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禁止民間自行買賣容積
〔自由時報記者涂鉅旻/台北報導〕台北市議會昨二讀通過「台北市容積移轉審查許可自治條例」修正草案,未來該案議會三讀並公告實施後,也意味著北市「容積銀行」將有法源基礎。未來開發商如有增加容積需求,可繳納代金自容積銀行購買,而非現行的捐地取得可建築容積。而代金將由市府統一運用,做為購買公共設施保留地、興建公營住宅等都市建設用。

容積賣出所得由市府運用
該修正草案規定,未來接受基地移入容積方式,取得更多容積的建案,最少要有五十%的容積為繳納代金取得,也就是花錢向市府買容積。另該法案的精神為禁止民間自行容積買賣,但如在該法案通過前已在民間取得容積者,仍可在三年內進行容積移轉,不須一切重來。

為使「台北市容積移轉審查許可自治條例」修正草案順利通過,讓台北市長郝龍斌卸任前有所成績,國民黨昨甲級動員黨籍議員,加上親民黨、新黨議員支持,讓該案順利二讀、大致底定,待市議會三讀通過、市府公告實施後即可上路。

但部分市議員對該法案有疑慮,市議員童仲彥表示,容積銀行概念很好,但該案缺乏詳細配套,例如容積代金本應專款專用購買公有設施保留地,而非用於都市建設,因都市建設市府本來就有編列預算,且代金是否能跨行政區使用等標準也不夠詳盡。

市議員陳建銘指出,該修正草案僅將容積銀行精神入法,但代金收益該如何應用的細則尚未出爐,市府應加緊腳步訂定「代金收支保管運用自治條例」。

對此,都發局長邊泰明表示,市府已開始蒐集各方意見,訂定「代金收支保管運用自治條例」,預計在市議會下會期就可送入審查。「代金收支保管運用自治條例」將會明訂,未來代金會優先用於購買公有設施保留地,其次才會用於具急迫性、市府預算卻不夠的都更案,對於各分區的差異也會一併考量。

 

 

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容積買賣移轉應遵守都市計畫規範

說到容積,對一般民眾來說,感覺似乎不如捷運那樣貼近;不過你我生活品質,卻和這項制度直接相關。

簡單說,容積代表一塊基地可蓋的樓地板面積上限,因此如果這上限拉得過高,不但居住會太密集、品質受影響,周邊交通需求及流量也會大增,這都將直接影響都市生活品質,甚至安全。

這時,一個地區的都市計劃,就扮演基礎角色;制定者會根據這個區塊內規劃的各項公共建設,估算可容納居住人口,接著畫定不同的土地分區(地目),再賦予各別之容積規範;而回過頭來,所有土地之容積率總和,仍得回歸到原始的都市計劃規範(人口容量)

以上敘述不但是理論,也是實務,因為會直接影響都市居民生活品質。不過在台灣,容積率相關制度實施卻產生許多弊病,因此官方有意重新規範,並推出所謂『容積銀行』;未來開發商要取得額外容積,都必須向銀行(也就是官方)購買。

然而,出身政大地政系,目前是德霖技術學院不動產經營系主任,同時兼任副校長的楊松齡教授認為,過去有關容積之規範,或移轉、獎勵等制度之實務操作,都大有問題,如今推出容積銀行,相關概念也沒有向民眾及業者說明清楚。

楊松齡舉例,容積制度就好比積木遊戲,或許每個區塊或每個人分到的積木塊數不一,但總量就是這麼多。不過台灣近年實際執行的結果,卻和原始制度及精神已有悖離。

如容積移轉,主要精神是徵收補償,就像古蹟這類限制開發的基地,給予移轉(容積)的彈性;但更重要的是,移入基地也要有明確規範或限制。

畢竟按照都市計劃,每塊基地乃至區塊的容積,意義及價值都不盡相同;更白話地說,同樣是容積,放在大同區,和放在信義區,對周邊區域產生的影響肯定不同。但是台灣的容積移轉,卻完全沒有這方面限制,因此造成若干亂象。

如今官方準備推出容積銀行,取代原有的獎勵;楊松齡表示,這接近英國的開發捐概念,也就是可額外給予(開發商)的容積,源於官方投資、建構公共建設產生的成效;於是類似國父的漲價歸公,如要取得額外容積,須向官方購買(開發捐),但同樣不能踰越原始的都市計劃規範。

然而,官方近年因為都市更新或重劃區開發所給予的容積獎勵,都是都市計劃規範以外再額外給予,結果可蓋樓地板面積大增、移入人口高過都市計劃原本設定,這當然對該區塊的生活、交通等面向產生莫大衝擊;未來如果容積銀行還是超越都市計劃,則仍是換湯不換藥。

總括來說,官方執行相關制度,不但缺乏足夠清楚說明,實務操作也有諸多謬誤,甚至出發點都有可議之處。而楊松齡認為,追本溯源,這是缺乏周延土地政策,乃至國土開發方針的結果。

在開發行為只有經濟、資本導向之下,容積制度就很容易淪為私人攫取不當利益的工具。因此,無論容積移轉或銀行,都須回歸最根本的都市計劃乃至區域開發計畫規範及精神,才能真正阻絕相關亂象,且讓多數居住在都會區的人們,獲得更好的生活品質。

新聞提供:住展房屋網 www.myhousing.com.tw

 

 

 

 

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西區公設容積墊高東區豪宅

北市府為鼓勵歷史建物保存、公共設施開發,允許開發範圍內容積可以移轉至其他地區使用。長期下來,卻導致較老舊的西區容積大量轉出,移入東區豪宅建物,不只區域發展更不平衡,也不符社會公義,遭北市審計處糾正。

都發局長邊泰明表示,未來傾向修改容積移轉辦法,將移出容積分類,像古蹟、大型公園等屬全市性公設移出者,可移轉至全市,其餘則限定在地區內移轉。

都發局統計,北市自97年至今年3月,總計核發49件都市計畫容積移轉許可,取得公告現值102億元,約3.7公頃公設保留地,其中8成屬道路用地。

容積移出最多的為士林、北投區,各約14908166平方公尺,取得移入容積多的卻是不斷推出豪宅建案的內湖(29547平方公尺)、信義(22014平方公尺)與中山區(18734平方公尺),中正、大同、萬華等老舊社區則無移入容積紀錄。

北市審計處表示,容積移轉未管制,導致容積由落後地區移往高房價地段,不僅造成區域發展失衡,對移入地區公共設施品質也造成負擔。

此外,建商從低價地區買容積填往高地價地區,原地主也沒獲利,移轉過程有違社會公義。

邊泰明解釋,容積由落後地區移轉至高地價地區,主要因為北市全屬於一個都市計畫區,在計畫區範圍內,容積可從最西邊移往最東邊,確實可能造成區域發展失衡,也對移入地區公設造成負擔。

邊泰明表示,目前研擬成立容積銀行控管全市容積,除限定容積移轉特性外,也希望賦予容積轉出過程一定社會責任,改善原移出、移入與北市落後地區的公共設施,容積銀行預計年底前完成規畫。

記者周志豪/台北報導

 

 

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北市年底前將設容積銀行

台北市都市發展局年底前將建立「容積銀行」,在稅基與利潤共享的概念下進行都市更新。未來「容積銀行」的模式,包括想買容積的人一律向北市府購買,另,政府搭起透明的交易平台,讓買賣雙方直接交易,政府監督交易結果。

民間營建業者指出,政府若能成立「容積銀行」對業者是有利的,他們主張雙軌並行。

北市都市發展局官員表示,未來建立「容積銀行」後對交易的結果,買方、賣方及仲介等各方,政府都能掌握狀況。

官員表示,「容積銀行」建立後,容積買賣會變得有秩序、有順序,同時,也讓稅基變得健康。此外,也從而得知容積買賣的價錢多少?誰有獲利所得?否則,像現在容積飛到哪裡去,容積在哪裡?政府完全不清楚,更不了解實際的交易情況。

營建業者指出,政府若能成立「容積銀行」就能方便容積移轉,在北市土地價格高漲的情況下,業者花錢買容積、取得多少容積,建商成本明確,將本求利下,建商不確定感減少。

業者表示,業者跟政府買容積,政府收到錢去徵收土地、去蓋捷運、造馬路、建公園等公共設施,可降低容積增加對社會的衝擊。

官員強調,「容積銀行」建立後,對買、賣雙方都建立了保障制度。北市建築土地市場龐大,土地價值昂貴,容積銀行制度的建立,加上地利共享的概念,將對北市都市更新發揮加成的效果。下半年松山機場、空總、台北機廠等都更都將陸續登場,助益更大。

北市都市發展局官員表示,目前古蹟與歷史建築,以及公共設施(包括十五公尺以上的道路、公園、綠地、廣場等)是可以有容積移轉的,容積銀行制度的建立對市場量、資金活絡都能有效掌握。 



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北市「容積銀行」有眉目,配套年底前出爐未來建商容積移轉交易需登錄資訊公開


〔自由時報記者郭安家/台北報導﹞




台北市都發局長邊泰明昨天在台北市議會首度鬆口,今年底前將研擬出台北容積銀行相關配套措施,建商容積移轉交易都需登錄,資訊公開,與房屋實價登錄一樣,容積價格傾向由市場機制決定,而容積接受基地則需經過都市計畫通盤考量,避免老舊矮房聚落突然出現超高大樓,影響環境;不過,都發局總工程司高文婷坦言,「容積銀行配套還有好幾洞要補」。




容積價格傾向由市場機制決定




民眾房舍、土地位於公共設施保留地、道路用地,不少人還沒拿到徵收補償費用,即可透過容積移轉機制換取金額,台北容積銀行上路後有兩種可能做法,其一建商透過平台向政府買容積,金額入市庫後,再由市府轉為開闢公共設施保留地,其二政府僅架設平台監管買賣雙方,讓價格資訊透明。




記者詢問未來如何確保容積移轉價格透明?邊泰明說,價格是要用公告現值、市價或競標方式,真的要看市場機制,政府無法明訂,不過未來會設計容積價格試算基準,並參考台北市副市長張金鶚指示研擬的房價指數。




建商進行容積移轉前,容積移入基地的地主須取得容積移出地主的所有權人同意,容積原始所有權人還要清除基地的地上物,並通過台北市都市設計審議委員會准駁。




高文婷表示,高雄市搶快推出容積銀行,但容積移轉機制有太多破洞,萬一有人購買容積,等了十年才要賣出,公告現值翻數倍,反而造成暴利,但行政機關目前還無法解決此問題;另外,容積移轉過去都是賣方市場,建商透過中間人找地,若往後都在平台公開,將形成買方市場,導致建商打壓價格,利潤最後又回到建商。




台北市議會工務委員會昨早進行「公共設施保留地之容積移轉政策與相關自治條例檢討」專案報告。市議員黃珊珊說,不少容積從邊陲的北投移往大安區精華地,最離譜狀況導致老舊社區旁突然出現新建超高大樓,當地環境也無法承受,情況若繼續下去台北將會沒有天際線,未來應該要有各行政區都市計畫管控容積移入;該主張也獲得現場官員、議員一致認同。




市議員李新也說,早期許多民眾家被徵收做為道路,非常倒楣,容積移轉可以恢復行政正義,他主張未來應該要移出基地放寬,但移入基地審慎評估。




 




 


 




 




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台中市容積移轉的新制已上路


根據民國10251日工商時報A4版記者劉朱松的報導,領先全國的《台中實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點》新規定已於民國10251日上路,這項新法除了透過容積移轉史安全無虞的違建得以合法化,另外也保存了台中市79處的歷史建物及老樹生長的土地,也可以用來換取容積率以保存老樹,同時也保障所有人的權利。 




新修正的《台中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點》最大的變革就是過去規定僅得以「道路用地」來換取容積率,而現在擴大對象到老樹生長地、公園、兒童遊樂場、人行廣場、綠地、停車場、排水道、廣場、溝渠及河道等公設用地,此外歷史建築、文化景觀、聚落也可以換取容積率。這些土地的所有權人,可以將容積賣給需要的人,像是建商及違章建築的所有權人。




台中市政府表示台中市每年增加7000多件違建,目前總計約4萬多件,目前都發局人力、物力,一年只能拆1000件,因此對於100420日以前的建物進行列管,並集中火力拆除100421日以後的違建,尤其是影響公共安全、佔用國有地、影響交通的違建,優先拆除。 




筆者認為同這樣的作法,對違章建築與其用一律禁止的方式,不如用疏導的方式,讓違章建築和其他土地所有權人購買「容積」,以求合法化,並同時可以維護老樹和古蹟,創造雙贏!!




 




 




 




 




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容積移轉炒房,加強選案查核

台北國稅局表示,近期將強打非土地所有權人,藉土地容積移轉進行炒房,對此加強選案查核,追查交易過程中,是否有漏報交易所得稅額,或符合奢侈稅課徵條件,近期也查獲一起假借古蹟買賣增加土地容積炒房案,經國稅局查核,補稅加罰鍰達1,400萬元。

台北國稅局指出,近期業者以土地容積移轉方式炒房,藉由買賣道路用地、古蹟名義炒作,導致容積移轉價格攀升,也助長房價向上,形成居住正義漏洞。

具體如何運作,部分業者先低價購買冷門古蹟或公共設施保留地,捐贈給政府後,取得可移轉容積,再將容積移轉到熱門地段使用,拉抬交易價格。雖然容積移轉不是實際土地、房屋等不動產買賣,但仍屬「權利」交易,必須課徵財產交易所得稅。近期私人土地容積移轉獲利可觀,導致相關炒作交易熱絡。

為抑止這類手法,台北國稅局日前啟動選案查核,查獲A君於2005年與某祭祀公業B君,簽訂祭祀公業的「古蹟土地容積移轉買賣契約書」,並以2.1億元取得該土地容積權益;A2008年將該土地容積以2.4億餘元出售給甲建設公司,經國稅局查核計算後,A君短漏報2008年度財產交易所得2,300多萬元,補稅加罰1,400萬餘元。

此外,由於A君還另支付建築師設計款、律師酬金及仲介者佣金,台北國稅局也分頭追稅,持續課徵執行業務和佣金所得。

國稅局官員說明,依「古蹟土地容積移轉實施辦法」及「都市計畫容積移轉實施辦法」規定,民眾若依規定取得土地容積權益,該容積權益移轉視同「權利移轉」,必須課徵所得稅。

官員指出,依所得稅法,除了土地所有權人可免繳納所得稅,其餘非土地所有權人買賣土地容積若有所得,應申報財產交易所得,併計個人綜合所得稅,仲介也要據實申報佣金所得。

【經濟日報╱記者吳泓勳/台北報導】 

 

 

 

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高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點



中華民國102325 日高市府都發規字第10231303900號令訂定




ㄧ、為規範本市容積移轉申請案件之許可條件,並依都市計畫容積移轉實施辦法(以下簡稱本辦法)第四條第一項規定訂定本要點。




二、容積移轉申請案件之許可條件,除本辦法、都市計畫書或其他法規另有規定外,依本要點之規定。




三、容積移轉申請案件以本府都市發展局為受理機關,並應提送高雄市都市設計及土地使用開發許可審議委員會(以下簡稱都設會)審議。但接受基地屬第六點第五款之土地者,得不提送都設會審議,逕由受理機關審核。




容積移轉申請案件審查作業流程如附圖。




四、送出基地除依古蹟土地容積移轉辦法申請者外,以下列土地為限:




(一)經本府公告之歷史建築所定著之土地。




(二)為改善都市環境或景觀,提供作為公共開放空間使用之可建築土地。




(三)依都市計畫法指定為道路、園道、公園、體育場所、廣場、綠地()或兒童遊樂場用地之私有公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者。




五、送出基地所有權人依本辦法提出移出容積之意願後,應經送出基地目的事業主管機關許可,並登載於受理機關網站。




前項許可,由各該目的事業主管機關以本府名義為之。




六、接受基地除依古蹟土地容積移轉辦法申請者外,以下列未實施增額容積之土地為限:




(一)以大眾捷運場站、臺鐵捷運化車站及本府指定之交通轉運中心為中心,半徑四百公尺範圍內,街廓完整之住宅區、商業區或特定專用區土地。但範圍外之街廓剩餘面積不足原面積二分之一者,全街廓納入。




(二)前款以外,以前款大眾捷運場站、臺鐵捷運化車站及本府指定之交通轉運中心為中心,半徑八百公尺範圍內,街廓完整之住宅區、商業區或特定專用區土地。但範圍外之街廓剩餘面積不足原面積二分之一者,全街廓納入。




(三)依都市計畫書或其他法規規定得為接受基地之土地。




(四)面臨十公頃以上已開闢公園用地之住宅區、商業區或特定專用區土地,且連續面臨公園長度在二十五公尺以上或達周界總長度六分之一以上。




(五)前四款以外之住宅區、商業區或特定專用區土地。




前項第一款至第四款土地之範圍,由本府公告之。




七、接受基地之可移入容積,不得超過下列規定:




(一)前點第一項第一款及第四款:基準容積之百分之三十。




(二)前點第一項第二款:基準容積之百分之十五。




(三)前點第一項第五款:基準容積之百分之十。




(四)前點第一項第三款:依都市計畫書規定辦理;其未明定者,依前三款規定辦理。




八、接受基地應臨接八公尺以上都市計畫道路或臨綠地()並與八公尺以上都市計畫道路相臨接,且面積達一千平方公尺以上。




九、接受基地應優先適用容積移轉並達可移入容積之百分之八十後,始得申請容積獎勵。但依都市更新條例規定申請容積獎勵者,不在此限。




前項容積獎勵累計不得超過基準容積之百分之二十。




十、接受基地移入容積之百分之五十,應以折繳代金方式移入容積,其計算公式如下:




折繳代金金額=1/2×接受基地面積×接受基地公告現值× (接受基地移入容積/接受基地基準容積)




十一、接受基地地下室開挖率不得超過百分之八十。但基地形狀不規則或特殊者,得提出基地保水及植栽綠化具體對策,並經都設會審議通過後,酌予提高開挖率。




十二、接受基地應設置雨水貯集設施,並依高雄市綠建築自治條例第十四條規定辦理。




十三、接受基地之退縮建築設計,應符合下列規定:




(一)地下室外牆與建築物主要出入口側基地境界線之淨距離應在三公尺以上;與其他基地境界線之淨距離應在四十五公分以上。但無法於主要出入口側留設三公尺以上淨距離者,得於其他基地境界線留設。




(二)建築物在十二層以下者,地面以上各樓層與基地境界線之淨距離應在二公尺以上。




(三)建築物在十三層至十五層者,地面以上各樓層與基地境界線之淨距離應在二點五公尺以上。




(四)建築物在十六層以上者,地面以上各樓層與基地境界線之淨距離,以建築技術規則規定建築物高度之平方根除以二計算,且不得小於四公尺。




接受基地之建築物因設置陽台、雨遮、花台及其他不計入建築面積構造物,經都設會審議通過者,其地面以上各樓層與基地境界線之淨距離,不受前項規定之限制。但不得小於二公尺。




十四、送出或接受基地之土地在二筆以上者,其公告土地現值按申請當期各筆土地公告現值及面積加權平均計算之。




接受基地之土地在二筆以上且位於不同土地使用分區者,其容積率按各筆土地面積加權平均計算之。




十五、申請容積移轉,除應檢具本辦法第十六條所定文件外,接受基地所有權人並應檢具第五點之許可證明文件及接受基地鄰近地區公共設施服務品質與交通影響之分析資料。依本辦法第十一條規定再次申請者,亦同。




十六、申請容積移轉案件經審議()通過後,除第四點第一款土地外,接受基地所有權人應於限期內完成下列事項,始得由受理機關以本府名義核發容積移轉許可證明:




(一)取得送出基地所有權。




(二)清理送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係。




(三)將送出基地贈與本府並辦理移轉登記。




(四)繳納代金完竣。




十七、申請容積移轉許可所需之稅捐、規費及其他必要費用,由申請人負擔。




十八、容積移轉許可證明核發後,受理機關應將相關資料送本府建築主管機關、使用分區證明核發機關及土地登記機關,辦理套繪、登錄及建檔管理。




十九、第九點及第十點自中華民國一百零二年七月一日起施行。




 




 




 




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國稅局:容積移轉,列查稅重點


中國時報【沈婉玉台北報導】




容積移轉衍生暴利,相關交易熱絡,但實務上卻幾乎沒繳稅。在本報率先專題披露、點出問題後,國稅局宣布要將「容積移轉」列為查稅重點,不能讓「容積移轉」成為暴利者逃漏稅的超級大黑洞。




財政部台北國稅局表示,容積移轉除原始地主可免繳納所得稅外,其餘非地主買賣土地容積有所得,就要申報財產交易所得。仲介買賣容積移轉者,也要據實申報佣金所得。




台北市國稅局表示,部分容積交易業者假買賣道路用地、古蹟之名,挾容積移轉物件的稀有性加以炒作,使容積移轉價格屢創天價,也同時助長房價向上攀升,形成居正正義的超級大黑洞。




台北國稅局日前針對容積移轉的案件進行選案查核,發現一位地產投資客在94年時以2.1億多元向台北某祭祀公業購買古蹟土地的容積權益,在97年時再以2.4億多元將容積賣給建設公司,一買一賣賺了2300多萬元,卻沒有申報。




台北國稅局揪出上述逃稅投資客後,連稅加罰1400多萬。




此案相關建築師的設計款、律師酬金及仲介佣金,也要加課執行業務及佣金所得。




 




 




 




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容積移轉賺暴利,稅局嚴查


為回應本報報導「十年數倍 容積價格漲翻天」,有不少人低價收購古蹟地,再以高價賣給建商,大賺一筆卻幾乎不用繳稅,引起關注。財政部已啟動防漏計畫,五區國稅局將加強選案查核,近期已查獲逃稅個案,並補稅帶罰。




容積移轉增值潛力驚人,以台北市、新北市移轉容積買賣市場為例,都飆破土地市價,據市場大戶透露,從88年至今,台北市容移行情由公告現值的20%,一路飆漲至170%至200%,光是近5年間就翻漲一倍,玩容積的市場大咖,在23年間就能賺得一倍以上價差,獲利驚人。




台北國稅局近期查獲一案例,在94年度間,甲君向某祭祀公業,以2.1億元的代價購買旗下的古蹟土地容積權益;3年後,甲君再與乙建設公司簽訂容積移轉買賣契約書,並以2.4億元高價售出,共賺取3千萬元差價,卻未依法申報財產交易所得,遭國稅局補稅帶罰1,400餘萬元。




國稅局官員指出,針對容積移轉案件,國稅局已和各縣市政府建立通報機制,凡是捐贈公設地等情況,國稅局在接獲通報後,會對容移案件的資金流向等加強查核,常能發現漏報個人財產交易所得等情事。




工商時報【記者林淑慧台北報導】




 




 




 




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取消捐地換容積,建商須跟政府買容積


內政部營建署長葉世文今天(30號)在年度記者會時表示,未來將取消「捐地」換「容積」,以後民間不得自行買賣容積,而是改由政府以市價訂定容積價格,也就是官方根據移入基地的房價行情來訂定,建商要取得容積只能透過政府。




要就跟政府買 營建署:捐地不得轉換容積




葉世文指出,目前基地開發容積移轉有兩種方式,第一種是直接向政府購買,另一種則是購買公共設施保留地,將土地捐給政府後,容積再移轉到預定開發的基地。




而過去曾經有許多建商以低價購買公共設施保留地後,把容積移轉到其他建案,再以高價賣出獲取暴利,營建署因此將取消民間買賣容積移轉管道,未來建商必須向政府購買容積,價格由移入基地房價行情訂定,但目前計價方式還沒定案,會以區域實際行情作為參考,或是只比市價行情便宜一點作為誘因,不過現在還沒有實施時間,只能估計約在今年可能上路。




至於「捐地」不能換「容積」是否可能造成房價上漲,葉世文強調,建商要漲價總有很多藉口,但民眾不一定要照單全收。而對於還沒被徵收公共設施保留地的地主而言,日後地方政府出售容積,將專款專用都用在公共建設、徵收公共設施保留地上,就能解決地主問題。




此外,營建署也提到,除了「容積移轉」以外,未來也研擬設置「容積獎勵」上限,包括一般區域獎勵預計上限為20%,都更區域則是訂在50%。中廣新聞




容積獎勵將總量管制 都更上限五成




容積發放浮濫,影響環境居住品質,內政部營建署決定對「容積獎勵」進行總量管制,都更地區最多五成,一般地區最多給兩成,新制預定下半年實施,以後建築物想要長高變胖,恐怕沒那麼容易。




營建署同時將檢討容積移轉規定,關閉民間「捐地買容積」的管道,建商必須向政府購買容積。




葉世文昨天說,建商申請都更、綠建築、開放空間、停車場、開發規模等項目,政府都會給予容積獎勵,總量無上限,一旦獎勵過度或浮濫,建築物就會不適當變胖或長高,影響環境品質。




他說,未來容積獎勵將採取總量管制、設定上限,都更地區的容積獎勵總量上限為法定容積的五成,一般地區則為兩成。




在容積移轉部分,葉世文說,目前基地開發容積移轉有兩種方式,一是直接向政府購買,二是購買公共設施保留地,土地捐給政府後,容積則轉到預定開發的基地。但公共設施保留地價格便宜,建商捐了便宜的公設地,取得容積移入建案,一本萬利,各界頗有批評。




為此營建署決定關閉民間容積移轉管道,建商若需要容積,只能向各地方政府購買。葉世文說,以後地方政府出售容積,將專款專用在公共建設、徵收公共設施保留地。




新聞辭典》容積率




容積率是指每單位土地可蓋的建物面積比率;容積率愈高,代表可蓋面積愈大,土地成本跟著下降。建商取得土地後,透過容積獎勵或容積移轉,可讓建案「向上發展」。




例如某塊基地的法定容積為百分之五百,獎勵容積最多給五成,也就是百分之二百五十,合計為百分之七百五十。




容積移轉指將甲地的未使用容積移出,透過捐贈公共設施保留地、道路用地的方式,移轉到同一都市計畫範圍內的乙地使用。




【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】




 




 




 




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中市容積移轉開首例,設容積銀行


建商推案購買容積將有新管道,台中市預訂51日實施全國首創的容積移轉新規定,計劃成立第一家「容積銀行」,未來建商可透過市政府購買容積,價格透明、又方便。




不過,建築業界強烈要求市政府尊重市場機制,擔心容積銀行未來有可能成為第二個「中央銀行」,一旦容積價格由市政府掌控,很可能成為政府管控房地產市場的打手,只要房市熱絡,容積銀行就調高容積價格,將不利整體市場發展。




台中市都市發展局長何肇喜指出,市政府不會與民爭利,硬性規定建商非得向市政府購買不可,完全尊重建商的自由選擇,但他強調,容積銀行的容積價格絕對公開透明,也會比市場便宜,建商不必受制於容積掮客漫天叫價。




新修正的「台中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點」51日上路,這項新規定最大的特色是,過去舊規定是以「道路」用地來換取容積率,現在範圍大幅擴大。




包括老樹生長地、公園、兒童遊樂場、人行廣場、綠地等公共設施用地都可換取容積率;舊市區更新地區的建地如捐作開放空間使用,也可換取容積率。何肇喜說,容積範圍擴大後,容積銀行成為一個「大水庫」,初估這些可移轉的容積,市值超過1,500億元。




新的容積移轉規定,上述土地所有權人可以將容積率賣給需要的建商,如此建商可以蓋比較高的樓。另外,這些土地所有權人也可將地捐給政府,來換取容積率在別處蓋房子,政府則可因此加速取得公設用地。




不過,何肇喜強調,容積移轉的比率是有限制的,以免造成建築「怪物」,所以新法規定臨接未達20公尺已開闢道路的建地,其移入容積量不得超過基準容積的20%,臨接20公尺以上道路,不得超過30%




其次,新法也規定,捐道路用地最多能換取原規定一半的建築容積,另一半必須用公園、綠地、停車場、排水道等公設用地來換取,以便政府加速取得公設用地。




新聞辭典/容積率




容積率即是建築物總樓地板面積與基地面積比(即建坪與地坪之比),例如100坪土地蓋4層樓,每樓的樓板面積為50坪,總樓地板面積200坪,容積率就是百分之兩百,增加容積率後,就可增加樓層。




容積銀行是指將可換取容積率的土地,包括道路、老樹生長地、公園等公共設施用地,全數納入共同管理,有如一個虛擬的銀行。




【經濟日報/記者宋健生/台中報導】




 




 




 




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內政部將實施容積移轉新規定,中市搶先修訂要點因應


內政部即將頒佈實施新的容積移轉新規定,臺中市搶先修正臺中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點,將於51日實施新制,透過新的容積移轉要點,容積移出地不再只有既成道路,公園、老樹、歷史建築也都納入,而移入的容積則有最高30%的限制,也可讓無安全顧慮的違建得以合法化。




台中市現有79處歷史建物因舊的容積管制規定無法移出容積,導致地主不願意保留建築,也不甘捐出土地蒙受損失,新的容積移轉實施要點打開了這個心結,79處建築得以保存,地主可將容積賣給建商還可以保有土地產權,老樹生長的私有土地也可用來換取容積率以保住老樹,同時也保住所有權人的權益。




新舊容積移轉作業要點最大的不同在於,過去舊規定是以「道路」用地來換取容積率,現在範圍擴大到老樹生長地、公園、兒童遊樂場、人行廣場、綠地、停車場、排水道、廣場、溝渠及河道等公共設施用地,還有歷史建物、文化景觀、聚落,以及舊市區更新地區的建地如捐作開放空間使用,也可換取容積率。




都發局指出,新的容積移轉規定,上述這些土地所有權人可以將容積率賣給需要的人,像是建商及違章所有權人等,如此建商可以蓋比較高的樓,而違建則可合法化。另外這些土地所有權人也可將地捐給政府,來換取容積率在別處蓋房子,政府則可因此加速取得公設用地。




都發局長何肇喜指出,新規定的修訂是依市長胡志強對建物管理「安全第一、務實處理」的指示,可以有效解決「都市之瘤」的違建問題,歷史建物也得以保存,所有人的權益也不致受損,政府還可大幅減少徵收公共設施用地的經費,一舉數得。




何肇喜以違建為例說,臺中市每年約增加七千多件違建,目前累約計四萬多件,即使傾都發局的所有人力、物力,一年只能拆一千件,拆都拆不完,所以目前對於100420日以前的建物進行列管,集中火力拆除100421日以後的違建,尤其是影響公共安全、占用國有地、影響交通的違建,優先拆除,其餘的違建都可透過買公園、綠地或歷史建物等等的容積率之後,得以合法。




記者黃志政/台中報導




 




 




 




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經建會:催生容積銀行增值歸公

經建會副主委黃萬翔接受本報訪問時表示,在政府財政困難的此刻,透過容積銀行讓公共建設所產生的「增額容積」為建設挹注經費,可以讓有限的財政做更多、更快速的建設,並且還能杜絕蚊子館、蚊子路,使公共建設進入一個良性的循環。

黃萬翔於去年率先提出容積銀行的構想,何以會有此一想法?他表示,我們過去一直把土地當成不動產,並且把土地發展的權利固定在土地上,這使得土地發展失去了彈性。如果土地發展權可以與土地分離,並且選擇在不同位置的土地上累積、移動,將可以突破當前公共建設及都市發展的許多困境。

黃萬翔表示,容積銀行就是要突破上述這個困境,因為容積率就是土地發展權,長期以來土地常常隨著時間增值,但這並不是因為私人的努力,而是政府建設後容積提高所致,如果讓地主坐享其成,並不公平。容積銀行就是要把公共建設所創造的「增額容積」拿走,放在容積銀行,挹注建設所需的經費。

黃萬翔表示,容積銀行不但可以降低政府公共建設的財政負擔,也創造了空間上的分離,讓增額容積移動到最適的地段,同時更創造了時間的分離,使得儲存到容積銀行的容積可以因應景氣,調節市場供需,達到「均輸平準」的效果。

目前包括鳳山鐵路地下化、捷運萬大線、民生汐止線等建設都已做了容積銀行的規畫,黃萬翔表示,由於增額容積屬於地方政府的都市計畫變更,未來交通建設計畫提出來的同時,都委會的都市計畫變更草案也要同時提出,在地方政府標售這些「增額容積」之後,收入就回到建設本身所設置的基金協助建設,以降低中央政府的財政壓力。

黃萬翔表示,容積銀行就是負責調節容積買賣的平台,這機制會設在地方政府,但不會掛牌成立「容積銀行公司」。

他表示,公共建設沒效率是不能做的,有效率而增值的效益無法回到政府手中不符公平原則,更不該做,因為這會形成財富分配不公平,容積銀行這個概念和國父「漲價歸公」概念是一致的。

黃萬翔強調,容積銀行的作法不但有助財富分配的公平,也讓有限財政可做更多、更快速的建設,由於對建設自償率有所要求,也不會再創造一些蚊子館,蚊子路,而會讓政府的公共建設及都市規畫可以進入一個良性的循環,估計一連串的加成效果將會逐漸出現。


工商時報【記者于國欽╱專訪】




 




 




 




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容積移轉 》規劃「容積銀行 增額容積」執行步驟



「容積」應該拿來賣嗎?

不管對誰來說,找錢都是一件苦差事,錢要來得對又漂亮,並不容易。政府這會兒找錢找到建築容積上頭,將容積價格化、資產化來解決政府財源不足的問題,容積何辜?

從過去被拿來當成是獎勵的禮物,現在又被當成是販售的商品,這樣的交易,會不會有點扭曲了容積制定的原意!

容積的觀念,主要是為了要維護生活品質,商業區的容積高,顯示可以容納的人數較多,因為商業活動的人口密度原本便比較高;住宅區容積低,因為住宅需要舒適感,太過擁擠的環境處處摩肩擦踵讓人不適,所以住宅區容積密度偏低。

這是制定容積率管制的初衷,讓各種不同用途的用地,具有不同的居住密度,並且嚴格執行,形成建築設計的鴻溝之一。

而之前為了獎勵建商提供公共空間,遂將容積拿來當做為獎勵品,於是出現停車場容積獎勵、公園綠地容積獎勵、開放空間容積獎勵、歷史建築容積獎勵、公共設施保留地容積獎勵及捷運站容積獎勵等等。

這些全部拿容積來換,不知政府是否統計,這些年來,所釋出的容積獎勵究竟有多少?有的獎勵是交換的,政府不用花錢就可以看到現成的公共空間建設;有的事要買賣的,移入容積、送出容積皆有規定,政府拿建商買容積的錢,補貼給限制開發地區的民眾。

這些獎勵林林總總,原本便遭受不少非議,焦點便是在於,容積既然已經加以限制,為何又還要拿來買賣與交換?更甚者,經建會副主委甚至靈機一動,想要將容積變成另類貨幣,,成為可庫存之商品,寄放在銀行。

那麼,是只有政府可以將增額容積存在容積銀行?還是一般民眾也可以開戶?如果只有政府可以買賣,似乎有些不公平;如果民眾也可買賣容積,交易市場秩序該如何建立與維護?

經建會副主委黃萬翔說:「容積是政府的財產,是有價的。」

副主委,您錯了,容積是用來保障民眾居住品質的把關關主,不是政府的有價財產,任由賣來買去的。籌措公設經費固然不易,但總是要想個比較積極的法子,總不能老是往賣祖產(國有土地)、虛擬貨幣(賣容積)的方向鑽,才是真正有為的政府吧!




【經濟日報╱記者徐碧華/台北報導】




 




 




 




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「容積銀行」替公設找 「容積」應該拿來賣嗎


替公設找錢經建會提議「容積銀行」,為弭平公共建設預算缺口,經建會副主委黃萬翔提議要設「容積銀行」,透過出售捷運和高速公路沿線的建物建築容積來籌措經費。容積銀行制度目前正由內政部研擬,預定610日召集地方政府研商「公共建設影響範圍容積討調整運作要點」。

一旦形成政策,新北市籌建中的三環三線捷運,將成優先適用對象。據了解,近期三環三線中的萬大線已被要求重新進行財務規畫,要納入容積出售計算自償金額,未核定的汐止民生線、三鶯線也要納入容積銀行制度中。

據了解,容積銀行機制正由內政部營建署研擬,營建署已初步提出草案。這在經建會稱容積銀行制度,在內政部改稱為「增額容積」。

政府估算,明年延續性的重大公共建設需要2,600億元經費,但經建會至今只取得1,200億元預算額度,資金缺口相當龐大。各項建設中又以交通建設所需經費最大,為避免房市炒作,行政院已不准國有財產局再賣地,為了籌措財源,黃萬翔靈機一動想到雖然不能賣地面,應該可賣地面上的空間(容積)。

黃萬翔說:「容積是政府的財產,是有價的。」只是過去一直沒有這種觀念,容積都無償贈送,當作獎勵用,例如蓋停車場可以送容積、都市更新可以送容積。但容積既然是政府有價物,當然可出售,籌措公設經費。

他指出,開通一條捷運線後,周邊的地價、房價立刻上漲約三成,這不是現有住民的功勞,而是全國百姓的納稅錢堆出來的,好處不該由沿線地主獨享。

黃萬翔說,「提高的容積應該是政府的財產,應可放入容積銀行中,想要加高建築的地主得向政府購買容積。」

營建署長葉世文指出,增額容積制度和容積獎勵制度是衝突的,當容積變成有價之後,現行「送」容積獎勵的制度會受到檢討,這意味著一旦容積銀行上路後,現行容積獎勵制度也可能退場,成為過去式。

經建會提議籌設「容積銀行」,內政部營建署長葉世文表示,增額容積制度(即經建會所提容積銀行)大概只在台北市和新北市能實施,中南部容積都用不完,幾乎無需求。

新聞辭典》增額容積

現行都市計畫採總量控管容積,避免過度開發。當時空環境有變,如開闢捷運線,那麼捷運周邊的農地、工業用地等會配合需求,提高土地使用,經都市計畫檢討後,提高後建築法定容積,與前一次容積差額就叫增額容積。




【經濟日報╱記者徐碧華/台北報導】




 




 




 




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捐地換容積喊停,土地開發業者跳腳


串連地主發動抗議




營建署有意修訂容積移轉相關法令,捐地換容積恐將走入歷史,桃園、台北兩地的土地開發業者、公設保留地地主昨發起全台串連行動,要求維持現制,同時醞釀北上抗議。




政府財政拮据,不少道路、公園等公設地至今未徵收,尤其八米巷道尚未徵收者更多,民國九十一年,立院增訂都市計畫法第八十三之一條,鼓勵建商購買公設地捐給政府,以換取容積獎勵。




新法增設後衍生新興行業土地開發業者,專門居間收購、整合公設地,方便建商購買後捐地換容積。桃園縣道路聯誼促進會長陳鵬展估計,全台約有一萬多人從事土地開發業。陳鵬展昨串連台北市聯誼會前會長翁聖儒等幹部、公設地地主,在中壢市研商全台串連行動。




翁聖儒說,依照營建署的構想,未來建商推建案不必再捐地換容積,而是由建商繳交一筆代金給政府,由政府統籌向地主招標購買公設地,影響所及,建商成本大增反映到房價,且在低價者得標的制度下,地主將被迫以低價賣掉公設地,有違憲法保障自由買賣土地精神。




陳鵬展也說,官版的容積移轉相關法令一旦通過,全台一萬多位從事土地開發業者都要失業,一萬多個家庭的生計也將陷入困境,當年政府立法鼓勵建商捐地換容積,現在卻說變就變,政策沒有一貫性,將又會是民怨四起。




〔自由時報記者羅正明/中壢報導〕




 




 




 




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容積移轉方式將有大變革。營建署長葉世文昨(30)日表示,開發商為了增加建物容積,自行向地主買公共設施保留地,再捐給政府換容積獎勵,未來將改由政府做莊,直接賣容積給開發商,所得專款專用於公共建設。


容積移轉變革政府將做莊




此外,容積獎勵過往並無上限,為避免浮濫,營建署也正研擬上限,初步規劃一般地區為20%、都更地區為50%。捐地換容積落日與容積獎勵訂上限這2大政策目前正在討論階段,最快上半年就有結果。




建築業界普遍認為,容積移轉限制增多,開發商的成本墊高,可能造成房價上漲;但葉世文認為,房價是由市場供需所決定,容積關係到市容、建物安全、民眾的日照權等,必須經過全面審視與改革。




營建署昨天宣布今年政策重點。葉世文說,今年會全力推動社會住宅,除找出適合的國宅用地來興建之外,也有意運用閒置校舍、營舍等,比方說,老松國小全盛時有1.2萬學生,如今因少子化只有500人,閒置校舍其實可用來當社會住宅,惟仍在研議。

【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】




政府做莊賣容積? 相關制度應全面檢討改革




前日台北市「一坪換一坪」都更獎勵才通過第二案,昨天中央就針對容積相關制度做出最新政策宣示;根據今日報導,營建署正在修訂容積移轉辦法等規定,擬定『落日條款』。也就是,購買甲地(通常為公設保留地或道路用地等),將其容積移轉到乙地的方式將走入歷史,未來開發商想增加容積,只能向政府購買。




根據官方說法,這樣做的好處是,容積移轉產生的利益將可全民共享;實際做法則是,未來出售容積,會訂出一套計算公式,出售所得則會存入地方政府設立的基金,做為徵收公設保留地時經費不足之用。




這項針對容積制度所提的變革,約半年前就有風聲;而上週台中市府更率先開出第一槍,預告今年5月起將實施『容積移轉審查許可條件作業要點』修改條文,限縮建築高度與容積率,將導致未來新推案樓地板面積縮減至少兩成。結果,當然立即引發建商申請建照熱潮,就是為了搶得最後一波容積獎勵;而且毫無意外地,也已成為今年台中建商喊漲房價的最新理由。




業者的動作和訴苦,甚至反彈,在過去各地實施容積率時也都曾發生過,而營建署也早就料到;根據報導引述署長葉世文說法,他認為房價最後決定因素仍在供需,而不是單純的成本利潤論。




房價之變動,供需確實先於成本,住展企研室相當認同署長看法。不過住展企研室更關注的是,過去有關容積制度,包含移轉、獎勵等等,經常造成某些市場,乃至城市亂象,這部份官方應趁機一次做全盤檢視,讓真正的改革畢其功於一役。




首先有關移轉部份,其實制度設計初衷是希望讓一些有歷史文化意義的古蹟建築能保存下來,因此設立相關辦法,讓古蹟所在土地的法定容積可移轉到其他地方,一來古蹟得以留存,二來容積公共財也能有最有效利用。




只不過如此美意,到了實務面卻遭到扭曲;癥結除了近年轉出(容積)基地,已變成公設保留地或道路用地居多,而非古蹟之外,主要是(容積)從甲地轉到乙地時,可能因為乙地地價、房價高於甲地,而讓申請移轉者從中獲得不當暴利,結果讓不少有心人士居中刻意操作牟利,讓容積公共財本質無法得到彰顯;相信這是營建署修訂相關辦法的主要用意所在。




然而除了移轉外,近年有關容積制度另一項更大問題,其實是出在獎勵上。包含文首提到的北市都市更新或稍早的台北好好看,乃至鼓勵業者進駐重劃區購地開發,因此祭出大面積及限時開發容積獎勵。




同樣地,或許制度設計原意良善,但執行卻有欠妥當;因為這些獎勵辦法,經常都凌駕原本的都市或區域計劃規範之上,最後又再複製擁擠的水泥叢林,更嚴重的是,該區域公共建設的容納量,無法負荷獎勵之後多出來的樓地板面積、戶數及進駐人口;最後是肥了地主、開發商,惡果卻要住民及官方承擔,這絕對不合理;當中甚至有官商之間利益輸送的疑義存在,也難怪先前台北好好看大方送容積會遭到監察院提出糾正。




據此,趁著營建署整頓移轉辦法之際,住展企研室建議,應針對容積相關辦法做更全盤、縝密的檢討規劃;不但應訂出相關上限乃至總量,更應讓容積回歸公共財本質,而且即便要推動都市更新之類的政策,相關辦法也仍應服膺都市計劃規範與精神,這才是都市及國家整體發展之福。




新聞提供:住展房屋網 www.myhousing.com.tw




 


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新北工業區,都更容積率大增


為刺激內需並擴大廠商投資動能,經濟部工業局推動工業區都更計畫,目前以新北市最具共識,容積獎勵有機會增加五成,鴻海所在的土城和樹林等工業區將受惠。

由於北部工業區土地需求遠大於供給,有廠商向政府提出都更構想,工業局為鼓勵廠商投資,決定爭取北部都會型工業區廠商以新增投資或環境改善方式,提升產業園區容積率,且將容積獎勵推動範圍擴大至桃園縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市等都會型產業園區。

工業局指出,經過多次協議,以新北市最具共識,獲得當地政府支持,內政部營建署已將「都市計畫法新北市施行細則」修正草案納入容積獎勵,容積率擬由原訂210%再提升50%

據了解,新北市爭取都更最積極的工業區是土城和樹林,若是營建署完成立法,區域內的工業區和產業園區將一體適用,包括鴻海集團所在地的土城和頂埔高科技園區等。

除新北市外,桃園縣有機會拿到容積增量額度30%,但目前區域內有意辦理都更的廠商不多;台中市政府則擬同意依自治條例規定,非依都市更新條例實施都市更新事業地區,容積增量額度可達20%,台中工業區則評估個案變更的可能性。

南部縣市部分,工業局納入檢討高雄市及台南市的工業區。工業局表示,台南轄區較大,將不採都市計畫法通則,以個案辦理,例如安平工業區。




 




 




 




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獎勵移轉設限,防「捐地換容積」


商蓋房常利用容積獎勵與容積移轉方式,增加可興建坪數,但獎勵政策無上限,建商常藉此獲取暴利、區域居住品質差等爭議,營建署昨表示,將訂立容積獎勵與容積移轉上限,並停止建商「捐地換容積」,未來建商只能向政府買進容積再移轉。

營建署署長葉世文昨說,建商常以低價購入公共設施保留地,利用捐地容積移轉增加興建面積,再賣高價賺暴利,未來將停止民間自行買賣容積管道,僅能向政府購買容積,價格由政府根據移入基地的房價行情來訂定。



一般區域上限20

現行容積獎勵項目多,連綠化都可增加興建坪數,高雄市便曾有大樓多爭取到1.2倍容積,居住人口密度高易使生活品質不佳。營建署副署長許文龍指出,「未來將設定容積獎勵與容積移轉上限,一般區域容積獎勵上限預計為20%,都更區域50%,容積移轉上限則未定。」

許文龍說,未來將修改《容積獎勵辦法》、《容積移轉辦法》與《都市計劃施行細則》,送至行政院核定後實施,但確切時間未定。麗寶建設副總經理何昭宏認為,限定容積獎勵會縮減土地可創造價值,增加土地成本。




 




 




 




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