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獎勵移轉設限，防「捐地換容積」

商蓋房常利用容積獎勵與容積移轉方式，增加可興建坪數，但獎勵政策無上限，建商常藉此獲取暴利、區域居住品質差等爭議，營建署昨表示，將訂立容積獎勵與容積移轉上限，並停止建商「捐地換容積」，未來建商只能向政府買進容積再移轉。

營建署署長葉世文昨說，建商常以低價購入公共設施保留地，利用捐地容積移轉增加興建面積，再賣高價賺暴利，未來將停止民間自行買賣容積管道，僅能向政府購買容積，價格由政府根據移入基地的房價行情來訂定。



一般區域上限20％

現行容積獎勵項目多，連綠化都可增加興建坪數，高雄市便曾有大樓多爭取到1.2倍容積，居住人口密度高易使生活品質不佳。營建署副署長許文龍指出，「未來將設定容積獎勵與容積移轉上限，一般區域容積獎勵上限預計為20％，都更區域50％，容積移轉上限則未定。」

許文龍說，未來將修改《容積獎勵辦法》、《容積移轉辦法》與《都市計劃施行細則》，送至行政院核定後實施，但確切時間未定。麗寶建設副總經理何昭宏認為，限定容積獎勵會縮減土地可創造價值，增加土地成本。

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建商批政府作莊，拉業者背黑鍋

政府一步步限縮容積獎勵，甚至不准民間買賣，建商直言批評這無異是政府當莊拉高房價，卻要建商背黑鍋；建商也認為，容積移轉禁止私人買賣明顯有違自由經濟原則，也會對建商開發案增添不確定性。

建商公會全聯會理事長吳寶田說，未來政府統一出售容積，如計算公式不合理，就會推升房價；且目前沒有明確制度來制訂合理的容積價格，當不確定增加，建商開發時程將受影響。

麗寶建設副總何昭宏分析，容積移轉買賣早有市場機制，如是房價較高及房市買賣熱絡地區，容積移轉價格當然較高，如一些新開發區，房價並不高，開發商未必會去購買容積。

他說，依規定，同一都市計畫區內才能辦理容移，也就是在房市熱絡區域，建商為了增加效益，勢必得加購容積，當僧多粥少，最後恐只能公開標售，當一公開標售，就會炒高價格，房價勢必連動上揚，這就如同當初國有地標售一樣的問題。

桃園縣建商公會理事鍾吉昌也指出，當各項容積獎勵都在減少，勢必推升建商營建成本，最後將轉嫁到房價上，這無異是政府拉抬房價，卻將責任推給建商。

建商批評，近來政府針對房市推出多項措施，如改變公有土地標售成本計價方式、容積限縮，到都更條例修法等，都會直接或間接推高建商成本、拉高房價。

建商公會全聯會秘書長于俊明表示，建築業界其實可接受由政府作莊，設立容積交易平台，這可改善目前容積移轉市場行情混亂，動輒飆到公告現值一、兩倍的現象；但容積價格如何透明化、合理化，才是重點，否則反會造成市場困擾。

〔自由時報記者林美芬／台北報導〕

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容積大改革！ 取消捐地換容積

民間不得自行買賣容積，由政府做莊，價格以市價訂定

容積大改革！營建署長葉世文中午表示，有鑑於不少建商低價購買公共設施保留地後，將容積移轉至其他建案，再以高價賣出獲取暴利，營建署將關閉民間自行買賣容積管道，全由政府做莊，未來建商都必須向政府購買容積，容積價格則由政府根據移入基地的房價行情來訂定。

葉世文表示，公共設施保留地容積價格如何訂，尚待討論，但會接近當地房價行情，不會再像以前那麼便宜；至於如此一來，是否會造成房價上漲，葉世文表示，建商要漲價有很多藉口，建商如因此漲價，民眾不一定買單。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，營建署關閉民間買賣容積管道，並以市價賣出方式，如果房市景氣好，建商勢必會直接轉嫁到房價上，如果房市景氣不好，則會造成地價會下跌，因為建商會合併計算整體可建容積的成本。

葉世文表示，目前基地開發容積移轉有兩種方式，一是直接向政府購買，另一則是購買公共設施保留地，將土地送給政府後，容積則轉到預定開發的基地。由於公共設施保留地價格便宜，建商買進移入後卻可高價賣出，各界頗有批評。

為此營建署日前開會決定未來將關閉民間買賣容積移轉管道，簡單說，目前市場上經常看到，民間持有的公共設施保留地標售或買賣都會不見，未來建商需要容積，只有一種管道，就是向各縣政府購買。

營建署官員表示，目前容積計價方式還沒定案，但以區域實際行情作為參考，或是只比市價行情便宜一點作為誘因，目前還沒有實施時間，預計上半年就會做出落日時間，這項措施，只需修正都市計劃容積移轉辦法，不需經過立法院。

至於手中持有公共設施保留地、但政府遲遲未予徵收的地主，葉世文表示，以後地方政府出售容積，將專款專用都用在公共建設、徵收公共設施保留地，也可解決地主問題。

除了容積移轉外，營建署也研擬設置容積獎勵上限，將目前包括期程、綠建築等各式各樣的容積獎勵，設定上限，一般區域獎勵預計上限為20%，都更區域為50%，不少建商認為，由於容移受限，可售面積減少，也會造成房價上漲。

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購屋警惕！Sway：作夢三種房，自欺欺人

有三種類型的房地產，最受炒房者喜愛，因為有炒作題材，配合「房地產永遠只有漲沒有跌」的不負責謬論，全台炒作的搶搶滾，但有炒作必有人上當，最後一棒接手的自住客，就是承接夢想的受害者，房價高買套牢十年不說，還要享受屋況爛、機能差的痛苦。

都更屋這兩年最受投資客青睞，講好聽有都更前景，直接點就是買間老到不能住的爛公寓，然後用個未來新屋的每坪百萬夢幻價格，賣給下一個想作夢的自住客。令人不齒的房價計算方式，不是用房屋的坪數與折舊來計算，而是土地坪數換算建坪與獎勵容積。

當你買到都更屋時，除了要等上二十年才有機會完工獲利，自住者更可以自欺欺人的住在整天漏水壁癌的不安全公寓，用賺錢夢想當作房屋結構來對抗地震。現在好啦，一堆人套牢在這裏，房仲自己統計，超級精華的台北市信義區、中正區，房價大跌四成，你的夢想馬上縮水，但數鈔票的投資客跟房仲則是慶幸「賺好離手」，上網翻翻房仲的網站，一堆自住型投資客正苦哈哈的跌價出售，但已經沒人想接手。

六月份內政部再開一槍，打算修改都更條例，重點如沒拆完就不能預售、調高都更同意比例、以及政府不幫建商代拆了。我當然認為這些修正是好的，起碼降低文林苑事件再度出現，這時，曾經賺爽的建商跟投資客自然罵翻天，配合的立委、不，是「利委」則是低調運作，你投資的都更屋，更沒人要囉。

別碰，除非你打算把這房屋的獲利，留給你的孫子執行。

未來商圈的房屋，也是最近再度流行的炒作標地，說是未來商圈，就是現在根本就是黃土一片，有都市計畫但要等十年以上，現買現套，不只生活極度不便利，還要忍受十年的塵土飛揚，因為你知道，只愛賺錢的建商蓋房子就那個樣，又髒又吵。

不信？當年桃園的大江、台茂購物中心、新光三越百貨旁邊就是一個例子，那時炒作翻天，後來呢？連商圈自己都快撐不下去；台北總好一點吧？別忘了淡水曾經炒過竹圍的家樂福商圈，而今店都搬走了，沒了生活機能，房價又停住；台中更別提過去風光的那些百貨公司，七期的地位快要不保，台灣塔才是下一個標地；高雄的夢時代商圈，咳咳咳，空地還是空的，購物中心你也不常去嘛。

至於重劃區的房屋，如果不是搶前幾個建案，你大概只有當投資客跟建商砲灰的份，有沒有發現，台灣的重畫區本來看圖都是美麗的，公園多馬路寬，結果完成的重畫區都是大樓高聳、戶戶沒景觀，住進去沒有生活機能不說，有景觀的都是「墳墓第一排」、「高架橋第一排」、「臭河第一排」，沒景觀的就是「面壁思過房」跟「一線天豪宅」，誰賺到了？絕對不是抱持夢想的你。

HiNet專欄作家

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閒置畸零地，70年增值百倍，2萬元翻漲2億

台北市有許多土地地籍資料不明，有陳年舊帳理都理不清，在萬華區就有塊土地，所有權人竟然是保生大帝，原來這這塊土地在日據時代由「神明會」成員集資取得，土地共分成28筆，總面積約500坪，經過內政部地籍清理後，公告現值超過2.2億，如今已有建商談都更市值翻倍漲。

東區處女地閒置70年 2萬元翻漲2億

另外位在台北SOGO復興館對面也有塊處女地，由於地主在民國32年以2萬元作抵押，多年來一直沒有塗銷抵押，如今土地翻漲100倍，市值粗估超過2億。

萬華老舊公寓多，都更議題炒得熱，許多建商搶進獵地，但在萬華區有許多土地地籍資料不明，像這塊
位在萬華區民和街的土地，地上建物屋齡都超過50年的2層樓老房子，最離譜的是土地所有權人竟是保生大帝。如今廢地變黃金，這塊500坪土地光是公告現值就超過2.2億，如今已有建商收購，都更後市值勢必翻倍漲。民眾：「(萬華)1坪差不多30萬左右，都更之後那個價錢就不曉得了。」

對於萬華都更土地增值，民眾態度保留，但在台北市東區精華地，人來人往的捷運忠孝復興站出口，卻有1塊處女地價值連城。

TVBS記者黃立偉：「捷運出口前這塊土地，當初在民國32年以2萬元抵押給他人，如今價值翻漲了1萬倍，市值超過2億元。」

位在忠孝東路三段與安東街口，這塊面積1500坪的土地，其中有一小塊74坪的畸零地，過去一直卡著債權問題，因為在民國32年，1位林姓地主以2萬元做抵押，由於年代久遠，又一直沒有塗銷抵押，這塊土地一直閒置，如今透過內政部地籍清理計畫，讓這塊土地在70年後終於解套。內政部地政司副司長王靚琇：「清查之後我們還會公告，那公告之後如果也沒有人提出異議，那這個部份我們才會去把它塗銷。」

內政部地政司表示，目前全台共有5萬5千多筆產權妾身未明的土地完成登記，公告現值破百億，內政部決定打鐵趁熱，明年再推動第二期地籍清理計畫，預估可再為國庫挹注至少415億。

新聞來源 TVBS

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顏炳立：房市今年緩跌， 2014年才觸底

戴德梁行總經理顏炳立預測，今年房市「飛龍在天不可求」，全台房市回歸平實，不會上演激情追價的戲碼，因此台北市中心有機會價跌5%、北市郊區將下跌10%至15%、中南部房價平穩。

顏炳立：今年房市緩步降 明年才觸底

值得注意的是，投資客紛紛離開房市。上月底，檢調單位大動作起訴房市投資客「三黃一劉」中的黃勇義、黃家進。

市場盛傳，另一咖投資客黃文雄早在2011年底、2012年上半年就出清手中所有房屋，不再買進不動產，轉投資飯店；劉媽媽也退隱山林，低調行事。

政大地政系教授張金鶚表示，投資客出清物件、兩手空空，加強市場利空氛圍，尤其去年實價登錄上線後，民眾期待房價下跌，買賣雙方角力的過程中，成交機會低、交易量能持續萎縮，後續就會產生房價跌的效應，預期今年全台房價至少還會再下跌5%至10%。

他表示，雖然不少業者號稱「去年已是房市谷底，今年房市將反轉」，不過，目前僅有大咖投資客離開市場，房市尚未出現大量的拋售潮，法拍屋數量也並未大幅增加，「谷底根本還沒到，今年全台房市都將持續緩步下滑，明年可能才有機會到達真正的谷底。」

顏炳立表示，台北市中心「蛋黃區」房價有機會下跌5%，以往炒作太高的南港、內湖區新成屋頂多開價70萬元，要突破百萬元很難；而台北郊區的「蛋白區」房價將下跌10%至15%，中南部房市仍在「山腰」，價格平穩、要炒作已難，好地段房屋只要開價「1字頭」，還是會熱銷。

大聲行銷總經理田大權表示，今年房市僅能穩中求變，雖然民怨的負面情緒已告一段落，但房市再創新高的機會不太可能，不少建商也開始往市場靠攏，未來全台新建案將以「先建後售、邊建邊售」的中低總價產品為主。

張金鶚表示，民眾今年最好繼續「hold住」不要買屋，因為房價還沒真正開始下跌，預期2014年房價下跌幅度將更高。

若真有自住需求，至少要挑選房價比實價登錄行情還要低的房屋，才不會面臨一買房價格就修正的危機。

【聯合報／記者江碩涵／台北報導】

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容積獎勵容積移轉限縮，台中市開第1槍

內政部全面檢討縮減容積獎勵之際，台中市政府率先自5月1日起縮減容積移轉，縮減幅度最高一半，台中市建築開發公會初步評估，此舉將連帶推升房價，漲幅至少在15%至20%，還會引發新一波搶照、搶建潮。

業界並盛傳，內政部縮減容積獎勵一事，將在7月1日全面上路，對此，內政部部長李鴻源昨（24）日表示，並無此時間表，此案還在醞釀階段，待營建署擬妥方案之後，會邀請學界專家與業界代表共同商討，等全案成熟後才會推出。

李鴻源指出，容積對於都市的景觀與發展、建築物的安全，乃至於民眾的居住安全與日照權等，都有影響，過往容積獎勵並無上限，近來他請營建署評估訂定上限；業界普遍認為，容積獎勵降低將帶動房價上漲，對此，李鴻源說，將與業界交換意見，考量各項因素後，找出平衡點。

營建署署長葉世文透露，容積獎勵上限將由中央政府訂出標準，地方政府則在此標準下自行調整，各地可因地制宜。對於台中市開出第一槍，台北市昨天未表意見，新北市將配合中央政府、但盼保有彈性；台南市直指台南法定容積率本就偏低，不希望大砍容積獎勵；高雄市則有意採取總量管制方式，而非全面限縮。

據了解，內政部過去對於容積獎勵、容積移轉並未嚴格控管，導致建築物長高、長胖現象到處可見，影響都市景觀與居住品質，而遭到監察院
糾正，因而決定修法。

台中市政府最近完成「容積移轉審查許可條件作業要點」修正，預計5月1日起正式上路

每塊土地都有不同的使用分區以及法定容積，所謂容積，就是1坪土地可興建的房屋面積。

舉例來說，一塊面積1,000坪的土地，若其使用分區為第三種住宅區，法定容積率為225%，也就是可以興建2,250坪的房子；若建商又得到20%的容積獎勵，則可加碼蓋到2,700坪的面積。

台灣土地資源珍貴，尤其大台北地區素地難尋，開發商在買土地時，除評估法定容積之外，多會將可得到的容積獎勵也都納入考量，以興建更多樓層。

【經濟日報／黃啟菱綜合報導】

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農地贈與5年內轉手補，徵贈與稅

您知道嗎？只要是農地分贈給親屬後，經國稅局核定能享受免贈與稅的優惠，但須列管5年不得移轉；倘若在5年內轉賣者，就必須要被追回原本該繳的贈與稅。因此，名下有農地而欲贈與給親屬的民眾，千萬要留意這項規定，以免為了省稅，最後沒省到還得補稅。

贈與之農地5年內轉手 須補徵贈與稅

近日有陳姓民眾向國稅局詢問，他將名下農地贈予給兒子、女兒各二分之下；然現在兒子因債務原因，決定出售受贈的持分農地。那麼，國稅局補徵贈與稅時，是否就整筆農地或僅就兒子受贈後移轉部分補徵？

財政部臺灣省南區國稅局表示，贈與人贈與單筆農地給子女2人共有時，如經國稅局依遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定核定免徵贈與稅後，其中一位受贈人將其受贈的農地出售給第三人，而有未繼續經營農業生產的情形時，只要受贈人已就出售部份分割或提示全部共有人簽章的分管契約，則國稅局得僅就這位受贈人受贈持分的農地部分追繳贈與稅，而不是整筆補稅。

以陳先生詢問的案例而言，如果能提供該筆農地分割或經全部共有人簽章的分管契約，則可僅就兒子持分農地未繼續經營農業生產部分追繳贈與稅。

新聞提供：住展房屋網

財政部臺灣省南區國稅局表示，轄內某甲向該局詢問，其去年取得父親贈與的一筆農地，並申請依法免徵贈與稅，近期想將該農地出租予他人設立工廠，是否需補徵贈與稅？

該局指出，依據遺產及贈與稅法第17條第1項第6款及第20條第1項第5款規定，依法申請免徵遺產稅或贈與稅之農業用地，繼承人或受贈人自承受或受贈之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但若該土地之承受人或受贈人死亡、土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。

該局進一步說明，本案甲君受贈之農業用地，若將土地出租他人設立工廠，違反農業用地作農業使用之規定，核與農業用地免徵遺產及贈與稅之立法意旨不符，即應追繳稅負。經詳細向甲君解說後，甲君即取消出租農地之打算。

該局特別提醒，申請免徵遺產稅或贈與稅之列管農地，農業主管機關會不定期派員勘查，若發現土地所有權人未依規定作農業使用且經限期仍未恢復作農業使用，將通知國稅局追繳稅負，繼承人或受贈人不得不慎。

資料來源：財政部新聞稿

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捐公設保留地，迂迴贈與子女，建商補稅3400萬

財政部北區國稅局表示，贈與人藉贈與免徵贈與稅的公共設施保留地予子女，完成移轉登記後，子女再轉贈地方政府取得可移轉之容積獎勵，並以此可移轉容積與贈與人為負責人之建設公司合建，使子女獲配售屋款。

透過捐贈公設保留地迂迴贈與子女應課贈與稅

此種透過迂迴之安排，達到無償移轉應稅財產予子女而規避稅負之行為，依財政部函釋規定，應有實質課稅原則之適用，應就實質贈與移轉之財產，依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅。

該局進一步舉例說明，轄區內A君於2003年間購買公共設施保留地，2004年間先贈與子女等3人部分公共設施保留地，並於同年辦妥所有權移轉登記，其子女隨即於同年將公共設施保留地轉贈地方政府，以換取可移轉之容積獎勵。

A君於2005年間再以本人為負責人，經營住宅大樓開發租售業之建設公司，與子女所取得之可移轉容積簽訂合建分屋共同開發契約，其子女等3人獲配售屋款各28,503,409元、28,013,911元、29,259,764元合計85,777,084元，因A君未依規定辦理贈與稅申報，經該局查獲，核定贈與總額85,777,084元，應納稅額33,556,342元。

A君雖主張其子女依都市計畫容積移轉實施辦法取得土地容積權益，再與建商合建分得房地，係屬合法行為，並無取巧安排應稅財產給子女之行為，惟申經復查及提起訴願、行政訴訟均遭駁回，循序提起上訴，亦經最高行政法院判決A君敗訴。

最高行政法院判決略以，A君係透過先贈與公共設施保留地予子女等人，再利用其子女等人將受贈之公共設施保留地轉贈政府機關以換取可移轉容積獎勵之方式，增加建築基地樓地板之面積，再以合建、委託出售、分配屋款等方式，將應稅之現金贈與改以贈與免稅之公共設施保留地方式為之，其行為已達租稅規避，應可認定屬遺產及贈與稅法第4條第2項之贈與行為，乃將A君所為之稅捐規避行為予以導正，認定A君真正之目的在於贈與應稅之現金，判決A君敗訴。

該局籲請納稅義務人注意，邇來房地產市場交易日益活絡，贈與公共設施保留地予地方政府取得可移轉容積，申報不計入贈與總額之案件有增加趨勢，若有前揭迂迴安排達到無償移轉應稅財產予子女情事者，應依稅捐稽徵法第48條之1儘速自動補報繳贈與稅，切勿取巧逃漏，以免被查獲，遭稽徵機關補稅並處罰。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】

北區國稅局局長李慶華表示，現行稅法規定，公設地贈與免徵贈與稅。有一名富有建商在92年時，購買公共設施保留地，隔年贈與給3名子女。子女完成所有權移轉登記後不久，就將公設地轉贈給地方政府，換取容積獎勵。建商在94年時，與子女持有的容積簽訂合建分屋共同開發契約，使子女獲得售屋款共約8600多萬元。

國稅局認為建商應繳贈與稅，建商不服，歷經行政救濟程序，經最高行政法院判決應繳納約3400萬元的贈與稅。

最高法院認為，這名富有建商透過先贈與公設地給子女，再利用子女將受贈的公設地轉贈政府機關，以換取容積獎勵方式，增加建築物樓地板面積，並以合建、委託出售、分配屋款等方式，將應稅的現金贈與，改以免稅方式執行，為規避贈與稅。

李慶華表示，近來房地產熱絡，民眾贈與公設地給地方政府以取得可移轉容積，並申報不計入贈與總額案件有增加趨勢。呼籲民眾千萬不要用迂迴安排方式，達到無償移轉財產給子女目的，一旦被查獲不但要補稅還會處罰。

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登錄不實裁罰掛零，專家促全查

實價登錄上路邁向第6個月，登錄不實裁罰掛零，專家開藥方，建議採電腦加人工兩階段全面查核，遏止「不實價登錄」。

攸關民眾買房賣房的不動產交易實價登錄制度自去年8月1日上路，民眾只要有不動產交易買賣，需在所有權移轉登記完成的30天內申報登錄。8月至今可供查詢的成交案件資料，累積有10萬7000多件。

對於如何有效查核登錄不實，內政部委託中華民國住宅學會，由政治大學地政系特聘教授張金鶚進行「不動產交易實價登錄之研究」，列出多項建議，包括有效查核的建議做法。

張金鶚及研究團隊建議，不動產交易案件一經申報，主管機關應立即查核處理，利用電腦系統初步查價，篩選出可能申報不實的案件，再針對有疑義的案件進行人工查核。

此外，團隊建議，登錄不實涉及刑責，可適用刑法使公務人員登載不實罪，內政部應加強宣導，降低民眾登錄不實的誘因；另搭配「檢舉機制」，由民眾檢舉查核不實的個案。

團隊也建議，地政司應提供實價登錄初步統計數值和價格指數供民眾參考，以利民眾了解房價變化趨勢。

有關整體機制的長期性建議，研究指出，房東自租、自建自售都應納入實價登錄規範，應修法擴大預售屋和租屋全面申報實價。

（中央社記者蔡和穎台北27日電）

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