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亂買「景觀宅」！小心變成「冤大頭」

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】房市進入個案表現期、冷熱兩極化，一般來說，擁有景觀住宅在物以稀為貴之下，售價往往比起同區一般住宅高出2~3成左右，可以看到水景、綠景的「景觀宅」當然比較值錢，然而，必須知道的是，這些「景觀」是否是永久性，未來會不會有變化，否則多花錢買景觀，最後變成「冤大頭」。



藝人周杰倫3年前買下了新北市淡水「台北灣」個案的高樓景觀屋，建商號稱靠山面海，景觀絕佳，沒想到交屋後才發現正對亂葬崗，周媽媽氣得提告，要求解約退款，「這個球場第一排，海灣第一排，這是跟事實完全相反的，事實發生了，3年前預購的時候上當了，今天發現了，要求跟建商解約退款。」建商對此則表示：「違約要退款，就要付15％的違約金，那就要按照契約扣除總價2700多萬元，大約400萬元的違約金。」周媽媽覺得消費者實在太可憐了，決定挺身而出，對建商依法提起民事訴訟，刑事部分則先保留。



還有的案例，則是銷售的時候，放眼望去都是一排空地，建商或者銷售人員會告知，眼前是永久性的綠地，沒想到幾年後，當初的空地開始陸陸續續蓋起了房子，擋住了當初買房期望的景觀，「景觀宅」最後的景觀，剩下一排一排的房子，當初比人家多花2-3成金額買下的景觀第一排，如今已經變成第二牌、第三排.......。



美商ERA不動產研究中心經理李恆宇表示，在房屋市場上，景觀住宅因擁有開闊的河岸視野，故具有較強的保值及增值效應，而且物件稀有，一旦被釋出往往都是秒殺物件，所以在購買所謂的河岸景觀住宅前，要先確保房子前面不會再有其他建物蓋出來，擋住了前面的景觀。最保險的方法是查閱都市計畫圖，看看基地前方或旁邊，還有沒有空閒建地，將來可能蓋出更高建築擋住原本景觀，不僅影響通風採光，還會因此影響房價。



即使前面沒有其他建物阻擋，選購河岸景觀住宅時最好也要避開5樓以下樓層，因為大台北地區屬於盆地地形，為了防洪，沿岸的堤防都特別加高，甚至堤防上還有高架快速道路，所以就算是臨河第一排，買到低樓層不僅沒有景觀可言，反而還有壓迫感，更要忍受車流噪音及灰塵，因此最好選擇5樓以上樓層，才不會有這些缺失。



在台北市大直、大安森林公園，新北市淡水河沿岸的景觀宅，因為河岸、山景及海景，都是景觀住宅所具備之住家天然美景，鄉林不動產研究室表示，在目前房市買氣明顯受景氣影響下滑之際，景觀住宅受惠於市場區隔，成交情況趨於穩定。景觀住宅視野佳、親近大自然，是重視休閒和養生的企業名流最愛。



有句話就是「依山伴水、正易鬧鬼」。所以，一般對於「景觀宅」都會考量到風水問題，除了依山傍水外，還需要房子前低後高、中間地平、光線充分、面向東南、南或或西南。水在前面，山在後面是比較理想的情況。所以，「景觀宅」很好、很貴，然而一不小心，買到風水不佳的「景觀宅」，恐怕不僅僅是賠了銀子那麼簡單，要謹慎一點。

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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抵費地上有廟宇，政府依法標售

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台中市政府因受到台中審計處的糾正，日前依規定將多筆重劃區抵費地拍賣，其中包括1座土地公廟及3座大眾爺廟的座落土地，引發「依法行政」與「文化保存」難以兼顧的問題。地政局2011年11月14日表示，日後清查抵費地時如土地上有廟宇，將持續加強與廟方溝通，化解誤會，並建議廟方集資標下土地，讓廟宇可以永久存在於合法土地上。



審計室的糾正理由指出，市府抵費地上的建築物沒有依規妥適處理，任由宗教團體長期占用，有損政府權益，要求市府必須依法處理。地政局為抵費地的主管機關，被糾正後必須立即依法行政，因此陸續辦理了4梯次的抵費地、抵價地標售。



日前拍賣土地中，包括溝漧大眾爺廟、一心福德宮都已順利標出，僅剩土牛萬善堂、土牛福德祠二筆則流標。副市長徐中雄指出，不論是土地公廟或大眾爺廟，都是地方上感情依賴很重的地方，雖然受到審計單位的糾正，但市府是一個「有感情的市政府」，即使依法必須進行土地拍賣，一定要讓地方民眾感受到這些廟祠都能有所歸依。



副市長蔡炳坤也表示，市府各機關在依法處理公有地的同時，如果土地上已有廟宇，一定要跟管理單位及當地民眾好好溝通，儘量圓滿處理。另外，如果地方上同意，原本供奉的大眾爺也可以輔導移至公用的無主堂塔。



建設局長沐桂新指出，由於土地公廟或大眾爺廟有一部分是配合道路公共設施開闢，而遷移到市府公園綠地，市府也曾試圖訂定公園綠地可設置土地公廟的自治條例，但後來因內政部不同意備查，而無法做為安置的法源依據。他認為，興建寺廟的長久之計，還是要集信眾的力量找尋適合的土地。



地政局表示，2011年度清查抵費地作業時，都會到現場瞭解土地情況，只要遇到土地上有廟宇，都會先清查界址，再向廟方說明土地是市府所有，未來如果辦理標售，希望廟方能集資來投標，以徹底解決土地合法性的問題。

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台中20年屋齡「老屋拉皮」市府補助最多1000萬

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為有效喚起民眾對建築物外觀美化的重視，台中市政府針對老舊建築物進行外牆拉皮補助，補助額度原則為總工程經費的45％，最高可達75％。



都市發展局住宅管理科表示，本項補助案不僅只針對建築物立面修繕，更針對建築物外觀綠美化工程、立面節能減碳或綠能利用設施、建築物機能性修繕及共用設施景觀改造等項目皆可申請補助，且參照內政部營建署之前補助辦理的方式，採競爭型計畫，擇優錄取。



近年來都市景觀重建涉及整合所有權人意願，對於無法於短期內適用「都市更新重建方案」的老舊建築物，建議可透過本項補助政策，進行老屋改造。



台中市政府初步以建築基地區位「鄰接20公尺以上都市計畫道路」或「鄰接深度達20公尺以上永久性空地」第一排具有高度可視性之街廓立面為主，針對建築物之類型為「連棟透天或獨棟透天式建築物接續達五棟以上」及「六層樓以上整幢建築物」等2大類。



台中市建築風貌及環境景觀改造補助案，有意願申請的民眾，可至市府都市發展局網站(www.ud.taichung.gov.tw)或向

市府都市發展局住宅管理科洽詢

(聯絡電話：22289111轉64601洽詢；

聯絡地址：台中市西區民權路99號，2011年12月5日截止收件。

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財政部鎖定企業賣房加重課稅

【MyGoNews 林承志/台北報導】避免財團透過土地開發謀取暴利，財政院調整企業出售不動產的房地比計算原則，從房屋評定現值中增加5%營業稅，嚇阻資金流向房地產市場炒高房價。



營利事業所得稅查稅準則第32條第3款已經財政部修正規定，建商等營利事業出售不動產時，如未在契約中明訂房屋及土地個別售價，其計算房屋銷售收入的房地比公式中，房屋評定現值須按加計5%營業稅後的金額計算。



也就是說，未來房屋評定現值將採含稅計價，平均房屋銷售所得將成長3.95%，每100元獲利中將新增3.95元為課稅利得，財政部表示，此調整也適用於房屋價款經查明顯較市價低的避稅案件。



此外，財政部北市國稅局針對建商易逃稅事項，重申查稅立場，國稅局表示，營利事業與地主合建分售，房屋款偏低及廣告費未與地主按售價比例分攤，將遭調整補稅。



營利事業與地主合建分售，其房屋款與土地款未予劃分，或房屋款經查明顯較時價為低者，其房屋價格應依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例調整，另其銷售房地所發生之廣告費，應由地主與建主按其售價比例分攤。



北區國稅局舉例，甲建設公司2008年營利事業所得稅結算申報，經查核其土地款與房屋款雖已劃分，但依提示銀行貸款資料，發現部分房屋銷售價格低於銀行貸款評定之房屋款價格，遭國稅局依規定調增售價，而建設公司則主張銷售時附贈家電及家具，為自己負擔，無須分攤，但國稅局認為這部分為推銷費用，其效用及於土地，因此國稅局仍按調整後之售價比例分攤，並對業者補徵營利事業所得稅及調增房屋售價部分之營業稅。



國稅局強調，合建分售除應依稅法相關規定認列收益及列報費用外，如有借用個人名義買地，再合建分售，將依實質課稅原則，調整補稅送罰。

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預售屋「實價登錄」？ 立委將提案

【MyGoNews 林承志/台北報導】選戰越演越烈，居住正義議題持續發燒，儘管，立法院本會期即將於2011年12月14日結束，但攸關居住正義法案已由地政三法發展成「土地五法」，其中，不動產經紀業管理條例仍有待協商，民進黨籍立委陳節如更打算提出修正文字，要求將實價登錄範圍擴及至預售屋，此外，也要求明定實施日期。



陳節如版修正案包括

一：新增「預售屋銷售而成交者，應由起造人或建築業者或期委託銷售之代銷經紀人申報辦理。」以落實預售屋實價登錄；

二：明定條文實施日期；

三：取消賴士葆實價登錄版「不做其他用途」，為實價課稅法制化鋪路。



包括不動產經紀人管理條例在內的土地五法，還有住宅法草案、土地徵收條例修正草案以逕付二讀，至於，地政士法與平均地權條例修正草案，則將由立法院長王金平主持協商。



由於，不動產實價登錄容易引發實價課稅疑慮，因此，不少利益團體在議題曝光時，即公開表達強力反對，不過，民間團體則積極推動法案過關，社會住宅推動聯盟即表示，至少得讓實價登錄三法通過，資訊透明，房地產交易價格才會合理，整場居住正義的角力仍在進行當中。

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「房市賣座」選拔！中山+中和奪魁

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】奢侈稅時代究竟大台北哪些地區依然是房市熱門區段，信義房屋以銷售速度、銷售率、成交量等三大指標，選出大台北地區的賣座排行，其中北市、新北市都出現變天現象，北市多年的賣座王大安區，此次掉落到第三名，中山區成為台北市新一代的賣座王，新北市同樣出現易位，上半年賣座王新莊掉到第4名，由中和區重回賣座王的寶座。



若以銷售速度、銷售率與成交量來看，台北市的中山區成交量最多，信義區的房子撮合速度最快，萬華區的房子銷售率最高，整體表現最好的則是中山區，新北市則是中和區的成交量最大，中和與三重的銷售率較高，撮合速度較快的則是永和地區。



信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，奢侈稅時代自住客是市場上的主要買盤，反應在整體的賣座排行上，偏重自住市場的區域表現相對較好，如北市的中山區與新北市的中和區，都是生活機能成熟、房價相對平穩的區段。而過去長年的賣座王大安區，雖然仍是買方高指名的熱門區段，不過區域內產品單價較高，加上屋主對於價格有一定的期望值，銷售率反而在北市均值之下，部分也反映出買方態度不若先前積極，多少有些觀望氣氛。



反觀中山區撮合速度也在均值之下，不過區域內的成交量卻是北市均值的2倍，而銷售率也是在整體均值之上，因此綜合指數分數以385分居冠。中山區第三季奢侈稅上路後，區域內的中低總價套房賣相就相當不錯，今年第三季中山區的套房產品成交占比就將近4成，平均成交總價落在800萬元上下。信義房屋松江長安店店長張家榮指出，觀察近期總價1500~2500萬元的產品，市場買氣較為觀望，反到是中小型的物件，例如套房產品的需求較為穩定，若以買方的需求來看，大概收租、自用的比例各半。

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有錢人都這樣做！景氣差、買房避險

【MyGoNews 林承志/台北報導】歐債風暴延燒，國際股市震盪劇烈，不僅使得市場投資信心低落，也連帶影響房市交易量能，不過，雖市場利空不斷，但近期卻可發現，高總價豪宅、商辦及店面產品，有極為穩定的長線買盤進駐，根據永慶房產集團統計，雖近期房市交易量縮，但高總價產品中屬於長期持有的「資產配置」動機，佔成交比重卻大幅攀升，從2011年7月至今，已連4月衝破6成，其中，8月股災時，更創逼近7成的歷史新高，顯示長線買盤並未受到市場利空影響而消退。另外，由於歐債影響，現階段市場對於股票等金融投資風險意識逐漸高漲，預估在低利率、房產穩定性與長期報酬考量下，具稀有性與增值潛力的高總價豪宅、店面及商辦產品可望成為高資產富裕人士資金避險的標的。



永慶首席房產顧問葉國華表示，自2008年的金融海嘯危機消退後，富裕人士對於市場的信心雖逐漸恢復，不過，有鑑以往投資金融產品慘虧的經驗，現階段富裕人士投資金融產品態度已轉趨審慎，並且，2011年中歐債風暴蔓延開，全球股匯市劇烈震盪，目前市場對於金融產品投資風險意識更是不斷飆漲，近期可發現，不少富裕人士急著找尋更穩健的資金出海口，而高總價豪宅、商辦及店面產品，因具有稀有性及與國際接軌後的增值潛力，近來雖市場利空訊息不斷，但可發現一群穩定的長線「資產配置」買盤仍持續進場布局，並未受到市場氣氛太大的影響，使得「資產配置」動機佔高總價產品買方動機比重，更是連續4個月衝破6成。



葉國華表示，隨兩岸經貿不斷開放，台灣市場與國際接軌，未來高總價的豪宅、商辦及店面產品長線是相當看好的，由近期市場仍持續傳出豪宅、商辦及店面高價標脫的案例，均可以顯示包含建商及大型壽險業都仍看好未來台灣房市長期發展。另外，雖近期有歐債風暴，造成股市大幅下跌，連帶影響房市買氣，但葉國華指出，這其實也提供看好後市發展的高資產客戶進場的絕佳機會，預期若未來國際經濟局勢穩定，高總價產品向上走揚的機會仍大，建議有意願購屋的本土型買方可持續多比較，留心佈局時點。



另外，根據歷年凱捷/美林的亞太地區財富報告數據顯示，2008年金融海嘯爆發後，股市崩跌與大型金融機相繼倒閉，導致全球富裕人資產受到嚴重損害，而過往台灣富裕人士的資產中因不動產比重偏低，因此金融海嘯時期，損傷更為嚴重。有了這樣投資慘虧經驗，近年來可以發現台灣富裕人士資產中，不動產配置的比重正不斷攀升，資金轉進不動產的趨勢愈來愈明確，經凱捷/美林調查，2010年台灣富裕人士資產中，已有高達25%的比重配置在不動產，創近五年來新高，顯示在投資穩定性和報酬兩者的需求衡量下，不動產已成為富裕人士資產佈局中不可或缺的一環，而高總價豪宅、商辦及店面產品因具有稀有性與極佳的增值潛力，預估在目前低利率環境及受歐債風暴持續影響下，依然將扮演高資產富裕人士資金避險的標的。

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新北市國門住宅，綠化+景觀+交通

【MyGoNews衷柏宣/台北報導】新莊副都心是以公共建設及商業規劃為主，這個商業區會帶來大量住宅需求，所以，頭前重劃區的低密度、高品質住宅規劃，主要是在支援副都心的住宅需求。



新北市長朱立倫規劃打造新莊副都心、頭前重劃區為新北市「新國門」，區域內的五大建設包括：

（一）交通建設、（二）經濟發展、（三）產業定位、（四）休閒規劃、（五）文化饗宴等陸續推動，新北市新莊地區是未來十年公共建設最多的區域，公共建設帶動房價的歷史公式，在新莊強勢運算中。



新北市住宅焦點、選擇宜居的重劃區

根據「新北市都市計畫」發展時程，現階段開發焦點落在新莊副都心重劃區與頭前重劃區，新北市地政局表示：「這兩個重劃區在城市定位設計上，規劃為與板橋新都心形成雙都心的高規格核心都市架構，一開始重劃時，就設定結合生態環境保育、節能減碳概念，併同植栽綠美化施作，真正落實環境永續。」因此，每個開發完竣地區，均成為當地之交通、人文、都會中心，吸引大型產業進駐帶動地方繁榮發展，均達成「宜居城市」的最終目標。



選擇低密度、高品質住宅區

新北市長朱立倫表示：「新莊地區都市重劃在住宅規劃上，設計頭前重劃區為低密度、高品質住宅區，新莊副都心則規劃成為新北市重要的商業中心。」

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大公開！最值錢的北市7大超優靜巷區段

【MyGoNews林湘慈/台北報導】「買豪宅不如住好宅」，隱蔽在黃金地段的靜巷好宅，由於生活機能俱全、住家環境靜謐且幾乎徒步即可到達車水馬龍的市區，基於上述種種因素，吸引眾多低調、不炫富的購屋客置產進住，環顧整個大台北市，仍以住居質感一流的大安區為指名首選。



復興南路一段附近的住家巷弄最為搶手

根據HouseFun盤整近3年來，「台北市7大超優靜巷區段」發現，復興南路一段(市民大道、大安路一段)附近的住家巷弄最為搶手，2011年每坪行情正式突破90萬元大關，相較於2009年房價，短短3年之間每坪彈跳多出33.3萬，漲幅高達57.9％，再者與台北市均價相比，每坪硬是多出35.9萬才能入手，卻依然炙手可熱。



對此，HouseFun傳媒中心地產召集人李建興分析，沿著復興南路南北向有捷運文湖線經過，且於忠孝復興站與捷運板南線交會，交通網絡四通八達，再者，西側擁明星學區師大附中、往東邊步行到敦南商圈十分鐘可及，鄰近還有安東市場可滿足民生採買需求，鬧中取靜，頗有大隱於市的味道，例如該區域內素有名人街之稱的「瑞安街」，即為不少藝人隱身住所，包括蔡依林、吳宗憲、蕭亞軒等都是該地的知名住戶。



信義路二段周邊 每坪86.8萬 為秒殺好宅

而同樣位在大安區的靜巷好宅，以信義路二段周邊(永康街、青田街、麗水街及金華街)著稱，目前房價每坪86.8萬元，相較於3年前的61.2萬元，3年之間漲幅竟也有41.8％，僅次於復興南路一段。



HouseFun分析原因，區段內有捷運新莊線與信義線交會站的東門站，生活機能不在話下，且距離大安森林公園步行十分鐘內可及，又有金華國小、新生國小等超搶手明星學區推升行情，集捷運、明星學校及公園綠地之三大優勢，為口袋麥克麥克購屋人之指名首選。

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重劃區置產雙準則，商業+高級住宅

【MyGoNews衷柏宣/台北報導】跟著信義計畫區、大直重劃區置產，都能賺到錢，置產要緊跟重劃區，所以重劃區置產「雙準則」更必須熟記。



都市更新」是近幾年來相當夯的一個名詞，很多人以為都更屋可以發大財，於是，把房地產投資方式更改為「買老屋、等都更、賺大錢」，然而，二○一一年卻看到「合法都更戶」走上街頭抗議釘子戶的畫面，買老房等都更真能賺錢嗎？這個答案恐怕很負面。



長時間觀察重劃區房價只漲不跌

通常，民間的都市更新工程阻力都比較大，只有跟著政府重劃區發展進行房地產投資，才是聰明操作方式。因為，公辦重劃區的時程由政府控制，「只會延期、不容易跳票」，所以，一旦重劃工程完成、公共建設到位，房價上漲當然可以期待。看看台北市信義計畫區、大直重劃區，都是在公共建設陸續完成之後，房價開始起漲，而且長時間觀察，房價還真的是「只漲不跌」。二○○九年新興的新莊重劃區（副都心重劃區、頭前重劃區），這些區域房價漲幅都相當可觀。



而近兩年崛起的新莊副都心房價漲幅更是可觀， 從一開始每坪三十五萬一路漲到二○一一年，已經站上每坪六十五萬元，兩年漲幅高達百分之八十五，新莊副都心能夠出現這麼高速漲幅，則是因為新北市政府把「大新莊發展計畫」列為近年公共建設首要推動目標，在大量公共建設推動下，房價跟著政府建設看漲的公式正持續發生中。

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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