1265公頃,其中未繼承土地、建物筆數最多落在新屋區1萬4223筆,未登記繼承現值總和最高是八德區共300多億元,這些不動產列冊管理15年後仍無人繼承,會移請國有財產署標售。

地政局地籍科長陳純彰說,這麼多未繼承不動產主因有三,一是不少民眾忘了辦理繼承手續,二是有兩個以上的繼承人,難以釐清所有權,第三是經過太多代,到底是哪個祖先的產權已不可考,有的繼承人長年在國外,才會累積這麼多件數。

陳純彰表示,桃園新屋區筆數最多,應是該區地處偏遠、地價偏低,民眾登記意不高,八德區擁有最高產值,是因八德早期的開發案少,民眾對不動產繼承登記並不積極。

市長鄭文燦說,最近請各地政事務所遇未繼承登記的爭議案件,暫停強制標售,以協助完成繼承程序,同時自20日起巡迴13區巡迴宣導,請不動產的後代積極登記繼承。

台北市從民國74年至今,未繼承土地1萬6112筆,合計262公頃,公告現值總計638億5800萬餘元,房屋有2040棟。市府都發局表示,這些未繼承土地很多是小規模的畸零地,常無意間成了開發案中的「釘子戶」,建商找不到繼承人收購,也成了都市更新的絆腳石。

台中市地政局表示,台中也有2萬4619筆不動產未辦繼承,公告現值尚未統計,不動產「沒人要」的主因是繼承關係複雜、人數多難以整合;有的繼承人彼此感情不睦,以及所有權人重男輕女分配不公平等,都是繼承卡關主因。

台中北屯有個家族因此鬧土地繼承糾紛,爸媽認為只有兒子才會拜祖先,土地、遺產只留給兒子,造成女兒們不滿,最後長輩過世後,全家鬧得不可開交,只辦了共同共有繼承,但無法分割、處分,跟無主土地沒有兩樣。

高雄市地政局統計未繼承土地也有3萬2555筆,總公告現值達244億2664萬餘元,建物有1750棟,規模都不小。




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也是世代交替!依內政部的買賣移轉登記資料顯示,近 10 年一路下滑的買賣移轉棟數占比,在今年止跌回穩,2007 年買賣占比一度高達 79%,到了 2016 年僅剩下 64.8%,今年則止跌回穩維持在 65% 左右。

在同時間,受到稅制改變與人口老化等結構性因素影響,繼承與贈與占比則拉高到 24%,也就是,每 4 件移轉就有 1 件是繼承或贈與,尤其是繼承占比 10 年的時間,占比增加將近 1 倍。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,繼承移轉的變化與人口老化有直接關係,繼承移轉從 2007 年的 6.6%,到近兩年已經突破 13%,10 年占比增加 1 倍,且每 10 件移轉登記之中就有 1 件多屬於繼承移轉,至於贈與則可能於稅賦與世代間的財富移轉有顯著關係,因此可發現贈與移轉占比從 2007 年的 6%,到 2015 年達到顛峰的 12.7%,同樣增幅也高達一倍,不過隨房地合一制度上路後,透過不動產贈與的節稅效益下滑,贈與占比也下滑至 10.7%,是 2014 年以來的新低。

還有一樣移轉明顯下滑的則是拍賣移轉,拍賣移轉從 2007 年的 4.9%,到現在占比僅剩下 1.2%,已經是連續 5 年跌破 2% 的占比,如觀察更長時間的變化,2003 年拍賣移轉登記一度高達 12%,不過現在一年的拍賣移轉登記數量,已經不到當年高峰期的 10%,這波房產的景氣循環修正至今,並未出現斷頭潮與法拍量大增。

從各項移轉的登記來看,除了一般的買賣移轉以外,近 10 年透過繼承與贈與取得比例有明顯增加,世代間的財富移轉,某一部分也取代了民眾直接購屋的需求,未來繼承應該還是維持穩定的比例,但贈與可能受到房地合一稅制影響而緩降。



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經濟日報 記者徐碧華/台北報導
某建設公司要容積,買下A君的公共設施保留地,把容積移轉到指定的人。為圖方便,保留地沒有過戶,直接由A君捐贈給地方政府。台北國稅局認定這宗交易是容積移轉,不是土地買賣,歸於財產交易所得,而不是免稅的土地交易所得,補了建設公司的稅。
國稅局指出,建設公司在2013年與A君簽下契約,簽的是土地買賣契約書,買賣範圍包括土地所有權及都市計畫容積移轉相關權益。

A君依約照建設公司的要求做了,把公共設施保留地捐贈給地方政府,依慣例,地方政府給了A君容積。A君再把這土地容積權益信託登記移轉給建設公司。建設公司在2014及2015年把容積賣了。建設公司申報2014、2015年營利事業所得稅時,將容積賣價減除原始取得成本及相關費用後,列報為免徵所得稅之土地交易所得。

國稅局卻不認為這筆所得屬免稅所得,官員說,如果當初A君把公共設施保留地轉給建設公司,那麼容積就屬於改良土地成本,銷售所得是免稅的。



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日前內政部喊出,將透過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」來加速都更,新北市都更處,今天透過「危老」條例,核准第一案。地點位在板橋新埔站後方,基地面積超過3100平方公尺。雖然整合住戶意見花了兩年時間,不過透過「危老」條例,從鑑定到申請通過,只花了兩個月,成為全台「危老」重建計畫首例。

位在新北市新板特區,新埔捷運站後方,這一片住宅,老舊公寓居多,四層樓高,屋齡將近50年,過去曾多次談都更改建,不過都因整合失利破局!不過,就在今年五月「都市危險及老舊建築物加速重建條例」上路,沒想到盼了多年的都更案,終於核准.

住戶洪先生表示:「住戶整合差不多十幾年前就有一次,但是也整合不成,現在有這個機會,參加這個都更也滿幸運的。」

三排老房子一共29棟,33戶,所有權人約50人,都更後,將蓋地上25層,地下4層樓,可容納240戶的新大樓。建商表示,其實這次都更案,光是整合50位住戶意見,就花了兩年時間.

都更案建商林爭育表示:「地主住戶是老人家比較居多,他們就很想要繼續住這個有感情的房子,所以他們就比較不同意跟我們一起都更。」

新北市府都更處長張溫德表示:「如果屋齡超過30年,沒有電梯,他的那個性能,改善不符合效益,也是我危老(條例)所協助的對象。」

新北市都更處表示,「危老」條例核准要件之一,就是要全體住戶100%同意,因此只要有一位不同意戶出現,就無法成行,不過這次住戶大多是獨棟透天戶,才能加速整合住戶意見.

台灣房屋新板特區協理賴玉枝表示:「當然透天的部份絕對會比較容易整合,因為土地持份大,建商能夠回饋的也會比較多,我記得一坪土地,可以換4坪到4.8坪左右,依照他這樣子換回來,應該有100坪喔。」

由於「危老」條例有容積獎勵40%,吸引建商投入都更誘因大,加上申請行政程序上,有快速通關措施,只要專業技師檢定符合老舊危樓建物條件,就能申辦都更,只不過,先決條件是,還是所有權人必須同意,都更進展才能加速推動。




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地籍清理問答集

問1:土地權利人、利害關係人該如何得知土地是否為直轄市、縣(市)政府清理之對象?何時提出申請登記?
答:直轄市、縣(市)政府清查有關地籍後,應公告90日,土地權利人、利害關係人可以到下列公告處所得知:
一、直轄市或縣(市)主管機關。
二、土地所在地鄉(鎮、市、區)公所、村(里)辦公處所。
三、土地所在地政事務所。
四、土地登記簿所?土地權利人住所地之村(里)辦公處所。但無從查明者,不在此限。
土地權利人應於直轄市、縣(市)政府辦理清查公告後,始得於公告之申請登記期間向土地所在地政事務所申請登記。所以,直轄市、縣(市)政府於98年3月起公告34.10.24以前登記之限制登記、45.12.31以前登記之未定期限地上權及38.12.31以前非以法定物權名稱登記者,7月起公告日據時期會社或組合土地,並開始受理申請登記(38.12.31以前非以法定物權名稱登記者,係由地政事務所逕為塗銷,土地權利人免申請)。其它尚未公告清理之土地則自99年起分年分類清理及公告。

問2:清查地籍後之公告於公告期間,權利人或利害關係人如發現有遺漏或錯誤之情事發生,該如何處理?
答:依地籍清理條例第16條第1項及第2項前段規定,土地權利人、利害關係人或相關機構,發現公告事項有清查遺漏或錯誤時,應於公告期間內,檢附相關證明文件向直轄市或縣(市)主管機關申請查明。經直轄市或縣(市)主管機關查明屬清查遺漏者,應就遺漏之土地補行公告90日;屬清查錯誤者,應就更正之土地重新公告90日。

問3:日據時期會社或組合土地,如逾公告之申請登記期間無人申請,屆時會如何處理?
答:為澈底清理目前已存在之權利內容不完整或與現行法令規定不符之地籍登記,經釐清權利內容及權屬後,應重新辦理登記;其未能釐清權利內容及權屬者,應予標售或處理。日據時期會社或組合之土地或建物如經直轄市、縣(市)政府清查地籍並公告受理申請登記之期間,屆期無人申請登記,依地籍清理條例第11條規定,除公共設施用地外,由直轄市、縣(市)政府代為標售。另外,如經申請登記而被駁回,且屆期未提起訴願或訴請法院裁判,或經訴願決定或法院裁判駁回確定者,亦由直轄市、縣(市)政府代為標售。直轄市、縣(市)政府將代為標售土地價金,儲存於保管款專戶,權利人自儲存之日起10年內,得檢附證明文件申請發給土地價金。

問4:列入地籍清理後之公告將來可能會被政府代為標售之土地,利害關係人可否申請提前標售?
答:依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第3條第1項:「直轄市或縣(市)主管機關應依土地地籍清查類別,以整批、分筆方式代為標售。但得視土地實際使用情形,以分批、分筆方式為之。」。次依內政部訂頒「地籍清理實施計畫」所定期程自100年7月起代為標售「以神明會名義登記之土地未報經本府民政處備查者」及「以日據時期會社或組合名義登記」未能釐清地籍之土地;101年1月起代為標售「土地總登記時登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符」未能釐清地籍之土地;102年8月起代為標售「非以自然人、法人或 依法登記之募建寺廟 名義登記者,除?明 會、日據時期會社或 組合、祭祀公業外之土地」。

問5:土地總登記時登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符之土地標售後,或將土地登記為國有後,真正土地權利人可否主張其權利?應如何主張? 
答:權利人自專戶儲存之保管款儲存之日起十年內,得檢附證明文件向主管機關申請發給土地價金;審查無誤,公告三個月,期滿無人異議時,按標售土地之價金扣除應納稅賦後之餘額,並加計儲存於保管款專戶之實收利息發給之。登記為國有之土地,比照前項規定辦理。前項期間屆滿後,專戶儲存之保管款經結算如有賸餘,歸屬國庫。

問6:依地籍清理條例32條規定辦理更正登記時,倘登記名義人己死亡,又繼承人無法會同連件辦理繼承,可否由部分繼承人申請更正登記?
答:為維護真正權利人權益並達成地籍清理目的,可由部分繼承人依地籍清理條例32條規定申請更正登記。

問7:直轄市或縣(市)政府辦理各共有人登記權利範圍合計不等於一土地的清查公告後,權利人或利害關係人如果發現有遺漏或錯誤的情形發生,應該如何處理?
答:各共有人登記的權利範圍合計不等於一的共有土地,經地政事務所清查並由直轄市或縣(市)政府公告後,權利人或利害關係人或相關機關,如果發現公告事項有清查遺漏或錯誤的時候,應該在公告期間內,檢附相關證明文件向直轄市或縣(市)政府申請查明。如果直轄市或縣(市)政府查明是屬於清查遺漏的情形,會就遺漏的土地補行公告90日;如果是屬於清查錯誤的情形,會就更正後的土地重新公告90日。

問8:由直轄市或縣(市)政府代為標售的土地,已經在公告中,還可以申請暫緩標售嗎?
答:土地相關權利人,如果符合下列情形之一,可以申請暫緩標售:
一、不服異議調處結果,已在期限內向管轄法院提起訴訟,尚未判決確定。
二、經申報或申請登記遭駁回,已在期限內提起訴願或訴請法院裁判,尚未確定。
三、標售土地在決標或登記為國有以前,真正權利人依地籍清理條例規定申報或申請登記。
四、其他具有正當理由而且經直轄市或縣(市)政府同意。
民眾如果持有公告地籍清理的土地,應該在決標或登記為國有以前,儘速向土地所在地直轄市或縣(市)政府申報或向地政事務所申請登記,或有上列理由,申請暫緩標售,以確保自身權益。

問9:代為標售的土地,什麼身分的人可以主張優先購買權?又應該如何辦理?
答:依照地籍清理條例第12條規定,代為標售的
土地,其優先購買權人及優先順序如下:
一、地上權人、典權人、永佃權人(以登記的先後定之)。
二、基地或耕地承租人。
三、共有土地的他共有人。
四、本條例施行前已占有達十年以上,至標售時仍繼續為該土地的占有人。
直轄市或縣(市)政府代為標售土地以前,依地籍清理條例第13條規定,應該公告3個月,並以公告代替對優先購買權人的通知。優先購買權人應該在決標後10日內,用同一條件主張購買,而且預繳相當於保證金的價款,以書面向直轄市或縣(市)政府為承買的意思表示,如果逾期視為放棄其優先購買權。

問10:我想要競標地籍清理的土地,應該從哪裏得知標售的相關消息?
答:直轄市或縣(市)政府會將代為標售土地的公告,張貼在直轄市或縣(市)政府、土地所在地鄉(鎮、市、區)公所、地政事務所及村(里)辦公處所的公告處所;另外也可能會在公告之日起刊登在當地通行的一種新聞紙連續3日,或在直轄市或縣(市)政府電腦網站刊登公告文30日。民眾如果有競標地籍清理土地的意願,務必請依上述的處所所張貼的公告規定,參加投標。
 
以上地籍清理問答集由彰化縣政府地政處提供
 
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重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地業務、土地未辦繼承。

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實價登錄修法,門牌全都露
記者郭建伸/台北報導 實價登錄上路滿5年,內政部擬翻修相關法規,最大改變是房屋資料識別化,未來將不再是區段式、去識別化的資訊,而是明確的「幾號幾樓」門牌。 
實價登錄修法,門牌全都露 (翻攝實價登錄網站)

此外,現行規定房屋移轉登記後30天內申報,但不少民眾因忘記申報,遭開罰3至15萬元,未來將改為移轉併同登錄,省去民眾擔憂。

為讓市場機制更透明健全,內政部規畫實價登錄修法方向,包含登記移轉與實價登錄同步、申報權利人由地政士改為買賣雙方,除即時反映市況,也能提升價格正確性。 

移轉與實價登錄同步在預售屋部分,目前規畫修法重點,是將申報期限大幅縮短為簽訂預售屋買賣契約書後30日內辦理,並將起造人或建築業者自行銷售預售屋部分全面納入實價登錄範圍,以促進預售屋交易資訊更即時透明。 

因應國人習慣,實價登錄過去並未直接公布門牌,採取區段化、去識別化資訊,但未來擬直接公布。

地政司司長王靚秀說,民眾多認為房屋交易具私密性,「若被發現房子買貴,或賣太便宜,會覺得丟臉。」不喜歡買賣攤在陽光下。 

確實建立不動產履歷王靚秀說,其實房屋移轉並不涉及個資,且就算只公布區段,交易市場也會猜測是哪棟房屋的交易價,因此參考國外案例,乾脆直接公布。 

內政部並將建立「不動產履歷」,讓市場能明確知道房屋的歷次交易價格,明確公布實價登錄門牌只是第一步。針對虛報交易價格問題,內政部目前還無法追查資金流向,未來將主動擴張調查權,並與財政單位、縣市府合作抽查。 

王舉例,比如實際交易價格是1000萬元,民眾卻虛報至1600萬元,除了現行的地價查核外,未來將要求申報人出具契約書、付款文件,避免謊報。實價登錄涉及法規包含《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產經紀業管理條例》及《不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法》。 

王靚秀表示,目前法案還在研擬階段,預計半年後才會提報行政院院會,期間會再與社會各界溝通。



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社會中心/綜合報導

神明也有土地?而且被政府強制徵收,拍賣4800多萬,地點位在文山區,北二高橋下,日據時代一共有12位高姓子弟,合資購買土地一起耕種,登記地主寫福德神,希望土地公保佑作物豐收,沒想到2016年,政府要求12個人的後代子孫,拿出地籍資料證明為土地所有人,但是地籍資料流失,因此,485坪的土地全數充公,政府標售4800萬,最後得標,土地上種植的農作物,只獲得賠償50萬,只是後代子孫,每次一看到祖先留下的土地,自己卻守不住,總是憤憤不平!

高正福:「當然不甘願又生氣。」

一想到祖先傳下來的土地,竟然被政府充公,然後被拍賣掉,愈想愈不甘心。這一大塊位在文山區老泉段,217號、219號、222號,總共485坪。當初祖先土地登記名字,竟然是福德神
因為地籍不夠清楚,土地市府清查後被充公,標售的關鍵。

高正福:「有土地就出土地,有錢出錢,掛一個地主,就是福德神,都是為了神明做事。」

拿出已經將進100年前的契約,當初用紅布寫了12個人的名字,每個人佔半股一共6股,大家出錢出地一起來耕種,想不到100年後政府來查,說是無主土地,最後拍賣賣了4800萬。高家人在這裡4代務農,土地沒了,最後補償了這些農作物50萬元。

李慶元:「辦理地清標售可以用預算,或是在標售金額上,優先將地上物財產做合理補償。」

高正杉:「被政府拍賣掉,土地公你委屈一點。」

兄弟兩人一同上香,向神明稟告,祖先的土地保不住。因為根據地籍清理條例,拍賣福德神的土地,政府依法有據,高家人因為年代久遠找不到土地所有權證明,再多的無奈,也保不住祖先留下來的土地拱手讓人。


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服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地業務、土地未辦繼承。

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【住展房屋網/綜合報導】上週五台北地政局發出新聞稿宣布,該局及6個地政事務所,自去(105)年7月起對轄區內年齡超過百歲的所有權人,進行地籍與戶籍資料清查勾稽,清查結果共1,514人。

若發現所有權人已往生者,即主動提醒繼承人儘速辦理繼承登記,以保障繼承人權益,並確保地籍資料正確,降低市場交易成本,促進土地合理利用。

經清查後,北市已往生且逾1年仍未申辦繼承登記有423人次,經通知後辦理繼承登記13人次,依土地法第73條之1規定於106年4月1日辦理公告410人次。

另清查後發現遷出國外、往生未屆1年及無戶籍資料等原因,計有491人次,將按個案情節持續追蹤處理。

另待清理之600位百歲地主,預計107年3月清理完成。

地政局提醒,百歲地主往生超過1年,其土地或建物繼承人遲未辦理繼承登記者,將衍生逾期登記(往生之日起6個月內未申請登記),每逾1個月得處應納登記費1倍之罰鍰,最高20倍。

此外,地政機關依土地法第73條之1規定,於每年4月1日公告3個月並通知繼承人申請繼承登記,逾期仍未申請者,地政機關予以列冊管理,經列冊管理15年期滿,仍未申請登記者,則移請財政部國產署辦理公開標售;標售所得之價款,繼承人得依其法定應繼分,向財政部國有財產署申請發給,逾10年無繼承人申請提領該價款者,則歸屬國庫。

經統計累計至105年底止,北市經列冊管理15年期滿,移請國產署公開標售土地共有2,699筆,面積約180,193平方公尺,以106年公告現值估算,已逾103億;這些移請財政部國有財產署公開標售之土地,在開標前,繼承人仍可向地政事務申請繼承登記。

106年4月1日公告逾期未辦繼承登記資料,市民可上地政局網站『未辦繼承登記公告』查詢;如欲查詢不動產是否已被列冊管理,請至地政局網站『未辦繼承登記專區』查詢。
地政局呼籲為自身權益,請繼承人應儘速辦理繼承。




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還沒辦理不動產繼承登記的民眾注意,不動產所有權人若於死亡日起逾一年,繼承人未辦理繼承登記,依《土地法》規定,每年4月1日公告繼承人應在3個月內向地政事務所申請繼承登記,逾期將列冊管理15年,仍未申請繼承登記,則由國產署公開標售,所得價款以專戶儲存,繼承人可依法領取,逾10年仍未提領價款,將歸屬國庫,使權益受損

如果標售5次仍未標出,不動產即登記為國有,繼承人只能向國產署依第5次標售底價,按其法定應繼分計算領取價金,對權益影響很大。台北市地政局土地登記科指出,106年度逾期未辦理繼承登記土地及建物資料會在4月1日公告,民眾也可至網站查詢

地政局提醒,凡是被繼承人死亡後遺留不動產,繼承人應儘速向國稅局申報遺產稅,領取遺產稅免稅或繳清證明書,並於繼承開始日起6個月內向地政機關申辦繼承登記。一般民眾不能及時申辦繼承登記,多半是因繼承關係複雜或人數眾多,難以會同全體繼承人辦理,建議民眾可由繼承人其中一人或數人,為全體繼承人利益申辦登記為公同共有,以避免不動產被列冊管理,同時避免逾期申請的罰鍰

另外,假如已申報相關賦稅、稅額,因行政救濟尚未確定或分期繳納未完稅,或因繼承訴訟等不可歸責當事人事由,導致無法如期申辦繼承登記,當事人可在公告期間檢附證明文件,向地政事務所提出暫緩列冊管理的申請,因此切記趕快辦理繼承登記或提出暫緩列冊管理申請,以免遺產被列冊管理或標售。




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