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綠建築容積獎勵，新北腰斬

新北市容積獎勵名目多，讓「建商賺很大」，遭內政部批評「過度浮濫」要求改善；市府城鄉發展局決定將目前百分之六到百分之十的綠建築容積獎勵，打對折成百分之三到百分之五。建築業抱怨「誘因變少、都更難做」，學者卻說「全砍更好」。

城鄉局表示，目前超過一定規模的建築基地開發，依法要做環境影響評估，環評審查多半會要求業者採綠建築設計；但為誘導更多中小型基地開發時能考慮後續的節能減碳，二○一○年起提供銀級綠建築百分之六、黃金級百分之八、鑽石級百分之十的容積獎勵。

內政部都市計畫委員楊重信等人很不認同，數度開砲要求新北市府「節制」。楊重信表示，容積是全民的公共財，拿它獎勵建商必須換來絕對的公共利益，但過去多項容積獎勵制度弊病叢生，建商口袋賺飽，爛攤子卻要全民承受。

台灣綠建築推手、成大建築系教授林憲德說，桃園、新竹等縣市紛紛效法新北市作法，在新畫設的特定區給建商綠建築容積獎勵「過於浮濫」。

他說，綠建築是全球趨勢，也是建商應有的理念，只要設計正確，增加的成本不到一成，沒道理拿容積獎勵建商。

城鄉局說，有住戶反映，建商拿到容積獎勵賺一筆，但像雨水回收再利用、機械式基地保水等維護責任卻落在住戶身上，建商未提撥管維基金不合理。

城鄉局除獎勵容積砍半外，也擬調高建商興建綠建築的管維基金提撥比率。

新北市建築開發同業公會總幹事楊添貴表示，綠建築容積獎勵減少，對本來就不容易做的都市更新如雪上加霜，呼籲政府三思。

【聯合報╱記者鄭朝陽／新北市報導】

不良債權評估處理+房地產疑難評估處理+房地產免費鑑價評估+土地疑難處理

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繼承未登記地，轉賣恐要稅

被繼承人生前購買不動產，卻未及時完成所有權移轉登記手續，繼承人取得這筆不動產產權後，不到2年即出售，將會觸及「炒房」紅線，無法享有遺贈不動產免徵特種貨物及勞務稅（即奢侈稅）的優惠。

財政部指出，被繼承人死亡前與他人訂定買賣契約，購買某不動產，迄死亡時尚未辦妥所有權移轉登記，其繼承人係繼承「請求移轉登記之債權」，並非「不動產所有權」。

因此，財政部規定，在開徵奢侈稅之後，取得這類不動產產權的繼承人，如在2年內出售因行使債權而取得的不動產時，將被排除其原本享有免徵奢侈稅的優惠，繼承人因此必須繳出10%或15%的奢侈稅。

財政部表示，依特種貨物及勞務稅條例規定，所有權人銷售持有期間在2年以內的房屋，及其坐落基地，皆應依法繳納特種貨物及勞務稅。但若是銷售因繼承或受遺贈取得者，則可享有免稅。

不過，財政部強調，因繼承或受遺贈的房屋或土地，必須是屬合理、常態、非屬為投資規劃取得的不動產，繼承人或受遺贈人在取得後2年內出售，才可以免予課徵特種貨物及勞務稅。

奢侈稅自2011年6月起開徵，針對持有止到2年即頻繁移轉的非自用的不動產，訂有按出售價加徵10%或15%奢侈稅的課稅規定。財政部說，立法當時為免造成部分非為炒房賺取暴利，卻有需要在短期內買賣不動產者，不會因為奢侈稅增加額外稅負，奢侈稅條例中特別訂立11種形態取得的不動產，可以排除課徵奢侈稅。

包括: 本人、配偶及未成年直系親屬僅有1處自住房地；自住房地先買後賣，換新屋後於1年內出售舊屋；農舍；公共設施保留地徵收前移轉；強制拍賣（如法拍屋）；繼承或受遺贈取得的不動產；營業人興建房屋完成後首次移轉；銀行處分因行使抵押權取得的不動產（銀拍屋）；政府出售或依法贈與的不動產等。

財政部補充，因遺贈取得的不動產不包括被繼承人生前遺下的不動產請求移轉登記債權。

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

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捐地換容積喊停，土地開發業者跳腳

串連地主發動抗議

營建署有意修訂容積移轉相關法令，捐地換容積恐將走入歷史，桃園、台北兩地的土地開發業者、公設保留地地主昨發起全台串連行動，要求維持現制，同時醞釀北上抗議。

政府財政拮据，不少道路、公園等公設地至今未徵收，尤其八米巷道尚未徵收者更多，民國九十一年，立院增訂都市計畫法第八十三之一條，鼓勵建商購買公設地捐給政府，以換取容積獎勵。

新法增設後衍生新興行業—土地開發業者，專門居間收購、整合公設地，方便建商購買後捐地換容積。桃園縣道路聯誼促進會長陳鵬展估計，全台約有一萬多人從事土地開發業。陳鵬展昨串連台北市聯誼會前會長翁聖儒等幹部、公設地地主，在中壢市研商全台串連行動。

翁聖儒說，依照營建署的構想，未來建商推建案不必再捐地換容積，而是由建商繳交一筆代金給政府，由政府統籌向地主招標購買公設地，影響所及，建商成本大增反映到房價，且在低價者得標的制度下，地主將被迫以低價賣掉公設地，有違憲法保障自由買賣土地精神。

陳鵬展也說，官版的容積移轉相關法令一旦通過，全台一萬多位從事土地開發業者都要失業，一萬多個家庭的生計也將陷入困境，當年政府立法鼓勵建商捐地換容積，現在卻說變就變，政策沒有一貫性，將又會是民怨四起。

〔自由時報記者羅正明／中壢報導〕

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容積移轉方式將有大變革。營建署長葉世文昨（30）日表示，開發商為了增加建物容積，自行向地主買公共設施保留地，再捐給政府換容積獎勵，未來將改由政府做莊，直接賣容積給開發商，所得專款專用於公共建設。

容積移轉變革，政府將做莊

此外，容積獎勵過往並無上限，為避免浮濫，營建署也正研擬上限，初步規劃一般地區為20%、都更地區為50%。捐地換容積落日與容積獎勵訂上限這2大政策目前正在討論階段，最快上半年就有結果。

建築業界普遍認為，容積移轉限制增多，開發商的成本墊高，可能造成房價上漲；但葉世文認為，房價是由市場供需所決定，容積關係到市容、建物安全、民眾的日照權等，必須經過全面審視與改革。

營建署昨天宣布今年政策重點。葉世文說，今年會全力推動社會住宅，除找出適合的國宅用地來興建之外，也有意運用閒置校舍、營舍等，比方說，老松國小全盛時有1.2萬學生，如今因少子化只有500人，閒置校舍其實可用來當社會住宅，惟仍在研議。

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】

政府做莊賣容積？ 相關制度應全面檢討改革

前日台北市「一坪換一坪」都更獎勵才通過第二案，昨天中央就針對容積相關制度做出最新政策宣示；根據今日報導，營建署正在修訂容積移轉辦法等規定，擬定『落日條款』。也就是，購買甲地(通常為公設保留地或道路用地等)，將其容積移轉到乙地的方式將走入歷史，未來開發商想增加容積，只能向政府購買。

根據官方說法，這樣做的好處是，容積移轉產生的利益將可全民共享；實際做法則是，未來出售容積，會訂出一套計算公式，出售所得則會存入地方政府設立的基金，做為徵收公設保留地時經費不足之用。

這項針對容積制度所提的變革，約半年前就有風聲；而上週台中市府更率先開出第一槍，預告今年5月起將實施『容積移轉審查許可條件作業要點』修改條文，限縮建築高度與容積率，將導致未來新推案樓地板面積縮減至少兩成。結果，當然立即引發建商申請建照熱潮，就是為了搶得最後一波容積獎勵；而且毫無意外地，也已成為今年台中建商喊漲房價的最新理由。

業者的動作和訴苦，甚至反彈，在過去各地實施容積率時也都曾發生過，而營建署也早就料到；根據報導引述署長葉世文說法，他認為房價最後決定因素仍在供需，而不是單純的成本利潤論。

房價之變動，供需確實先於成本，住展企研室相當認同署長看法。不過住展企研室更關注的是，過去有關容積制度，包含移轉、獎勵等等，經常造成某些市場，乃至城市亂象，這部份官方應趁機一次做全盤檢視，讓真正的改革畢其功於一役。

首先有關移轉部份，其實制度設計初衷是希望讓一些有歷史文化意義的古蹟建築能保存下來，因此設立相關辦法，讓古蹟所在土地的法定容積可移轉到其他地方，一來古蹟得以留存，二來容積公共財也能有最有效利用。

只不過如此美意，到了實務面卻遭到扭曲；癥結除了近年轉出(容積)基地，已變成公設保留地或道路用地居多，而非古蹟之外，主要是(容積)從甲地轉到乙地時，可能因為乙地地價、房價高於甲地，而讓申請移轉者從中獲得不當暴利，結果讓不少有心人士居中刻意操作牟利，讓容積公共財本質無法得到彰顯；相信這是營建署修訂相關辦法的主要用意所在。

然而除了移轉外，近年有關容積制度另一項更大問題，其實是出在獎勵上。包含文首提到的北市都市更新或稍早的台北好好看，乃至鼓勵業者進駐重劃區購地開發，因此祭出大面積及限時開發容積獎勵。

同樣地，或許制度設計原意良善，但執行卻有欠妥當；因為這些獎勵辦法，經常都凌駕原本的都市或區域計劃規範之上，最後又再複製擁擠的水泥叢林，更嚴重的是，該區域公共建設的容納量，無法負荷獎勵之後多出來的樓地板面積、戶數及進駐人口；最後是肥了地主、開發商，惡果卻要住民及官方承擔，這絕對不合理；當中甚至有官商之間利益輸送的疑義存在，也難怪先前台北好好看大方送容積會遭到監察院提出糾正。

據此，趁著營建署整頓移轉辦法之際，住展企研室建議，應針對容積相關辦法做更全盤、縝密的檢討規劃；不但應訂出相關上限乃至總量，更應讓容積回歸公共財本質，而且即便要推動都市更新之類的政策，相關辦法也仍應服膺都市計劃規範與精神，這才是都市及國家整體發展之福。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

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戶籍全戶遷出 雖仍居住於該地 地價稅改按一般用地稅率課徵

民眾於地價稅核准按自用住宅用地稅率課徵後，因子女就學需要或其他原因將戶籍「全部遷出」，雖仍居住於該地，已無法再適用自用住宅用地稅率，應按一般用地稅率核課地價稅。

稅務局說明，地價稅自用住宅優惠稅率為2 ‰，而一般用地稅率則係按10
‰至55 ‰等累進稅率課徵，民眾辦理戶籍遷出時應特別注意，至少保留土地所有權人或其配偶、直系親屬任何一人在原戶籍內，且該住宅用地無出租或供營業用，該處地價稅才可持續適用自用住宅用地稅率。此外，重新遷入時也必須再提出申請，否則縱使戶籍遷入符合自用條件，一樣無法適用優惠稅率。

但如果適用自用住宅用地優惠稅率之原因、事實消滅時，亦應向主管稽徵機關申報，以免被追補應納之稅款外並將處以短匿稅額3倍以下之罰鍰。

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經重測之土地面積有增減再行移轉時其前次移轉現值應重新計算

土地移轉後，經地政機關重測而使得面積有增減，於再行移轉時，前次移轉現值應以重測前面積乘上原前次移轉現值單價後再除以重測後面積計算。

舉例來說，林君於80年11月因買賣取得一筆土地，其前次移轉現值為每平方公尺1,200元，面積為100平方公尺，嗣地政機關於86年辦理土地重測，使得林君取得重測後土地面積為120平方公尺，林君於101年申報移轉該筆土地時，雖然土地登記謄本上前次移轉現值仍為80年11月每平方公尺1,200元，但稅捐稽徵機關應改算其前次移轉現值為每平方公尺1,000元（計算方式：1,200×100÷120）計課土地增值稅。

該局提醒民眾，目前試算土地增值稅，均以謄本登載之前次移轉現值為試算基準，如民眾取得土地後經地政機關重測，面積有變動時，可向地政機關查詢重測前土地之面積，重新改算前次移轉現值後，再試算土地增值稅會較為準確。

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都市土地經認定公共設施已完竣，依法即應課徵地價稅

(臺中訊)有關6月6日報載，沙鹿地區部分民眾對開闢道路現況與徵收土地位置不符，是否屬公共設施完竣尚有爭議，並表示不應課徵地價稅及加徵15％之滯納金。針對民眾疑義，臺中市政府地方稅務局特別提出說明。

該局表示，沙鹿地區土地公共設施完竣業經沙鹿區公所確認，依法律規定該局即須據以開徵地價稅，這是全國地方稅捐稽徵機關一致性作法，無一例外。另外95年度已開徵之地價稅，地主如在繳納期限前繳納，或依法在繳納期限屆滿翌日起30日內提出復查，就不會被加徵滯納金。

地方稅務局強調，課稅事宜雖然是稅務局的職權，但該局是公共設施完竣後依法課稅作業流程之後端辦理機關，至於公共設施是否完竣、是否屬依法不能建築之土地，仍應由主管機關都市發展局認定。該局去年共針對3,568筆沙鹿公共設施完竣土地開徵95年度地價稅，截至目前為止85％以上的地主均已依規定繳納。本案民眾提出異議案件計133件，業經認定土地為公共設施完竣，至於是否屬不能建築仍作農業使用之土地，地方稅務局刻正協調都市發展局就不能建築疑義部分主動清查，俟都市發展局確認後，地方稅務局即會主動辦理地價稅徵免事宜，積極保障納稅義務人之權益。

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藉公共設施保留地捐贈地方政府以取得可移轉容積達成無償移轉應稅財產實際目的之行為，應課徵贈與稅

財政部北區國稅局表示，贈與人藉贈與免徵贈與稅之公共設施保留地予子女，完成移轉登記後，子女再轉贈地方政府取得可移轉之容積獎勵，並以此可移轉容積與贈與人為負責人之建設公司合建，使子女獲配售屋款。此種透過迂迴之安排，達到無償移轉應稅財產予子女而規避稅負之行為，依財政部98年7月3日台財稅字第09800237380號函釋規定，應有實質課稅原則之適用，應就實質贈與移轉之財產，依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅。

該局進一步舉例說明，轄區內A君於92年間購買公共設施保留地，93年間先贈與子女等3人部分公共設施保留地，並於同年辦妥所有權移轉登記，其子女隨即於同年將公共設施保留地轉贈地方政府，以換取可移轉之容積獎勵。A君於94年間再以本人為負責人，經營住宅大樓開發租售業之建設公司，與子女所取得之可移轉容積簽訂合建分屋共同開發契約，其子女等3人獲配售屋款各28,503,409元、28,013,911元、29,259,764元合計85,777,084元，因A君未依規定辦理贈與稅申報，經該局查獲，核定贈與總額85,777,084元，應納稅額33,556,342元。A君雖主張其子女依都市計畫容積移轉實施辦法取得土地容積權益，再與建商合建分得房地，係屬合法行為，並無取巧安排應稅財產給子女之行為，惟申經復查及提起訴願、行政訴訟均遭駁回，循序提起上訴，亦經最高行政法院判決A君敗訴。

最高行政法院判決略以，A君係透過先贈與公共設施保留地予子女等人，再利用其子女等人將受贈之公共設施保留地轉贈政府機關以換取可移轉容積獎勵之方式，增加建築基地樓地板之面積，再以合建、委託出售、分配屋款等方式，將應稅之現金贈與改以贈與免稅之公共設施保留地方式為之，其行為已達租稅規避，應可認定屬遺產及贈與稅法第4條第2項之贈與行為，乃將A君所為之稅捐規避行為予以導正，認定A君真正之目的在於贈與應稅之現金，判決A君敗訴。

該局籲請納稅義務人注意，邇來房地產市場交易日益活絡，贈與公共設施保留地予地方政府取得可移轉容積，申報不計入贈與總額之案件有增加趨勢，若有前揭迂迴安排達到無償移轉應稅財產予子女情事者，應依稅捐稽徵法第48條之1儘速自動補報繳贈與稅，切勿取巧逃漏，以免被查獲，遭稽徵機關補稅並處罰。

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公告現值連漲…贈房節​稅成主流

公告現值連年大幅調漲，民眾擔心實價登錄上路後，現值升幅更快，不動產贈與件數激增，內政部統計，去年全國不動產贈與件數逾4.7萬，創新高，其中新北市1萬多件、台北市則有9千多件，雙北的不動產贈與數量佔了4成。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，雖然去年中古屋交易量創下新低紀錄，但是遺贈不動產數量卻創下歷史新高，顯示不少民眾藉由贈與不動產節稅成為主流。

舉例來說，若贈與子女現金1億元，贈與稅將以1億元作為基礎，即便扣除220萬元免稅額後，遺贈稅10%計算下來，仍得繳交978萬元贈與稅；但若父母贈與1億元的不動產，贈與稅的計算基礎是「公告現值」加上「房屋評定現值」，兩項加總僅為市價的2至3成，若以3000萬元計算，贈與稅只剩下278萬元，足足可省下700萬元。

徐佳馨表示，自從2009年政府將遺贈稅從50%調降至10%後，贈與件數明顯上升，原本每年固定贈與的不動產件數各為3萬件上下，但2010年增加到3.5萬件、2011年達3.9萬件，去年更高達4.7萬件，創下歷史新高。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，各地方政府近幾年來陸續調高公告現值，這3年來，台北市公告現值調幅約1成，新北市調幅約15%，部份地區年調幅達50，公告現值調漲、贈與成本提升，導致民眾加速贈與不動產給子女，是去年不動產贈與數量大增的主因。

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新北工業區，都更容積率大增

為刺激內需並擴大廠商投資動能，經濟部工業局推動工業區都更計畫，目前以新北市最具共識，容積獎勵有機會增加五成，鴻海所在的土城和樹林等工業區將受惠。

由於北部工業區土地需求遠大於供給，有廠商向政府提出都更構想，工業局為鼓勵廠商投資，決定爭取北部都會型工業區廠商以新增投資或環境改善方式，提升產業園區容積率，且將容積獎勵推動範圍擴大至桃園縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市等都會型產業園區。

工業局指出，經過多次協議，以新北市最具共識，獲得當地政府支持，內政部營建署已將「都市計畫法新北市施行細則」修正草案納入容積獎勵，容積率擬由原訂210%再提升50%。

據了解，新北市爭取都更最積極的工業區是土城和樹林，若是營建署完成立法，區域內的工業區和產業園區將一體適用，包括鴻海集團所在地的土城和頂埔高科技園區等。

除新北市外，桃園縣有機會拿到容積增量額度30%，但目前區域內有意辦理都更的廠商不多；台中市政府則擬同意依自治條例規定，非依都市更新條例實施都市更新事業地區，容積增量額度可達20%，台中工業區則評估個案變更的可能性。

南部縣市部分，工業局納入檢討高雄市及台南市的工業區。工業局表示，台南轄區較大，將不採都市計畫法通則，以個案辦理，例如安平工業區。

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